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NotaPublicado: Vie, 19 Feb 2016 2:57 pm 
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Registrado: Jue, 27 Mar 2008 4:16 pm
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Los pisos de más 100 metros son ahora los más buscados

Si durante los años de crisis la mayor demanda era de pisos de unos 70 metros cuadrados, la tendencia se ha ido invirtiendo. El comprador actual ha estado esperando mucho tiempo para la compraventa y cuando lo hace tiene claro lo que busca: más metros. Además, el ajuste de precios le permite aspirar a una vivienda mayor.

La tipología de vivienda más demandada ha cambiado, especialmente en los municipios de Madrid, donde el producto estrella ahora es un piso de tres dormitorios con más de 100 metros cuadrados. En 2014 la oferta de casas entre 100 y 150 metros cuadrados era de un 29,7%; en la actualidad las viviendas ofertadas en esa franja suponen ya el 45,8%. Por otra parte, las viviendas de menos de entre 70 y 100 metros cuadrados han pasado de ser un 35,2 de la oferta en 2014, a representar solo un 23,5 en 2016. Si nos restringimos al ámbito de Madrid capital, la tendencia también se aprecia, pero de forma menos significativa, como podemos observar en el gráfico superior. Es una de las conclusiones que se obtienen comparando el informe que Sociedad de Tasación realizó en 2014 y que ha repetido en 2016 con la misma metodología. Su red de casi 700 tasadores ha realizado un trabajo de campo analizado la obra nueva existente (incluye vivienda terminada, en desarrollo y sobre plano) en 19 municipios relevantes que representan un 84% del mercado de Madrid.

Desde Premier España, una promotora con 40 años de experiencia en Madrid y Barcelona, señalan que ellos prácticamente han eliminado la tipología de dos dormitorios. "La demanda de pisos de 3 y 4 dormitorios es ahora superior. Se buscan viviendas más amplias: si hace cinco años una vivienda de 3 dormitorios tenía unos 75 metros cuadrados, hoy llegan a los 85 metros útiles; y a120 metros cuadrados en la tipología de cuatro dormitorios" señala Armando Hergueta, responsable de programas de la inmobiliaria.

¿Y como son los pisos que más tardan ahora en venderse?

La primera conclusión que se obtiene es que de las 8.898 viviendas ofertadas en 2014 en municipios de Madrid aún siguen en venta 1.911. A estas se habrían sumado en estos dos años otras 10.000 viviendas nuevas, muchas de las cuales se han ido vendiendo y de las que solo quedarían 3.563 viviendas. De esta forma, la oferta de vivienda nueva en la Comunidad de Madrid sería en estos momentos de 5.474 unidades. Una oferta casi un 39% menor que la de 2014.

Como vemos en el gráfico de arriba, la oferta remanente de 2014 en los municipios de Madrid se compone de viviendas de tamaño y precio menores que el conjunto de la oferta actual. Por lo tanto, debido a su menor tamaño no se ajustaría a las necesidades de la demanda y esto explicaría que a pesar de llevar dos años en el mercado no se comercialicen.

Respecto a Madrid Capital, el tamaño de las viviendas remanentes de 2014 si es similar al de las que se están ofertando ahora, quizá sean algo menores de tamaño (ver gráfico superior). Pero la principal diferencia, señalan desde Sociedad de Tasación, estaría en el precio. Por lo que se podría inferir que el producto que lleva más de dos años sin venderse en Madrid capital es por mantener un precio superior al de mercado.

Como vemos en el gráfico inferior del stock sin vender de 2014, un 42% son viviendas por encima de los 300.00 euros. Sin embargo en la oferta disponible en 2016 la cantidad de producto de entre 150.000 y 300.000 euros es mayor, por lo que el comprador tendría más producto para elegir en este margen.

A pesar de esto, estamos hablando de una remante limitado, dentro de una oferta global de obra nueva en Madrid que se queda corta para satisfacer la demanda, como han señalado todos los expertos del sector. Los interesados en comprar una vivienda nueva tienen ahora menos donde elegir que en 2014. Si a eso le sumamos la drástica reducción de stock de segundas transmisiones, nos encontramos con un verdadero problema de falta de vivienda nueva y una baja calidad en el mercado de vivienda usada.

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NotaPublicado: Vie, 19 Feb 2016 3:43 pm 
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Ya hace tiempo que los pisos más demandados son los de 100 m2 o más y esto es por lo siguiente:

-Cada vez hay más 2ª matrimonios que buscan piso, ambas partes aportan hijos de un anterior matrimonio y por tanto necesitan un piso amplio donde colocar a 3 o 4 churumbeles.

-Las parejas jóvenes, las pocas que pueden comprar, buscan pisos grandes de cara al futuro. Antiguamente (con el boom inmobiliario) empezaban por uno más pequeño con la idea de cambiar en unos 5 años máximo, obtener una buena plus valia por el suyo y así comprar uno más grande donde tener hijos. Hoy en día, esto ya no pasa y por tanto han de ir directos a comprar uno grande donde seguramente estarán muchos años.

-Hay muchos clientes de 60 o más años que viven en casas, los hijos se han marchado y no necesitan tantos metros ni tantas escaleras, pero este cliente no se va a un piso pequeño, ya que no le cabrían los muebles, por ejemplo, buscan pisos grandes, con salones grandes y con habitaciones, ya que de vez en cuando se quedan a dormir los nietos.

Por otra banda, así como durante la crisis los pisos de 2 habs apenas se vendían, hace unos años que a vuelto a aparecer la figura del inversor, que generalmente busca piso pequeño para alquilarlo a parejas jóvenes que se quieren independizar y obtener una rentabilidad alrededor del 4% bruto.

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sísí


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NotaPublicado: Vie, 19 Feb 2016 11:14 pm 
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Muy bueno el analisis de Elisa. =D>


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NotaPublicado: Sab, 20 Feb 2016 12:00 am 
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Registrado: Jue, 27 Mar 2008 4:16 pm
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Si, MUY buen análisis !!


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Gracias, gracias :oops: :oops:

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Es que es más maja...¡¡¡ :D

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SALUDOS.
"Si no soportas el calor, sal de la cocina (Truman)".


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NotaPublicado: Sab, 20 Feb 2016 5:08 pm 
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DESERT escribió:
Es que es más maja...¡¡¡ :D


Los indepes también tenemos cosas buenas :wink: :wink:

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sísí


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NotaPublicado: Sab, 20 Feb 2016 6:27 pm 
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Elisabcn escribió:
DESERT escribió:
Es que es más maja...¡¡¡ :D


Los indepes también tenemos cosas buenas :wink: :wink:

Los de: Una, Grande y Libre también, eh?
:wink:

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NotaPublicado: Sab, 20 Feb 2016 7:13 pm 
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DESERT escribió:
Elisabcn escribió:
DESERT escribió:
Es que es más maja...¡¡¡ :D


Los indepes también tenemos cosas buenas :wink: :wink:

Los de: Una, Grande y Libre también, eh?
:wink:


Sí, sí...

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NotaPublicado: Sab, 20 Feb 2016 9:33 pm 
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Así es, lo que obvia el artículo es que seguramente ese tipo de viviendas ya tendrán unos cuantos años pues durante la crisis y últimos años, los inmuebles de obra nueva se ofrecían con menos metros cuadrados para aprovechar más la edificabilidad permitida. Casi todas esas viviendas habrá que reformarlas.
El piso estándar demandado por una pareja con o sin hijos es de tres dormitorios y dos baños para comprar.
Respecto al alquiler como bien ha dicho Elisa para parejas que empiezan o solteros se alquilan muy bien pisos o apartamentos modernos de uno o dos dormitorios.(dando igual si son amueblados o no) También suelen tener tirón los adosados en la periferia ya que están cada vez más bajos de precio para alquilar y a muchos les supone el poder acceder a una vivienda con varias habitaciones, jardín, terrazas y bodega.

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Aunque parezca increible mañana aún puedo hacerlo mejor


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NotaPublicado: Dom, 21 Feb 2016 1:12 pm 
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Las casas construidas antes de la burbuja suelen estar bien hechas, en época de burbuja se hicieron casas de peor calidad (no en todos los casos pero si en muchos).

Con 3 dormitorios y 2 baños, en unos 100 metros, suele ser más que suficiente para una familia con hasta 2 hijos, en los tiempos que corren ya quedan pocas familias con 3 o más.

El problema de los adosados es el gasto que generan y el trabajo que deben dar...


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NotaPublicado: Lun, 22 Feb 2016 10:37 pm 
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A que gastos te refieres?
Incluso pueden llegar a tener menos, si no estan en una comunidad no tienen gastos comunitarios.
Puede ser mas alto el ibi por el tema de los m2 y quizas el impuesto de la basura.
Digo quizas porque en el municipio de Palma paga el mismo importe un estudio de 30 m2 que uno de 200 m2. Cosa no muy logica ya que se supone que vive mas personas en un piso mas grande, por lo tanto se genera mas basura.
Da mas trabajo si tiene jardin, si son terrazas y tiene los mismos m2 que un piso grande es lo mismo.


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NotaPublicado: Lun, 22 Feb 2016 10:38 pm 
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Arnau escribió:
A que gastos te refieres?
Incluso pueden llegar a tener menos, si no estan en una comunidad no tienen gastos comunitarios.
Puede ser mas alto el ibi por el tema de los m2 y quizas el impuesto de la basura.
Digo quizas porque en el municipio de Palma paga el mismo importe un estudio de 30 m2 que uno de 200 m2. Cosa no muy logica ya que se supone que vive mas personas en un piso mas grande, por lo tanto se genera mas basura.
Da mas trabajo si tiene jardin, si son terrazas y tiene los mismos m2 que un piso grande es lo mismo

Se refiere supongo a los gastos de calefacción, agua(por el jardín o piscina), climatización.

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NotaPublicado: Lun, 22 Feb 2016 10:42 pm 
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Registrado: Sab, 02 Feb 2008 8:31 pm
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Bueno, no todos tienen piscina o jardin.


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NotaPublicado: Mar, 23 Feb 2016 12:02 am 
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Registrado: Jue, 27 Mar 2008 4:16 pm
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JRODRSAN escribió:
Se refiere supongo a los gastos de calefacción, agua(por el jardín o piscina), climatización.


Efectivamente !!

El jardín carismo (si te gusta deslomarte te lo puedes hacer tu), la piscina cara, el mantenimiento (hay que reparar y mantener cosas) de una casa de 2 / 3 plantas suele conllevar gastos muchos mayores que en un piso, el IBI suele ser mayor, la calefacción si realmente quieres estar calentito se te va un fortunón (mi socio en invierno pagaba 500 euros/mes de calefacción en Las Rozas), el agua para regar el jardín sale por una pasta, y si tienes zonas comunes con otros adosados / pareados para que tus niños se relacionen.... ¡¡ gastos de comunidad !!


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