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Los motivos del aumento de precio de la vivienda y la existencia de una burbuja inmobilaria.

A continuación voy a exponer un estudio que hice de modo particular en septiembre de 2003, el cual explica los motivos del aumento de precio de la vivienda y también establece una fuerte convicción sobre la existencia de una burbuja inmobilaria. Al final del estudio haré un pequeño comentario respecto a como veo la actualidad inmobilaria.

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SOBRE LA VIVIENDA :

No es de extrañar que me tenga últimamente preocupado la subida de la vivienda, la casa en donde vivo ( la de mis padres ), a 25 Km. de Madrid ( Las Rozas ), ha pasado de 150.000 euros a 400.000 en los últimos cinco años (1999 –2003 ), mientras que el salario medio no ha crecido durante ese período ni un 20% en el mejor de los casos.

El precio medio por metro cuadrado de una vivienda "nueva" en Madrid ( a uno de julio del 2003 ) es de 2.650 euros, mientras que en Andalucía 1.250; Aragón 1.550; Asturias 1.700; Baleares 1.400; Canarias 1400; Cantabria 1600; Castilla y León 1.450; Castilla la Mancha 1.100; Cataluña 2.500; Extremadura 930; Galicia 1.175; La Rioja 1.300; Murcia 1.150; Navarra 1.625; Euskadi 2.250 y Valencia 1.158; Situándose la media nacional en 1.800 euros, es decir, que una casa de unos 100 metros cuadrados viene a costar 180.000 euros, 30 millones de las antiguas pesetas. Mientras que los 100m2 de una vivienda usada se sitúan en 150.000 euros o 25 millones de pesetas de promedio en España.

La subida tan espectacular se debe, según creo, a varios factores, todos ellos vinculados con la gran demanda de inmuebles :

- Primero, la caída brutal de la bolsa española y mundial, ha provocado que billones de pesetas ( decenas de miles de millones de euros ) salieran de ésta, y se trasladaran en gran parte al sector de la construcción en busca de beneficios, es decir, como inversión.

- Segundo, existen miles de compradores que se ven atraídos en la adquisición de viviendas como consecuencia del gran poder adquisitivo que ostentan, pudiendo además de tener una casa en su lugar habitual de residencia, otra u otras en el sitio escogido para pasar sus ratos de ocio.

- Tercero, según nos cuentan con la llegada del euro, mucho del dinero supuestamente negro que la gente tenía bajo el colchón ( pesetas ) salió a flote con las miras puestas en la adquisición de inmuebles, punto que no comparto, dado que aquellos que tuviesen tanto dinero negro como para adquirir una vivienda, no hubieran podido comprarla por "hacienda", pues ese era el motivo de tenerlo bajo el colchón. Otra cosa es que ahora se blanquee parte del dinero con las miras puestas en la construcción. Además el Banco de España no puso límite de tiempo para el traspaso de pesetas a euros, aunque no lo dijese hasta el último momento.

- Cuarto, desde la llegada del PP al Ejecutivo se ha producido una escasa participación por parte de las instituciones públicas en la realización de viviendas de protección oficial, representando éstas en torno al 10 % del total; En la década anterior a éstos y bajo la dirección socialista, éstas suponían un 30 %, el Estado o las instituciones públicas influían en el precio final de venta al público, pues al producir 3 de cada 10 casas el sector privado, en cierta medida, se tenía que adaptar a este gran competidor. Destacar que de 1980 a 1985 las VPO representaban en torno al 55 % del total de las casas construidas.

- Quinto, el suelo se ha alzado vertiginosamente como consecuencia de la propia demanda existente y ello incide también en el precio final de venta al público, aunque no tan trascendentalmente como nos quieren hacer creer.

- Sexto, el precio del dinero, es decir, los créditos hipotecarios están por los suelos, nunca ha estado el dinero tan barato, actualmente el Euríbor se sitúa alrededor del 2.2 %. Sin embargo, a pesar de la estabilidad crediticia y de la bajada del crédito hipotecario el gran alza de la vivienda experimentada en estos últimos 5 años, provoca de facto que los nuevos compradores aun viéndose favorecidos por la bajada de tipos tengan que asumir comprar una casa ( Madrid, Barcelona, Euskadi ) por más del doble de su valor que hace apenas un lustro.

- Por último, la llegada masiva e imprevista de inmigrantes ha influido sobre la demanda de manera notoria, así mientras a principios del año 1997 había 538.000 inmigrantes residiendo legalmente en España, en apenas 6 años esa cifra ha pasado a 1.650.000, a lo que habría que añadir los que ilegalmente residen en el país ( 1.4 millones ), los cuales ( 3 millones = 1.6 legales y 1.4 ilegales ) han venido a vivir en su inmensa mayoría en los últimos cinco años, ello explica la gran escasez de viviendas de alquiler y el gran negocio que ha supuesto la compra de éstas para arrendarlas en las grandes capitales de provincia.

A mi entender, se ha producido una gran demanda en los últimos años hasta el punto de no ser la oferta suficiente, por los motivos anteriormente expuestos, teniendo como compradores fundamentalmente : a las 250.000 parejas que anualmente se casan, los cientos de miles de inmigrantes que llegan año tras año, los cuales también demandan inmuebles aunque sea en su mayoría bajo la forma de alquiler, y los que invierten en ladrillo o que han aprovechado para hacerse con una segunda o tercera vivienda, ya sean nacionales o turistas.

En ciudades como Madrid se ha producido en el transcurso de los últimos 12 meses ( 1-7-02 a 1-7-03 ) un mayor incremento del metro cuadrado de la vivienda usada con respecto a la nueva, debido a la escasa oferta existente, lo que reafirma la gran demanda que todavía hay en vigor.

El gran número de viviendas que se están realizando actualmente en España empezará a cubrir sobradamente la demanda, además para cuando la bolsa se recupere mucho del dinero metido en la construcción se trasladará a inversión bursátil produciéndose un pinchazo de la llamada "burbuja inmobiliaria"; Me explico :

Durante la década anterior al PP ( 86-95 ) se terminaron de construir en España, según el Instituto Nacional de Estadística 2.332.460 nuevas viviendas y se iniciaron 2.406.924 , mientras que de 1996 al 2002, es decir en apenas siete años, se han comenzado a construir unas 3.160.000 viviendas y se han finalizado alrededor de 2.670.000, si continuamos el ritmo ascendente acabaremos la década, presumiblemente populista, con no menos del doble de casas construidas que en la década anterior.

Por lo que si de 1986 a 1995 se iniciaban un promedio de 235.000 viviendas al año, y se terminaban otro tanto, de 1996 al 2002 se han iniciado una media de 450.000 viviendas anuales y se han terminado cerca de 380.000 por anualidad. La escala ascendente es consecuencia directa de la gran demanda.

En 1981 había 14.726.134 residencias y 39 millones de habitantes; En 1991 el número de viviendas se incrementó hasta pasar a las 17.206.363 unidades, mientras que el número de habitantes no varió ( 39 millones ); A uno de enero del año 2001 llegamos a tener en España unas 20.800.000 viviendas , siendo los habitantes del Reino español 41 millones; En la actualidad son ya cerca de 22 millones las viviendas terminadas y 43 los millones de habitantes que las habitan ( agosto del 2003 ).

En 1991 el esfuerzo que representaba para un trabajador el pago de una hipoteca a 15 años, sobre una financiación del 80%, suponía el 60 % de sus ingresos, reduciéndose hasta a un 29% en 1999, fecha en el que se inicia el "boom inmobiliario", representando ahora dicho esfuerzo alrededor del 50 % pero sobre hipotecas a 20 años.

En 1981 el 73 % de las familias españolas tenían su casa en propiedad, diez años después un 78 %, para pasar al año 2001 a incrementarse hasta el 84 % , no obstante, tras esa gran racha ascendente puede que estemos ante el inicio de una fase descendente, como consecuencia del encarecimiento del ladrillo, tanto para las familias españolas como para los habitantes de hecho que hay en España.

Por otro lado, la deuda privada ha crecido enormemente hasta superar los más de 435.000 millones de euros, en comparación con los 180.000 millones de euros de 1996.

También debemos destacar que como consecuencia de la escasa oferta y de la gran demanda los constructores han podido inflar los precios de las viviendas, aumentando su margen de beneficio. Así, para cuando la oferta supere a la demanda los constructores sacarán al mercado viviendas por un precio inferior que el actual, es decir, reducirán su margen de beneficios por la gran competencia ( oferta ) existente, provocando una caída de los precios de las viviendas nuevas y por ende las del resto del sector ( las de segunda mano ).

En conclusión, creo que a tenor de los datos expuestos existe una burbuja inmobiliaria y que acabará por estallar, presumiblemente en menos de un par de años, para cuando haya en el mercado otro millón más de viviendas terminadas, y uno o dos más en construcción o proyecto.

Además el PSOE ha prometido sacar al mercado cerca de un millón de viviendas en el transcurso de cuatro años, por lo que el PP tendrá que afrontar el invite, sacando una medida similar para las elecciones generales del 2004.

Por último, cabe señalar que el IBEX 35 está dando muy buenos resultados en estos primeros meses del año, tras tres años consecutivos de caídas. El resto de valores de la bolsa española sigue una marcha muy parecida al IBEX, "prometedora".

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Hoy estamos a 13 de febrero de 2005, la deuda de las familias españolas asciende a más de 590.000 millones de euros, de los cuales más de 560.000 son créditos hipotecarios.

Durante el año 2003 se empezaron a construir unas 690.000 viviendas; En el año 2004 se iniciaron alrededor de 675.000 viviendas.

Según nos quieren hacer creer los precios de la vivienda en España subieron el año pasado de media ( 2004 ) más de un 14% en España y más de un 15% en Madrid. Sin embargo, en lo que respecta a Madrid capital las viviendas usadas no solo no han subido, por lo general, sino que en algunos barrios cayeron los precios ya en el primer cuatrimestre del año 2004 ( latina y otros cuatro distritos más bajaron sus precios ; informe de EL MUNDO; SU VIVIENDA ). He seguido la evolución de los precios en lo que respecta a Madrid capital durante el ejercicio 2004 y me atrevo a asegurar que se produjo una estabilización de los precios durante el año pasado a la que seguirá una caída durante este año ( 2005 ). No obstante, es cierto el incremento de los precios en ciertos municipios de las afueras de la capital ( las rozas, majadahonda, ... ) pero a buen seguro que en los próximos meses muchos de nuestros conciudadanos llegarán a pensar que hubiese sido mucho mejor haber esperado a comprar, los que compren ahora estan pagando mucho más de lo que realmente cuesta.

El último estudio de la revista economist, el cual he tenido la oportunidad de leer algunos comentarios en este portal, sitúa a España como el Estado con más peligro de que ello ocurra a la vez que pronostica una sobrevaloración de más de un 30% de la vivienda, reafirmando el análisis que publicó un año y medio atrás.

Los políticos estan acojonados de lo que se les viene encima, de la repercusión a nivel nacional que puede tener un estallido brusco de la vivienda.

Los caciques del gobierno, las inmobilarias, las empresas dedicadas a la construcción ( grupo TIMSA ),...  intentan no alarmar. Además son públicas las advertencias reiteradas del Banco de España, del FMI, de distintos órganismos de la UE, del Ex-ministro de economía Rodrigo Rato y actual presidente del FMI,... quien no se haya enterado es que no se ha querido enterar aunque cierto es que existen aun hoy numerosos profesionales que desmienten afirmaciones como las mías.

NADIE debe dudar ya a estas alturas de que existe en Madrid, Barcelona, Euskadi y en tantas y tantas provincias, pueblos y ciudades de España una sobrevaloración de la vivienda. Sin embargo, la incognita ahora sigue estando ahí, es decir, será brusca la caída o será gradual y de que porcentaje de sobrevaloración estamos hablando.


En primer lugar, debemos de tener en cuenta que no se puede hablar de modo general de todas las ciudades, pueblos y provincias de España y que habría que analizar cada una de éstas de modo individual y que al hacerlo puede que además llegáramos a la conclusión de que están infravaloradas, por lo que mi exposición se centrará en CCAA que han tenido una evolución paralela a la madrileña como pudiera ser Cataluña y Euskadi.

Tendrá lugar una de estas dos circunstancias =

1 ) Caída gradual : desinfle de entre el 5 y el 10% de los precios en los próximos 15 meses, a contar desde enero del 2005, seguida de un estancamiento de su valor los próximos años.
2 ) Caída brusca : hundimiento de su valor en los próximos 20 meses de entre el 10 y el 25% a la que puede que siga también una estabilización de precios los años venideros.

Que se produzca de uno u otro modo dependerá fundamentalmente de los tipos de interés. El BBVA pronostica un incremento de los tipos de dos puntos sobre el euribor en los próximos dos años, si se produce dicho aumento estaríamos indudablemente ante la segunda circunstancia, de subir más de dos puntos bajaría el valor de la vivienda en más del 25%.

Por otro lado, quería hacer mención en este artículo también a la posible crisis económica que va a tener lugar a partir de 2006 y cuyos sintomas se vienen apreciando desde hace bastante tiempo auque no es de extrañar que el pueblo permanezca dormido puesto que el PIB crece año tras año, el número de cotizantes a la seguridad social jamás fue tan elevado, el pago de los créditos crediticios marca también record de cumplimientos sobre los plazos dados, la bolsa se ha levantado, el valor de nuestras casas se ha duplicado, hemos dado cobijo a más de 3.5 millones de foráneos, es más, se construyen carreteras, puentes y nuevas vías férreas por las cuales un AVE veloz muestra la fortaleza de España, una nación por donde la crisis económica parece no haberse parado.

Sin embargo, me sorprende que no existan economistas que predigan lo que veo: cientos de miles de obreros dejarán su trabajo por producirse una sobre oferta en la construcción de viviendas; la bajada del precio de la vivienda provocará un efecto pobreza; la gran cantidad de foráneos conducirá a un exceso de mano de obra, es decir, al aumento del paro; el paro conllevará a que numerosas familias no puedan pagar los créditos hipotecarios ( que han pasado de 30 billones de pesetas en 1996 a más de 90 ); una bajada del consumo alentada por la gran deuda familiar, la subida de los tipos de interés y del paro; aumento del gasto público y déficit presupuestario para hacer frente a la recesión; sobre valoración bursátil, como consecuencia del traslado del dinero de la construcción a la bolsa y por las buenas perspectivas económicas, y por ende posterior caída de ésta; todo ello unido con el inicio de la deslocalización de las empresas o abandono de éstas del territorio español para dirigirse a países con un coste de mano de obra inferior, y a que es más que posible que se produzca una caída del turismo español, dará lugar a una crisis económica que se unirá a su vez a la crisis-nacional la cual se ha iniciado ya desde varios años atrás. Así pues, la pregunta es ¿para cuándo se juntarán la mayoría de estos factores? = en mi opinión, una vez más, será a partir del 2006 cuando la crisis económica se empiece a notar.

CARACTERÍSTICAS DE LA CRISIS :

Vamos a repasar las notas por las que creo que vamos a entrar en una crisis económica, la cual empezará a ser palpable a partir del 2006:

1 ) Exceso de deuda privada o sobre endeudamiento de las familias españolas = los créditos han pasado de 30 billones de pesetas a unos 90 desde inicios de 1996 hasta fines del 2004 y todo indica a pensar que el aumento seguirá los próximos dos años ( 2005-2006 ) hasta llegar a los 110 billones de pesetas. Éste endeudamiento debilitará el poder adquisitivo de los consumidores, aminorará la producción industrial y la contratación laboral.

2 ) Exceso de mano de obra debido a = 1 ) la bajada del consumo; 2 ) la deslocalización empresarial; 3 ) la llegada de millones de inmigrantes; 4 ) el bajón que tendrá lugar en la construcción del que dependen directa e indirectamente cerca de dos millones de trabajadores, el 10 % de los empleos. Además este exceso de mano de obra llevará a una bajada del coste de producción, es decir, del salario de las clases medias y bajas lo que conducirá también al malestar social.

3 ) La construcción es un factor importante a tener en cuenta ya que éste ha sido y sigue siendo un gran locomotor que ha tirado y sigue tirando de bastantes vagones de la economía , el cual representa en torno al 15 % del PIB y del que dependen directa e indirectamente como ya he dicho dos millones de personas. Como ya expuse en mi estudio "Sobre la Vivienda" la caída de los precios y sus motivos es sólo cuestión de tiempo.

Por otro lado, hay que destacar que la vivienda ha contribuido a que millones de españoles ( el 82 % de las familias españolas tiene al menos una vivienda en propiedad) se sientan bajo una sensación de riqueza , una riqueza "FICTICIA" para la inmensa mayoría de propietarios que han visto desde el tercer y cuarto trimestre de 1998 revalorizarse su vivienda. Digo ficticia, como consecuencia de que la venta de su vivienda supondría la adquisición de otra, lo que es en sí un negocio ruinoso a no ser claro está que se esté dispuesto a cambiar el lugar habitual de residencia por otro municipio, comunidad o país donde la compra ( cambio de una por otra ) de la vivienda le diera además cuantiosas plusvalías. Sin embargo, aunque esa riqueza sea virtual, el sentimiento de felicidad derivado por esa revalorización se convierte en una realidad, que se refleja en un optimismo económico. No es lo mismo que un ciudadano sepa que el valor actual de su casa es de 50 millones a que en cuestión de unos años vea que el valor de ésta ha pasado a 40, por no hablar de la frustración que pueda sentir el individuo que la comprara por encima de 40 millones de pesetas. Así se pasa del efecto riqueza al efecto pobreza ( del optimismo al pesimismo económico ) lo cual repercute en cierta medida en la economía.

4 ) Posible exceso de deuda pública = tras unos años de control presupuestario parece que vamos a tender a aumentar el gasto social, lo que se traducirá en déficit presupuestario, pudiendo debilitar gravemente al Estado si éste alcanza un elevado porcentaje del PIB. Además, para hacer frente a esa presumible mala marcha económica el Estado puede que se vuelva a endeudar por encima de sus posibilidades.

5 ) La deslocalización empresarial ya ha empezado a hacer mella en España y todo apunta a que sus efectos se irán incrementando con el paso del tiempo. El sector textil es un claro ejemplo de ello ya que ha perdido más 25.000 empleos en los tres últimos años, un 10 % del total. La deslocalización conducirá a que una cuantía indeterminada de trabajadores pierda sus trabajos, lo que nos llevará al aumento del paro, a no ser que el mercado laboral pueda absorber también a todos éstos trabajadores.

También decir, que la bolsa española se está sobre valorando, pudiendo dar lugar a que se desinfle en un momento inoportuno; que va a ser muy difícil que sigamos recibiendo tantos turistas como en el pasado ( 52.5 millones durante el 2004 ) = 6 % del PIB; que una subida de los tipos de interés puede ser letal para millones de españoles endeudados, al igual que una bajada del dólar traducida en un encarecimiento del barril de crudo puede ser fatal para la marcha económica. Sin embargo, aunque éstos últimos cuatro peligros no tengan lugar los otros cinco bastan por sí mismos para que se la crisis económica sea un hecho.

Por último decir, que todo lo anteriormente expuesto se debe a mi subjetivismo, soy yo quien manifiesta mediante el liderazgo que ejerzo en las riendas del teclado la percepción de la realidad, es decir, de mi realidad, pudiendo por tanto, estar acertado o desacertado. La bolsa irá bien este año.


Enrique Amador-Franco Mogio



Agregado: February 14th 2005
Moderador: pipiolo
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Los motivos del aumento de precio de la vivienda y la existencia de una burbuja inmobilaria.
Enviado por Invitado el 2005-12-30 13:43:56
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Estoy de acuerdo o al menos pienso de modo similar a usted pero en parte.

Yo ni tengo piso y me lo planteo es decir, que como no tengo tengo que decir que ya bajara ....
Eso se ha dicho toda la vida, y no ha echo mas que subir.
Mas que bajar los pisos de precio, 200 millones en serrano o 16 millones en un chalet de un valle de toledo, lo que hara la gente joven, es irse al extrarradio, estrarradio comunicados por buenas autovias y autopistas, anda que no queda por recolocar a la gente de la construccion ahi, y si no construyen, rehabilitan, reforman .........

Los pisos, zonas de Arganda tb los suben a precios ultra caros, pero prefiero un chalet de 24 millones a uno de 100 en Alcobendas porque sea de gente rica.

Esto seria facil de resolver, pero ni el gobierno ni las autoridades quieren.

Tanto PSOE, como PP, son unos hipocritas "construyendo", porque se de buena fe que los propios constructores se quedan pisos de lso que hacen para especular, porque les sale "gratis" tenerlos y si no, como es que las casas se venden como churros ahora por 35 kilos y no hace 10 años por 15?

Pues simplemente porque o se contruia menos o porque las promotoras no acaparaban tanto ...........

ni los pisos van a bajar, ni yo me lo compro antes de 4 años, a no ser que me toque la quiniela.

eso si este pais se va a la mierda como bajen un 25% los pisos, lo que se deberia de hacer es estancarlos por ley, como subidas del gas y luz.

La culpa, los putos ricos de siempre, PP o PSOE, me da =

Los motivos del aumento de precio de la vivienda y la existencia de una burbuja inmobilaria.
Enviado por Invitado el 2005-11-23 17:52:23
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No es cierto que la población se haya incrementado con millones de inmigrates.
La población extranjera con permiso de residencia es de 1.800.000 de personas de los cuales la mitad son de la unión europea (mucho jubildao que viene vivir y gastar su pensión en las costas españolas)
el total de la población extrangera no llega al 8% de la española.
lo que sí es preocupante es que la no europea se concentra en barrios periféricos de las grandes ciudades que puden crear focos de desintegración (véase caso frances). tamnbién es procupante que de los permisos no europeos la mitad se los lleven los marroquíes, la comunidad menos asimilible y más problemática.
el cupo anual de inmigrantes legales es de 30.000 , que no da ni para sustituir la tasa de crecimiento vegetativa negativa de los españoles que no llegan a tener ni dos hijos por mujer.
En cualquier caso la inmigración con o sin papeles en cuanto a la vivienda es un factor más de demanda y de contención de costes. Otra cosa es desde el punto de vista de la seguridad social, una ruina si no cotizan porque no tengan permiso de trabajo y se busquen la vida trabajando negro o si no delinquiendo si no les contratan por no tener papeles.

Los motivos del aumento de precio de la vivienda y la existencia de una burbuja inmobilaria.
Enviado por Invitado el 2005-11-02 14:07:47
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Simplemente os preguntaria si vosotros (el creador del articulo y los que hacen comentarios) teneis vivienda, porque en vuestra opinion puede infuir mucho si la teneis o no.
quiero decir, las personas que no tienen vivienda comentan lo mismo que vosotros y los que si tienen pues todo lo contrario.
no se puede ser muy objetivo cuando estamos intentando comprar o vender una vivienda.
un saludo.

Los motivos del aumento de precio de la vivienda y la existencia de una burbuja inmobilaria.
Enviado por Invitado el 2005-08-29 12:54:59
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Totalmente acertado, el petroleo se ha desmadrado y la inflación es galopante, la vivienda de alto estanding no se vende como antes y, mal que le pese, a comienzos del2.006 el BCE tendrá que subir los intereses a causa de la inflación.

Los motivos del aumento de precio de la vivienda y la existencia de una burbuja inmobilaria.
Enviado por Invitado el 2005-06-02 20:18:40
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Creo que tienes toda la razon y lo malo es que no se informa a la gente que esta comprando sin mirar en cuanto se quedara una hipoteca variable dentro de un año y dos nadie piensa en que lo intereses hipotecarios puedan subir.

Los motivos del aumento de precio de la vivienda y la existencia de una burbuja inmobilaria.
Enviado por Invitado el 2005-05-14 19:21:21
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Estoy contigo al 90%. zup.


  


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