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En este caso yo no soy economista y por lo tanto el tema del valor residual no lo voy a tener en cuenta, básicamente porque no sé cómo se aplicaría.
Como comercial, para valorar un edificio haría el siguiente cálculo:
Los ingresos netos son: 150.000 - 30.000 €/anuales= 120.000 €.
Si el interés neto que se quiere obtener es del 3,75%, el valor del edificio no puede superar los 3.200.000 €.
Muy bien, Elisa, lo que has hecho tú es calcular el valor actual de una renta perpetúa, traes del futuro las entradas netas de dinero considerando que obtendrás una rentabilidad real del 3,75% cada año. Lo que plantea el alumno es traer a hoy esas entradas de dinero de los próximos cinco años más una cantidad adicional de 1980000€ que se recibe dentro de cinco años (lo que se hace es dividir esa cantidad entre 1,0375 elevado a la quinta porque es la cantidad resultante que tendríamos hoy y que si dejamos invertida en una cuenta que genera un 3,75% de interese cada año que se va acumulando al capital inicial permitiría tener 1980000€ en cinco años, concretamente a valor de hoy serían. 1647118€).
Ese método de valoración en finanzas se llama calculsr el valor actual neto (VAN) y en inmobilario se llama valor de actualización de renta aunque el otro que dices que se llama de comparación se usa mas y probablemente es el que da un valor de mercado más ajustado al mercado del momento. Hay un tercero que es calcular el valor de reposición , volver a construir.
El primero muy bien, para calcular el valor de un solar lo que se hace es calcular el precio al que se puede vender lo que se puede construir y luego ir restando todas las partidas de coste, lo que resulta es el valor teórico del suelo. Si el precio que se pide es mas bajo es interesante comprarlo y si no pues lo contrario.