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NotaPublicado: Lun, 27 Sep 2010 12:54 pm 
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Registrado: Lun, 05 May 2008 5:30 pm
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Desde mi pequeña visión periférica noto un poco de desidia inmobiliaria.

Las agencias que tienen mis viviendas (-3- en distintos pueblos) no me llaman para decirme si hay visitas o si no; ni para comentarme si debo bajar más o no, aunque imagino que sabrán que ya no me es posible.

Estoy en precios de coste menos 25%; es decir asumiendo unas pérdidas enormes, pero ni por esas... Gracias a Dios no tengo necesidad de dinero ahora ya que he decidido quedarme parado.

Lo peor del momento es que no ves buenos socios-vendedores... en mi opinión, en mi zona han bajado los brazos.

Sólo una opinión; ¿cual es la vuestra?

_________________
2010, tercer año en la brecha.


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NotaPublicado: Lun, 27 Sep 2010 1:59 pm 
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Registrado: Sab, 27 Mar 2010 2:36 pm
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Ubicación: Tomares (Sevilla)
Sin duda promotorENapuros, pasa así en muchos caso, y ya que estamos, creo que es culpa nuestra, básicamente queremos seguir vendiendo con los métodos de ayer, sin cambiar nada, eso sin contar que algunos piensan que esto algún día será como antes. Pero también los hay que estamos luchando, trabajando con mucho animo para seguir adelante y con buenos resultados (en este foro encontraras muchos así). Tal vez los inmobiliarios que elegiste no son de este tipo.

por un lado promotorENapuros tienes que ver si tus viviendas aun tu perdiéndoles dinero están a precio de mercado de la zona.

En esta frase que comentas "Lo peor del momento es que no ves buenos socios-vendedores... en mi opinión, en mi zona han bajado los brazos".

Dices una cosa muy interesante que el socios-vendedores, los inmobiliarios a los cuales tu no les das una exclusiva compartida de tu producto no son (o no se sienten) tus socios-vendedores, porque saben que si hacen publicidad, tiempo, dinero, esfuerzo en vender y luego lo vende otro compañero o el promotor directamente no ganan nada, y si ganan lo normal es que ganen menos que si venden una vivienda de segunda mano, así que es lógico imaginar que tus viviendas sean su segunda o tercera opción para ofrecer a sus clientes.
Yo te recomendaría que buscaras un profesional que te pudiera hacer un plan de marketing personalizado para tus viviendas, que se comprometa por escrito a realizarlo, si es posible que pertenezca a alguna MLS, y le des la exclusiva y le pagues bien, así el inmobiliario tendrá la máxima ilusión y se esforzará al máximo en la comercialización de tus viviendas, eso si recuerda primero tenéis que hacer un estudio de mercado y ver cual es el precio real de venta hoy en la zona.

Animo que si buscas bien seguro que encuentras un gran profesional en tu zona con el cual puedas hacer un equipo de éxito.

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http://aegi.es


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NotaPublicado: Lun, 27 Sep 2010 2:23 pm 
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Registrado: Dom, 07 Oct 2007 11:30 am
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Ubicación: Madrid zona nor-oeste
Pues lo mismo ni con ese 25% de pérdida alcanzas un precio competitivo todavía, muchas veces no basta con estar "a precio de mercado" sino que es mejor bajar más ahora y no esperar a que llegue el 2011 y tengas que soltarlos aún más baratos, o lo mismo no, ...va y se arregla la cosa, y este gobierno decide de repente -se vuelve a iluminar-bajar el IVA al tipo superreducido (...como es año preelectoral lo mismo anula lo de eliminar la desgravación fiscal y revierte la subida del IVA) capaz desde luego Zp es.
Por eso nadie sabe al 100% que puede pasar el 1er semestre del 2011, pero lo que si sé incluso yo, que ese semestre va a ser crucial.

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SALUDOS.
“si, si... yo también sufro mucho”


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NotaPublicado: Lun, 27 Sep 2010 4:57 pm 
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Registrado: Jue, 27 Mar 2008 4:16 pm
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promotorENapuros escribió:
Las agencias que tienen mis viviendas (-3- en distintos pueblos) no me llaman para decirme si hay visitas o si no; ni para comentarme si debo bajar más o no, aunque imagino que sabrán que ya no me es posible.


Has pensado que puede ser que dichas inmobiliarias hayan echado el cierre ???

promotorENapuros escribió:
Estoy en precios de coste menos 25%; es decir asumiendo unas pérdidas enormes, pero ni por esas...


Pues desde mi punto de vista solo tienes una opción: bajar mucho más y asumir mayores perdidas pero lograr vender AHORA, creo que es mejor perder ahora un 40% (por poner un ejemplo) que aguantar y seguir perdiendo en un futuro (o entregar al banco), si lográs vender ahora tendrás dinero para que te rente o para pagar deudas.

promotorENapuros escribió:
Gracias a Dios no tengo necesidad de dinero ahora ya que he decidido quedarme parado.


Pues entonces tu mismo te has contestado.

Hace 2 viernes leí en el suplemento de vivienda de El Mundo (edición en papel) un tío que era nosecuantascosas y tenia nosecuantoscargos y decia que los precios de 2006/2007 no los volveriamos a ver hasta dentro de 25 años (es decir, para 2035). Desde luego es una opinión más, pero cuando menos, es inquietante para quien tenga sus ilusiones puestas en vender a precios de burbuja.


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NotaPublicado: Lun, 27 Sep 2010 5:13 pm 
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Registrado: Sab, 02 Feb 2008 8:31 pm
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es inquietante para quien tenga sus ilusiones puestas en vender a precios de burbuja.


Inquietante no, este se puede olvidar directamente.


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NotaPublicado: Lun, 27 Sep 2010 5:44 pm 
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Registrado: Mar, 23 Feb 2010 11:59 am
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Ubicación: vizcaya
Separando el grano de la paja, estoy de acuerdo con Rafa esta vez... espero sirva de precedente.

La cuestión, promotorenapuros, es si aun poniéndolo a la venta en ese precio todavía lo sigues teniendo caro. En ese caso, y si como dices no puedes bajar más y las inmobiliarias socias esas que dices lo saben porque te pasaron alguna oferta y así lo explicaste al rechazar esas ofertas, puede que te hayan mandado al cajón de las operaciones imposibles.

La pregunta en este caso es que necesidad tienes de vender?


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NotaPublicado: Mié, 29 Sep 2010 6:01 pm 
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promotorENapuros escribió:
Desde mi pequeña visión periférica noto un poco de desidia inmobiliaria.

Gracias a Dios no tengo necesidad de dinero ahora ya que he decidido quedarme parado.


Pues si, estoy contigo...
Son momentos de tener las velas replegadas y esperar en puerto que soplen mejores tiempos, observando día a día los movimientos inmobiliarios, finacieros y legales sobre el sector.

Y entre tanto, me voy pensando el financiar por mis propios medios a los posibles compradores, como antaño, con clausulas de condicion resolutoria y demás. Aun recuerdo como lo haciamos!!

promotorENapuros escribió:
Lo peor del momento es que no ves buenos socios-vendedores... en mi opinión, en mi zona han bajado los brazos.

Sólo una opinión; ¿cual es la vuestra?


Es que los muchachos tienen que estar desalentados despues que les entre un comprador y cuando solicita la financiación a un banco/caja
les levanta la operacion ofertandoles viviendas de la entidad


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NotaPublicado: Mié, 29 Sep 2010 7:57 pm 
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Ubicación: vizcaya
A mí también me parece que la tendencia a corto/ medio plazo de los precios la van a marcar las entidades financieras con su bolsa de inmuebles así que lo que tenemos que tener es pisos mejores que los suyos (o trabajar con sus pisos) y tener bien filtrada la oferta hipotecaria para ofrecerla a los clientes compradores, porque pisos de particulares que estén en precio también se venden y entidades para dar la hipoteca también hay. Que el precio de una vivienda es el elemento de la misma que más rápido y más facil se puede cambiar.

Después de la moda de la época del boom de las compras a un plazo determinado por la agencia y la compra de exclusivas pagando por ejemplo 600 euros al mes que a tantos inmobiliarios pillaron los dedos no se me ocurre nada mejor que hacer en el momento actual para dormir más intranquilo si cabe que financiar a los compradores con problema para que les de la hipoteca una entidad normal.

Para eso siguen existiendo los prestamistas privados, esos usureros que, generalizando, a tanta gente han quitado sus pisos (aunque tampoco luego les saliera siempre la operación redonda).

Bueno, amigos, es que hoy tengo el día torcido y me cuesta mantener mi innato optimismo... será porque no he hecho huelga? Y creo también que estos años de crisis me han hecho ser mucho más descreido porque trabajando en este sector he visto muchas cosas... y he aprendido creo que también mucho.

Y aun así seguro que seguiré metiendo la pata en bastantes ocasiones.


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NotaPublicado: Mié, 29 Sep 2010 9:08 pm 
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rojiblanco escribió:
Después de la moda de la época del boom de las compras a un plazo determinado por la agencia y la compra de exclusivas pagando por ejemplo 600 euros al mes que a tantos inmobiliarios pillaron los dedos no se me ocurre nada mejor que hacer en el momento actual para dormir más intranquilo si cabe que financiar a los compradores con problema para que les de la hipoteca una entidad normal.

Antes, en los años ochenta y principios de los noventa, los promotores teniamos que dar facilidades de pago a los compradores porque nadie les finaciaba, casi no existia el credito hipotecario y el poco que habia no se podia ni nombrar, la gente firmaba letras de cambio con vencimientos mensuales o trimestrales, pero para abonar un procentaje del 50 % de la vivienda podian estar entre seis a diez años y el otro 50% ya lo financiaban por sus propios medios. Y haciamos constar en la escritura pública la forma de pago junto el timbre de las letras de cambio.

La imagen que intento exponer, es la de que siempre el vender una vivienda ha sido algo muy dificil, (nada que ver con esta ultima decada, que se vendian como rosquillas), y si hay que volver a sacar el musculo finaciero, abra que ejercitarlo.

Por que si van a solicitar una hipoteca y les facilitan la compra de viviendas que tienen las entidades en propiedad mediante dacion, el que pierde soy yo, gana el comprador y gana el banco/caja, si les financio yo, pierde el banco/caja, gana el comprador al pagar parte del precio sin intereses y gano yo que he vendido.


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NotaPublicado: Lun, 04 Oct 2010 1:56 pm 
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¿Caras?.

:lol:

Están al 50% del precio de las de la competencia.

El problema es que nadie se mueve, (el año pasado se vendieron 14 viviendas en ese municipio - 11 chaletes y 3 pisos mios, de una oferta de al menos 200 inmuebles).

No nos queda ná hasta purgarnos.

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NotaPublicado: Lun, 04 Oct 2010 2:00 pm 
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Locura o Genialidad escribió:
rojiblanco escribió:
Después de la moda de la época del boom de las compras a un plazo determinado por la agencia y la compra de exclusivas pagando por ejemplo 600 euros al mes que a tantos inmobiliarios pillaron los dedos no se me ocurre nada mejor que hacer en el momento actual para dormir más intranquilo si cabe que financiar a los compradores con problema para que les de la hipoteca una entidad normal.

Antes, en los años ochenta y principios de los noventa, los promotores teniamos que dar facilidades de pago a los compradores porque nadie les finaciaba, casi no existia el credito hipotecario y el poco que habia no se podia ni nombrar, la gente firmaba letras de cambio con vencimientos mensuales o trimestrales, pero para abonar un procentaje del 50 % de la vivienda podian estar entre seis a diez años y el otro 50% ya lo financiaban por sus propios medios. Y haciamos constar en la escritura pública la forma de pago junto el timbre de las letras de cambio.

La imagen que intento exponer, es la de que siempre el vender una vivienda ha sido algo muy dificil, (nada que ver con esta ultima decada, que se vendian como rosquillas), y si hay que volver a sacar el musculo finaciero, abra que ejercitarlo.

Por que si van a solicitar una hipoteca y les facilitan la compra de viviendas que tienen las entidades en propiedad mediante dacion, el que pierde soy yo, gana el comprador y gana el banco/caja, si les financio yo, pierde el banco/caja, gana el comprador al pagar parte del precio sin intereses y gano yo que he vendido.


Suena muy interesante... Yo soy aún joven para recordar las letras y timbres. El tema es que tambien asumes mucho riesgo, ¿no?. No me gustaría tener que montar un dptmo. de recobro a morosos (o sea yo), jeje.

Y la justicia en Ex-paña no es rápida... ¿no?.

Pd.- mis pisos van sin cargas, lo cual a veces es un problema a la hora de vender. (Ningun banco tiene especial interés).

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NotaPublicado: Mié, 06 Oct 2010 7:34 am 
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El riesgo forma parte del exito. Un principio básico que cualquier empresario debe tener presente es que la rentabilidad y el riesgo van unidos de forma inseparable.
Sin necesidad de montar una oficina de cobro de morosos, tienes que estudiar a quien le fias, como cualquier entidad, pero para tus intereses


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NotaPublicado: Mié, 06 Oct 2010 10:53 am 
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Registrado: Mar, 23 Feb 2010 11:59 am
Mensajes: 6352
Ubicación: vizcaya
Así llego Lopera a tener un estadio de futbol con su nombre...

Cualquier negocio supone asumir un riesgo para lograr una rentabilidad, y no todo el mundo sirve para cualquier tipo de negocio, por ejemplo en mi caso, no me sentiría a gusto como prestamista.


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NotaPublicado: Mié, 06 Oct 2010 9:40 pm 
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promotorENapuros escribió:

Estoy en precios de coste menos 25%; es decir asumiendo unas pérdidas enormes, pero ni por esas... Gracias a Dios no tengo necesidad de dinero ahora ya que he decidido quedarme parado.



El problema, posiblemente, es que el precio del terreno fue muy caro, y aunque la edificación haya sido a un precio razonable, el coste del terreno tendrá un peso enorme en el precio final. La economía sigue deteriorándose. El peor año es el 2012, al menos para la construcción. Aunque no hay que esperar que los años 2013-2016 sean buenos.

En el año 2006, hablando con un amigo promotor sobre la crisis que venía y el negaba, le hice la pregunta de que si su empresa podría sobrevivir a 5 años sin ninguna venta. Me dijo que ese escenario era imposible. Lleva 2 años sin poder vender nada, porque no quiere asumir pérdidas. El problema es que los bancos acaban empeorando la situación.

Si se te han dado muy bien las anteriores promociones, quizá haya que pensar que de vez en cuando una jugada sale mal y vender con importantes minusvalias, antes que sea una jugada ruinosa. Este actitud suele ser buena en bolsa.


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NotaPublicado: Mar, 19 Oct 2010 1:15 pm 
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Registrado: Lun, 05 May 2008 5:30 pm
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En ello estoy Allana; tratando de ser el primero en vender, asumiendo que a veces toca ganar y otras perder; como bien dices, igualo que en la bolsa. (Por cierto, gané un buen pellizco en SAN cuando su ampliación, gracias a no hacerte caso, jeje... Sin acritud, eh :wink: )

Amplio información; alguna visitilla este fin de semana pasado... Les cuadra la vivienda, les cuadra el precio, pero de ahí a comprar, aún queda trecho.

Se lo achaco a las inmobiliarias, pues sí veo cierto hastío... pero no me cabe duda de que los bancos hacen su parte, jeje.

De todas maneras, vender el 20% de los inmuebles del municipio no está mal, el problema es que no hay casi movimiento.

Alé; a seguir currando!.

Saludos.

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