Hola a todos.
Nos acabamos de comprar un piso para alquilarlo, aun no estará listo hasta dentro de un año.
La verdad que tengo un montón de dudas.
Yo quería buscar unos inquilinos un poco cuidadosos del piso, no conozco muy bien los tipos de contratos, en una inmobiliaria me hablaron que había unos contratos de 11 meses que si no estaba contento con el inquilino lo podía echar, pues si le hacia uno de 12 meses ya se podia quedar durante 5 años si queria. Tambien me gustaria saber si yo no puedo entrar a la vivienda hasta la finalización de algun de estos tipos de contratos?
El piso es de 4 habitaciones como creo que se hara un poco grande, se me ocurria dejar una habitación que tiene la mas pequeña de 9 metros cuadrados para cuarto de la plancha etc.
Tampoco se si tengo que poner aguar (ropa de camas, vajillas, toallas etc) yo no tenia pensado poner nada solo colchon y almohada en las camas, y tenia pensado no poner cortinas, me gustaria vuestra opinión.
Tambien me gustaria poner algun papelito o darselo al inquilino con algunos consejos o cuidados, como no abrir las persianas cuando haga mucho sol para que no se descolore el tarima flotante, no andar en tacones por la tarima flotante etc etc.
Me gustaria vuestras opiniones, y consejos.
Si conoceis alguna pagina de ayuda en estos temas me la pasarais y tambien vuestras opiniones con inquilinos.
Muchas gracias.
Jesus.

Hola JESUS42; bienvenido al Foro
A ver si podemos asesorarte en algo.

Los hay de dos tipos, básicamente.
-El ordinario acogido a la LAU :anual renovable automáticamente si no hay impago, hasta un máximo de 5 años, con una posible prórroga de otros 3. Las renovaciones son automáticas sin necesidad de comunicación al respecto y no hace falta volver a firmar nada. Las subidas serán conforme a lo que se pacte en el Contrato -normalmente, según IPC- y sí es conveniente avisar al Inquilino por escrito el mes antes de la subida de porqué importe será el próximo recibo...
-El de Temporada: son como máximo 11 meses. La vivienda, normalmente, se entrega amueblada y con todo tipo de ajuar (más que nada, porque es el tipo de piso que se alquila en vacaciones, ó durante un curso escolar... y no se va a traer el inquilino las sábanas, cacerolas...). El problema es que si el inquilino, a la segunda renovación, puede demostrar que es su vivienda habitual y permanente... podría recurrir y convertirlo en un contrato ordinario. Por tanto, si se opta por esta modalidad y se renuevan los contratos, hay que estar muy de acuerdo con el inquilino en que sólo le interesa la vivienda durante un año, seis meses..., dos años y se va a ir...
Si lo alquilas vacío, pues vacío que lo dejas, y punto. Por término medio, el inquilino que alquila pisos vacíos es más estable en su intención de quedarse: se va a trasladar con todas sus cosas. Muchas veces, gente que ha comprado una vivienda nueva que les entregan dentro de dos años, pero que para poder comparla han tenido que vender y entregar la que tenían necesitan pisos vacíos. También parejas que inician una vida en común sin enseres actualmente pero que tienen la intención de comprar su propio piso cuando encuentren algo a su gusto y vean que su relación en la práctica funciona ( digamos que amueblan el piso alquilado como quieren que sea el suyo propio, y se supone que lo van a cuidar igual).
Si lo alquilas amueblado, el salón debe tener lo elemental para un salón: sofá, mesa y sillas, librería-mueble para televisión, cortinas, lámpara de techo... Los dormitorios, al menos dos, deben ser dormitorios completos: cama, armario, mesillas, cómoda ó similar, lámparas y cortinas ó estores. Y si hay más dormitorios... que tengan algo que los haga polivalentes: un sofá-cama si uno se destina a salita de estar, una cama plegable en la sala de plancha... La cocina debe tener lavadora y frigorífico (aparte de la cocina de guisar y el fregadero, claro, y los muebles elementales) y el baño se entregará con accesorios: toalleros, mampara ó barra para cortinas de bañera... Es mejor que se lo entregues así también si el piso está vacío... para que no te agujereen las paredes poniendo los suyos.
Dá igual la calidad y si entregas ó no un dormitorio vacío: será el inquilino quien valore si el piso amueblado que está viendo se ajusta a lo que necesita. Y como lo que se entregue se va a describir DETALLADAMENTE en el Inventario anexo al contrato, pues problema encauzado. Igualmente, si tú encuentras un inquilino que te interesa (solvente, poca familia, sin animales, que en dos años se va a ir...) y te plantea que si le amueblas el otro dormitorio, le pones un toldo ó le compras el lavavajillas se queda... pues está en tí el que retengas al inquilino llegando a el acuerdo que os venga bien a los dos (vamos, que le pongas lo que te pide).

Esto es como todo: psicología y empatía. Mejor que darles por escrito un "manual de uso (de la que mientras te paguen va a ser su casa)", es que les cuentes qué buscas en un inquilino, y dejarte llevar por lo que te parezcan. Para lo del sol, es más efectivo (si lo alquilas vacío) que indiques la conveniencia de evitar el sol directo "porque os puede estropear los muebles... además de lo que reseca el suelo", que decirles que mejor estén a ciegas en el piso. Si se lo alquilas a una pareja de chicas de 30 años que trabajan cara al público, sí es posible que el camino desde el dormitorio al recibidor lo hagan con los tacones ya puestos (en ese caso, es una idea, si el piso lo amueblas, colocar un armario-zapatero en el recibidor. Y un paragüero). Si son dos chicos jóvenes solos, puede que hagan fiestas en casa (con el posible deterioro de muebles y suelo, si no son cuidadosos). Si son un matrimonio con niños en edad escolar, cuenta con que tendrás que volver a pintar y que es posible que decidan hacer carreras con el triciclo..., y te podría poner pegas a todo tipo de posibles inquilinos, si me pongo...
Pero si se lo alquilas a gente normal (todos los prototipos descritos lo son), también trabajarán, y no pasarán en casa más que el tiempo que al final pasamos todos..., y no creo que bailen flamenco en el salón. Quienes menos tiempo pasan en casa son los empleados de comercios..., libran el domingo y algún sábado; lo digo como idea.

He administrado alquileres, y no hay un tipo "teórico" de inquilino perfecto. He tenido problemas de pago con pareja compuesta por funcionario-empleada fija en una gran empresa que, además, no pagaban un alquiler alto. He tenido un piso en que sabíamos que vivían 3 matrimonios con varios críos... y que tenían el piso mejor que si fuese suyo. Los extranjeros, y más aún si son de otra raza, no suelen dar problemas a la hora de pagar: saben que si se van posiblemente tengan dificultades a la hora de encontrar otra vivienda... Tuve una inquilina que casi convirtió en un zoo el piso (empezó con un canario....), y que nadie lo habría supuesto cuando se fue (hasta pintó de nuevo las paredes). Dos señoritas de "vida disoluta" y extraños horarios alquilaron un piso bastante deteriorado... y pusieron el suelo nuevo . Como ves, no hay normas fijas.
Si tu casa está en una ciudad con Universidad, sí puedes amueblar el piso con todo tipo de ajuar, y enfocar el alquiler a eso, a piso de estudiantes. Problemas de pago no vas a tener (pagan los padres), pero cuenta con que probablemente tengas que tirarlo todo cuando decidas recuperar el piso para uso propio (y volver a pintar, y cambiar enchufes y grifos...). Como también habrás sacado más alquilando las habitaciones sueltas que el piso completo, lo uno por lo otro. Si es una localidad turística, pues lo mismo: alquileres de temporada. Pero probablemente no lo tengas alquilado todo el año...
Si, sobre el papel, encuentras al "inquilino perfecto" y crees que rebajando un poquito se lo quedaría..., rebaja. Y cuando decidas el precio, hazlo pensando que el inquilino que no tiene intención de pagar más que el segundo y el tercer mes... te va a aceptar el precio que le pidas, por alto que sea. El que piensa establecerse allí con una cierta aspiración de estabilidad, te negociará el precio y descartará, directamente, los precio más caros.
Y, no, mientras otra persona viva en el piso, tú no puedes entrar... al menos no "imponiendo" que debes hacerlo. En el contrato ya habrás puesto que entregas el piso en perfecto estado y que deberán devolvértelo así. Y por eso, además, has cogido una fianza: para hacer frente a los posibles desperfectos que puedan surgir...
Lo que sí debes hacer es suscribir un seguro. Si entregas el piso amueblado, sobre el continente y el contenido. Si es vacío, sobre continente (incluidos sanitarios y cristales). Y decir a los inquilinos que tienes ese seguro: así que si se rompe una persiana, el inodoro..., que te avisen.
Que desarrolles un "buen rollito" como para que cuando vayas a cobrarles el alquiler te inviten a un café y veas cómo tienen la casa..., ya es tema de empatía...
Espero que saques alguna conclusión útil.
Ya nos contarás: suerte y saludos

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ANA S.T.

Muchas gracias NAMAR9988 por tus consejos.
El piso tenia pensado amueblarlo completo, (3 habitaciones de la cuatro), con muebles baratos, la cuarta dejarla para el cuarto de la plancha y tener cosas. En cuanto a alectrodomesticos tenia pensado poner, lavadora, nevera y tele.
El piso es medianamente se puede decir a mi modo de ver de lujo, tiene unas vistas al mar preciosas, (es un atico) dan para el mar, una habitación, salon comedor, cocina y una pequeña terraza delante de la cocina, tiene plaza de garaja, y la totalidad del edificio, va tener piscina, yakussi, sauna, solarium y como una sala de estar grande en la entreplanta del edificio.
Yo de aguar no tenia pensado poner ni sabanas, ni mantas, ni toallas, ni vajillas ni cortinas (aunque a lo mejor en algun local si las pongo), todo lo demas si, alfombras si, lamparas tambien y algunos cuadros.
En lo de ir a cobrarles el alquiler me parece muy buena idea, tenia pensado que creo que se podria hacer todo a traves del banco pero mucho mejor asi, asi con la escusa de ir a cobrar me acerco alli y miro un poco como esta todo.
Otra duda que tengo es con las llaves, yo no debo quedar con ninguna llave de lo que es el piso en si, pero de la entrada del edificio y contadores de agua, y luz etc. con esas cosas si me puedo quedar con copias, no?
Muchas gracias, y perdon por ser tan pesado.
Un saludo.
Jesus.

Hola nuevamente, JESUS42:

Entre poner televisión ó cortinas..., opta por lo segundo. En IKEA y similares las venden ya hechas y bastante económicas..., y sin ellas (por mucho que por las vistas que describes es probable que estén siempre abiertas) la casa queda "desnuda". Los electrodomésticos elementales son la lavadora y el frigorífico: la tele, la cadena de música, la plancha..., son de uso propio (es más probable que el inquilino se compre las suyas, y se las lleve después. Y si se estropean, el tema no afectará a la fianza del alquiler). Únicamente si pensases en el alquiler "tipo turístico" (de temporada) sí deberías pensar en poner menaje, toallas, pequeños electrodomésticos... Poner una aspiradora es también una buena opción: creo que se darán más por aludidos en que el suelo hay que cuidarlo (cuando los pisos tenían moqueta con más frecuencia que la actual, que eso va por modas, en los amueblados lo de la aspiradora era casi obligado... ).


Por quedarte, hasta con la de la puerta de la vivienda te puedes quedar (que no vas a entrar mientras ellos viven ya se supone).Puedes explicar que es por si al piso le ocurriera algo en su ausencia (un escape de agua que afecte al vecino, ó un escape del vecino que moje éste, ó necesidad inmediata de cortar el agua, la luz, acceder al piso de al lado a través de éste...). Que luego ellos cambien la cerradura también entra dentro de lo previsible, así que..., la desconfianza de uno por la de otro (aunque les digas que no te quedas llaves, si no se fian, la van a cambiar igual ). Del resto: contadores. garaje, acceso a zona comunes..., no pasa nada si te quedas con llaves (realmente, se aplica lo mismo: si cambian alguna de éstas, ya te enterarás cuando se vayan los inquilinos y te las devuelvan...). Si el alquiler es "de temporada", te puedes quedar con llaves y no creo que ellos la cambien: sería como desconfiar del hotel y cambiar la cerradura de la habitación en que vamos a pasar 15 días...
Saludos y suerte

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ANA S.T.

Hola,

cuando yo alquilé mi piso lo pinté y le puse muebles nuevos pero baratos. Y lo alquilé bastante rápido. también recomiendo asegurar el impago, puedes tener problemas con los inquilinos y demás. Yo en el precio del alquiler incluyo también los gastos fijos como la alarma y demás.

yo tengo un par de pisos alquilados en Alicante y contraté un seguro de impago de alquiler para que me proteja en caso de impago o si los inquilinos hacen algún destrozo en el piso. Es este por si le quieres echar un vistazo:

https://www.arag.es/productos/defensa-j ... /alquiler/

Claro, clarooo

Más bien CARO, CAROOOO !
De los más caros del mercado

Como bien sabes yo iba por otro lado, el Sr. Fede perece que nos esta vendiendo la moto, dice que tiene varios pisos alquilados, pero por el interés tan grande que pone en anunciar la pagina Web, da la sensación que trabaja con esa compañía.