Buenos días.
Yo tenía un piso y una hipoteca a medias con mi ex. Ambos, el piso y la hipoteca, al 50%.
En subasta judicial, le compré a él el piso por lo que queda de hipoteca más x euros. Los x euros ya los he ingresado, he ido al registro a inscribir el piso 100% a mi nombre y mi duda ahora es con la hipoteca. En el auto judicial de la subasta, pone que “existe una hipoteca por tal importe, y dicha carga continúa subsistente, y por el mero hecho de adjudicarse la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de ellos”.
Mi pregunta: ¿he de cancelar la hipoteca actual, en la cual figura mi ex al 50%, y hacer una nueva conmigo al 100%, o basta con que yo me haga cargo del 100% de los pagos de la misma de ahora en adelante? Porque el auto judicial dice que yo me haga cargo de las RESPONSABILIDADES de la hipoteca, pero no dice que tenga que cancelarla y abrir otra a mi nombre.
La pregunta viene porque la hipoteca actual (de hace 10 años, sin suelo) es mucho más ventajosa que la que puedo conseguir ahora (con más diferencial y suelo del 4%), así que me viene mejor no hacer una hipoteca nueva.
Y pensando en mi ex (que lo hago, pues no me gusta abusar), yo pensaba “claro, pero él sigue de titular en la hipoteca, ¿qué pasa si quiere pedir otra hipoteca para comprarse una casa, o qué pasa si yo no pago?”, y me han comentado que él siempre tiene el auto de adjudicación para, de cara a quien sea, probar que yo soy quien debo hacer frente a las responsabilidades de la hipoteca, si yo no pago, el banco va contra él, pero él tiene el auto de adjudicación y yo soy la única responsable, si él quiere comprarse una casa y le dicen que ya tiene otra hipoteca, él saca el auto, y lo mismo.
En resumen, mi pregunta: tras comprar a mi ex su 50% en subasta judicial, ¿estoy obligada a formalizar una nueva hipoteca con sólo yo de titular, o con que me haga cargo de todas las responsabilidades de la misma, es suficiente?
Muchas gracias por adelantado,
María

El trámite que procede es el de novación de hipoteca, esto es modificar la hipoteca eliminando uno de los titulares y manteniendo el resto de condiciones.

El banco debería darte facilidades puesto que se trata de un auto judicial, pero me temo que no te van a dar muchas y van a intentar aumentar el diferencial y colocarte todos los productos que puedan a cambio. Pero esto es una negociación y cada parte sabe hasta donde está dispuesta a ceder.

Hola Pipiolo, muchísimas gracias por tu respuesta.

Antes de la subasta intenté llegar a un acuerdo con mi ex (al final él no quiso) para comprarle yo la casa fuera de subasta, y con esas fui al banco a plantearles la situación, pero el tema es que el banco, al eliminar a mi ex de la hipoteca, me endurece mucho las condiciones sí o sí (piensa que es una hipoteca de hace 10 años, sin suelo ni nada, y mira cómo está el patio ahora, me dicen que ni en sueños me conservan esas condiciones). Ya sea con novación o como sea, me aumenta muchísimo el diferencial y me ponen un suelo tremendo.

Por eso pregunto no lo que procede (que coincide con lo que me dice mi sentido común: tener una hipoteca donde el titular del piso y el de la hipoteca sean la misma persona), sino si es imprescindible hacer (del modo que sea: novación, subrogación o como sea) una hipoteca donde sólo yo sea la titular, o si con hacer frente yo sola a las obligaciones, es suficiente, porque lo cierto y verdad es que el auto judicial no dice nada de que yo tenga que tener una hipoteca 100% a mi nombre, sólo dice que he de hacerme cargo "de las responsabilidades".

Por eso pregun to si pasa algo si yo dejo la hipoteca como está y no hago nada con el banco, salvo pagar religiosamente las cuotas al 100%, desde ahora hasta que la hipoteca acabe, eximiendo a mi ex de las responsabilidades y asumiéndolas yo al 100%, tal y como dice el auto judicial.

Mil gracias por vuestras respuestas.

María

Ante lo que comentas y teniendo en cuenta el auto judicial, yo no haría nada, te evitas gastos y peores condiciones, el auto es muy claro y tu ex también podría hacerlo valer en el caso de que no pagues.
Mi consejo es que no hagas nada, le problema lo tendrías y no será improbable en el momento en que tu ex prefiera no figurar en la hipoteca para no atarse de pies y manos pensando en futuras financiaciones ya que actualmente figurará como codeudor de un préstamo hipotecario que aunque en la práctica no debería de exigírsele nada si tú no pagas sí que a la hora de pedir nuevos créditos le van a poner la pega de la hipoteca d ela que sigue siendo cotitular, y tal y como imaginaba el baco te one pegas y peores condiciones.
Yo en tu lugar esperaría acontecimientos, mientras tanto si nadie mueve ficha sigue como estás ya que nadie te obliga a modificar la hipoteca, el único problema que tendrías es que tu ex quiera dejar de figurar.

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Aunque parezca increible mañana aún puedo hacerlo mejor

Opinar en casos como este es muuuuy faacil, equivocarse todavía es más fácil.

El problema es que falta mucha información, tanto del procedimiento judicial como de la sentencia.

Yo en tu caso intentaría que el Sr. Registrador de la Propiedad inscribiera la sentencia judicial y de paso le pediría su opinión profesional al respecto. Es muy posible que el te aclare muchas de las dudas que puedas tener, no olvides que es el funcionario que tiene por obligación velar la correcta inscripción de todos los actos que afecten a la propiedad. En este caso no es tan solo la transmisión de la misma por subasta judicial sino las posibles repercusiones en cuanto la finca constituye garantía de un préstamo.

Posteriormente, y con la información obtenida, la ayuda de un abogado puede ser necesaria para que el banco acceda a novar la hipoteca con las actuales condiciones puesto que el auto judicial, según dices, te hace "responsable" de la hipoteca. Ten en cuenta que un banco tiene que acatar las decisiones judiciales igual que las acatas tu.

Espero que te sirva de ayuda, pero ten en cuenta que es muy difícil acertar sin conocer en profundidad los detalles del caso.

Hola de nuevo, y gracias a JRODRSAN y Pipiolo por vuestras respuestas.

Este caso está en manos d euna abogado, lo que pasa es que me resulta tan, pero tan raro, que, sin desmerecer a mi letrado, quería saber otras opiniones por si alguien s ehabía encontrado en una situación similar y pudiese darme su opinión, pues evidentemente busco lo más conveniente para mí, pero sin perjudicar a nadie (ni siqiuera a mi ex), y por supuesto cumpliendo con la ley.

Efectivamnete, Pipiolo, es difícil dar una opinión sin conocer los detalles, pero, en cualquier caso, os agradezco vuestras opiniones. Me parece muy interesante lo que me dices de "forzar" al banco a que me subrogue a la hipoteca, en cumplimiento de la sentencia de un juez.

Lo que me comentas, JRODRSAN, es lo que yo pensé hacer cuando me enteré de que no tenía la obligación de formalizar una nueva hipoteca, es decir,"hacerme la tonta" (por supuesto, pagando religiosamente el 100% de las cuotas) mientras mi ex no dijese nada; y mi abogado me dijo que noes hacerse la tonta, que es que él, con el auto del juzgado, está cubierto y que ese auto le exime de cualquier obligación, incluso a la hora de solicitar un nuevo preéstamo, por lo cual no hay razón para que él me obligue a dejar de figurar en la hipoteca.

Mil gracias a los dos, veo que lo que me decís va en línea con lo que dice mi abogado; pediré consejo al registrador de la propiedad cuando vaya mañana a inscribir la casa (sentencia judicial en mano), dejaré la hipoteca en el banco actual, sin mover ficha y, si mi ex "se queja", instaré al banco a que me subrogue la hipoteca en las condiciones actuales, en cumplimiento de la sentencia judicial (aunque no sé por qué, pero me da un mal rollo echarles pulsos a los bancos, incluso teniendo la razón... )

¡ Mil millones de gracias a los dos por vuestro tiempo y vuestra ayuda!. Me ha sido de gran utilidad y os lo agradezco muchísimo. Gracias de veras.

Un saludo,

María