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NotaPublicado: Sab, 26 Ene 2019 11:37 pm 
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Registrado: Sab, 26 Ene 2019 11:30 pm
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Tengo una duda referente a un piso ático que tengo en propiedad en Madrid, a ver si alguien con conocimientos del tema me la puede resolver. El caso es que ni en las escrituras ni en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios ni en el Título Constitutivo de Propiedad Horizontal aparece mencionado que el ático/terraza sea comunitario de uso privativo. En el catastro aparece como PTO.YTD. Solo puedo acceder yo desde mi casa y llevo 20 años disfrutándolo en exclusiva y cuando ha habido algún problema o desperfecto en el mismo, me he puesto de acuerdo con la comunidad para ver si se tenía que hacer cargo la comunidad o yo. Osea, de siempre se ha dado por hecho que yo tengo el uso y disfrute privativo del ático/terraza pero no aparece en ningún papel de los que menciono más arriba. ¿Esto es normal? ¿La Ley de Propiedad Horizontal menciona algo para que se de por hecho el uso y disfrute privativo de un ático por el que solo puedes acceder tú? ¿Existe la posibilidad de que la comunidad se ponga de acuerdo en hacer una nueva puerta y se monten una huertecita y yo les vea recolectando tomates día sí y día también?. En resumen, ¿me pueden invadir?

Muchas gracias y un saludo.


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NotaPublicado: Dom, 27 Ene 2019 7:37 pm 
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Registrado: Mié, 02 Ago 2006 9:32 pm
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druidalopez escribió:
¿La Ley de Propiedad Horizontal menciona algo para que se de por hecho el uso y disfrute privativo de un ático por el que solo puedes acceder tú? ¿Existe la posibilidad de que la comunidad se ponga de acuerdo en hacer una nueva puerta y se monten una huertecita y yo les vea recolectando tomates día sí y día también?. En resumen, ¿me pueden invadir?.


Hay una ley más importante que la de Propiedad Horizontal, es la lógica, es una ley de la matemática que dice que si a una terraza sólo se puede acceder desde tu casa, nadie más la podrá utilizar si no pasa antes por tu casa.

Respecto a si la comunidad se pone de acuerdo, volvemos a la lógica. Tu eres parte de la comunidad.
Ahora si que empieza a intervenir la Ley de Propiedad Horizontal, esta dice que sin el acuerdo unánime de TODOS los vecinos no se pueden hacer modificaciones de las partes comunes. Con lo cual, si tu te niegas a autorizar esa nueva puerta nadie la podrá realizar, y si lo hacen denuncia al canto. :?


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NotaPublicado: Dom, 27 Ene 2019 8:49 pm 
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Registrado: Sab, 26 Ene 2019 11:30 pm
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Muchas gracias pipiolo. Entonces, en tu opinión y de cara a una posible venta (que es por lo que he estado mirando papeles y me ha surgido la duda), ¿no haría falta intentar cambiar los Estatutos de la Comunidad o la escritura o algo (si es posible) para que la terraza apareciese por escrito diciendo que es de uso privativo? Quiero decir, ahora mismo en todos los papeles que tengo no aparece la terraza por ningún sitio y veo muy probable que un posible comprador me diga que está pagando por una terraza que no aparece en dichos papeles, por eso quería saber si había algo concreto (aparte de la lógica) en la LPH.


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NotaPublicado: Dom, 27 Ene 2019 10:37 pm 
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Registrado: Lun, 29 Mar 2010 11:23 am
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druidalopez escribió:
Muchas gracias pipiolo. Entonces, en tu opinión y de cara a una posible venta (que es por lo que he estado mirando papeles y me ha surgido la duda), ¿no haría falta intentar cambiar los Estatutos de la Comunidad o la escritura o algo (si es posible) para que la terraza apareciese por escrito diciendo que es de uso privativo? Quiero decir, ahora mismo en todos los papeles que tengo no aparece la terraza por ningún sitio y veo muy probable que un posible comprador me diga que está pagando por una terraza que no aparece en dichos papeles, por eso quería saber si había algo concreto (aparte de la lógica) en la LPH.


Hola druidalopez.
Lo que te ha comentado Pipiolo es lógico y es así, a mi me ha pasado casos de estos y no hay posibilidad de modificar nada.
Cuando se hizo la división horizontal del edificio no se dejo reflejado en la escritura primitiva y ahora no se puede hacer otra cosa.
Por lo tanto, no le des vueltas, si tienes un posible comprador tienes que decirle que tienes uso y disfrute de la terraza, pero es de la comunidad, como es de la comunidad el tejado, el portal, etc..
No hay posibilidad de que figure en los papeles.

Bienvenido/a al foro.


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NotaPublicado: Dom, 27 Ene 2019 11:12 pm 
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Registrado: Sab, 26 Ene 2019 11:30 pm
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Ajá, perfecto Jesus2019. Realmente es o que había pensado pero quería confirmarlo.

Muchas gracias!


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NotaPublicado: Dom, 27 Ene 2019 11:13 pm 
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Registrado: Mié, 02 Ago 2006 9:32 pm
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Mira a ver que dice el catastro, igual incluye la superficie de la terraza.

De todas formas no le des vueltas, si sólo tú tienes salida a esta terraza, es de uso privativo. Es tan habitual en los áticos, que nadie va a tener dudas. :D


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NotaPublicado: Dom, 27 Ene 2019 11:23 pm 
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Registrado: Sab, 26 Ene 2019 11:30 pm
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pipiolo escribió:
Mira a ver que dice el catastro, igual incluye la superficie de la terraza.

De todas formas no le des vueltas, si sólo tú tienes salida a esta terraza, es de uso privativo. Es tan habitual en los áticos, que nadie va a tener dudas. :D


Ya, ya miré en el catastro pero tampoco aparece. Aunque en el mapa del catastro se ve claro que no hay otra forma de entrar a la terraza que por mi casa. Osea, no hay otra casa cerca ni nada, se tendría que abrir una puerta desde el ático de al lado que es un ático sin vivienda.

Gracias de nuevo.


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NotaPublicado: Lun, 28 Ene 2019 11:02 pm 
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El año pasado vendi un piso con un caso similar. No salian todos los metros de la terraza. Faltaban bastante a pesar de ser una terraza grande. Lo unico que afecto a la venta fue la tasacion, se taso sobre los metros escriturados y no reales. Pero bueno por lo menos el banco no puso mas pegas.
En su dia compraste con prestamo? Te valoraron la terraza si es el caso?


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NotaPublicado: Lun, 28 Ene 2019 11:17 pm 
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Registrado: Sab, 26 Ene 2019 11:30 pm
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Arnau escribió:
El año pasado vendi un piso con un caso similar. No salian todos los metros de la terraza. Faltaban bastante a pesar de ser una terraza grande. Lo unico que afecto a la venta fue la tasacion, se taso sobre los metros escriturados y no reales. Pero bueno por lo menos el banco no puso mas pegas.
En su dia compraste con prestamo? Te valoraron la terraza si es el caso?


Compramos a tocateja.

Entonces ¿es probable que el posible comprador tenga algún problema si compra con préstamo? O más bien que yo lo tenga al vender porque el banco no le presta lo suficiente al tasar sobre los metros escriturados y no tener en cuenta la terraza...


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NotaPublicado: Mar, 29 Ene 2019 10:36 am 
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Registrado: Sab, 02 Feb 2008 8:31 pm
Mensajes: 6864
Si el comprador necesita prestamo es posible que a la hora de tasar no se valore la terraza.
Y segun que banco y tasadora se podria complicar aun mas. Ya sabes, los bancos son un “mundo a parte”.
Puede que la tasacion venga con algun condicionante debido a que no aparece la terraza.


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NotaPublicado: Mar, 29 Ene 2019 10:40 am 
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Registrado: Mar, 23 Feb 2010 11:59 am
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Ubicación: vizcaya
Que si hay préstamo hipotecario antes va un tasador a la casa que la valora en función de un valor del metro cuadrado multiplicado por el número de metros cuadrados que tiene la casa y que si la terraza no consta en la escritura esos metros no los cuenta (cuando consta suma la mitad de la superficie como útil).

Pero sí tendrá en cuenta (igual que el hipotético comprador, e igual que tú en su día) que el piso tiene terraza de uso privativo aunque no conste así en la escritura. Cuánto vale eso? Pues depende, igual que las vistas, por mi experiencia el que vende las valora mucho y el que compra dice que no tanto pero solo hasta que ha comprado.

Suerte con la venta, va a llevarla con algún profesional? O muchos? Lo vas a hacer tú mismo? O hay ya un interesado y estáis discutiendo el precio y de ahí la duda esta?


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NotaPublicado: Mar, 29 Ene 2019 12:24 pm 
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Arnau escribió:
Si el comprador necesita prestamo es posible que a la hora de tasar no se valore la terraza.
Y segun que banco y tasadora se podria complicar aun mas. Ya sabes, los bancos son un “mundo a parte”.
Puede que la tasacion venga con algun condicionante debido a que no aparece la terraza.


Muchas gracias Arnau, lo tendré en cuenta aunque en principio veo que no voy a poder hacer nada.


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NotaPublicado: Mar, 29 Ene 2019 12:38 pm 
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Mensajes: 7
rojiblanco escribió:
Que si hay préstamo hipotecario antes va un tasador a la casa que la valora en función de un valor del metro cuadrado multiplicado por el número de metros cuadrados que tiene la casa y que si la terraza no consta en la escritura esos metros no los cuenta (cuando consta suma la mitad de la superficie como útil).

Pero sí tendrá en cuenta (igual que el hipotético comprador, e igual que tú en su día) que el piso tiene terraza de uso privativo aunque no conste así en la escritura. Cuánto vale eso? Pues depende, igual que las vistas, por mi experiencia el que vende las valora mucho y el que compra dice que no tanto pero solo hasta que ha comprado.

Suerte con la venta, va a llevarla con algún profesional? O muchos? Lo vas a hacer tú mismo? O hay ya un interesado y estáis discutiendo el precio y de ahí la duda esta?


Ya, la tasación será un poco bastante subjetiva.

Respecto al tema de la terraza en sí, he leído este artículo: https://comufacil.com/peculiaridades-co ... os-comunes pero no sé de dónde sacan la info de "Tejados, cubiertas, azoteas y terrazas". Quizás si tiro de ese hilo pueda sacar algo más concreto para presentar al posible comprador. Quiero decir, aunque todo el mundo me comenta que no hay problema, me gustaría tenerlo lo más atado y claro posible porque veo lógico (lógica que yo no tuve en su momento) que el comprador me diga que dónde pone que él es el único que tiene el uso privativo de la terraza.

Aún no he decidido quién me va a llevar la venta pero sí, ya tengo varios interesados en comprar.

Muchas gracias de nuevo a todos.


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