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NotaPublicado: Vie, 12 Jul 2019 2:29 am 
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Registrado: Vie, 12 Jul 2019 2:19 am
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Tengo la sensación o es que desconfío de todo pero tengo miedo de que la agencia inmobiliaria me quiera engañar y quedarse con 3000 euros de contrato de arras.
Vimos por inmobiliaria un dúplex de 144.000 euros y nos fuimos a por el, entregamos documentación y nos aseguran que hablan ellos con el banco Eurocaja rural y que la operación saldrá por hipoteca variable a 40 años y nos dijeron que rondando los 470 mensuales el primer año. (Todo dicho de palabra y tirando de calculadora de inmobiliaria) El caso es que decididos a qué nos hagan el estudio debemos firmar un contrato de arras entregando 3000 euros para guardarnos la vivienda durante 30 días hábiles.
En ellas nos dicen que si sale favorable la hipoteca y no compramos pues perdemos esos 3000 euros. Y si la vendedora no vende pues nos dan los 3000 de ella. Mi duda es:
Y si sale todo correcto el banco nos concede hipoteca pero... con condiciones que no nos podemos permitir como más dinero al mes por la hipoteca del que nos habían dicho, nosotros no compramos y ellos se quedan nuestro dinero?
No se si me he explicado con claridad

CONTRATO DE ARRAS:

Mediante la intervención profesional de Señor X CIF: B-XXXXXXX (CASA Pepe INMOBILIARIA) con oficina sita en (Madrid) en virtud del encargo de gestión de venta de la propiedad objeto de este contrato, siendo titulares registrales DON XXXX XXXXX mayor de edad, con DNI 4435073737Z y DOÑA XXXX XXXX LOPEZ, mayor de edad, con DNI 306612211-H, como VENDEDORES, hemos recibido de DOÑA XXXX , mayor de edad con DNI 232232J y DON xxx mayor de edad, con DNI 7727272-Y como COMPRADORES, la cantidad de TRES MIL EUROS (3.000€), en concepto de Arras condicionadas por la compra de la vivienda como cuerpo cierto y en el estado de conservación en el que se encuentra, sita en c/ 37373 nº837portal C 2ºA 28080 (Madrid) con la plaza de garaje sita en el mismo edificio nº6 del Registro de la Propiedad de Xxxxx con número de finca registral xxxxx.

CONDICIONES:

PRECIO CONVENIDO: CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL EUROS (144.000€), que se abonarán en la forma siguiente:

➢ TRES MIL EUROS (3.000€) en este acto, en concepto de ARRAS condicionadas, a cuenta del precio total, mediante transferencia bancaria a la cuenta ES74 2085 8023 44 0330xxxxxx de la sociedad S.L (Casa Pepe Inmobiliaria), sirviendo el presente documento como la más firme y eficaz carta de pago una vez sea efectiva. La cantidad recibida en este acto queda depositada en la cuanta indicada hasta la concesión de la condición mencionada en el último párrafo de este documento. Se adjunta justificante de transferencia.
➢ TRES MIL EUROS (3.000€) más, mediante transferencia bancaria al nº de cuenta indicado en el párrafo anterior cuando esté cumplida la condición indicada en el último párrafo de este documento.
➢ El resto, es decir, CIENTO TREITA Y OCHO MIL EUROS (138.000€), dicho pago se efectuará en el momento de la firma de Escritura Pública, con fecha límite de 30 de Septiembre de 2019.
➢ CARGAS: La compraventa se realizará libre de cargas, gravámenes e inquilinos y al corriente de pago de IBI u otros impuestos, gastos de comunidad y mancomunidad que se acreditará en el momento de la firma de la Escritura Pública de Compraventa mediante los certificados y recibos pertinentes.
➢ GASTOS: Todos los gastos derivados de la presente compra-venta serán por cuenta del comprador. El Arbitrio Municipal sobre el Incremento del Valor de los terrenos (Plusvalía Municipal) serán por cuenta del vendedor.
➢ Estas ARRAS quedan condicionadas a la consecución de las condiciones de financiación necesarias para la compra de la vivienda objeto de este documento por la parte COMPRADORA durante 30 días hábiles. En caso de no cumplirse esta condición, la cantidad recibida se devolverá a la parte COMPRADORA. Una vez cumplida la condición, la cantidad depositada en este acto se le entregará a la parte VENDEDORA.


El presente documento es un Contrato de Arras Penitenciales según el artículo 1.454 del Código Civil, en virtud del mismo, si la parte compradora incumpliera las condiciones de este contrato, perderá la señal entregada, y si fuera la parte vendedora la que lo incumpliera, vendrá obligada a devolver el doble de la cantidad recibida.


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NotaPublicado: Vie, 12 Jul 2019 6:10 am 
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Registrado: Mar, 23 Feb 2010 11:59 am
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Ubicación: vizcaya
Ya entiendo lo que dices, la clausula que han metido en el contrato se llama condición resolutoria, si no se consigue la hipoteca se devuelve la señal, lo que no sé es si se puede condicionar también a unas determinadas condiciones de la misma. Mi consejo es que no solo te fijes en el diferencial con el euribor si es a tipo variable sino que te fijes en el TAE que incluye el tipo de interés y todos los gastos de comisiones, seguros y demás.

Seguro que algún compañero en activo te lo podrá aclarar, por mi parte te recomiendo que hagas gestiones en alguna otra entidad, ahora mismo para que tengas alguna otra oferta con la que comparar pero debieras haberlo hecho antes de ponerte a buscar para saber como está el mercado hipotecario y hasta qué precio puedes buscar.


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NotaPublicado: Vie, 12 Jul 2019 6:55 am 
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rojiblanco escribió:
Ya entiendo lo que dices, la clausula que han metido en el contrato se llama condición resolutoria, si no se consigue la hipoteca se devuelve la señal, lo que no sé es si se puede condicionar también a unas determinadas condiciones de la misma. Mi consejo es que no solo te fijes en el diferencial con el euribor si es a tipo variable sino que te fijes en el TAE que incluye el tipo de interés y todos los gastos de comisiones, seguros y demás.

Seguro que algún compañero en activo te lo podrá aclarar, por mi parte te recomiendo que hagas gestiones en alguna otra entidad, ahora mismo para que tengas alguna otra oferta con la que comparar pero debieras haberlo hecho antes de ponerte a buscar para saber como está el mercado hipotecario y hasta qué precio puedes buscar.


La inmobiliaria habla de que la vivienda que nos han buscado la pueden tasar en 180.000 euros con lo cual luego al comprarla nosotros en 144.000 euros nos darían el 100%
Y nos comentan que las condiciones que nos daría el banco serían esas de hipoteca variable a 40 años pagando mensual el primer año sobre los 490 euros, pero claro eso en el contrato de arras sólo pone que perderíamos el dinero si nos echamos para atrás en la compra... y es mi duda, si de verdad podría perder el dinero si luego el banco una vez firmado los 3000 euros me dicen que me sale una cuota superior y me echo para atrás lo pierdo....


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NotaPublicado: Vie, 12 Jul 2019 10:26 am 
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Registrado: Sab, 02 Feb 2008 8:31 pm
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El problema es que el contrato no habla de las condiciones del préstamo.
Yo desde luego no incluyo este tipo de cláusulas al contrato ya que pueden dar problemas.
Las cosas tienen que ser muy claras y aquí no es el caso, es un típico caso que puede acabar en el juzgado.
Tampoco favorece al vendedor que tiene como "boqueado" su piso un mes sin garantía de vender la vivienda.
Estos 3000 euros si no voy mal están en la cuenta de la inmobiliaria (cosas que a mi no me gusta y si nos ha copiado el contrato entero lo veo mal redactado), quien se los quedan si se echan atrás? la inmobiliaria o el vendedor? lo pone en algún lugar?


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NotaPublicado: Vie, 12 Jul 2019 11:29 am 
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Registrado: Vie, 12 Jul 2019 2:19 am
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Arnau escribió:
El problema es que el contrato no habla de las condiciones del préstamo.
Yo desde luego no incluyo este tipo de cláusulas al contrato ya que pueden dar problemas.
Las cosas tienen que ser muy claras y aquí no es el caso, es un típico caso que puede acabar en el juzgado.
Tampoco favorece al vendedor que tiene como "boqueado" su piso un mes sin garantía de vender la vivienda.
Estos 3000 euros si no voy mal están en la cuenta de la inmobiliaria (cosas que a mi no me gusta y si nos ha copiado el contrato entero lo veo mal redactado), quien se los quedan si se echan atrás? la inmobiliaria o el vendedor? lo pone en algún lugar?


Creo que si falla la venta mi dinero va a la vendedora y si falla la vendedora sus 3000 a mi...
Hoy tengo reunión con la inmobiliaria, les he llamado hoy y han incluido un pequeño cambio con el cual me siento más seguro. Lo copio aquí y ver qué opinan:

Estas ARRAS quedan condicionadas a la aprobación de de financiación necesaria para la compra de la vivienda objeto de este documento y a la aceptación de las condiciones de dicha financiación por la parte COMPRADORA durante 30 días hábiles. En caso de no cumplirse esta condición, la cantidad recibida se devolverá a la parte COMPRADORA. Una vez cumplida la condición, la cantidad depositada en este acto se le entregará a la parte VENDEDORA.

(Esto me indica que si el banco me da las condiciones y acepta la hipoteca pero con unas condiciones muy difíciles para nosotros podemos echarnos atrás y nos devuelven el dinero no?)


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NotaPublicado: Vie, 12 Jul 2019 11:38 am 
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Adjunto el contrato de arras y pido ayuda o alguien que me asesore si está bien redactado etc...

(Falta los vendedores, DNIetc... y los compradores con sus DNI etc...)

PRECIO CONVENIDO: CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL EUROS (144.000€), que se abonarán en la forma siguiente:

➢ TRES MIL EUROS (3.000€) en este acto, en concepto de ARRAS condicionadas, a cuenta del precio total, mediante transferencia bancaria a la cuenta ES74 2085 xxxx 44 03302xxx de la sociedad Seis S.L (Inmobiliaria), sirviendo el presente documento como la más firme y eficaz carta de pago una vez sea efectiva. La cantidad recibida en este acto queda depositada en la cuanta indicada hasta la concesión de la condición mencionada en el último párrafo de este documento. Se adjunta justificante de transferencia.
➢ TRES MIL EUROS (3.000€) más, mediante transferencia bancaria al nº de cuenta indicado en el párrafo anterior cuando esté cumplida la condición indicada en el último párrafo de este documento.
➢ El resto, es decir, CIENTO TREITA Y OCHO MIL EUROS (138.000€), dicho pago se efectuará en el momento de la firma de Escritura Pública, con fecha límite de 30 de Septiembre de 2019.
➢ CARGAS: La compraventa se realizará libre de cargas, gravámenes e inquilinos y al corriente de pago de IBI u otros impuestos, gastos de comunidad y mancomunidad que se acreditará en el momento de la firma de la Escritura Pública de Compraventa mediante los certificados y recibos pertinentes.

➢ GASTOS: Todos los gastos derivados de la presente compra-venta serán por cuenta del comprador. El Arbitrio Municipal sobre el Incremento del Valor de los terrenos (Plusvalía Municipal) serán por cuenta del vendedor.
➢ Estas ARRAS quedan condicionadas a la aprobación de de financiación necesaria para la compra de la vivienda objeto de este documento y a la aceptación de las condiciones de dicha financiación por la parte COMPRADORA durante 30 días hábiles. En caso de no cumplirse esta condición, la cantidad recibida se devolverá a la parte COMPRADORA. Una vez cumplida la condición, la cantidad depositada en este acto se le entregará a la parte VENDEDORA.

El presente documento es un Contrato de Arras Penitenciales según el artículo 1.454 del Código Civil, en virtud del mismo, si la parte compradora incumpliera las condiciones de este contrato, perderá la señal entregada, y si fuera la parte vendedora la que lo incumpliera, vendrá obligada a devolver el doble de la cantidad recibida.


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NotaPublicado: Vie, 12 Jul 2019 1:54 pm 
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A mi no me gusta este contrato. No es profesional.

Por ejemplo, la agencia se queda los 3000 euros y no firma como parte depositaria en el contrato.

El garaje va con la vivienda o son dos nº de fincas distintas? yo añadiría la descripción que aparece en la nota (URBANA.-....).

Por cierto le han entregado un nota simple de la vivienda? si esta gravada con una hipoteca hay que reflejarlo en el contrato y dejar claro que los gastos de cancelación (escritura + registro) irán a cargo de la parte vendedora.

Referente al pago de las arras (2X3000 euros) no me gusta como esta redactado.

No hablan que entregarán CEE y cédula de habitabilidad (no sé si en Madrid es obligatorio).

No ponen que en caso de desavenencias se someterán a la jurisdicción y juzgados de la ciudad donde se encuentra el inmueble.

Referente al cambio efectuado sobre la financiación yo desde luego como parte vendedora no firmaría el contrato.

Una duda, la agencia tiene el inmueble en exclusiva?


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NotaPublicado: Vie, 12 Jul 2019 2:39 pm 
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Arnau escribió:
A mi no me gusta este contrato. No es profesional.

Por ejemplo, la agencia se queda los 3000 euros y no firma como parte depositaria en el contrato.

El garaje va con la vivienda o son dos nº de fincas distintas? yo añadiría la descripción que aparece en la nota (URBANA.-....).

Por cierto le han entregado un nota simple de la vivienda? si esta gravada con una hipoteca hay que reflejarlo en el contrato y dejar claro que los gastos de cancelación (escritura + registro) irán a cargo de la parte vendedora.

Referente al pago de las arras (2X3000 euros) no me gusta como esta redactado.

No hablan que entregarán CEE y cédula de habitabilidad (no sé si en Madrid es obligatorio).

No ponen que en caso de desavenencias se someterán a la jurisdicción y juzgados de la ciudad donde se encuentra el inmueble.

Referente al cambio efectuado sobre la financiación yo desde luego como parte vendedora no firmaría el contrato.

Una duda, la agencia tiene el inmueble en exclusiva?


Si la tienen como exclusiva, ya visitamos la vivienda y la plaza de garaje aparece también en el contrato de arras. La actual propietaria tiene hipoteca, pero nos dicen que el día de la firma se hace la misma cancelación de hipoteca


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NotaPublicado: Vie, 12 Jul 2019 2:55 pm 
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Citar:
ya visitamos la vivienda y la plaza de garaje aparece también en el contrato de arras


Una cosa son las arras y otra cosa la escritura. Repito en el contrato añadiría la descripción del inmueble.
Si son 2 números de finca distintas hay que poner los datos registrales de ambas.


Citar:
La actual propietaria tiene hipoteca, pero nos dicen que el día de la firma se hace la misma cancelación de hipoteca


Hablar es una cosa pero dejar todo reflejado en un contrato es otra.
Si quieren hacer las cosas bien tiene que salir reflejado y dejar claro que los gastos de cancelación (notaria + registro) irán a cargo de la parte vendedora.

Desde luego a nuestra profesión le falta mucha profesionalidad.
Regulación del sector YA!


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NotaPublicado: Vie, 12 Jul 2019 7:13 pm 
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Ubicación: Barcelona
Opino que esta inmobiliaria ha hecho un mix entre una simple reserva y un contrato de arras.
Lo que dice Arnau es cierto, si son unas arras tiene que estar todo lo que te ha comentado bien especificado, sino sería una simple reserva.

Igualmente sea una cosa o la otra, lo que está claro es que en esta vida a veces hay que arriesgarse, no se puede pretender que alguien te bloquee un piso durante 1 mes par que luego te lo pienses mejor y te eches para atrás.

Yo personalmente qué haría: que te hagan un estudio de viabilidad económica, para ver si efectivamente el banco te daría la hipoteca en las condiciones que tú quieres, que también hay que decir que el 100% no lo dan todos los bancos, imagino esta gente deben ser brokers o algo así.
Una vez tengas el ok al estudio de viabilidad faltaría la tasación de la vivienda, entonces tienes 2 opciones:
-hacer unas arras dando 3.000 € y esperar que la tasación salga bien.
-o hacer la tasación y, cuando esté la hipoteca aprobada, dar las arras sin condicionarlas a nada. En este caso tienes el riesgo de que alguien se te adelante y compre el piso.

_________________
Y ahí lo dejo..


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NotaPublicado: Sab, 13 Jul 2019 8:46 pm 
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Registrado: Mar, 23 Feb 2010 11:59 am
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Ubicación: vizcaya
Efectivamente porque según he leido en la condición esa añadida que han puesto las arras quedas condicionadas a que el banco conceda la hipoteca y vosotros acepteis las condiciones. En este caso el que podría mosquearse es el vendedor cuando lo lea porque el piso va a estar parado este mes y vosotros podriais echaros atrás simplemente no aceptando las condiciones. Por cierto, la hipoteca la gestiona también la inmobiliaria? Es una Tecnocasa o alguna de pelaje similar?


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NotaPublicado: Sab, 13 Jul 2019 9:18 pm 
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rojiblanco escribió:
Efectivamente porque según he leido en la condición esa añadida que han puesto las arras quedas condicionadas a que el banco conceda la hipoteca y vosotros acepteis las condiciones. En este caso el que podría mosquearse es el vendedor cuando lo lea porque el piso va a estar parado este mes y vosotros podriais echaros atrás simplemente no aceptando las condiciones. Por cierto, la hipoteca la gestiona también la inmobiliaria? Es una Tecnocasa o alguna de pelaje similar?

Es Casadirect! Ya hemos pagado y firmado las arras, no han tenido ningún problema en modificar el contrato y poner las condiciones de financiación que queríamos. Nos falta el sí del estudio bancario que nos han comentado en la inmobiliaria que si que lo más seguro porque han hablado con el director etc etc.. luego es la tasación y después firma.


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NotaPublicado: Dom, 14 Jul 2019 8:41 am 
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OK, pues que salga todo bien y no tengas problema. No conozco la inmobiliaria.

Vais a preguntar al menos en alguna otra entidad o vais a quedaros con lo que os ofrezca esa que os han comentado? A mí lo que me extraña es que tengan tan claro que habiéndose vendido en 144.000€ afirmen que se va a tasar en 180.000€. Si realmente el precio de mercado anda por ahí habéis hecho una buena compra porque en caso que vengan mal dadas siempre os quedará la opción de vender la casa.


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NotaPublicado: Dom, 14 Jul 2019 11:17 am 
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Registrado: Vie, 12 Jul 2019 2:19 am
Mensajes: 42
rojiblanco escribió:
OK, pues que salga todo bien y no tengas problema. No conozco la inmobiliaria.

Vais a preguntar al menos en alguna otra entidad o vais a quedaros con lo que os ofrezca esa que os han comentado? A mí lo que me extraña es que tengan tan claro que habiéndose vendido en 144.000€ afirmen que se va a tasar en 180.000€. Si realmente el precio de mercado anda por ahí habéis hecho una buena compra porque en caso que vengan mal dadas siempre os quedará la opción de vender la casa.


Espero a ver las condiciones que ofrece el banco y la tasación, si no nos gusta cancelamos todo o miramos en otros bancos. Lo de la tasación es los que no entiendo si ese chanchullo sale


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NotaPublicado: Dom, 14 Jul 2019 12:21 pm 
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Registrado: Lun, 29 Mar 2010 11:23 am
Mensajes: 2998
Juanpars escribió:
rojiblanco escribió:
OK, pues que salga todo bien y no tengas problema. No conozco la inmobiliaria.

Vais a preguntar al menos en alguna otra entidad o vais a quedaros con lo que os ofrezca esa que os han comentado? A mí lo que me extraña es que tengan tan claro que habiéndose vendido en 144.000€ afirmen que se va a tasar en 180.000€. Si realmente el precio de mercado anda por ahí habéis hecho una buena compra porque en caso que vengan mal dadas siempre os quedará la opción de vender la casa.


Espero a ver las condiciones que ofrece el banco y la tasación, si no nos gusta cancelamos todo o miramos en otros bancos. Lo de la tasación es los que no entiendo si ese chanchullo sale


Te digo yo que no, el tasador y el banco saben que se va a vender.
Te concederían como mucho el 80 % de los 144.000 euros, ya lo veras.


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