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NotaPublicado: Mar, 11 Mar 2014 12:16 pm 
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Registrado: Mar, 11 Mar 2014 12:02 pm
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Buenos días,
Me acabo de registrar en este foro con la esperanza de obtener un poco de información sobre arrendamieto de Local de negocio.
Tengo el clausulado de contrato habitual para este tipo de arrendamiento no obstante quería saber si venden algún formulario de contrato oficial como el que venden en los entancos para el arrendamiento de viviendas a pesar de , según tengo entendido, no precisar de timbrado ni AJD Modelo 600 por estar sujeto a IVA.

Es el primer contrato de Local de negocio que voy a hacer y me ha sorprendido que el interesado no quiere pagar gastos de contratación, Tasa de Residuos, incluso los 2 meses de fianza establecidos por ley... ¿Es habitual en la profesion negociar estos conceptos?

Al mismo tiempo quería saber qué documentación se suele pedir para valorar la solvencia del arrendatario, pues al querer el interesado abrir un negocio, en la mayoria de casos no disponen de contrato laboral ni ingresos... ¿Es habitual hacerlo a nombre de la pareja cuando ésta sí dispone de ingresos demostrables?

Muchas gracias


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NotaPublicado: Mar, 11 Mar 2014 6:57 pm 
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Registrado: Mié, 02 Ago 2006 9:32 pm
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Te puedo decir que conozco a un propietario de local que ha preferido esperar un año a alquilar antes de alquilarlo a alguien que no estaba dispuesto a invertir en la reforma necesaria y ajustarse a la "normalidad" en lo que respecta a contratos de locales.

Sus argumentos eran muchos y variados, pero los más importantes siempre pasaban por alquilar a alguien que tuviera intención de mantenerlo durante bastante tiempo y me decía que los que no están dispuestos a hacer reformas necesarias o quieren regatear conceptos como las fianzas, etc. luego siempre le dan problemas, unas veces no le pagan, otras no le devuelven las llaves, otras le destrozan el local, etc. En definitiva, si no lo ve muy claro, no alquila


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NotaPublicado: Mar, 11 Mar 2014 7:16 pm 
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Registrado: Dom, 07 Oct 2007 11:30 am
Mensajes: 14604
Ubicación: Madrid zona nor-oeste
pipiolo escribió:
Te puedo decir que conozco a un propietario de local que ha preferido esperar un año a alquilar antes de alquilarlo a alguien que no estaba dispuesto a invertir en la reforma necesaria y ajustarse a la "normalidad" en lo que respecta a contratos de locales.

...

Esto es una buena referencia, el inquilino que invierte en un local de negocio indica que "en principio"no va con malas intenciones.
La fianza de 2 meses es por ley, luego no es negociable.
Para garantizarte tranquilidad haz un seguro de impago de alquiler (Arag, Mapfre, Dass..) serán ellos los que se encargan de solicitar la documentación necesaria.
Es mejor no alquilar que alquilar mal, hay cosas que se pueden negociar pero para eso está el propietario.
Los alquileres de locales se rigen en su mayoría de clausulas por el CC y dejan mucho en manos de la negociación o "acuerdos entre las partes", pero hay cosas que son intocables, ahora, ,,allá cada cual.

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SALUDOS.
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NotaPublicado: Mar, 11 Mar 2014 10:21 pm 
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Registrado: Vie, 28 Sep 2007 7:07 pm
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Ubicación: Barcelona
Yo he estado unos 4 años dedicándome exclusivamente al alquiler de locales y oficinas. Y por lo que cuentas, este inquilino no pinta demasiado bien, pero respondiéndote a tus preguntas.

El contrato es de arrendamiento para uso distinto de vivienda, recuerdo que hace años sí que los vendían en los estancos, en la actualidad no tengo ni idea. Nosotros teníamos un modelo base y algunas clausulas se negociaban entre ambas partes, ya que no es un contrato "cerrado" como el de la vivienda.

Como te ha dicho Desert, la fianza de 2 meses es obligatoria y se ha de ingresar en la Cámara de la Propiedad, las tasas de residuos o basuras, evidentemente la tiene que pagar el inquilino. Los gastos de contratación entiendo que son tus honorarios, eso para mi es sagrado y es lo primero que se paga :D , pero tú mismo, si te los paga el propietario...

Solvencia del inquilino, evidentemente ingresos actuales, si no los tiene yo pediría un aval bancario o deposito especial de 6 meses. Y como también te han recomendado, mejor hacer un seguro de impago, pero si no tiene ingresos, veo difícil que cualquier compañía lo acepte.

Igualmente, este inquilino parece que tiene mucha "jeta" personalmente, yo no le alquilaría el local, ya que como ha dicho Pipiolo, más vale tener un local cerrado que un inquilino que no pague o destroce el local.

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Y ahí lo dejo..


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NotaPublicado: Mié, 12 Mar 2014 11:04 am 
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Registrado: Mar, 11 Mar 2014 12:02 pm
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Muchas gracias por vuestras valorables aportaciones!
Las tendremos muy en cuenta.

Saludos


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NotaPublicado: Mié, 12 Mar 2014 3:30 pm 
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Registrado: Lun, 29 Mar 2010 11:23 am
Mensajes: 4821
Totalmente de acuerdo con las tres respuestas de mis superiores/as.
Hay veces que cedes, das la mano, y te cogen el brazo entero.

No lo veo claro, si ya empezamos con pegas al principio, mal royo.


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NotaPublicado: Jue, 13 Mar 2014 2:33 pm 
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Registrado: Mar, 11 Mar 2014 12:02 pm
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Muchas gracias a todos!
La verdad es que estando como están las cosas y sin otros interesados por el localal estamos valorando hacerles el contrato de todos formas. Claro que es un riesgo pero la otra opción es tener el local cerrado así que no se presentan opciones mejores...

¿Cómo haríais el contrato a nombre de la persona a emprender el negocio, exigiendo que una vez constituida la empresa anexe al contrato nombre mercantil y administrador de la misma o a nombre del marido que sí tiene ingresos demostrables?
Si optais por la primera opción ¿tenéis algún ejemplo de cláusula o redacción de anexo al respecto que podáis compartir conmigo?

Muchas gracias!


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NotaPublicado: Jue, 13 Mar 2014 11:07 pm 
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Registrado: Lun, 29 Mar 2010 11:23 am
Mensajes: 4821
Creo que debe esperar acontecimientos.
Primero que se formalice la empresas, si se formaliza.
Después alquilar a esa empresa representada por xxxxx como representante legal.

Esos son los pasos.


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NotaPublicado: Mié, 19 Mar 2014 7:05 pm 
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Registrado: Vie, 28 Sep 2007 7:07 pm
Mensajes: 11643
Ubicación: Barcelona
Mou_00 escribió:
Muchas gracias a todos!
La verdad es que estando como están las cosas y sin otros interesados por el localal estamos valorando hacerles el contrato de todos formas. Claro que es un riesgo pero la otra opción es tener el local cerrado así que no se presentan opciones mejores...

¿Cómo haríais el contrato a nombre de la persona a emprender el negocio, exigiendo que una vez constituida la empresa anexe al contrato nombre mercantil y administrador de la misma o a nombre del marido que sí tiene ingresos demostrables?
Si optais por la primera opción ¿tenéis algún ejemplo de cláusula o redacción de anexo al respecto que podáis compartir conmigo?

Muchas gracias!


Seguramente te pedirán que el arrendamiento vaya a nombre de la sociedad que arrienda, porque sino, no se puede desgravar el IVA.
Yo lo que haría, o he hecho en algunos casos, es el contrato a nombre del futuro Administrador de la Sociedad (si es que la van a constituir) y en cuanto esté constituida añadir el anexo con los datos (como tú comentas). Evidentemente se ha de hacer mención de este hecho en el contrato de arrendamiento. Al marido, que entiendo es asalariado, lo pondría como avalista, así si la mujer no paga, le puedes reclamar a él las cuotas de alquiler.
Respecto lo que comentabas de la fianza, como habéis quedado? Porque es obligatorio depositar 2 meses de fianza en la Cámara de la Propiedad u organismo similar (dependiendo de la CCAA). Si ellos no lo quieren pagar lo vas a poner tu? Ten en cuenta que hay muchas inspecciones, sobretodo en locales a pie de calle y si no la tienes ingresada te pueden obligar a que lo hagas y además multarte con un 20% del importe total de la fianza y el responsable obligado eres tú.

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Y ahí lo dejo..


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NotaPublicado: Jue, 20 Mar 2014 12:25 pm 
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Registrado: Dom, 07 Oct 2007 11:30 am
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Ubicación: Madrid zona nor-oeste
Conclusión, que te digamos lo que te digamos lo vas alquilar sin plena confianza.

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SALUDOS.
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NotaPublicado: Mié, 26 Mar 2014 11:32 am 
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Registrado: Mar, 11 Mar 2014 12:02 pm
Mensajes: 12
Muchas gracias por vuestras valiosísimas aportaciones!

Finalmente en lo referido a la fianza las va a pagar el arrdtario se le ha facilitado el pago dejando al final del arriendo el pago de los 2 primeros meses de alquiler lo que se podría compensar con la fianza en caso de que al final del arriendo no tenga deuda.
En cuanto a la titularidad lo pondremos a nombre de la mujer y avalista al marido. De momento no me han dicho que vayan a constituir empresa, lo hará como autonoma.
Muchas gracias!


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NotaPublicado: Mié, 26 Mar 2014 11:51 am 
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Registrado: Lun, 29 Mar 2010 11:23 am
Mensajes: 4821
Mou_00 escribió:
Muchas gracias por vuestras valiosísimas aportaciones!

Finalmente en lo referido a la fianza las va a pagar el arrdtario se le ha facilitado el pago dejando al final del arriendo el pago de los 2 primeros meses de alquiler lo que se podría compensar con la fianza en caso de que al final del arriendo no tenga deuda.
En cuanto a la titularidad lo pondremos a nombre de la mujer y avalista al marido. De momento no me han dicho que vayan a constituir empresa, lo hará como autonoma.
Muchas gracias!


Raro, raro.....


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NotaPublicado: Mié, 26 Mar 2014 7:01 pm 
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Registrado: Dom, 07 Oct 2007 11:30 am
Mensajes: 14604
Ubicación: Madrid zona nor-oeste
Jesus2014 escribió:
Mou_00 escribió:
Muchas gracias por vuestras valiosísimas aportaciones!

Finalmente en lo referido a la fianza las va a pagar el arrdtario se le ha facilitado el pago dejando al final del arriendo el pago de los 2 primeros meses de alquiler lo que se podría compensar con la fianza en caso de que al final del arriendo no tenga deuda.
En cuanto a la titularidad lo pondremos a nombre de la mujer y avalista al marido. De momento no me han dicho que vayan a constituir empresa, lo hará como autonoma.
Muchas gracias!


Raro, raro.....

Pues si...
estamos para ayudar en nuestra medida y despejar dudas a los foreros, únicamente pedimos a cambio que nos vaya teniendo al tanto de como se desarrolla el alquiler.

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NotaPublicado: Vie, 11 Abr 2014 10:34 am 
Asiduo
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Registrado: Vie, 05 Jun 2009 11:40 am
Mensajes: 932
Ubicación: Zaragoza
yo no cedería en lo de las fianzas, puesto que el obligado del depósito es el arrendador.

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Alquiler y venta de pisos y locales en Zaragoza.


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