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NotaPublicado: Dom, 06 Mar 2011 12:00 pm 
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las 5 nuevas reglas del mercado inmobiliario

HAY nuevas reglas para entrar en el mercado

nos acercamos a la primavera, la época tradicionalmente más activa en compraventas de viviendas. el portal inmobiliario norteamericano zillow.com señala que las reglas del juego han cambiado en los últimos años, por lo que ofrece los 5 tópicos que antes regían el mercado y los actuales. el paralelismo del mercado americano y español hacen que 4 de las 5 reglas ofrecidas por zillow.com sean dignas de debate en españa. desde idealista news cambiamos la quinta regla de zillow.com (referida a una particularidad del mercado hipotecario norteamericano como es la refinanciación) por otra más pegada a nuestro mercado

las caducas y nuevas reglas de zillow.com:

regla del pasado: no compres ahora, los precios de la vivienda van a caer más
ahora: es una tontería tratar de comprar justo en el punto más bajo de precios del mercado. ni siquiera los expertos se ponen de acuerdo en cuándo se producirá, por lo que para un comprador particular será casi imposible atinar con ese momento exacto. si bien es cierto que el precio que piden los vendedores por sus viviendas sigue descendiendo, no es menos cierto que los tipos de interés están empezando a subir y subirán más el próximo año, con lo que probablemente el ahorro que consigas en el precio se tenga que pagar después vía intereses

por ejemplo, una hipoteca de 200.000 euros a 25 años a euribor (1,70%) + 1% cuesta actualmente 918 euros/mes. si simulamos que el euribor sube un punto (al 2,7%) y la vivienda baja un 10% (pasando la hipoteca a 180.000 euros) veremos como el coste mensual de la hipoteca no baja, sino que es de 921 euros (se mantiene en la mismo precio aproximadamente)

por ello, lo mejor es tratar de negociar bien ahora el precio en busca del precio adelantado o el valor que piense que tendrá la casa dentro de unos meses o años. de esa forma conseguirás ahora un buen precio y disfrutarás de unos años con bajos tipos de interés, ya que lo que finalmente vas a pagar por la vivienda cada año no sólo depende del precio, sino de los tipos de interés del momento

regla del pasado: es mejor comprar que alquilar
ahora: nos encontramos en un mercado de compradores, pero el plazo de tiempo que pensemos vivir en la vivienda que estamos buscando determina si es mejor comprar que alquilar en la mayoría de los casos. si se quiere para un corto periodo de tiempo conviene estudiar seriamente el alquiler para no tener que afrontar gastos de compraventa y posibles problemas a la hora de vender la vivienda

sin embargo, si el plazo que barajamos vivir en la casa es de por lo menos 5-7 años, la compra de entonces tiene sentido en la mayoría de lugares. actualmente no se espera una recuperación en "v" (hacer suelo y rebotar con fuerza) de los precios de la vivienda, sino que se estima que cuando llegue al suelo se mantenga plana durante varios años

regla del pasado: no hay que dedicar más de un tercio de los ingresos a la hipoteca

ahora: durante los tiempos de la burbuja mucha gente se apretó el cinturón al principio para poder comprar una casa ya que el esfuerzo inicial se compensaba con las plusvalías que se generaban en el corto plazo por la revalorización de la vivienda. era como contener la respiración unos segundos para después volver a respirar. en aquel entonces la regla de oro era dedicar como máximo un tercio de los ingresos a la vivienda

sin embargo, tras la crisis, muchos de los que entran al mercado inmobiliario no quieren ser exclavos de una vivienda que además no se espera que se revalorice por algún tiempo. así, muchos expertos financieros recomiendan no destinar más del 25% de los ingresos a la hipoteca en previsión también de que se pueda pagar la casa cómodamente cuando los tipos de interés suban

todo el mundo debe saber que el euribor está en niveles muy bajos y que simplemente un regreso a su zona media histórica (3,5-4%) conllevará un encarecimiento de la hipoteca de alrededor del 20% respecto a los niveles de pago actuales

regla del pasado: a la hora de vender, todo es localización, localización y localización
ahora: no todo el mundo desea ya vivir en el centro de las ciudades. hay perfiles de compradores que buscan residencia en las afueras, donde se disfruta de más metros cuadrados de vivienda por el mismo precio, mejores zonas de recreo o colegios de calidad para los hijos. además, ya no todo vale los mismo dentro del centro de las ciudades, ya que todos conocemos ejemplos de que no es lo mismo una vivienda en una calle principal de la mejor zona de madrid, barcelona o una gran ciudad que mismamente la calle de atrás. por ello, lo idóneo es pensar en la venta pero desde el punto de vista de los todos los compradores. la localización sigue siendo importante, pero también dentro de microlocalizaciones. dentro de una urbanización también hay mejores y peores localizaciones. por ejemplo, las que tienen cerca la parada de autobús o el centro comercial son siempre más cómodas

regla del pasado: no compres por inmobiliaria

ahora: durante años comprar por agencia se ha visto única y exclusivamente como el pago de una comisión. sin embargo, en los tiempos actuales el trabajo de la agencia nos puede ahorrar mucho dinero y tiempo, tanto a vendedores como a compradores. a los vendedores les da acceso a una colección de posibles compradores que es dificil de encontrar por si mismo y también les ofrece asesoramiento sobre el posible precio de venta en base a transacciones recientes de la zona. en un momento en el que saber a que precio se puede cerrar la operación es bastante complejo de saber, esto es un enorme valor añadido
por otro lado, el comprador puede tener un aliado a la hora de negociar el precio. el uso de una inmobiliaria es especialmente útil en un mercado bajista, ya que el interesado en una vivienda puede ofertar el precio que estaría dispuesto a pagar como máximo (con descuento) y que la agencia lo negocie con el vendedor. si consigue ajustar el precio a nuestra oferta, el pago de los honorarios a la agencia serán una gran inversión


IDEALISTA.COM
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Que cada uno saque sus propias conclusiones.

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Última edición por DESERT el Dom, 06 Mar 2011 12:18 pm, editado 1 vez en total

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NotaPublicado: Dom, 06 Mar 2011 12:07 pm 
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si consigue ajustar el precio a nuestra oferta, el pago de los honorarios a la agencia serán una gran inversión


No puedo estar más de acuerdo. Y hay mucha gente que lo entiende así también.

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NotaPublicado: Dom, 06 Mar 2011 12:19 pm 
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Ahora lo he subrayado. :wink:

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NotaPublicado: Dom, 06 Mar 2011 12:20 pm 
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Y cuando vean que las inmobiliarias les ayudan a la hora de conseguir los créditos (como algún caso que ya conoces) en los tiempos que se avecinan, nos adorarán mucho más.

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NotaPublicado: Dom, 06 Mar 2011 12:32 pm 
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Exacto, ahora mismo si un cliente quiere comprar un pison que le guste, que quiera y el que quiere, o lo compra por inmobiliaria llevando ésta la financiación o le encarga a un freelance finaciero la operación, porque si va al banco directamente le diran que para ese piso NO HAY crédito pero sí para estos:"Mostrándole su cartera de pisos absolutamente invendibles por ubicación, estado o calidades".

Mabe escribió:
Y cuando vean que las inmobiliarias les ayudan a la hora de conseguir los créditos (como algún caso que ya conoces) en los tiempos que se avecinan, nos adorarán mucho más

A mi esto ya me lo han reconocido algún que otro cliente
:lol:

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NotaPublicado: Dom, 06 Mar 2011 2:21 pm 
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Tal y como te comenté ayer, nosotros acabamos de sacar una operación que parecía perdida en 9 días naturales, y que los propios clientes no consiguieron sacar con su banco habitual. Todavía no se lo creen y nos lo han repetido en varias ocasiones, a lo cual yo les digo... bueno, pues nos pagan más comisión y ya está ;-) jejejejeje...

En este punto vamos a destacar los verdaderos profesionales, de los "agentes inmobiliarios burbujeros".

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NotaPublicado: Lun, 07 Mar 2011 11:01 pm 
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La verdad he conocido de gente que se han pasado toda la vida vendiendo una propiedad, solo por no querer dar a cambio una comisión, creo no es una decisión inteligente porque incluso la comisión se incluye muchas veces en el precio de la venta.

Saludos,

Daniel Rosario Lagares

http://www.inmobiliarialagares.com

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NotaPublicado: Lun, 07 Mar 2011 11:05 pm 
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Es que comprar por inmobiliaria siempre sera ventajoso para el comprador, porque las inmobiliarias están compuestas por profesionales con mucho tiempo de experiencia en el sector y esto se traduce en beneficio a la hora de buscar propiedades.

Saludos,

Daniel Rosario Lagares

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NotaPublicado: Mar, 08 Mar 2011 1:41 pm 
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Demasiados enlaces al mismo sitio, a tu inmobiliaria, con los de la firma te bastan y quedas mas serio.

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NotaPublicado: Mar, 08 Mar 2011 3:02 pm 
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Bueno Desert que acaba de entrar, ya se le irá moderando.
Bienvenido Daniel! :D

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Aunque parezca increible mañana aún puedo hacerlo mejor


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NotaPublicado: Mar, 08 Mar 2011 8:28 pm 
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Estoy de acuerdo con la mayoría de comentarios que exponéis por ahí arriba, el futuro de la financiación dependerá cada vez más de las inmobiliarias, los bancos ya no conceden créditos como antaño y está claro que las inmobiliarias tienen que seguir haciendo negocio a pesar de las trabas. Los usuarios deben ver esto como una oportunidad pero es dificil cambiar el chip, aunque las circunstancias cada vez propicien más este hecho.

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NotaPublicado: Vie, 02 Sep 2011 1:53 am 
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Registrado: Jue, 01 Sep 2011 1:46 am
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Compañeros emprendedores.
Me gusta mucho las ideas y opiniones que se muestra en el foro yo personalmente con mi hermano hemos iniciado dos emprendimiento uno en lo en mobiliario y el otro en el campo, es por esto que me dirijo hacia ustedes con el fin de pedir ayuda en la Financiación autónomos y pymes 2011 nos informaron que existen ayudas económicas que brinde el estado para los que se están iniciando y la verdad que nos seria de mucha ayuda si podemos encontrar información de esa índole desde ya muchas gracias y espero las respuestas compañeros y mil disculpas.
Saludos.


Última edición por tomaspizzano el Vie, 23 Dic 2011 5:29 am, editado 2 veces en total

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NotaPublicado: Vie, 02 Sep 2011 11:18 am 
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Mensajes: 1537
Ubicación: Tomares (Sevilla)
Me bienen a la cabeza muchos temas con este post, sin duda es importante que el cliente perciba que nosotros podemos conseguirle el mejor precio de compra y el mejor precio de venta. ¿como hacemos llegar al publico en general esto?

Pero tambien es importante que nos demos cuenta nosotros que si el cliente vendedor piensa que lo mas importante es bajar o mejor dicho poner el precio de venta de ahora, ¿para que nos quiere a nosotros? sin duda esta mesa tiene una pata importante que es poner el precio de venta de ahora a la vivienda, pero otra pata tambien es la comercialización que se haga de ella, no vale solo el precio. Conozco mucha gente que utiliza a las inmobiliarias para que les valoren la casa y ya está...

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NotaPublicado: Lun, 05 Sep 2011 6:25 pm 
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Registrado: Jue, 01 Feb 2007 1:42 pm
Mensajes: 251
Tienes mucha razón "Rafael R. Tovar", en lo que dices de que algunos vendedores nos utilizan para poner precio de venta y despues ofrecerlo ellos mismos.

Pero como tambien comentas, no podemos centrarnos solo en la importancia del precio vendible, que porsupuesto es muy importante, ya que si no se ajusta a lo que pide el mercado la vivienda puede llegar a tenerse que vender por debajo del precio de mercado, porque una vivienda que permanece mucho tiempo en venta produce desconfianza en el comprador (ademas de que a nadie le gusta comprar algo que nadie ha querido comprar, o que ha estado muy "manoseado") y muchas veces la unica forma de venderla es bajando el precio considerablemente.

Algunos, damos también importancia a la forma de ofrecer el inmueble (como presentarlo) ya que ese momento en el que se ofrecían "lentejas para todos", afortunadamente pertenece a otro tipo de vendedores que se dedican ahora "con suerte" a otros menesteres.

Hay que hacer ver al comprador que en estos tiempos su vivienda tiene uno o dos compradores inmediatos solamente, y que es la Agencia la que puede hacer esa selección y ofrecerla a las personas adecuadas.

Por otro lado, el comprador ahora mas que nunca se puede ver perdido en un mar de ofertas en las que no se puede hacer una criba por el precio, y es cuando el profesional que conoce la zona y la vivienda le puede asesorar para que no pase por alto alguna vivienda que podría ser la deseada.


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NotaPublicado: Mié, 02 Nov 2011 2:19 pm 
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Mensajes: 8
Estoy completamente de acuerdo con todo lo que decís. Nuestra función es la de vender y alquilar viviendas aunque a veces, la propiedad no quiera pagar comisión. Pero siempre será mejor pagar una comisión que no tener que estar con la vivienda toda la vida, no?

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