hola!Hace tres meses que compramos una casa mi novio y yo, firmamos el contrato de compraventa privado a través de un abogado-agente inmobiliario. En un principio no estaban muy convencidos de vender los vendedores pero firmaron sin problemas. El contrato tenía una duración de 90 días, resulta que ahora nos ha cumplido, y al dia siguiente fuimos a efectuar el pago, y dicen que el contrato está cumplido y que se arrepienten de vender. Le hicimos entrega de una fianza de 24000 euros, que ahora no sabemos que pasará. le hemos levantado un requerimiento notarial alegando que se le mando burofax pero claro esto fue al dia siguiente al cumplimiento del contrato. El problema es que se puso poco tiempo en el contrato pensando que se iba a arreglar pronto, pero luego surgieron problemas con su herencia y las escrituras. Estoy desesperada que alguien me informe si tenemos posibilidades de ganar, y que consigamos la casa o solamente podremos conseguir la fianza y ya esta.necesito respuesta. gracias.

Primero hay que aclarar exactamente a que te refieres.




Para que te podamos orientar un poquito primero debes aclarar algunos extremos:

Comprasteis una casa o sólo depositasteis una señal?

Cuando fuisteis a pagar se habia cumplido el plazo?

A que te refieres con problemas en herencia y escrituras?

Parece que simplemente disteis una señal y luego quisisteís abonar el resto fuera de plazo. Aclararlo por favor.

A ver si queda claro, nosotros firmamos un contrato de compraventa el dia 11 de mayo, y se le hizo entrega de una señal; el abogado pensaba que teniamos hasta el dia 11 de agosto, pero no, son 90 dias por lo que cumplio el dia 9 de agosto, y nosotros le quisimos pagar ayer, y ya no estaban dispuestos, decian que quedaba fuera de plazo. que podemos hacer ahora?

Hola LAMENDA:
Desmenuzo tu mensaje, y a ver si te puedo ayudar en algo:

Entiendo que lo entregásteis como "señal" para la reserva, ¿no?, y que condicionásteis el pago del resto a una fecha porque necesitábais financiación externa ó porque ellos no podían dejar la vivienda hasta determinada fecha y vosotros no queríais firmar si la entrega no era inmediata, ó similar...

Si en un contrato firmado libre y voluntariamente se pacta una fecha como MÁXIMA para suscribir la Escritura, llega esa fecha máxima, pasa, y no se ha formalizado, y tampoco se ha prorrogado de mutuo acuerdo..., la parte responsable del incumplimiento debe asumir su responsabilidad y las consecuencias derivadas del mismo. Si en la fecha máxima no escriturásteis, no habíais comunicado a los vendedores que la Escritura se iba a retrasar dos días (por lo que fuera: normalmente prorrogar por dos ó tres días es algo dentro de lo razonable)..., que ahora los vendedores digan que "se arrepienten" será una justificación como otra cualquiera: no es un tema de "arrepentimientos" sino de aplicar al pié de la letra lo suscrito y firmado. Si el documento está vencido, está vencido. Y si se preveía en el mismo que el fin del plazo fijado suponía que los vendedores podrían retener las entregas a cuenta como "indemnización", que os devuelvan toda ó parte de la reserva será algo voluntario. Todo dependerá, ya digo, de lo que firmásteis.

Para una reserva de compra normal, un plazo de 90 días es más que suficiente (la mayoría se pactan a 40 días, que es el plazo normal para presentar préstamo-tasar-aprobar la operación-fijar cita de firma ante Notario).

Quizá la clave esté aquí: que puedas demostrar que vosotros teniais el préstamo aprobado y se podía firmar en cualquier momento... pero que causas derivadas del estado registral de la vivienda lo retrasaron. Para ello, debe ser demostrable: tendríais que presentar los documentos bancarios que demostrasen que el préstamo estaba aprobado, los de la gestoría del Banco que dijeran que al no ser los vendedores titulares registales la venta no se podría formalizar hasta no estar inscrita la declaración de herederos...

Como ya te indico arriba, dependerá de lo que hayais firmado. Si el incumplimiento por vuestra parte se traduce en que llegada la fecha se termina todo... pues ni la vivienda ni la reserva anticipada. Si se planteaba la posibilidad de que "por causas de fuerza mayor" se podrá resolver el contrato..., en el mejor de los casos, se podrá alegar que la tardanza se debió a los problemas derivados del estado registral del inmueble, no a la voluntad de las partes, y es probable que podais reclamar la devolución de la reserva. ¿Conseguir que os vendan la casa...? Pues tal y como lo planteas, se entiende que queda a la voluntad de los vendedores: que prorroguen el plazo voluntariamente y decidan vender aunque sea fuera de la fecha fijada como máxima.

Aviso para navegantes: poner en un contrato "x días" es un fallo garrafal (por no decir una cutrez que me hace dudar sinceramente de la "profesión" del intermediario). Si se habla de "3 meses" ó de "90 días" (que puede ó no ser lo mismo), hay que dejar claro que "por tanto, concluirá el día tal". Porque 90 días claro que pueden ser 3 meses... si se suscribe el 1 de enero y se firma el 31 de marzo (que está febrero en medio). Porque en tu caso, 90 días es hasta el 8 de agosto: hasta el 9 se puede considerar ó no dentro del plazo... Eso, sin valorar que hay quienes sólo cuentan los días hábiles (para pre-reservas por pocos días se emplea el término "días hábiles", que deja fuera domingos, festivos... y hasta sábados, si nos ponemos).

¿Para quién trabajaba éste? ¿Para vosotros, para los vendedores? ¿Cual era su cometido: dejar la vivienda lista para ser firmada -lo que incluye resolver el estado registral-, gestionar vuestro préstamo, preparar la Escritura...? Porque, salvo que su cometido fuera prepararos el contrato de compra-venta (y está claro que en lo de fijar los plazos ... no ha hecho muchos), creo que su tarea ha sido de una desidia más que alarmante...
Me temo que vais a necesitar ó buena voluntad de los vendedores (siquiera para que os devuelvan la señal) ó meteros en juicios (si el contrato era de compra-venta en firme y podeis demostrar que el retraso fue por causas ajenas a vuestra voluntad). Y si os meteis en juicios, de verdad, buscaros un abogado de verdad experto en temas inmobiliarios. Hay pocos, pero los hay.
Siento no poder daros mejores noticias . Mucha suerte

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ANA S.T.

muchas gracias por la respuesta, este hombre ha sido nuestro agente inmobiliario, el que nos mostró la casa, y el que nos ha gestionado todo, incluso hipoteca. confiando en que era abogado y que esto no nos podria pasar a nosotros. el problema es que tres de los hermanos no quieren vender y uno si. y ahora se ponen a discutirlo, despues de firmar el contrato. Pero claro como han descubierto que ha cumplido, pues ahora dicen que no firman nada. Se ha tardado más porque se ha tenido que esperar las ultimas voluntades de su herencia, que tampoco la tenian. cuanto nos puede costar un juicio?tardaria mucho?esperanzas habria?

Hola nuevamente, LAMENDA:

La Justicia española tiene fama de lenta... y al parecer en algunos temas la fama es merecida.
En primer lugar, un abogado experto en temas inmobiliarios tendrá que valorar qué posibilidades de éxito existen: meterse en pleitos cuando hay menos de un 80% de posibilidades de ganar es absurdo: tendríais que pagar costas, gastos de procedimiento, procurador, los honorarios del abogado..., consultadlo en alguna gestoria de confianza (contrato en mano).

Por lo que has descrito y sin tener otro punto de vista para contrastar nada, creo que hay una evidente dejación en su trabajo: a un profesional el dato de fijar la fecha máxima para cumplir con lo pactado te aseguro que no se le pasa. Y no deja el tema a su propio transcurrir..., antes de que falte un mes para que concluya el plazo ya está mirando la posibilidad de prorrogarlo. Y acelera todo lo posible el trámite de la aceptación de herencia. Y refleja que si la venta no puede llevarse a efecto por causas de fuerza mayor, se devuelve la reserva (cuanto menos, estará defendiendo los intereses de su cliente... y más si lo es el comprador..., y digo esto porque en mi caso y en la mayoría, defendemos por igual al comprador y al vendedor, que para eso somos intermediarios).
Si crees que la agencia (ó el agente, si es independiente) os ha podido perjudicar, lo que habitualmente recomendamos: recopilación de hechos y documentos, y denuncia en la OMIC municipal. Igual no conseguís nada... pero será otro documento a aportar a un posible juicio.
Creo que lo teneis complicado , pero mucha suerte

Ah, y la recomendación que como Moderadora , estoy haciendo a todos los Usuarios sin registrar: regístrate. No es obligatorio para participar, como ves, pero como es un proceso rápido, gratuito y ventajoso (nadie más empleará tu nick, con lo que tus mensajes serán reconocidos como tuyos; podrás editar tus propios mensajes si crees que debes completar datos ó te has equivocado en algo; podrás suprimirlos si lo crees conveniente, y podrás recibir Mensajes Privados a través de la página de otros Usuarios que, igual, te quieren dar alguna respuesta, ó datos que no quieren hacer públicos en el Foro). Ya digo que no es obligatorio, pero como sólo tiene ventajas, pues...

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ANA S.T.

Bien Lamenda como Abogado experto que soy, he de decir que tus posibilidades de victoria son del 1 %.

Como te ha dicho Namar ya el citado "arrepentimiento" de los vendedores, será por los motivos que sean, pero el hecho es que los vendedores transcurrido el plazo pueden quedarse con la señal tranquilamente, y eso que le han sacado de beneficio a la casa en 90 dias.

Lo único que puedes hacer es mirar el contrato por si por un casual pusiera 90 días hábiles, lo que dudo mucho.

El hecho de que puedas justificar la solicitud de un prestamo a la justicia ni le va ni le viene. Salvo causas de fuerza mayor (no es el caso) los contratos están para cumplirlos o correr con las consecuencias.

Lamento ser tan duro pero es lo que hay. No hay solución posible ya que habeís incumplido el contrato, y eso de que el agente metió la pata no es válido porque aunque le hayais confiado un encargo teneís la obligación de supervisar, cuanto menos los plazos.

Lo siento, si tanto te interesa la casa lo único que puedes hacer es renegociar y pagar más dinero por ella, pero insisto, da igual de quien sea la culpa, los plazos son para cumplirlos, y 90 dias son mas que suficientes.

muchas gracias por contestar, no sabéis cuanto os lo agradezco. Ahora me podéis decir que hago con el dinero de la cuenta vivienda que lo saqué explicitamente para esto, puede ser ingresada de nuevo?yo creo que no pero bueno. Se puede utilizar en un juicio como pretexto para demostrar los problemas que me están ocasionando? si ahora no tengo vivienda para gastar ese dinero tendré que devolver lo degravado?uff

Sobre eso no tengo ni idea, pero seguro que algún compañero del foro te lo aclara.

1 abrazo.