Hace 17 años que trabajamos con exclusivas de vendedores (MLS),...
Ahora es el momento de trabajar con exclusiva de compradores y así completar el circulo. ya son varias las inmobiliarias que están trabajando solo con compradores en exclusiva y la semana pasada ya se ha celebrado el primer curso de exclusiva de compradores. seguro que las escusas serán las mismas que cuando se comenzó con los vendedores "aquí es imposible"

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En que consiste un "comprador en exclusiva" Rafa ??

Igual que el vendedor en exclusiva, durante un periodo de tiempo dicho comprador si compra solo comprará a través tuya. Nuestra experiencia es curiosa, en muchísimos casos, ellos mismos encuentran la casa que quieren, pero como te ganaste su confianza, quieren que la negocies,...

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Y que ventaja/ventajas tiene para el comprador ??

Lo de la exclusiva al comprador es algo ya que viene de muuuuy lejos, desde el principio de los orígenes míos en este negocio, incluso hable con un abogado amigo mío para que redactase un contrato, .... me dijo que era imposible controlar esto, que sobre todo en lo que se basa este asunto es en la confianza y en ese caso con un buen apretón de manos bastaría... a ver como controlas tu que el cliente haya comprado lo que le salga de ahí donde le salga de ahí o lo ponga a otro nombre, y que te diga a ti que ya no puede comprar porque se ha quedado, por ejemplo, sin dinero, sin ganas etc... en fin a mi modo de ver otra vuelta de tuerca más respecto a las "ideas" importadas de EEUU. donde si que se hace esto, pero allí en este sentido tienen otro nivel, dignidad y respeto respecto a la imagen que tienen del BroKer inmobiliario.

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SALUDOS.
“si, si... yo también sufro mucho”

Tormenta, cuando un inmobiliario ve su trabajo con un vendedor, mal vamos. Creo que este es el problema de base. El agente inmobiliario tenemos que aprender a ser asesores o mejor consultores. Nuestro trabajo no puede ser intermediar o encontrar lo que el cliente busca. Tiene que se mucho mas. Y esta es la cuestión. El agente del vendedor, cuando trabaja en exclusiva (MLS), se convierte en su representante, lo asesora,...y lógicamente lo tiene que defender al 100%. No es lógico que si hay un cliente comprador, el mismos agente también represente al comprador, porque hay intereses contrastados, y el agente conoce las dos partes, es como si un abogado representa a las dos partes. Sumado a esto, no encontramos que los compradores cada vez están más perdidos, hay tanta información, principalmente en internet, que suelen te estar muy equivocados. Cuando una persona tiene un proyecto de envergadura entre sus manos, Ed muy normal que se busque un profesional que lo asesore, un futbolista busca un representante,... Sin embargo en la compra/venta más importante de la vida de casi todos los españoles, pensamos que no merece la pena contratar a un profesional que te ayude, se asesoré y te represente.

Dicho esto, el agente inmobiliario representante del vendedor tendrá que tener una lista de servicios a dar a su cliente, a su representado y un compromiso de servicio el cual por una parte obliga al cliente a estar en exclusiva durante un tiempo y por otra parte obliga al profesional a cumplir y en caso contrario se eliminaría la exclusividad automáticamente.

Si puedo te pondré el resultados de algunos estudios que manejamos sobre el extres de un comprador sin y con agente, mejores negociaciones, tiempos,...

Si quieres poco a poco te pondré ventajas y tu me vas poniendo inconvenientes, te parece?

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Rafa,

Me parece bien tu idea, pero yo como comprador, lo que no veo claro es porque tengo que firmar una exclusividad contigo, si todos esos servicios me los puedes dar de la misma forma y manera aunque no tengamos exclusividad...

¿Que pasa si yo firmo una exclusividad contigo y a los 2 días veo el piso de mi vida colgado en el escaparate de otra inmobiliaria que nada tiene que ver contigo?

Ante todo no es una idea mía. Esa es la clave, todos esos servicios no te los doy sin la exclusiva, no te los da nadie que no se garantice cobrar.

Esa es una buena pregunta Tormenta, no por nada, sino porque es muy habitual. Creo que te lo explique en mi anterior mensaje, pero bueno. Los que ya hace tiempo que están trabajando en exclusiva para el comprador, se encuentran EN MUCHAS OCASIONES (mas del 50%) que el comprador encuentra producto que puede ser de su interés, en estos casos es sencillo, el se lo comunica a su representante (que lo ha contratado para eso) y el se encarga de todo, de llamar a la inmobiliaria, de ver si realmente es lo que esta buscando, de enseñárselo, se negociarlo, de comprobar cargas,... es la responsabilidad del profesional hacer bien su trabajo, como si de un abogado inmobiliario se tratara, por poner un ejemplo.

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Ok, entiendo lo que dices.

Y que pasa si yo, como comprador, te contrato en exclusiva, y al final, por la cuestión que sea, decido no comprar?

pues no pasa nada, no cobro y punto.

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En otros países hay algo similar a esto, incluso te paga el comprador unos honorarios se llegas a encontrarle algo.
En Francia se llama "Chasseur d´appartements".
Llegué en Mallorca a hacerlo con un cliente francés cobrando un % sobre el importe de la venta, va por rango de precio y se avisa antes de la busqueda al cliente.
Esta forma de trabajar esta enfocado a clientes compradores con poca disponibilidad, que no quiere perder su tiempo con visitas que no tienen nada que ver con lo que buscan, evitan a las agencias o propietarios que les "maree" de esta manera. Antes de la busqueda se reunen el agente y los clientes dejando muy claro lo que buscan.
Lo he vuelto a hacer con otros clientes pero sin cobrarle honorarios (solo al vendedor).

Esto está en otros países, como están las exclusivas compartidas y mls,s en otros países.
La Clave no es encontrarle algo, esto es trabajar como comercial, la clave es que nos vean los clientes como consultores, como asesores, puede que la casa la encuentre el, pero que confie en ti igualmente.
Sobre lo de cobrar, es curioso, hay de todo, profesionales que cobran un fijo, otros un porcentaje, incluso lo que se hace en USA es cobrar al comprador siempre que no le pague el vendedor. Al tener muy desarrollados los mls, es mas fácil, sabes que el agente del vendedor repartirá contigo al 50/50 sus honorarios que suelen ser del 5 o 6%. Por lo tanto si cobras del vendedor un minimo de un 3% no le cobras nada al comprador, si no le cobras la diferencia. Aunque el tema económico es el menos importante, lo importante es que te ganes su confianza como consultor.
Exactamente, esto que comentas cada vez es más habitual. Cuando me he certificado como especialista en compradores he notado que nosotros ya hacíamos muchas cosas de las que decía el curso, una buena cualificación del comprador antes de ver viviendas, una carta de compromiso,… pero claro siempre asistir a un curso el cual te lo da alguien que lo está haciendo todos los días, te organiza mucho más las ideas. Insisto, no solo aclaran lo que busca, tienes que conseguir que seas su representante,…
Nuestro futuro pasa por ahí, por profesionalizarse mas, por especializarse,… que el particular vea que realmente merece la pena contratarnos, y no que nos llevamos una pasta por encontrar algo que también ellos pueden encontrarlo en internet,…

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Bueno, pues visto desde el punto de vista de una persoana de fuera del sector como soy yo, puede ser interesante lo que cuentas Rafa !!!

Ya, pero hasta que punto una persona va a dedicar horas y horas de trabajo para otra persona sin asegurarse un mínimo de compensación???
Creo que el contrato tendría que dejar las cosas muy claras entre agente y posible comprador.

No hay forma jurídica , de momento.

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