Hola a tod@s,

trabajo en una promotora y tenemos firmada un préstamo hipotecario de un edificio que hemos construido con una caja. Este préstamo especifica las condiciones que tendrán los nuevos propietarios cuando se subrogen y según tenemos hablado con la caja esas condiciones serían las mínimas que ofrecerían, es decir que se podrían mejorar pero no empeorar.

La cuestión es que ahora quieren añadir una condición no incluida en la escritura (un "suelo") a los nuevos propietarios y mi duda es si pueden hacerlo o están obligados a respetar las condiciones incluidas en la escritura del prestamo.

Ya sé que se pueden negar a firmar cualquier subrogación pero esto de cambiar las reglas del juego en mitad del partido ya me parece demasiado.

Gracias y un saludo

Se supone que en caso de subrogación las condiciones siguen las mismas.
Quizás me equivoque pero esta claro que se demuestra otra vez que bancos como cajas actuan amenudo como autentico chorizos.
Anda que no se han aprochevado este ultimo año de unos beneficios tremendos con la bajada del euribor pues ahora toca aguantarse.

Buenas tardes,
En relación a tu pregunta, te diré que no me consta que exista alguna entidad bancaria o caja de ahorros que en las condiciones de un préstamo al promotor acepte ya de antemano las futuras subrogaciones(ni en los mejores tiempos).
Efectivamente, las hipotecas iniciales al promotor hacen una previsión de condiciones en los que se podrá subrogar el futuro adquirente, incluso con distintas opciones de índices de referencia y plazo, pero me temo que si lees bien la escritura verás en alguna de sus cláusulas que la subrogación requerirá la aceptación expresa de la entidad acreedora, o bien la aceptación tácita después de transcurrir un periodo determinado de tiempo sin rechazar la subrogación.
Con lo cual, en términos estrictamente legales diríamos que las condiciones previstas para futuras subrogaciones quedan como una declaración de intenciones sin fuerza vinculante (legalmente) y deben ser confirmadas de nuevo por la entidad acreedora mediante la aceptación explícita o tácita de cada subrogación, lo cual da pié a introducir modificaciones.
El director de vuestra agencia no tendrá otro remedio que comunicarte aquellas condiciones que le vengan dictadas por sus superiores.
Como tu dices, puede ser que esto sea cambiar las reglas de juego, pero sin prueba desde un aspecto legal, ya que la entidad no suscribirá ningún documento en el que diga que no va aplicar estas condiciones, sino que se limitará a comunicar verbalmente que para aceptar la subrogación debe novarse el préstamo introduciendo el umbral de fluctuación, que en el momento de la subrogación se reflejará como una novación hipotecaria otorgada voluntariamente por ambas partes, caja y comprador.
Por lo que creo que desde el aspecto legal, no existiría forma de obligar a aceptar las subrogaciones en las condiciones inicialmente previstas.
Otra cosa es la opinión que te merezca esta postura desde un aspecto ético. Lo cual comprendo perfectamente.
Saludos cordiales

Gracias por las respuestas,

leyendome la escritura del préstamo hipotecario lo único que he encontrado que pudiera servir a la Caja para librarse de hacer una subrogación es un párrafo que no me parece muy explícito:

"Dicha subrogación podrá ser consentida expresa o tácitamente por la Caja,..."

De las condiciones no dice nada que pudieran modificarse unilateralmente por ellos.

En cualquier caso después de protestar "energicamente" al director por lo que me parece un abuso, ha hablado con sus jefes y ahora el Director Regional quiere reunirse con nosotros. Glups! Alguna sugerencia?

Se da la circunstancia de que anteriormente nos negaron una subrogación a una compradora por no cumplir sus requisitos. En ese caso, tengan derecho legal o no, no les protesté porque a la vista de las cifras entendía perfectamente su postura pero esto me parece ABUSAR de las circunstancias. Es la ley del embudo, cuando los intereses estaban altos a nadie se le ocurría poner un techo.

Un saludo cabreado

Buenas tardes,
La expresión que me apuntas no me dá suficiente información para definir el proceso de las subrogaciones. En todo caso la expresión "podrá" entiendo que deja abierta la puerta para la doble forma de aceptación (expresa o tácita), pero del mismo no se desprende que una subrogación se entienda perfeccionada después de cumplir determinados requisitos, ni que necesariamente deba consentirla la acreedora.
Como bien sabes, tampoco es requisito indispensable este consentimiento, no obstante lo cual, como bien sabes, si no existe consentimiento la caja mantiene la obligación frente a su deudor inicial, y podría seguir girando los recibos del préstamo a vosotros (cosa nada aconsejable), pues girar recibos a cargo de los subrogados implicaría la aceptación tácita de la subrogación.
Espero equivocarme, pero mucho me temo que la visita con el Director Regional sea para que os sintáis más atendidos en vuestras naturales quejas, y sirva para deciros que no puede hacerlo de otra forma y explicaros mejor el porqué deben introducir esta condición en las novaciones (todos conocemos la evolución del Euríbor), a no ser que tenga facultad para suprimirla y decida hacerlo (supuesto más improbable).
Yo insistiría en la línea de que esto es un cambio de las condiciones ya pactadas para las futuras subrogaciones, y a ver qué passa.
Suerte!
Ya nos contarás

Normalmente cuando hablamos de "suelo" existe un minimo y un maximo.
Pero es cierto que en el caso de llegar a este maximo (si no me equivoco suele ser alrededor del 12%), nadie podria asumir sus consecuencias y nuestra querida economia se iria todavia más al carajo. .