Buenas tardes,
En mi opinión, por lo que expones, diría que me queda claro en que cada piso tiene un parking como anejo que la escritura calificará de "inseparables", y aunque Maica lo dude, yo diría que esta es la situación de partida con los datos facilitados.
Coincido con Pipiolo de que una habitadción no puede separarse, pero no veo equiparable este elemento a una plaza de aparcamiento, que entiendo sí podría separarse por cuanto en la declaración de obra nueva (o quizás incluso en la licencia) ya se habrá hecho constar que el edificio consta de X viviendas y X plazas de aparcamiento, reconociendo por tanto la existencia de elementos físicamente independientes, aunque jurídicamente no lo sean en estos momentos.
Por consiguiente, entiendo que únicamente necesitas una norma comunitaria del régimen de propiedad horizontal que permita la segregación o, caso contrario, el consentimiento de la comunidad de propietarios (ignoro si son los 2 únicos pisos del inmueble o existen otros).
Ocurre algunas veces en que los ayuntamientos exigen la vinculación de plazas de aparcamiento a la vivienda, y en este caso la solución vendría por intercambiar los anejos, en lugar de segregarlos, o conseguir licencia municipal de segregación. La opción del intercambio podría también ser válida aunque te permitieran segregarlos y dejarlos como fincas independientes, evitando así la modificación de coeficientes de la propiedad horizontal.
Si no optas por esta solución, efectivamente no habrá otra opción que segregar los dos parkings, tal com ya te ha dicho Legion, y distribuir los coeficientes de la propiedad horizontal de las 2 fincas originales entre las 4 fincas resultantes, puesto que los restantes entidades del edifico (si las hay) mantendrían sus coeficientes, todo esto en una única escritura, no dos, como apuntas.
El impuesto de segregación por AJD es el 1% del valor de lo segregado, cuyo valor mínimo tiene fijado supongo que todas las comunidades autónomas, a tanto alzando (caso de Cataluña), o corrigiendo con un coeficiente su valor catastral.
En cualquier caso, los gastos de segregación o títulos previos para tener dispuestas las fincas que se desean vender, deberían ser a cargo del vendedor, sin lo cual no podría transmitirlas.
Saludos
Citar:
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística
Artículo 53. Requisitos de los títulos de constitución de propiedad horizontal.
Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas:
· No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.