Buenas...

Espero que puedan ayudarme con algunas dudas que tengo con los cálculos del valor de transmisión de la venta de mi vivienda habitual.

Adquirí mi vivienda en el año 2.000 por 85.000 € pidiendo una hipoteca por la misma cantidad. Teniendo yo la nuda propiedad (64%) y siendo el usufructo para un familiar (36%).
En febrero de 2009 vendo la vivienda, por problemas económicos. El precio de venta fue de 23.000 €. El comprador se hizo cargo de la hipoteca pendiente, 82.520 €, el banco estuvo de acuerdo.

¿Cómo debería indicar todo esto en la declaración de renta de este año?. Después de tener una cita con la agencia tributaria, me informaron que el valor de transmisión sería el resultante de la suma de la hipoteca pendiente más el del precio de venta. ¿Es correcto?. ¿No debería indicar sólo el precio de venta real y descontar el pago por la plusvalía teniendo en cuenta los porcentajes de nuda propiedad y usufructuario actualizados?. Con lo que sería una perdida patrimonial. ¿En las cantidades de valor de adquisición podría restar los gastos de gestión que fueron un 10%?.
¿Podría acogerme a la deducción por vivienda habitual?. He pagado intereses al banco por una cantidad de 1.200 € y se ha amortizado un capital de 36.000 €.

Gracias.

vamos por partes:

sois dos propietarios. el usufructo tiene una valoración y al vender parte del importe de la venta es tuyo y parte del usufructuario.

Al vender, le habéis dado un valor en la escritura independientemente de cómo lo ha financiado el comprador (con subrogación a tu hipoteca, con una nueva o con dinero de su bolsillo)

La ganancia patrimonial a grandes rasgos se calcula como precio de venta - gastos de la venta - precio de compra - gastos de la compra. (Sólo los gastos que estén a vuestro nombre y justificados).

No sé si podrás hacer lo siguiente: si fue tu vivienda habitual hasta el momento de la venta y ha estado en tu patrimonio mínimo de 3 años... se podría deducir la parte de la hipoteca de los meses en los que sí fue tu vivienda habitual. Lo que has amortizado, para deducirlo, tendrías que justificar que procede de tus rentas del trabajo del año de la deducción en caso de que te revisen la declaración. Si la vivienda lleva menos de tres años en tu patrimonio, yo no pasaría la deducción. posiblemente tengas que devolver las cantidades deducidas en años anteriores.

Aun así, todo lo que te comentemos en los foros, confírmalo con un asesor fiscal (yo no lo soy).

Saludos

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La Coruña?... La Coruña es.... como un córner... bien tirado. -Citando a Julio Iglesias-

Gracias por la contestación.

Pero entonces, ¿es correcto que pueda indicar que el valor de transmisión sea de 23.000 € (lo que pone en la escritura de venta) aunque haya una hipoteca pendiente de 82.000 €?.

Eso me supone pagar casi 2.000 € o que me devuelvan dinero. Yo entiendo la operación como una perdida patrimonial mientras que hacienda lo ve como una ganancia. ¿Cómo puede haber tal disparidad de criterios?.


Gracias de nuevo.

hola de nuevo.

¿Realmente pone 23.000.-€ de valor de transmisión con esta hipoteca pendiente??? Es raro, raro, raro...

Nos transcribes el texto del la parte de la escritura donde pone: precio de esta compraventa?

Maica.

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La Coruña?... La Coruña es.... como un córner... bien tirado. -Citando a Julio Iglesias-

Pone lo siguiente:

"El precio de esta venta se fija en la cantidad de 23.823,73 €. De dicha total cantidad corresponde al nudo propietario el 73 por ciento y a la usufructuaria el 27 por cierto.

Por otro lado en cumplimiento de lo pactado en escritura de opción de compra la parte compradora asume la deuda dimanante de la hipoteca constituida a favor del banco BBVA, antes referida".

La hipoteca pendiente es de 82.520 €.

Cuando fui a Hacienda con las escrituras de la compraventa en ejercicio de opción de compra no entendían nada. Dudaban mucho. No sabían si tenian que poner los 23.000 € o si sumar la hipoteca pendiente. Ante la duda me dijeron que lo correcto era la suma. Pero esas dudas me suponen tener que pagar una cantidad importante. Si es correcto, lo asumiré. Pero no me gustaría pagar lo que no toca.