Buenos días, paso a exponer mi pregunta.
Mi hermano quiere comprar un piso a un propietario que lo ha heredado de su tío, dice tener pagado los impuestos de sucesiones y plusvalia, supongo que lo tendrá todo legalizado.
Hasta aquí todo bien pero por lo visto al no ser heredero directo aunque lo tenga todo bien, debe esperar dos años para que se pueda escriturar el piso a nombre de quien lo compre.
El caso es que no sabemos si es el único heredero como dice o puede salir algún otro en estos dos años y por eso mi hermano no se fía, no vaya a ser que el día de mañana salga alguien que pueda reclamar la herencia.
Que consecuencias tendría si apareciera otro heredero si compra el piso? Perdería piso y dinero?
Como debería hacerse esta compraventa, contrato privado, público? Que diferencias hay entre uno y otro?
Mi hermano quiere hacerlo de manera que no le puedan reclamar en un futuro, ni tener que pleitear si aparece otro heredero.
El piso lo pagaría al contado, puede tener también problemas con esto?
Por todo lo expuesto, que me aconsejan ustedes? Muchas gracias.

No soy abogada, pero sí tengo amplia experiencia en el sector inmobiliario (más de 20 años) y nunca he oído el caso que usted expone. Si una persona es el heredero de una vivienda, en el momento que ha firmado la aceptación de herencia, pasa a ser el propietario en pleno derecho.

Lo único que se me ocurre es que no quiera pagar tantos impuestos sobretodo si no es heredero directo, no domino este tema, pero creo que si han pasado más de 5 años desde el fallecimiento del testador, los impuestos bajan considerablemente. Por ejemplo, tengo una amiga que acaba de heredar de sus padres, como ella estaba empadronada en la misma vivienda, le han bonificado un 95% en el impuesto de plus valia municipal, pero con la condición que no puede vender dicha vivienda en un plazo de 5 años.

Por tanto, si yo fuera su hermano, no compraría la vivienda a menos que fuera ante Fedatario Público (Notario) un contrato privado de compraventa es papel mojado, ya que legalmente el propietario sigue siendo el vendedor actual y además puede volver a vender el piso a otra persona que actúe de buena fe. Luego el problema será para usted que tendrá que denunciar y demostrar que tenía un cto de c-v anterior.
Por tanto, todo lo que no esté en Escritura Pública e inscrito en el Registro de la Propiedad, no sirve para nada.

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Y ahí lo dejo..

Digo lo mismo que Elisabcn, nunca había oído un caso como este.

Hay que saber si el fallecido tenia testamento y si el heredero universal es el sobrino que quiere vender.
En caso de no tener testamento los herederos son los hermanos que tuviese el fallecido y si hubiesen fallecido estos, los sobrinos en la parte que le corresponda a cada uno.
Si es como lo cuenta el sobrino, tendrá adjudicación de herencia a su favor, nueva escritura y estará pasada por el Registro de la Propiedad.
Lo de esperar dos años, no creo que esto sea así, esto suele ocurrir cuando el fallecido deja dinero en el banco y los herederos quieren recuperarlo, que una vez presentado, Certificado de Defunción, Ultimas voluntades, pago de impuestos, etc... los bancos dan un plazo creo recordar de 6 meses para poder entregar el dinero por si aparece otro heredero mas.
La compraventa SIEMPRE con escritura notarial, para poder registrar y no haya problemas en el futuro.
El pago se realiza con cheque bancario, con dinero en metálico no esta permitido llevarlo en el bolsillo, según Ley en vigor, entre particulares, tendría que llevarle el dinero hasta notaria una empresa tipo Prosegur.

Las demás preguntas están respondidas por Elisabcn.

Creo que se refería a que no solicita hipoteca.

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Y ahí lo dejo..

Elisabcn, como ha comentado:
El piso lo pagaría al contado, puede tener también problemas con esto?

He entendido pago en metálico.

Soy abogado especialista en Derecho Inmobiliario y efectivamente es cierto, la Ley Hipotecaria tiene dicha previsión. Los Bancos muy dificilmente os van a conceder la hipoteca sobre un bien de este tipo y en notaría dejarán una anotación que diga que dicha transmisión está sujeta a la prevision del art. 28 de la Ley Hipecaria.

Artículo 28.

Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.

Hola DavidPeralta, gracias por tu aportación. Entonces estás diciendo que, si por ejemplo, heredamos una casa y firmamos la aceptación de herencia, debemos esperar 2 años para poder venderla?

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Y ahí lo dejo..

Excepto lo que comenta de herederos forzosos, por ejemplo tú heredas un piso de tus padres y lo puedes vender sin tener que esperar a esos dos años.

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Aunque parezca increible mañana aún puedo hacerlo mejor