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NotaPublicado: Sab, 19 Nov 2016 11:18 am 
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Registrado: Vie, 18 Nov 2016 10:30 pm
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Hola,
ahora que parece que el sector inmobiliario empieza a levantar cabeza, trataré de ofrecer unos breves consejos a futuros compradores, con la intención de ir más allá de los típicos y tópicos replicados por todos los medios. Son consejos extraídos después de haberle dedicado un buen tiempo a la caza y captura de una vivienda, no están todos pero sí para mi lo más importantes, por lo que se aceptan nuevas aportaciones y por supuesto críticas:

-Ten atada la financiación antes de ponerte a buscar, parece tema baladí al principio, pero te ayudará a focalizar la búsqueda y agilizar la compra.

-Si eres un poco selectivo en tus prioridades, la búsqueda de un piso que se ajuste a tus criterios puede llevarte meses, e incluso años, tenlo presente, tantea el mercado con tiempo.

-El piso perfecto no existe, sacrifica prioridades, no te obceques en limitar tu búsqueda en zonas no demasiado amplias, pisos buenos no salen todos los días, ni todas las semanas, ni en según qué zonas todos los meses, si detectas poco movimiento en tu zona de búsqueda es que estás restringiendo demasiado tu zona de interés.

-Compara los precios de m2 por distritos, barrios, calles, etc., a veces hay diferencias ostensibles entre zonas que están contiguas o muy cercanas entre sí, analiza los motivos, trata de conocer los motivos reales de venta, te ahorrarás desagradables sorpresas de última hora.

-Todos los pisos ofertados en los portales inmobiliarios van pasados de m2, una buena manera para saber la superficie real del piso es entrando gratis en la web del catastro, con los metros reales podrás forzar una negociación a la baja con la propiedad. También solicita nota simple informativa al Registro de la Propiedad para averiguar si está libre de cargas y busca en la web del Ayuntamiento la calificación urbanística del terreno de la vivienda (o colindantes) para cerciorarte que no esté afecto de planes urbanísticos no deseados.

-No te cortes con el calado de las ofertas y contraofertas sobre los precios de salida que pide la propiedad, todo el mundo las hace, es el pan nuestro de cada día en el sector. A día de hoy, en la gran mayoría de casos, el precio (realista) aún lo sigue poniendo el comprador, algo vale lo que la demanda está dispuesta a pagar, y aunque el mercado inmobiliario tiene un marcado carácter local y que descuentos medios de una zona no son trasladables a otras, siempre, en mayor o menor medida, ha habido y habrá regateo. Y si bien es cierto que en el último año y medio se detecta más movimiento en el sector, no es menos cierto que exceptuando ciertos barrios de Barcelona y Madrid, sigue costando cerrar precios, vender a precio de salida es una quimera, y sólo toca esperar comprador a base de ir bajando precio y aceptando ofertas a la baja.

En viviendas que son llevadas por varias inmobiliarias, infórmate antes de comisiones, condiciones, etc. y elige la que se ajuste más a tus intereses.

-Trata de evitar ciertas inmobiliarias que cobran comisión al comprador, cierto es que trabajan en exclusiva, pero son de lo peor; hay quienes te obligan a soltar 3.000 € para pasar una mísera oferta al propietario, y otras tantas te calzan con comisiones de todo tipo que pueden llegar a sobrepasar el 3% (a más a más de la que cobran al vendedor que es quién se lleva la morterada en todo el asunto).

-Los pisos provenientes de herencias con muchos a repartirse el pastel son auténticos quebraderos de cabeza, trata de evitarlos si ya desde el principio detectas que no hay quorum entre los herederos.

-Cuidado con los pisos que los vende directamente el propietario, precios superhinchados y reacios a bajar, típico ejemplo de confundir precio con valor.

-Pasadas las dos primeras semanas de visitas, el comercial tendrá tantas o más ganas de cerrar la operación que tú; sondéalo sobre que ofertas firmes hay encima la mesa, la urgencia del vendedor en vender, tiempo en venta, verás cómo estará más susceptible a compartir información.

-Cuidado con lo que firmas, los documentos que te ponga la inmobiliaria para echar firma estarán redactados versión pro-propietario, si no entiendes lo que firmas o tienes dudas, no está de más gastarse 100/200 euros con un abogado (precio ridículo comparado con el montante de la operación) para que te explique lo que estás firmando. Cierto es, que en ocasiones es misión imposible modificar estos documentos estandarizados por la inmobiliaria, pero peléalo.

-Antes de lanzar cualquier tipo de oferta que te comprometa infórmate bien del importe de las cuotas de la comunidad, derramas pendientes, previsión de obras, exigencia de estar al corriente de pagos de la comunidad e IBI's, que la vivienda no tenga habitaciones alquiladas, cédula de habitabilidad en conformidad,etc.

-Ten cuidado con los pagos en negro, aparte del carácter delictivo de la práctica, te pueden comprometer fiscalmente; bien porque Hacienda no se crea el valor de adquisición declarado o porque cuando lo tengas que vender vengas obligado a liquidar más plusvalía de la real.

-Ten presente que sobre el precio que vayas a pagar toca añadirle entre aprox un 8% a 14% de impuestos (según CC.AA) y que en la actualidad la hipoteca no deduce en Renta (adiós a la paga extra de verano de Hacienda).

Buena Suerte¡¡

http://www.rankia.com/blog/joldi/


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NotaPublicado: Sab, 19 Nov 2016 7:25 pm 
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Registrado: Vie, 28 Sep 2007 7:07 pm
Mensajes: 3959
Ubicación: Barcelona
Buenos consejos, yo sólo añadiría que, si tratas con una inmobiliaria profesional, muchas de las recomendaciones que das no son necesarias porque ellos ya se ocupan de informarte.

A parte de que ya le habrán dicho al propietario cuál es el precio real de la vivienda en el mercado y aunque de inicio salga un poco más caro, estará abierto a negociar, porque ya ha sido informado con anterioridad.

_________________
Llibertat presos polítics


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NotaPublicado: Sab, 19 Nov 2016 9:25 pm 
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Registrado: Lun, 29 Mar 2010 11:23 am
Mensajes: 2148
Hola joldiros.

Son buenos consejos, pero tengo que debatir algunos temas que no estoy de acuerdo.

Apartado 2, Una persona que tenga intenciones de comprar creo que 6 meses hay tiempo suficiente para comprar piso, si pasa años buscando vivienda, directamente no comprara NUNCA.
Apartado 3, Totalmente de acuerdo el piso perfecto no existe, pero el tren pasa un vez en la vida, a lo mejor por dar vueltas no consigue el piso que le gustaba esperando otro mejor, y no vuelve a encontrar otro igual NUNCA.
Apartado 5, En Catastro no viene los metros reales de ningún piso, siempre son aproximados y por regla general ponen más metros de los que tiene el piso, para cobrar más IBI.
Apartado 8, No estoy de acuerdo, a veces las herencias tienen los papeles mejor arreglados y por regla general tiene ganas de vender rápido para recuperar el dinero que han invertido en pagar gastos.
Apartado 13, Dinero negro, bajo mi punto de vista deberías quitar este apartado ni mencionarlo, nunca debe dar pie a esta posibilidad. En notaria ya se firma un documento al respecto.

Muchas gracias por tu información.

Bienvenido/da al foro.

Totalmente de acuerdo con el comentario de Elisabcn.


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NotaPublicado: Dom, 20 Nov 2016 12:00 pm 
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Registrado: Sab, 02 Feb 2008 8:31 pm
Mensajes: 6096
Hay buenos consejos pero igual que mis compañeros hay puntos que no comparto.
Igual que Jesus, en el catastro los m2 no son siempre reales.
Referente a las exlusivas no es cierto, en mi caso con las propiedades en exclusiva no cobro ningun tioo de honorarios al comprador. Que sea con o sin exclusiva los cobro al vendedor.
El % que indicas tambien no es correcto, depende de las comunidades. En baleares por ejemplo suele ser un 5% + iva.
El comprador debe preguntar si los honorarios de la agencia estan incluidos en el precio de venta pero si es el caso no tiene porque saber que cobra la inmobiliaria. Es algo entre agencia y vendedor. Igualmente se enterara el dia de la venta o en el momento de firmar las arras penitenciales.
Es cierto que siempre hay que intentar negociar el precio pero no significa que si un precio no se baja no sea una buena compra. Depende del precio de salida. Si esta sobre valorado obviamemte habra que intentar bajar pero hay casos que es el precio que le toca. Vender a precio de salida no es siempre "una quinera", lo acabo de hacer esta misma semana :D .
Comparto lo que dice Elisa, una agencia seria y profesional te ayudara en casi todo lo que has comentado.
Bienvenido al foro!


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NotaPublicado: Dom, 20 Nov 2016 1:55 pm 
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Registrado: Vie, 18 Nov 2016 10:30 pm
Mensajes: 2
Hola, gracias a todos por vuestras aportaciones.

Bien, básicamente creo que estamos bastante de acuerdo, lo que ocurre es que un tema muy amplio, lleno de matices, y en fin, tampoco es cuestión de soltar una parrafada para atender todas las casuísticas que me he ido encontrando a lo largo de estos años, porque claro hubiera necesitado hacer un libro. Así brevemente respecto lo que apuntáis, decir que:

-Son opiniones desde el punto de vista de un comprador, claro, yo no puedo elegir inmobiliaria, viene dentro del pack junto con el piso que me interesa, y nunca ha sido mi intención puntear a nadie. A más a más, creo, que cada vez hay más exclusividad, y no hay opción de poder comparar inmobiliarias para escoger la mejor. Dicho esto, en el sector, obviamente me he encontrado de todo, sólo diré que un pésimo comercial arruinó una operación y otro comercial, con muchos tiros pegados en el sector, salvó otra, a base de hacer entrar en vereda a los propietarios que el precio ofertado era de mercado.

-La inmobiliaria trabaja y cobra del comprador por lo que obviamente defiende sus intereses, al menos al principio de la venta, ya luego cuando la operación empieza a ser factible, en mi opinión, se reconduce a conciliador, mediador entre ambas partes.

- Me he pasado más de 2 años buscando piso, y quería comprar, tenía toda la intención de comprar, pero con el tiempo te das cuenta que el piso perfecto que se amolde 100% a tus prioridades no existe y toca priorizar.

-Respecto el tema del catastro, en dos casos, las comparé con notas simples informativas y la diferencia de m2 era anecdótica. Pero bien, creo que para hacerse una idea vale, y sino, a echar cinta métrica y a medir.

-El tema de los impuestos era orientativo, ya decía que iba según CC.AA, lo puse porque hay mucho novatillo que empieza a buscar y que piensa que la 2ª mano va sin IVA y sin nada, y se piensa que lo que sale en la web es lo que tiene que pagar, era a efectos de advertencia.

-El pago en negro, me lo pidieron 2 veces, una de ellas pedían como 15.000 € y me negué, y no hubo cierre de operación, y los comerciales en otras tantas también me advirtieron que igual acabarían pidiendo algo, no sé, una vez más tan sólo explico en lo que me he ido encontrando. Pero la realidad es tozuda, y la gente lo pide, y lo más triste de todo, es que sí te niegas, te quedas sin piso, ahí no te dan margen a negociar nada, quieren su parte en billetes.

-De piso de Herencias me tocaron 2, con tíos, sobrinos por el medio, y la verdad, fue el mayor caos visto, todo el mundo opinaba, .., es lo que comentaba que si hay quórum entre lo implicados, adelante, si no lo hay, es un auténtico via-crucis.

-El tema de las exclusivas, digo que "ciertas inmobiliarias", y creo que todos sabemos a que tipo de franquicias nos referimos, evidentemente una gran mayoría de exclusividades sólo repercuten al comprador.

-Sobre el tema del regateo da para llenar dos libros, depende de muchas variables; zona, tipo de vivienda, precio, tiempo que está a la venta,etc. (que os voy a contar), lo que sí es cierto que el regateo es algo implícito en la cultura en el sector y del país, es una dinámica constante de si el precio de mercado es X, le añado, p.ej. el X+10%, porque sé que me van a rascar precio, pues bien, con eso ya defiendo mi precio de salida y tengo margen de negociación, etc. Dicho esto, decía que "el precio (realista) aún lo sigue poniendo el comprador", en el sentido que las ofertas, contraofertas tienen que ser medidas porque no es como hace cinco, cuatro, tres años que ofertabas sólo, sin competidores, ahora al menos en determinadas zonas de Barcelona estás compitiendo con varias ofertas y si es ridícula, evidentemente ni la pasan al comprador. Lo de quimera me refería en zonas que yo no son "top" y el precio está tirado para arriba. Evidentemente, p.ej. en zona céntricas de Barcelona con demanda, los inversores (tanto particulares como institucionales) con cash, se han ventilado en horas aquellos pisos buenos en precio, pero son zonas inalcanzables para el resto de mortales, estos lobos van ya con sus propios asesores, no necesitan de consejitos de un principiante (supongo).

Gracias a todos


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NotaPublicado: Mar, 22 Nov 2016 7:01 pm 
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Registrado: Jue, 03 Ago 2006 7:32 pm
Mensajes: 4048
Los veo buenos consejos en general, así como por ejemplo intentar averiguar qué tal son los vecinos, ver si hay locales ruidosos en el entorno o macrozonas de botellón.
Respecto a lo del catastro lo veo buen consejo pues de normal suele ser más alto el catastro que el real pero sirve como orientación también he de decir en descargo de los anuncios que veas que muchas páginas piden los metros construidos como dato y no los útiles.

_________________
Aunque parezca increible mañana aún puedo hacerlo mejor


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NotaPublicado: Vie, 24 Nov 2017 5:07 am 
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Registrado: Mar, 17 Oct 2017 3:57 pm
Mensajes: 5
Hola me han parecido muy pertinentes los consejos para comprar una vivienda. Yo estuve ahorrando durante varios años y pude pedir un crédito hipotecario, así es como me compré un piso, os comento que no era el ideal pero poco a poco lo estoy acomodando. Ha ido tomando el estilo que quiero. He hecho remodelaciones y mandé a hacer una cocina y escogí dentro de modelos de [SPAM]la mía me ha quedado como la quería.Poco a poco voy logrando ver la casa de mis sueños.


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NotaPublicado: Sab, 30 Dic 2017 1:10 am 
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Registrado: Mar, 14 Nov 2017 2:05 am
Mensajes: 2
Hola amigos, quiero haceros una pregunta, estoy buscando pisos de lujo barcelona diagonal mar y con todas las recomendaciones que habéis comentado, ahora bien, quiero preguntaros las agencias comunes venden pisos que tengan vista al mar? O existen agencias exclusivas, otra pregunta es si la agencia exclusiva tendría un costo mayor? Saludos!


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