Buenas amig@s,

Ayer entró por la puerta un cliente que quiere vender un local, el caso es que ese local en su momento lo compraron entre tres personas (madre, padre e hijo) estas tres personas aparecen en la hipoteca, pero el dueño real del inmueble es una sociedad limitada. Y hace 4 años que los tres han dejado de pagarla (por problemas familiaries), ahora resulta que parece que el banco se esta empezando a mover (me imagino que para iniciar las acciones legales y embargarlo).
La consulta es:

Se puede publicar ese inmueble e intentar la venta?
Debo hablar con el banco antes de ponerlo a la venta?
Con la autorización firmada del administrador de la SL (propietario del inmueble) ya basta, o necesito conformidad de las 3 partes?

Gracias para el que pueda arrojarme un poco de luz jejeje
saludos

Hola MADESIGN.

En contestación a sus preguntas:
1ª Claro que se puede, porque no.
2ª Es recomendable, saber lo que deben y en que fase esta el tema, al banco le interesa que se venda, porque es la forma de recuperar su dinero ó parte.
3ª Depende de lo que diga la escritura de Constitución de la sociedad, si le da poderes totales al administrador para que pueda vender ó no y por rizar el rizo, saber si la sociedad esta al día de sus obligaciones, deudas y responsabilidades.
Tenga en cuenta, que si se vende, el primero que cobrara sera el banco, para entregar la carta de pago en notaria, por lo tanto tiene que saberlo.
El propietario tiene que ser sincero con Ud. y contarle como están las cuentas con el banco, por si hay posibilidad de subrogarse a la hipoteca por parte del futuro comprador.

Hola Jesús, como siempre muchas gracias por dedicar tu tiempo en ayudar a los que estamos empezando.

A expensas de que sería conveniente que dispusieras de asesoramiento más allá del que puedes encontrar en un foro y de que hay muchos aspectos a tener en cuenta que pueden afectar a lo que aquí te comentemos.

Sabes si ya han intentado vender el local o si está ya a la venta? Sabes cuanto deben a día de hoy? Tienes la nota simple actualizada? sino la tienes dile al cliente que la saque él y te traiga una copia, de entrada no la pediría yo, no solo por el coste sino por las molestias que conlleva ir al registro o el sobrecoste de pedirla online, porque a priori tal como la has contado la operación no pinta bien.

Y por qué no pinta bien? Porque si dejaron de pagar el prétamo hace cuatro años y lo han puesto a la venta ahora ello demuestra que son unos irresponsables o un desastre absoluto, si lleva cuatro o más años a la venta y hasta hoy no te han venido a ver quiere decir que ese local probablemente sea invendible porque lo que se debe o haga falta obtener sea más de lo que nadie está dispuesto a pagar por él. En cualquiera de los dos casos cógelo con pinzas e intenta hacer un cuadro lo más realista posible de la situación.

Con la nota ya sabrás qué entidad es la acreedora y podrás intentar averiguar algo al respecto por ejemplo preguntando en alguna sucursal de tu localidad. Además puedes saber si hay anotación preventiva de embargo y en tal caso puedes averiguar cual es el estado del procedimiento. Cabe la posibilidad que sea inminente. Aparte puedes encontrarte con que haya otros embargos o acreedores en la cola.

Además puede haber deudas que no consten en la nota así que también puedes intentar averiguar el estado de la sociedad propietaria del inmueble y ver si tiene deudas con hacienda, seguridad social, empleados, proveedores, etc. Esto puedes tirar de los einforma, axesor y similares o empezar haciendo una simple búsqueda en google.

Y antes de todo esto puedes preguntarle al cliente cuanto quiere obtener por el local, dile el precio más bajo por el que está dispuesto a venderlo dada la urgencia con la que plantea la operación, y si el precio que te dice es más alto que el de mercado (que ya deberías tener claro) ten por seguro que se dan alguna o todas las cosas que te he puesto antes y lo mejor es que con buenas palabras te olvides de un caso imposible.

Por lo demás no hay nada que te impida anunciar el inmueble, solo que anunciar y perder tiempo y dinero en ello cuando si se diera la circunstancia de que saliese un cliente la operación fuese inviable por alguna circunstancia de las citadas te haría además perder prestigio ante el hipotético comprador al menos y todos aquellos que se enterasen.

Personalmente lo primero que haria es preguntar cual es el importe pendiente de pagar de la hipoteca.
Si deben mas de lo que vale hoy en dia es perder el tiempo.
Si es vendible pediria una nota a ver si ya existen algun tipo de embargo ya que 4 años sin pagar son muchos.
Si existen gastos de comunidad seguro que deben algo tambien, la luz y el agua podrian estar cortada.
En fin, huele a marron .
Yo pasaria.

Y yo tambien.
Con toda seguridad, este hombre lleva vendiendo el local muchos años.
Y no ha sido capaz de venderlo, tiene toda la pinta.

A parte de todo lo que habéis comentado, si la propiedad es una Sociedd, es el administrador de dicha Sociedad el que tiene que ponerse en contacto para vender el inmueble.

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Y ahí lo dejo..

Exacto y el que tiene que firmar todos los papeles.

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Aunque parezca increible mañana aún puedo hacerlo mejor

Gracias a tod@s, perdón por no haber dado señales antes pero la verdad es que he estado (por suerte) muy liado.
Ya veía que era un marron jejejeje, pero bueno, veo que poder, se puede.

He hablado con la propietaria, porque también me parecio que necesitaba que sea el adm de la sociedad el que firmara la nota de encargo... a ver como termina.

Gracias nuevamente un abrazo!