¿Está pensado en hipotecarse? Le damos diez consejos

Los bancos prestan menos a las familias españolas que quieren comprar una vivienda y cada vez más caro. Es la cruda realidad que los datos ponen sobre la mesa.

Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) revelan, por ejemplo, cómo en octubre, la concesión de hipotecas registró su cifra más baja desde 2003, año en que se inició la serie histórica. Además, la oferta hipotecaria es ahora mucho menos atractiva que hace apenas doce meses. Del Euribor+0,5% de media, se ha pasado al Euribor+0,95% y en algunos casos el diferencial llega incluso al 3%.

En este contexto de encarecimiento de la financiación y mayores dificultades de acceso al crédito cualquier consejo es bueno para quien decide (y puede) hipotecarse para comprar una vivienda. Éstas son las recomendaciones de Sergio Fernández, responsable hipotecario de Bankimia y de Juan Villén, responsable de idealista.com/hipotecas:

1.- Lo primero es valorar si te interesa comprar ahora o esperar. En función de la situación de cada cliente, éste debe valorar hasta qué punto comprarse una vivienda es una necesidad actual y tener en cuenta su capacidad de ahorro ya que en un futuro podría acceder no sólo a una vivienda mejor sino a mejores condiciones de financiación.

2.- Si decides comprar, no te espantes si la oferta hipotecaria que encuentra en el mercado es mucho más cara que en el pasado. Si das con una vivienda que le convence, intente negociar el mejor precio posible, ya que en estos momentos el comprador tiene mucha capacidad de negociación.

3.- Para conseguir buenas condiciones es necesario disponer de unos ahorros de más del 20% del coste de la vivienda. Para muchas entidades es un requisito indispensable para estudiar la viabilidad de la operación.

4.- Mira bien la oferta del mercado hipotecario. A la primera no se encuentra la mejor oferta.

5.- ¿Fijo o variable? Las hipotecas a tipo fijo no son atractivas por el momento, así que mejor ir a tipo variable. Por ejemplo, para una hipoteca de 200.000 euros -cuesta 250.000 euros y el comprador tiene 50.000 euros ahorrados-, a 30 años, la oferta más atractiva a tipo variable según Bankimia es la Hipoteca Joven de bancopopular-e (Euribor+0,79%), la Hipoteca Naranja de ING o la Hipoteca Premium también de bancopopular-e, ambas con Euribor+0,99%. A tipo fijo, la más interesante es la de Bancaja al 5,7%.

6.- Si tiene dinero ahorrado y estabilidad laboral es probable que le conceda la hipoteca una entidad financiera online.

7.- Intente negociar con la entidad para que no le cobre comisión por cancelación anticipada, ya que en el futuro (de aquí a unos años) puede ser que consiga mejores condiciones subrogándose la hipoteca. Este punto quizás sea más importante que un diferencial algo mejor.

8.- Atención con las exigencias de las entidades. La oferta hipotecaria cada vez pide mayor vinculación para conseguir los mejores diferenciales. La tendencia de las entidades en la actualidad es ofrecer productos que apenas consumen capital y generan una gran rentabilidad. Además de la domiciliación de la nómina y de los recibos -luz, gas, teléfono, etc-, y del seguro de incendios -obligatorio-, las entidades ofrecen seguros de vida, de protección de pago o de protección frente a subidas de los tipos de interés (CAP).

9.- Teniendo en cuenta lo anterior, es necesario que quien se hipoteca entienda el coste total de la operación. No hay que estudiar sólo los diferenciales, también el coste que puede implicar, por ejemplo, la contratación de esos seguros.

10.- El Euribor sigue siendo la principal referencia hipotecaria. Es posible que deje de serlo en un futuro no muy lejano ya que en fechas recientes han sido las propias entidades y el Banco de España quienes han planteado esta posibilidad. Todo dependerá de cómo se lleve a cabo la reestructuración de las entidades financieras en España y si el mercado interbancario vuelve a tener liquidez y opera como en el pasado. También habrá qué ver si el mercado bancario español se abre más a entidades extranjeras, ya que en otros países las hipotecas mayoritariamente son a tipo fijo. En cualquier caso no se tomará una decisión al respecto hasta mediados del 2012, cuando parece ser que estará avanzada la segunda fase de reestructuración del mercado financiero.