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Hola. Este mensaje tiene por finalidad explicar la problemática existente en la calificación de los contratos de Arrendamiento de Vivienda, y clarificar los aspectos más relevantes de la misma. El contenido de este mensaje es puramente informativo y en modo alguno la información en él contenida puede suplir el asesoramiento personal de un profesional cualificado del Derecho Inmobiliario.
Una vez realizada la anterior advertencia procedo al análisis de la problemática enunciada en el encabezamiento de este mensaje.
TIPOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.
Existen 2 tipos de contrato de Arrendamiento y a cada uno de ellos le es aplicable un régimen jurídico distinto. La diferencia MAS SUSTANCIAL entre uno y otro tipo de contrato es la DURACIÓN legal de los mismos.
En los contratos de VIVIENDA:
Contratos con una duración INICIAL IGUAL O INFERIOR A 5 AÑOS:
Estos contratos se rigen por lo dispuesto en el Título II de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), en su defecto por los pactos contenidos en el mismo y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil
1. Se aplica el art 9.1 LAU 1994. El ARRENDATARIO puede permanecer en la vivienda hasta un MÍNIMO de 5 años(prórrogas de 1 año).1º EXCEPCIÓN: que el ARRENDATARIO COMUNIQUE FEHACIENTEMENTE AL ARRENDADOR con al menos 1 mes de antelación a la finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad DE NO RENOVARLO. 2º EXCEPCIÓN:Que en el contrato se haya hecho constar expresamente la necesidad de vivienda para el ARRENDADOR(art 9.3 LAU 1994).
2) Imaginemos que la duración inicial del contrato es de 1 año y la fecha de celebración el 1-1-2000. El Arrendatario no comunica nada a su arrendador hasta el 1-1-2004(4 años). Pues bien, si con al menos 1 MES DE ANTELACIÓN al 1-1-2005 NINGUNA DE LAS PARTES(arrendador o arrendatario) COMUNICA FEHACIENTEMENTE A LA OTRA SU VOLUNTAD DE NO RENOVAR entrará en juego lá prórroga del art 10 LAU 1994.EXCEPCIÓN: Que en el contrato se haya RENUNCIADO a la prórroga del art 10.
3) Imaginemos que NO se ha renunciado a la prórroga y que ninguna de las partes ha notificado nada a la otra. El contrato se irá prorrogando ANUALMENTE a voluntad DEL ARRENDATARIO hasta un máximo de 3 anualidades(1-1-2006 a 1-1-2008).
4) Imaginemos que una vez llegada la fecha de vencimiento(1-1-2008) EL ARRENDATARIO PERMANECE 15 DÍA DISFRUTANDO DE LA VIVIENDA CON EL CONSENTIMIENTO DEL ARRENDADOR, el contrato entrará en tácita reconducción. La duración, Y SOLO LA DURACIÓN PUES EL RESTO DEL CONTRATO SEGUIRÁ EN VIGOR, del contrato se regirá por los arts 1566 y 1581 del Código Civil. Es decir, la duración del contrato será ANUAL si la renta se fijó anualmente, MENSUAL si la renta se fijó mensualmente y DIARIA si la renta se fijó diariamente.1º EXCEPCIÓN: Que haya requerimiento del ARRENDADOR ANTES O DURANTE ESOS 15 DÍAS. 2º EXCEPCIÓN:Que en el contrato SE HUBIERE RENUNCIADO a la tácita reconducción.
Son medios de NOTIFICACIÓN FEHACIENTE según la doctrina y la Jurisprudencia:
- Burofax con acuse de recibo
- Requerimiento o carta notarial.
- El documento firmado con el recibí del receptor en el que conste, además, la fecha. Este supuesto es el de la entrega en mano del documento al destinatario, el cual firma las dos copias del mismo en el apartado Recibí, quedándose con una copia cada una de las partes.
2) Contrato DE USO DISTINTO AL DE VIVIENDA(TEMPORADA).
Estos contratos se rigen con carácter preferente por los pactos contenidos en el mismo, en defecto de dichos pactos por lo dispuesto para arrendamientos del tipo “uso distinto del de vivienda” en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en adelante LAU), y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
La duración INICIAL del contrato la PACTAN LAS PARTES LIBREMENTE: 3, 6, 9, 11 …meses, 1,2.... años), así como LAS POSIBLES PRÓRROGAS Y SU RÉGIMEN DE EJERCICIO: prórogas de 1 año, de 6 meses, con preaviso de 1 mes, de 3 meses...
Vg. Contrato de TEMPORADA con una DURACIÓN INICIAL DE 12 MESES, del 11 de octubre de 2007 al 11 de octubre de 2008, en el que NO se pacta NINGÚN tipo de prórroga y se RENUNCIA a la tácita reconducción del Código Civil. Este contrato EXPIRARÍA el día 11 de Octubre de 2008. A partir de esa fecha AMBAS PARTES PODRÍAN CELEBRAR UN NUEVO CONTRATO con distintas condiciones:renta, prórrogas,etc..
¿ Cómo se califica a un contrato de arrendamiento?. La Jurisprudencia de forma unánime ha estblecido que La DURACIÓN inicialmente pactada en el mismo NO califica por SI MISMA AL CONTRATO como de VIVIENDA o TEMPORADA. Para CALIFICARLO como de uno u otro tipo es NECESARIO DETERMINAR SI el ARRENDATARIO NECESITA ESA VIVIENDA COMO PERMANENTE o solo TEMPORALMENTE. A título de ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Soria, año 2005 "Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por las sentencias de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. Así la STS de 15 de diciembre de 1999 dice que la nota esencial del arrendamiento de temporada es la de haberse convenido el uso durante un plazo concertado para habitar transitoriamente y por razones diversas de modo que la ocupación responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar como residencia habitual y permanente.”
En los contratos de TEMPORADA, para que NO haya problemas de interpretación, se debe hacer referencia en el mismo a que se trata de un contrato de TEMPORADA O USO DISTINTO AL DE VIVIENDA por:
1) Motivos laborales, por estudios, por separación o divorcio…….
Es muy aconsejable que en el contrato conste:
- El domicilio habitual del arrendatario (localidad y dirección) y si está empadronado en él.
- El motivo de la temporalidad lo más detalladamente posible. VG Si es por motivos laborales indicar la duración del contrato de trabajo del arrendatario.
- Que el inmueble NO se arrienda con la finalidad de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario
2) Razones lúdicas o vacacionales: temporada de pesca, de veraneo, de invierno, de vacaciones..
En estos caso es importante que se detalle con precisión la duración de la citada temporada de pesa, caza, de esquí etc.. o de las vacaciones(de verano, invierno, primavera..)
Además hay que tener en cuenta que, en principio, el hecho de que el titular de un Arrendamiento de Temporada se empadrone( los certificados de empadronamiento" tendrán carácter de documento público y fehaciente para todos los efectos administrativos") y ostente la titularidad de los suministros(no confundir con el hecho de que los de de alta), puede suponer un indicio probatorio de que en realidad se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda( SAP Soria de 2004 en un caso en que se discutía la voluntad de las partes EN EL MOMENTO DE CELEBRACIÓN del contrato objeto de litigio), pero si en el contrato se especifica con claridad y precisión el OBJETO del mismo, dichas situaciones (empadronamiento y titularidad de suministros) perderán su carácter de indicio probatorio.
El acceso al padrón municipal es regulado por cada municipio y, en muchos de ellos, se exige al solicitante que presente bien un contrato de arrendamiento o bien contrato de suministro de un servicio de la vivienda (agua, gas, electricidad, teléfono, etc.). Incluso en algunos municipios si el solicitante es arrendatario se exige el consentimiento del Propietario-Arrendador. Para éste último supuesto, en caso de que el Propietario-Arrendador NO desee dar su consentimiento para que se empadrone el Arrendatario, éste puede solicitar en el Ayuntamiento del que se trate el denominado Volante de empadronamiento, que es un Documento de carácter informativo en relación con la residencia y el domicilio habitual en el municipio. Es válido para la tramitación del DNI, pasaporte, matriculación de vehículos, escuelas deportivas municipales, ayudas de Servicios Sociales, solicitud de prestación por desempleo, etc. en los que NO se exija expresamente el Certificado de Empadronamiento
Reciban un cordial saludo.
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