Mal acabar tendrá el tema de la vivienda en esta país, y más viendo como la compraventa de casas se pegó otro batacazo del 21,3% en octubre en términos interanuales (el segundo menor número de ventas de viviendas desde que comenzó la crisis), concretamente unas 33.000, y de ellas, faltaría saber cuantas se corresponden a daciones de pago de la banca. Seguimos entonces con el mismo guión; un ajuste que se está llevando mayoritariamente vía cantidades en vez de la de precios, que sería lo deseable. Si bien que tampoco nadie se engañe, los precios sí que bajan y de forma mucho más acusada de lo que se publica.


En todo caso, adiós a otro presunto brote verde y puesta en evidencia, otra vez más, de la manipulación de muchos decadentes salones inmobiliarios y cutreinformes manipulados (como los de La Caixa de Catalunya, metida en los ladrillos hasta la cejas) que se aventuraban a pronosticar la efectiva recuperación del sector.


Y eso por mucho que el Gobierno pretenda ir metiendo parches como el mantenimiento durante 2010 de la deducción fiscal de la vivienda o el anuncio de que las personas físicas y jurídicas que tengan un piso en venta podrán transformarlo en VPO, cumpliendo eso sí una serie de requisitos, entre otros, rebajar su precio/m2 hasta el de la VPO.


Y ni aún con estas el mercado inmobiliario se recuperará, cabe pensar que quizás hasta finales de 2010 mantenga algo el tipo por ser el último año que se mantenga la deducción fiscal (a ver cuanto tarda el PP en recuperarla de cara a las elecciones 2012) y porque vencen más de 150.000 cuentas vivienda (a las de caducidad normal hay que sumar aquellas que se prorrogaron excepcionalmente hasta 2010). No obstante, a partir de 2011 el desplome de precios puede ser dantesco. Razones?, ahí se me ocurren unas cuantas:


•El stock de viviendas seguirá en aumento los próximos meses. Para empezar los desahucios sólo de particulares por ejecuciones hipotecarias irá “in crescendo” al no reactivarse la situación económica e irse agotando los subsidios públicos; para 2009 y 2010 se están manejando de cifras que superan las 115.000 y 185.000 respectivamente y que en la mayoría de los casos al quedar las subastas desiertas pasarán a seguir engrosando el stock inmobiliario. A su vez los bancos, sí o sí, deberán de empezar a vaciar de sus balances el colosal stock inmobiliario que atesoran para irlo poniendo en el mercado.


•El crédito hipotecario para adquirir vivienda que no sea del propio stock bancario sigue cerrado para importes por encima del 30% de los ingresos netos familiares y que no vengan acompañados de contrato fijo e historial laboral impoluto. Y claro en periodos de crisis y desempleo creciente los ingresos familiares merman por lo que cada día que pasa las famílias se alejan del ansiado crédito.


•El alquiler ya no es una alternativa solvente, las rentas bajan y por tanto su rentabilidad está decreciendo a pasos agigantados. Y a ello se une unas perspectivas nada halagüeñas respecto a la depreciación de valor de la vivienda arrendada.


•Se aproximan subidas en los tipos de interés, y por tanto del Euríbor. Ello todavía dificultará la posibilidad de acceder o seguir pagando el crédito hipotecario.


•A partir de 2011 la práctica supresión de la deducción fiscal desincentivará bastante la compra de vivienda.


•La demanda compradora cada vez resulta más menguante; borrados del mapa los pasapiseros e inversores extranjeros, con una mano de obra inmigrante que huye de un país quebrado en lo económico y un baby boom prácticamente ya recolocado, se me antoja mucho stock las casi 2 millones de viviendas para los verdaderamente interesados que queden en adquirir una vivienda.


En fin, que hay quién sigue sin acordarse de que la economía se basa en dos principios fundamentales; ley de la oferta y la demanda, y por otro en las expectativas de los que intervienen en el tinglado. Pues bien en un entorno de expectativas bajistas en el precio de la vivienda, tan solo queda una solución; bajada de precios a la capacidad adquisitiva real de la demanda. Y mientras no haya correcciones severas en los precios seguirá sin haber mercado.



Y para acabar, una reflexión; ¿que vale un piso sin demanda, sin compradores ciertos ni hoy, ni en el día de mañana?. Son muchos los que no se dan cuenta que una vivienda sin comprador no vale nada, que es un lastre a cargar durante toda una vida. Mucho me temo que ello es lo que ocurre con muchas urbanizaciones fantasmagóricas levantadas en el climax de la fiebre inmobiliaria y que van a tener (si la tienen) una salida del mercado pero que muy complicada.

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JOLDI’S WEB

El tiempo va a poner a cada uno en su sitio (y además a no mucho tardar). El "cambio" (o batacazo) inmobiliario esta por llegar.

Tormenta: caerás de la burra (como se dice en mi tierra), empiezas a parecerte a esos seres qeu pululan por las calles anunciando que el fin del mundo está cerca...

No va a pasar. Si quieres me vuelvo a apostar el nick.

Maica.

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La Coruña?... La Coruña es.... como un córner... bien tirado. -Citando a Julio Iglesias-

Yo creo que la gente se va a quedar en el sitio que estaba, mas o menos. Aunque no sea una buena noticia.

Joldi escribió:



Pues actualmente tengo 3 clientes compradores (sin necesidad de prestamo) y no hay manera econtrar lo que buscan!!!

2 son extranjeros y uno español. Lo peor es que no buscan algo imposible (como algunos que andan por aqui ).

Está claro si tienes buenos pisos vendes a precio de mercado y si no no, y sí es cierto que zonas con poca demanda solo pueden vender bajando el precio.

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Aunque parezca increible mañana aún puedo hacerlo mejor

Ojo que alguno acertará algún día y el mundo se acabará (y adios a la hipoteca) !!!

El nick?? NO que me lo vuelves a ganar

Tras analizar la evolución de ventas en mi entorno, los datos nacionales y la previsión de la economía para los siguientes meses, no puedo mas que felicitarte. Resulta excepcional que en este contexto tengas una situación positiva y con tan buena pinta.
Felicidades.

Tormenta: la respuesta es un poco incrongruente. Si estás seguro de que si te vuelvo a apostar el nick, vuelvo a ganar... entonces: tienes que comprar ya.

Maica.

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La Coruña?... La Coruña es.... como un córner... bien tirado. -Citando a Julio Iglesias-

Pues ya somos com mínimo 2 (arnau y yo), diciembre lo cierro con 5 ventas(ya reservadas + otra posible este sábado día 26- y por cierto, si esto me lo dicen a primeros de año, yo huviese sido el primero en no creermelo-, diciembre suele ser un mes anodino, pero el de este año -en mi zona por lo menos- nos ha dejado anonadados) y el año no te lo digo porque no me creeríais.
La crisis com ya hemos dicho mil veces se nota más en unas zonas que en otras, las nuestras deben de ser la buenas.

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SALUDOS.
“si, si... yo también sufro mucho”

Cordura escribió:



Gracias Cordura pero lo realmente excepcional será cuando conseguiré encontrarles y venderles un piso a cada uno de ellos.

Buenas tardes a todos. Y Felices Fiestas. Llevo mucho tiempo (casi un año) visitando este foro. Es la primera vez que escribo. Y lo hago porque quiero exponer mi opinión en este hilo, tan propenso a las opiniones enfrentadas. Me sorprende, sobre todo, que haya opiniones que insisten en que no hay crisis, en que se vende. Comprendo perfectamente que cada uno quiera defender lo suyo. Pero yo voy a exponer mi caso, que puede ser el caso de muchos:

1) Vivo en un chalé en un pueblo a menos de diez kms de Sevilla. Tengo también un pequeño piso, alquilado, en Sevilla. Y un piso en una zona cotizada de la costa de Cádiz.

2) Ninguna de las tres propiedades las pagué al precio al que han estado en los últimos años, pues todas fueron adquiridas en los 90. Tengo claro que no hubiese pagado los precios de los años 2005 o 2006, por una razón: mi primer piso lo vendí para comprar otro más barato (también fue vendido después) porque me quedaba una hipoteca del 30% de mi sueldo (sin contar el de mi mujer, pues todavía no estábamos casados). En los últimos años antes de la crisis, la gente se ha hipotecado por el 50 o el 60 % de lo que ganaban (sumando los dos sueldos en el caso de las parejas). Esto me lo ha contado un amigo que es interventor de un banco: "Todo el mundo ganaba dinero: el promotor, el agente inmobiliario, el que montaba las cocinas, el que vendía los muebles y el concesionario de coches, porque se tasaba al 120 % y con lo que sobraba compraban un coche nuevo. Yo les aconsejaba que no firmasen, pero no me hacían caso". El que ha hecho eso se ha comportado como un rico, sin serlo. Hay montones de casos.

3) Desde hace más de dos años intento vender mi casa para comprar un piso en Sevilla y mudarme. La razón es que mis hijos han crecido y ya van a la Universidad, de modo que me es incómodo vivir donde vivo. Cuando vine, sabía que esto ocurriría. Pero ahora no puedo mudarme. ¿Por qué? Pues porque yo no puedo vender mi casa al precio al que tendría que venderla para poder comprar un piso en Sevilla. Yo no quiero que mi casa cueste 90 millones (pude haberla vendido por ese dinero hace cuatro años). Porque si la vendo por 90 creeré (tonto de mí) que he hecho un buen negocio, cuando luego tendré que pagar 110 o 120 por el piso que quiero en Sevilla. Yo quiero (y soy el propietario) que mi casa cueste 25 millones, como mucho, para poder comprar un piso por 32 o 33.

4) ¿Cuál es la moto que han vendido (no a mí) en los últimos años? Cuanto más pagues por tu casa (con muchas facilidades hipotecarias), más rico eres. Y muchos han caído en el engaño. Y no han caído en que uno, cuando vende una casa, lo suele hacer para comprar una mejor (casi siempre), de modo que la inflación de los precios siempre nos perjudica, aunque nos creamos muy ricos por tener tres pisos que valen ciento cincuenta millones entre los tres (ja).

5) Yo tengo firme intención de comprar. En principio, tendría que vender para hacerlo. Pero he tenido el crédito suficiente aprobado para comprar sin vender. Pero me parece una locura comprar a los precios actuales. Y cuando digo actuales me refiero a los que ya tienen la rebaja hecha del 30 o el 35% (tuve una oferta firme de un piso nuevo de Metrovacesa en Sevilla capital con un descuento de más de veinte millones de pesetas, y no lo compré, sobre todo porque me lo aconsejaron así amigos que trabajan en el sector y en la banca). Ya he explicado por qué.

6) Dicho con todas las palabras: el que paga hoy día 400.000 euros por un piso de 150 metros cuadrados con garaje y trastero en el centro de Sevilla (o de otra capital) puede pensar que hace un negocio redondo. Pero eso no es así. ¿Saben ustedes cuál es el sueldo medio en España? Esa es la referencia para saber si un piso es vendible o no. Una persona no debe dedicar más de cuatro años de su vida a pagar un piso. Es decir, el sueldo íntegro de cuatro años. Mi mujer también trabaja. Si sumo el sueldo neto de los dos y lo multiplico por cuatro años, no llega a esos 400.000 euros. Entonces, ¿quién compra un piso por ese dinero? Porque por ese dinero lo que se ofrece ahora en Sevilla no es un piso de 150 metros con garaje y trastero. Hay ilusos que creen que sus pisos de 30 años, para reformar, y sin plaza de garaje, valen eso, pues hace dos años valían 500.000. Negociar con estos propietarios es imposible. Y lo es porque habría que decirles: ¿qué tipo de persona compraría tu piso? Según la zona y las dimensiones del piso, aquí podría vivir una pareja joven sin hijos, de clase media, con un empleo fijo en una empresa privada, que comprase su primera vivienda. Esa pareja ganará, con suerte, 30.000 euros al año. Así que su piso vale 120.000 euros, no 360.000, como usted cree.

7) Es tan sencillo como eso: ¿cuánto gana en cuatro años por término medio el comprador probable de este piso? No puede usted poner el precio que solo podría pagar un notario o un dentista, si el piso no es apropiado para una notaría o una clínica dental.

8 ) Los que han comprado pisos en 2005 o 2006 deben saber que han hecho un negocio pésimo. Solo tienen dos salidas: o los venden y pierden el dinero, o se quedan con ellos para siempre. En España solo queremos ser negociantes cuando ganamos. El que se mete en un lío económico sabe que tiene posibilidades de perder. Eso también ha pasado en España con los fondos de inversión. Pero eso es otra historia.

. Bienvenido a la familia!!! Pues sí que te has estrenado fuerte.

Te animamos a seguir participando. Todas las opiniones enriquecen. Por cierto: nosotros compramos en 2006 y a buen precio. Si vendiésemos ahora no perderíamos dinero. No todo el mundo ha comprado mal.

Maica

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La Coruña?... La Coruña es.... como un córner... bien tirado. -Citando a Julio Iglesias-

No dudo que hayáis comprado bien. Yo hablo de lo que sé. Quien compró en Sevilla en 2006 (a los precios que entonces se pedían) no ha hecho buen negocio. En La Coruña (¿eres de La Coruña?) no sé.

Ese es otro asunto del que habría que hablar: igual que en toda España se construye de forma similar (sin atender a las diferencias de clima), en Andalucía se creen los promotores que se pueden vender pisos a los precios de Madrid o Barcelona. Aquí la gente no gana lo mismo. Bueno, algunos sí, pero la mayoría no.

Yo insisto en lo mismo: ahora mismo no se vende (en Sevilla) porque quien tiene verdadera intención de comprar (o necesidad) no lo hace porque sabe que no se puede ni siquiera regatear. Aquí (en Sevilla, insisto) se creó durante los últimos diez o quince años una cadena que empezaba en los inmigrantes. Hay barriadas enteras de Sevilla en las que todos los vecinos nuevos son inmigrantes. Esos pisos se vendían hace ocho o diez años en 90.000 o 100.000 euros. Los vendedores alucinaban. Y compraban sin titubear pisos mejores a 180.000 o 200.000. Como les daban el dinero, les parecía un buen cambio. Pero no reparaban en que asumían una hipoteca por 100.000 euros, más o menos, una cantidad equivalente a cuatro o cinco años de trabajo. Lo peor es que la cadena continuaba hacia arriba. Yo conozco a parejas con un sueldo conjunto de 40000 euros anuales que se han entrampado por 40 millones de pesetas tras vender su piso viejo y comprar uno nuevo. Cuando te ofrecen 200.000 euros por un piso que te costó tres millones, es difícil resistirse.

Ahora ya no hay inmigrantes que compren pisos. Es más, muchos de esos pisos se los están quedando los bancos (los aceptan en dación, pues les es menos arriesgado esto que dejar que retornen a sus países y dejen el piso colgado). Así que si no hay acción, no hay reacción.

¿Quién compra hoy en Sevilla un piso de 500.000 euros? Hay muchos en venta, pero yo creo que no hay compradores. Bueno, si me toca la primitiva, yo me compro uno que tengo en mente, pero ¿a cuánta gente le toca la primitiva al año? ¿Cuántos años tienen que pasar para que se absorba el exceso de oferta?

Quien se dé una vuelta hoy por el centro de Sevilla o por sus barrios "caros" podrá observar que hay muchas obras nuevas sin vender. Pequeñas promociones construidas sobre el solar de una casa antigua, muy típicas de esta ciudad. Yo me conozco alguna que está cerrada desde 2006 (cuando nadie hablaba de crisis). Y los pisos, estropeándose. Algunas de estas promociones son ya de los bancos.

Claro, el que no tiene necesidad de vender, no lo hace. Sigue con su anuncio en Fotocasa (que es gratis) durante meses y meses.

Me parece una buena exposición de lo sucedido, sobre todo porque lo circunscribes a un caso concreto: una ciudad y una zona de esa ciudad.
A la hora de hablar de la crisis inmobiliaria, el error más común es que se generaliza con cierta alegría y por ello se cometen ciertos errores de bulto.
El mercado inmobiliario ha degenerado en lo que es hoy gracias a una "tormenta perfecta" de ansias de comprar por parte de una demanda alentada por el crédito fácil y una oferta desmedida gracias a las ansias de vender de promotores alentados por ayuntamientos deseosos de dar licencias a troche y moche.
En fin, que todo giraba alrededor del ladrillo gracias a que los bancos daban dinero a todo quisqui. Eso de que tu amigo banquero aconsejase no endeudarse, me cuesta creerlo, porque sería la excepción. Todos los banqueros que conozco estaban dispuestos a prestarte hasta la bici de su hijo, si se la pedías. He visto tasaciones absurdas, con tal de prestar lo que hiciera falta, antes de que el cliente se fuese a otro banco donde le diesen el hipotecón que necesitaba para comprar el piso, los muebles, pagar los gastos e impuestos, el colchón lo monaco, el coche nuevo de trinca... todo lo imaginable, porque la hipoteca daba mucho de sí.
Respecto a la dación en pago, esa es la purga que han de tragar ahora muchos bancos por haber dado tan alegremente. Muchos directores han recibido una merecida patada en el orto a consecuencia de su "excelente" gestión en ese sentido. Ahora los bancos se ven con ingentes carteras de inmuebles "infumables" cuyo valor real ni de lejos alcanza el precio por el que se lo quedaron en pago de esos hipotecones, que a saber a dónde habrán ido a parar. Mucho de ese dinero salió despedido via giro postal o similar a algún lugar de sudamerica o europa del este, porque muchos no tenían la más mínima intención de devoverlo.
Señores, no ha pasado nada de lo que no tuviera que pasar, en semejante contexto de locura colectiva. ¿A qué podían aspirar los bancos, dando créditos personales a marroquíes que aportaban tres nóminas y su cara bonita, y veían luego como no les pagaban ni la primera cuota? Se ha volatilizado en poco tiempo un dinero que no existía, salvo en el papel. Ahora hay mucha gente tratando de encontrar ese dinero, pero no está, porque nunca ha existido.
Quien compró en los noventa y no vendió antes de 2007 ha ganado y perdido una pequeña fortuna. Como suele pasar en los casinos, gana la banca... de momento. Pero la banca puede saltar, si de repente a alguien se le ocurre preguntar por sus activos, y valorarlos conforme al precio real que tienen, y no el que ellos dicen que tiene. Si eso llega, agárrense los machos, que entonces sí que va a ir la cosa mal del todo.
Perdón por el ladrillo, y felices fiestas.