Estimados compañeros, quisiera realizarles una consulta.
He dado la reserva para un duplex, y paso siguiente, tengo en mis manos el contrato privado de compraventa para ir leyendolo y firmar dentro de poco. En él he querido entender que la promotora tiene una hipoteca de "x" para la construcción de tal promoción, de la cual en su momento yo habré de pagar los gastos de subrogación. ¿Esto suele hacerse así? ¿Es normal?
Es la primera vivienda que compro, por lo que no soy gran entendida en estos temas, pero en principio tal clausula me parece abusiva. igualmente indica que el notario lo elige ella, y sin embargo lo pago yo al completo.
¿Qué opinan?
Agradezco mucho su atención y su respuesta.

Los gastos de subrogacion son los que en su dia fijo la promotora con el banco. En la escritura de constitucion de la hipoteca vienen todos bien reflejados.
En cuanto al tema del notario si bien es cierto que tu seras quien pagas , toda la documentación de la obra la tendrá una notaría ya que con ella es con quien trabaja la promotora ( quizas por la compra de los terrenos y la futura declaracion de obra nueva... )
Tu deberias de escoger notario pero por comodidad ya esta designado. No hay una diferencia astronomica entre susu honorarios.
Salu2

Hola LUPE:
Paso a intentar responderte por partes:

Sí, es perfectamente normal y legal. La promotora ya pagó los gastos que le supuso contratar la Hipoteca global y, si subrogarte a ella tiene gastos, es normal que el Banco te los cobre. Como Hacienda te va a cobrar impuestos por la compra, el Notario sus honorarios por la Escritura...a pesar de que el Promotor ya pagó al Notario al comprar el terreno y liquidó sus impuestos en Hacienda.
Aparte, siempre existe la opción de que no te subrogues a esa Hipoteca: en ese caso, el Banco que elijas te cobrará los gastos correspondientes (apertura de crédito, gastos de gestoría, Notario, Hacienda) y lo que será de cargo del Promotor son los gastos devengados por cancelar ese préstamo anterior... que a tí no te interesa (hasta hace poco, sí era habitual que el comprador que no quisiese subrogarse pagase esos gastos de cancelación).

También es habitual. Ten en cuenta que una constructora no firma las viviendas de una en una: cuando fija la firma, lo hace del mayor número posible. Y por eso suelen tener concertados determinados Notarios: por simple comodidad. En ese Notario probablemente conocen a los Apoderados, tienen preparado un modelo estándar de Escritura al que sólo tienen que rectificar los datos de quienes compran y los de la finca a transmitir...Ya digo que es simple comodidad.
Si no te subrogases a la Hipoteca, igual el tema cambiaría: al solicitar la Hipoteca en otro sitio, probablemente sería el promotor quien tuviese que ir al Notario que tu Banco le propusiera. De todos modos, es un tema flexible. Y firmar en uno ú otro Notario no tiene demasiada importancia (que por ubicación te pille más ó menos lejos): las tarifas son oficiales. Y salvo que seas familia del Notario y te haga un descuento...
Que lo tengas que pagar tú es normal: por costumbre, se carga al comprador todos los gastos derivados de la compra-venta, a excepción de la Plusvalía Municipal (y en este caso, a ser obra nueva, a veces se pacta que también la pague el comprador. Por ley es del vendedor..., echa un vistazo al tema).
Hay quien dice que el Notario lo escoge el vendedor (que pone las condiciones para vender la finca: precio, forma en que quiere cobrar el mismo, Notario donde quiere firmar) y otros que aducen que en el tema de Notario, es el comprador quien cita al vendedor para pagarle... Y ninguna de las dos posturas es completamente cierta. En la práctica, al final quien decide es el Banco, cuando hay un préstamo (porque es quien pone el dinero, y como el vendedor quiere cobrar y el comprador que le presten ese importe, pues... ). Al final, todo es hablarlo. Pero como te decía, en obra nueva sí es común que el Vendedor ya te dé el "tema notario" hecho, por lo de que firma las viviendas en lotes que indicaba al principio.
Cualquier duda que tengas, aparte de poder preguntarle a la Promotora (que te haya adelantado una copia del documento para que vayas leyéndolo me parece una muestra de seriedad y transparencia... casi sorprendente con lo que solemos leer/oir), quedamos a tu disposición para poder ayudarte. Saludos y suerte

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ANA S.T.

En ese sentido, de dejarme copia para irla leyendo, pusieron cara de si es que no confiaba en ellas. Pero cierto es que me la dieron agradablemente, sin problemas.
Por lo demás, son tantos gastos los que veo que vienen, que esta clausula me parecía abusiva. En cuanto a la plusvalía sí la asumen ellos. Y del notario, había escuchado que quien paga la mayor parte es quien lo elige, aunque también llevais razón que quizás sea una chorrada.
Muchas gracias por vuestra respuesta, y felicitaros por este foro!

Un último detalle, si no quiero subrogarme, pago los gastos de cancelación (según indica otra clausula)
Gracias. Saludos

Hola LUPE:
Esto, aún habiendo sido normal durante años en obra nueva... sí es irregular. Los gastos de cancelación son a cargo de quien sea el titular de la misma (la promotora) y tú sólo compras si la vivienda está libre de cargas anteriores..., así que no debes aceptar esa claúsula.
En todo lo demás..., sí, son muchos gastos, pero es que una compra-venta suele conllevarlos. Y ya digo que lo del Notario, salvo que tengas un primo que lo sea y no te cobre factura , son gastos muy similares.

Ah, y la recomendación habitual para la que me pongo el disfraz de Moderadora: , regístrate como Usuaria. No es obligatorio para participar (como ya has visto), pero es conveniente. De ese modo, nadie más podrá emplear tu nick (por lo que sabremos siempre de quien es la autoría de los mensajes), podrás editar éstos si te equivocas en algo ó quieres completar la información ó las dudas expresadas en él, podrás recibir información ó respuestas de otros Usuarios mediante Mensajes Privados. Ya digo que no es obligatorio para participar, pero como es un trámite rápido, gratuito y que sólo conlleva ventajas, pues...
Saludos

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ANA S.T.

Hola, respecto al tema de los gastos de cancelación de la hipoteca del constructor, no tienes la obligación de pagarlos, y si esa clausula consta en el contrato, se considera abusiva. Te copio y pego un articulo publicado en comprasobreplano.com, ya que lo considero muy bien ilustrado:


¿ES OBLIGATORIO SUBROGARME A LA HIPOTECA QUE ME OFRECE EL PROMOTOR?

Normalmente los contratos de compraventa obligan a los compradores de una vivienda a subrogarse en el préstamo hipotecario concertado entre la promotora y el banco, dando como única alternativa la cancelación del préstamo hipotecario, con los consiguientes gastos que conlleva dicha cancelación y que, por supuesto, se suelen trasladar al comprador. Es conveniente saber que no es obligatorio subrogarse en el préstamo del promotor o constructor. Esta cláusula es contraria a derecho, y ello, por los siguientes motivos:

- Por aplicación del artículo 8.2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, “En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y la disposición adicional primera de la Ley 26/84, de 19 de julio, General Para la Defensa de Consumidores y Usuarios”.

- La disposición adicional primera, número 22, de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios establece que:

“A los efectos previstos en el artículo 10 bis, tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes:La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos de titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o CANCELACIÓN)

- Nuestro Alto Tribunal ha considerado nula de pleno derecho esta cláusula que obliga al comprador a satisfacer los gastos de cancelación de una hipoteca contratada por el promotor.

La cláusula de subrogación, perjudica de forma desproporcionada o no equitativa a los compradores, en cuanto sólo favorece al vendedor, al facilitarse una construcción mucho más económica a costa de los citados, que, por el contrario, ningún beneficio obtienen de la misma, pues han de pagar no sólo el precio de la venta, sino además, la financiación del vendedor y la propia del préstamo para satisfacer dicho precio, soportando así, en la práctica, una doble financiación, cuando la Ley ordena que la correspondiente a la construcción y los gastos de su cancelación corran a cargo del vendedor, conforme lo que establece “in fine” el citado art. 10.”

Esta sentencia afirma que si la hipoteca se contrató como garantía para financiar la construcción, fue el promotor o constructor quien negoció y acordó los términos que se ajustaron mejor a sus intereses; por tanto, es al vendedor a quien corresponde correr con todos los gastos que se deriven de ella, incluso su cancelación, salvo que al comprador le interese subrogarse y lo haga libremente.



Respecto a la elección del notario, aunque en la mayoría de las ocasiones sea lo más lógico que el notario lo indique el vendedor, según el Reglamento Notarial, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, corresponde al adquiriente la elección notarial, se puede leer en este enlace que adjunto, el articulo 142, capitulo IV
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/rn.t3.html

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Hombreeeeeee !!!


¡¡¡ Qué bien volver a contar con los acetados comentarios de Inmove !!!

Suscribo lo dicho por PIPIOLO, bienvenido de nuevo INMOVE ( José Luis)!!!

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ANA S.T.

Hola, gracias por las bienvenidas, me pierdo unos dias y menudo cambio.

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De lo que me decían Inmove y Namar....
Y digo yo... Ante tal condición (la de pagar también la cancelacion) que evidentemente parece abusiva, aunque por lo que he podido comprobar es usual en mi provincia, ¿que hago yo ante ello? ¿me niego a firmar ese contrato? ¿y si no ceden a esa negación? La casa me gusta bastante, y claro terminaría cediendo en esto. Pero qué haría la promotora si por ejemplo yo soy la unica quisquillosa que se niega a pasar por esa clausula? Seguramente decirme ¡Esto es lo que hay! ¡O lo tomas o lo dejas!

De todas formas es que no me termino de enterar. Corregidme si me equivoco: Si acepto subrogarme pago una comision y en teoría ha de pagarse otra que es de cancelacion que ¿corresponderia legalmente al vendedor o solo se paga subrogacion y ya esta? Si no acepto subrogarme, igualmente se paga cancelacion y correspondería al vendedor. ¿qué opción es la más económica para el comprador en condiciones normales? Como apunte decir que tengo cuenta de ahorro vivienda que me permitirá ahorrarme la futura comisión de apertura, que ya es un pico...
Bueno y ya por último decir que creo que en contrato no se refleja la opcion de "no subrogación"

Qué lío! En fin, historias para no dormir!! Que irritan bastante dicho sea de paso!

Hola, hay cosas que debes valorar, lo primero es si las condiciones de la hipoteca del constructor son interesantes, te puedes llevar la sorpresa de que
una vez calculadas las condiciones, comisiones y demás gastos, te salga más rentable subrogarte. Para eso , te sientas con el banco del constructor, con tu banco, les explicas lo que hay, y que te detallen al máximo las condiciones y lo que al final vas a pagar por tu vivienda. Por otro lado te insisto en que el obligarte a pagar gastos es ilegal, no se debería aceptar. También puedes optar, por aceptar esa hipoteca, y después de un periodo de mas / menos un año, cambiar tu hipoteca a tu banco. Pregunta cual serían los gastos, es posible que te interese.

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