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Caso argentino II

‚??La importancia de la ubicaci√≥n de los activos inmobiliarios ante una debacle financiera‚?Ě.

ReporteInmobiliario.com y Ulivi Wealth Management de los √Āngeles, ponen a su disposici√≥n una parte sustancial del estudio realizado en conjunto.
La experiencia de Argentina es analizada por inversores en otras ciudades del mundo para prevenir fuertes perdidas en activos inmobiliarios.

A inicios del mes de enero de 2002 se produc√≠a en la Rep√ļblica Argentina el abandono de la ley de convertibilidad que ataba la paridad cambiaria de la moneda nacional al d√≥lar dejando a partir de ese momento al libre mercado de la oferta y demanda la cotizaci√≥n del d√≥lar estadounidense.

Pero, cual es la relaci√≥n que tuvo y tiene tama√Īo salto devaluatorio en el valor de los activos inmobiliarios? De que manera influy√≥ en la cotizaci√≥n y precios de transacci√≥n de las unidades residenciales? Los valores se ajustaron a la nueva situaci√≥n en forma homog√©nea? Que influjo tuvo la restricci√≥n al retiro de dep√≥sitos bancarios que fuera fijada por ley en diciembre de 2001 para evitar la fuga de dinero de los Bancos y su posibilidad de retiro programado posterior?

Analizando los acontecimientos y los cambios en las variables econ√≥micas que se fueron dando luego de la devaluaci√≥n y del cambio de gobierno y modelo en Argentina, muchos de los cuales a√ļn tienen vigencia a m√°s de dos a√Īos de su origen , trataremos de explicar, brevemente, el particular movimiento del mercado inmobiliario residencial y la importancia que cobr√≥ la ubicaci√≥n geogr√°fica del inmueble en el periodo posconvertibilidad.

UN POCO DE HISTORIA

Desde el a√Īo 1991 y hasta diciembre de 2001 es decir por espacio de una d√©cada la Rep√ļblica Argentina cont√≥ con una ley que aseguraba la convertibilidad de un peso en un d√≥lar, conocida como Ley de convertibilidad.

No obstante, en t√©rminos generales e hist√≥ricamente desde mucho antes, el precio de las viviendas, sobre todo aquellas localizadas en Buenos Aires, ciudad Capital de la Rep√ļblica, se cotizaba en d√≥lares. Por tradici√≥n el valor inmobiliario estaba referido en esa moneda o atado a la cotizaci√≥n que tuviera la misma.

Por otra parte, como resabio de hiperinflaciones y devaluaciones anteriores, el ahorrista argentino medio buscó en general refugio en la moneda norteamericana, como forma de resguardar su capital frente a posibles turbulencias económicas.

Específicamente en el rubro inmobiliario, en la segunda mitad de la década de los noventa era habitual hablar de una media de US$ 1000 por metro cuadrado de superficie para unidades residenciales de departamentos en Capital Federal. Existiendo desde luego diferencias entre las cotizaciones de los distintos barrios integrantes de la ciudad, en función de la calidad del entorno, presencia de medios de transporte, oferta de equipamiento comercial, homogeneidad de tipologías constructivas y de nivel sociocultural de sus habitantes.

La zona norte del área urbana de la ciudad era la que contaba con los valores superiores. En el otro extremo, la zona sur, acusaba los registros más bajos de valuación. La brecha existente entre los valores reinantes en una y otra localización para unidades de similar calidad constructiva y comodidades difícilmente superaba el 33 %.

ESCENARIO POSDEVALUACI√?N

La devaluaci√≥n monetaria que se dio a partir de los primeros d√≠as de enero del a√Īo 2002, comenz√≥ a gestarse en el √ļltimo semestre del a√Īo anterior. Desencaden√°ndose previo a esta, en el mes de diciembre, una crisis financiera que motiv√≥ la instauraci√≥n de una restricci√≥n al retiro de dep√≥sitos del sistema bancario conocido como "corralito" que tambi√©n impactar√≠a en el posterior desenvolvimiento del mercado inmobiliario.

Una de las primeras consecuencias de la crisis financiera fue la restricción del crédito para culminar en su completa desaparición a partir de la devaluación.

A la restricción del circulante producto del "corralito", se sumó la incertidumbre de cuan profunda sería la pérdida de valor del peso frente al dólar. Toda moneda de signo nacional era cambiada por el color verde del billete norteamericano.

A partir de la ca√≠da del corcet cambiario establecido por ley, la valuaci√≥n de la moneda norteamericana en el mercado libre de cambios pas√≥ r√°pidamente de la igualdad al doble, trepando posteriormente a distintos niveles, llegando a cuadriplicar su valor y estabiliz√°ndose a partir del primer trimestre del a√Īo 2003 en la franja de los 2.85/2.95 $ por d√≥lar.

Estas circunstancias presagiaban que caer√≠a abruptamente la cantidad de operaciones inmobiliarias, pero en realidad no fue as√≠. El mercado ya ven√≠a muy golpeado durante el a√Īo 2001, los valores hab√≠an comenzado a bajar paulatinamente debido a los efectos de tres a√Īos sostenidos de recesi√≥n productiva y la crisis pol√≠tica que devino en el colapso del sistema financiero y la devaluaci√≥n de la moneda.

Como era inevitable, la devaluaci√≥n fue un punto de inflexi√≥n con respecto a valores, pero lo cierto es que la cantidad de operaciones se mantuvo relativamente estable, con un pico muy positivo en el momento en que se permiti√≥ comprar inmuebles con ‚??dinero acorralado‚?Ě, producto del temor y la desconfianza por parte del ahorrista de no recuperar nunca o a muy largo plazo su capital (Abril y Mayo del 2002).


Fuente: Registro de la Propiedad Inmueble

En los primeros meses que siguieron a la devaluación y a la restricción del retiro de depósitos bancarios el escenario del mercado inmobiliario se torno caótico, reinando el desconcierto tanto en los interesados como en gran parte de los operadores inmobiliarios locales.

Los precios de viviendas en la zona central se depreciaron, entre un 30 y un 40% , inicialmente, estos valores eran muy inestables ya que había muchísima confusión, los medios gráficos informaban valores muy dispares, por lo que nadie comprendía realmente cual era el valor más realista a la hora de tasar un inmueble.

De hecho se concretaban operaciones de propiedades comparables a valores que diferían entre sí un 50%, además cayó abruptamente la oferta de propiedades ante la disparidad de valores.


Fuente: ReporteInmobiliario.com

Para el conurbano y las provincias del interior del país, la caída fue más aguda, en algunos sitios los valores prácticamente se pesificaron representando una fuerte perdida en términos de dólar para los propietarios.

En el conurbano (o periferias) y el interior del país cayeron las cantidades de compraventas, este hecho se evidenció claramente en los valores de oferta. Este mercado fue mucho más golpeado que el de la Capital Federal. Los valores se ajustaron más naturalmente a una economía de consumo interno.

En las mejores ubicaciones del país, los precios se sostuvieron pendiendo de un valor anterior en dólares.

Es complicado encontrar una explicación a lo sucedido pero básicamente se dieron algunos hechos destacables: desde un principio se afirmó que venían extranjeros a comprar inmuebles atraídos por la caída de las cotizaciones, lo cual sólo se produjo en mínima escala, haciendo pensar que esta afirmación se debió a una estrategia para inducir a usuarios poco informados a pagar valores injustificables teóricamente.

Con la desprogramaci√≥n del dinero de los dep√≥sitos ‚??acorralados‚?Ě, a partir de Noviembre del 2002, se not√≥ un claro aumento en la demanda inmobiliaria y un incremento en los √≠ndices del nivel de actividad en la construcci√≥n, debido a que una parte de los $ 25.000.000.000 liberados de ese candado financiero forzoso, se destin√≥ a la compra de unidades en ubicaciones privilegiadas o a la inversi√≥n en construcci√≥n de viviendas en barrios privados por la mayor cantidad de m2 que posibilitaba edificar la apreciaci√≥n del d√≥lar con relaci√≥n a la del costo de construcci√≥n.

Debido a la desconfianza que se generó en el sistema financiero una cifra cercana a los $7.500.000.000 se destinó a compra de inmuebles en zonas centrales con buena ubicación, reconocidas por los compradores como con facilidad de colocación para obtener rentas por alquiler.

El flujo de fondos hacia inmuebles, se vi√≥ potenciado por informaciones y notas que ha trav√©s de los medios de comunicaci√≥n afirmaban la bondad del ‚??ladrillo‚?Ě como "resguardo de valor" lo que sumado a una total desconfianza en el sistema financiero y la inexistencia de otras opciones de inversi√≥n con riesgo acotado, har√≠a que los valores se mantengan medianamente estables (o con depreciaci√≥n muy lenta) a√ļn, en ciertas zonas, por espacio de 28 meses (Diciembre 2001 ‚?? Marzo 2003).


Fuente: ReporteInmobiliario.com - Registro de la Propiedad Inmueble

Estas premisas que motivaron a la demanda actuante provocaron una importante polarización de valores, con una baja menor en aquellas viviendas con mejor ubicación y una mayor caída en las de ubicación inferior.

Así, se incrementó la brecha de cotización por m2 a valores cercanos al 65 % entre los barrios del sur y del corredor norte de la ciudad de Buenos Aires. Duplicándose la diferencia de cotización existente con relación al 2001, entre esos barrios.

El mapa de valores cambió hacia la baja en general, pero en forma inversamente proporcional a las condiciones de ubicación, es decir, que a mejor ubicación menor caída y a inferior localización mayor nivel de depreciación de valor.


Fuente: ReporteInmobiliario.com

En la actualidad, los precios en los barrios de mejor ubicación se ubican en el orden del 80% en dólares, de los que alcanzaban antes de la devaluación, pese a que el peso perdió un 190 % de su valor frente a la divisa estadounidense.

Aun hoy los valores se mantienen en niveles muy superiores a los que denunciaría toda teoría ortodoxa, que intentara buscar una explicación teniendo en cuenta la característica de bien no transable de la vivienda.

CONCLUSIONES:

  • Los activos inmobiliarios en ubicaciones selectas defendieron muy bien su valor en los dos primeros a√Īos, dando tiempo a los operadores a repensar y cambiar estrategias.
  • La ubicaci√≥n de la propiedad pas√≥ a ser el elemento fundamental a la hora de elecci√≥n por parte de la demanda.
  • La inexistencia del cr√©dito no fren√≥ al mercado como se podr√≠a haber esperado.
  • Cambi√≥ radicalmente la caracterizaci√≥n de la demanda. De usuario a inversor no tradicional.
  • Lo que se opin√≥ en los medios gr√°ficos paso a ser definitorio para los usuarios sin conocimiento del mercado.
  • Los valores se polarizaron m√°s que en ning√ļn otro momento del mercado.
  • Si medimos al mercado en pesos (moneda nacional), en general se apreci√≥, por lo que la devaluaci√≥n beneficio al mercado inmobiliario, si lo medimos en moneda extranjera (Euro o D√≥lar los activos se depreciaron, pero sin acompa√Īar proporcionalmente a la devaluaci√≥n de la Moneda Nacional.

La experiencia argentina ante situaciones como la vivida y su impacto en el sector inmobiliario, es rica en matices y situaciones y pone en duda los sistemas rígidos de análisis, que no tienen en cuenta la multiplicidad de factores que intervienen en las crisis, muchos de ellos ajenos al ámbito de la economía y más estrechamente ligados a una órbita de comportamiento cultural, sociológico y subjetivo. Tal vez, ciertos mercados puedan reconocer signos similares a los previos a la devaluación argentina capitalizando la experiencia acontecida en nuestro país.

Autores:
Arq. José R. Rozados
Arq. MDI Germán Gómez Picasso
Ph. D. Ricardo Ulivi
Ciudad de Buenos Aires, Abril de 2004
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004

Agregado: August 6th 2004
Moderador: Arq. José R. Rozado
Puntuación
Enlace Relacionado: ReporteInmobiliario.com
Hits: 5098
Lenguaje: spanish

  

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Caso argentino II
Enviado por Invitado el 2005-05-25 17:10:51
Mi Puntuación:


El caso Argentino, es el caso de una estafa, de nada vales hablar y comentar lo sucedido, cuando ya está la consecuencia a la vista. Lo importante para los profesionales (los verdaderos profesionales) de la construcción es hacer el análisis "antes" de la devacle, despues "todos" somos analistas. Con el diario en la mano, es facil hablar y criticar de lo pasado, lo dificil y lo bueno es hacerlo con anterioridad. Hay mucha gente que habla y critica de mas..... Atte una victima del desatre argentino

Caso argentino II
Enviado por Invitado el 2004-11-19 22:41:29
Mi Puntuación:


La soberbia no suele ser buena consejera. Las burbujas no existen... HASTA QUE EXPLOTAN!!!! y sólo entonces se reconoce a ciencia cierta su existencia.

Caso argentino II
Enviado por Invitado el 2004-09-10 13:59:37
Mi Puntuación:


De nada sirve estudiar el caso argentino, al menos el inmobiliario. Estos t√≠os se las traen. Como se va a repetir en el mundo, si vosotros sois unos estaf..... Solamante en un pa√≠s al que no se estima, pueden pasar estas cosas.... Quien tiene el dinero de la diferencia de valores? porque alguien se lo quedo? O me vais a decir que nadie vendi√≥ antes de la devacle? Y los Bancos, con sus cr√©ditos, mas estudios que ellos? En fin que Dios os acompa√Īe....


  


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