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NotaPublicado: Mié, 12 Dic 2012 12:55 pm 
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Registrado: Mié, 12 Dic 2012 12:48 pm
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Buenas, me pongo en contacto a través de este foro para resolver algunas dudas que me han surgido relativas a la Comunidad de Propietarios de la que soy presidente. Os comento la situación y, a continuación, enumero las preguntas.

El edificio es viejo (1890) y está constituido por 8 viviendas y 2 locales (con acceso desde la calle y no desde el zaguán) en cinco plantas (incluida la planta baja). Debido a la antigüedad del edificio y aunque las viviendas poseen superficies diferentes, las cuotas a la Comunidad de Propietarios son iguales (algo más reducidas los locales porque no abonan los gastos comunes de electricidad, limpieza del zaguán y la escalera).

El edificio tiene que hacer una reforma en el zaguán de entrada (donde los locales no tienen acceso) y la escalera). La reforma consiste en el arreglo de un pilar (que por la humedad y el sobrepeso de la finca se ha deteriorado), la barandilla, algunas grietas y desconchados en las paredes y finalmente pintar.

Por otro lado, el patio de luces comunitario, de uso y disfrute exclusivo por parte de uno de los locales, fue construido sin consulta ni permiso de la Comunidad de Propietarios. Han sucedido varios problemas de humedad y de rotura de claraboya del tejado del patio de luces comunitario que se construyó dicho local. De estas reparaciones se ha hecho cargo el seguro privado de la Comunidad y se ha cargado un “bonus malus” en la póliza del seguro por haber habido muchos siniestros.

El edificio tiene un tejado a dos aguas y una vivienda de la última planta hizo una obra sin consultar ni permiso de la Comunidad de Propietarios en la que quitó el falso techo de cañizo y escayola aprovechó el espacio para construirse una habitación. Hay vecinos que se han quejado por ello.

Las dudas que planteo y que agradezco de antemano vuestros comentarios son las siguientes:
1. ¿Deben pagar los propietarios de los locales la parte alícuota de la reforma del zaguán y la escalera, aunque no tengas acceso directo a ellos?
2. ¿Deben pagar los propietarios de los locales los gastos de electricidad y limpieza del zaguán y la escalera, aunque no tengan acceso directo a ellos? Hay que tener presente que tienen el contador y la infraestructura de agua en el zaguán comunitario.
3. ¿Deben pagar los propietarios de los locales la parte alícuota de la nueva antena de TDT, aunque no tengas televisión (ya que son locales de oficinas?
4. ¿Qué posibles soluciones hay ante la construcción sin permiso del patio comunitario por parte del propietario del local? No deseamos que una construcción realizada sin consulta ni permiso de la Comunidad de Propietarios pase a ser “legal” por el denominado “derecho consuetudinario” (o similar). ¿Se puede incorporar en una reunión de vecinos ese aspecto para tratarlo y decidir soluciones?
5. ¿Debe pagar más el propietario del local que ha construido el patio comunitario por el incremento de póliza del seguro?
6. Respecto a la construcción en la última vivienda de un nuevo espacio quitando el falso techo sin consultar ni permiso de la Comunidad de Propietarios, ¿es legal? ¿qué soluciones hay? ¿debe de pagar más cuota a la Comunidad de Propietarios?.
Quedo muy agradecido por vuestros comentarios que puedan aportar luz y soluciones válidas a estos problemas. Por favor, si pueden añadir el número del articulado de la ley (LPH) donde se haga referencia a estos aspectos mucho mejor.
Saludos,
Javier


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NotaPublicado: Mié, 12 Dic 2012 7:30 pm 
Asiduo
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Registrado: Vie, 05 Jun 2009 11:40 am
Mensajes: 932
Ubicación: Zaragoza
Voy a intentar responderte de manera sencilla, aunque algunas de las preguntas que has realizado son complejas y necesitaría consultar la documentación:

1. ¿Deben pagar los propietarios de los locales la parte alícuota de la reforma del zaguán y la escalera, aunque no tengas acceso directo a ellos?

Casi todas las preguntas que haces giran en torno a si los locales (u otros propietarios) deben pagar su parte aunque no tengan acceso al lugar afectado. La respuesta rápida sería SI. La respuesta larga sería DEPENDE. Porque dependerá de si se les ha eximido del pago de los gastos de escalera. Entiendo que la reparación de la Viga, al ser un tema estructural, debe pagarlo independientemente de si tiene acceso o no al zaguán.

2. ¿Deben pagar los propietarios de los locales los gastos de electricidad y limpieza del zaguán y la escalera, aunque no tengan acceso directo a ellos? Hay que tener presente que tienen el contador y la infraestructura de agua en el zaguán comunitario.

Como te he dicho antes, dependerá de si se les ha eximido anteriormente de estos gastos. No tiene nada que ver si los contadores están en el zaguán o en la fachada externa, sino de cómo se realizó el reparto desde un comienzo. En algunos casos se les imponen un % de los gastos de escalera en los Estatutos de comunidad, en otros se les exime,... y en los edificios de tantos años no suele haber nada por escrito, sino que es una decisión que se tomó hace muchos años, y sigue igual.

3. ¿Deben pagar los propietarios de los locales la parte alícuota de la nueva antena de TDT, aunque no tengas televisión (ya que son locales de oficinas?

Siguiendo con el mismo razonamiento anterior, entiendo que no (porque antes ya le habeis eximido de ello).

4. ¿Qué posibles soluciones hay ante la construcción sin permiso del patio comunitario por parte del propietario del local? No deseamos que una construcción realizada sin consulta ni permiso de la Comunidad de Propietarios pase a ser “legal” por el denominado “derecho consuetudinario” (o similar). ¿Se puede incorporar en una reunión de vecinos ese aspecto para tratarlo y decidir soluciones?

Lo lógico sería que lo plantearáis en la próxima reunión de vecinos, para ver si lo que quereis es reclamar que dicho patio vuelva a su estado original, o si decidís autorizarle a realizar dicho cerramiento (otro tema es que urbanísticamente sea posible). Independientemente de ello, deberíais buscar un acuerdo con el propietario para que se hiciera cargo de las reparaciones que se deriven de dicha construcción.

5. ¿Debe pagar más el propietario del local que ha construido el patio comunitario por el incremento de póliza del seguro?

Entiendo que no. No obstante, es importante debatir este tema con el propietario del local, para que entienda que a causa de la construcción en el patio, el seguro os está cobrando más.

6. Respecto a la construcción en la última vivienda de un nuevo espacio quitando el falso techo sin consultar ni permiso de la Comunidad de Propietarios, ¿es legal? ¿qué soluciones hay? ¿debe de pagar más cuota a la Comunidad de Propietarios?.

Uhm, entiendo que al quitar el cañizo, realizó una obra de un elemento común sin permiso de la comunidad. Se podría reclamar judicialmente que volviera a su estado original. No obstante, tenéis que valorar si la reforma que ha realizado el vecino ha sido correcta (en algunas ocasiones incluso se deja mejor de como estaba antes), para valorar si merece la pena ir a un abogado por ese tema.

Espero haberte sido de ayuda. Y si te queda alguna duda más, no tengas problema en volver a escribir

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Alquiler y venta de pisos y locales en Zaragoza.


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NotaPublicado: Jue, 13 Dic 2012 12:43 am 
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Registrado: Mié, 02 Ago 2006 9:32 pm
Mensajes: 5109
Creo que muchas dudas quedarán resueltas en los estatutos de la comunidad.

- Respecto a la columna, al ser un elemento común del edificio, corresponde a todos los vecinos.

- La construcción en el patio comunitario, entiendo que es el patio al cual se tiene un único acceso desde el local y por tanto es privativo, en tal caso habría que valorar el tipo de construcción (permanente o temporal)

- ¿Un falso techo de canizo? :oops: Si os está haciendo un favor quitando eso !!!
Además está dentro de su propio piso, ¿Quién es el vecino cotilla que le dejan entrar en casa y luego va por toda la escalera poniendo verde al del ático porque ha hecho obras? ¿El vecino envidioso? :evil:


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NotaPublicado: Mar, 18 Dic 2012 10:32 am 
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Registrado: Mié, 12 Dic 2012 12:48 pm
Mensajes: 2
Muchísimas gracias la respuesta.

Saludos cordiales,

Javier


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NotaPublicado: Vie, 07 Mar 2014 5:45 pm 
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Registrado: Vie, 07 Mar 2014 5:33 pm
Mensajes: 1
La conducta a tomar por el vecino propietario de una comunidad, que pretenda efectuar una obra, es distinta según sea de obras en elementos privativos o en elementos de la comunidad.
* Obras en los elementos comunes: Precisará, del previo acuerdo unánime de los comuneros en Junta, en su caso por mayoría, sin que baste aquella sola notificación al representante de la Comunidad.
Acuerdo que tendrá que ser adoptado por unanimidad “si la obra supone alterar la estructura o en las cosas comunes» y a «contrario sensu», por simple mayoría, si no se producen aquellos efectos.

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