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NotaPublicado: Mar, 27 Oct 2009 12:29 am 
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Registrado: Mar, 27 Oct 2009 12:25 am
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Hola, a ver si me pueden ayudar. El caso es el siguiente:

Un propietario tiene dos pisos: A y B. Cada piso tiene como anexo una plaza de garaje, formando cada plaza de garaje parte del piso según las escrituras. Si quiere vender el piso A pero con la plaza de garaje de B: ¿qué hay que hacer?

¿se deben hacer dos escrituras de segregación, para segregar los garajes de las respectivas viviendas, y luego la escritura de compraventa? ¿Qué costes tiene la segregación?. En algún sitio he leido que hay que pagar el impuesto de actos jurídicos documentados que sería del 1%, pero ¿el 1% de qué?. ¿Habría que pagar por las tres escrituras (2 de segregación y 1 de compraventa) o se puede hacer de alguna forma más sencilla?

Gracias!


Última edición por paco G el Mié, 28 Oct 2009 2:09 pm, editado 1 vez en total

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NotaPublicado: Mar, 27 Oct 2009 9:51 am 
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Registrado: Vie, 05 Jun 2009 11:40 am
Mensajes: 896
Ubicación: Zaragoza
La unica solución que se me ocurre es segrega ambas plazas y vender la que se desea.

El 1% de ITP es sobre el valor del inmueble que se segrega (en esos casos se calcula un poco a ojo, o se pide una Tasación oficial)


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NotaPublicado: Mar, 27 Oct 2009 11:05 pm 
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Registrado: Mié, 02 Ago 2006 9:32 pm
Mensajes: 3854
paco G escribió:
Un propietario tiene dos pisos: A y B. Cada piso tiene como anexo una plaza de garaje, formando cada plaza de garaje parte del piso según las escrituras. Si quiere vender el piso A pero con la plaza de garaje de B: ¿qué hay que hacer?


No es tan sencillo, imagina por un momento que el garaje es una habitación del piso ¿Puedes vender una habitación de un piso con el salón del otro? La respuesta es no. Normalmente forman parte INDIVISIBLE de la vivienda y por tanto no se pueden segregar.

En todo caso y suponiendo que se pudiera segregar ello implica que se tienen que modificar los coeficientes de participación de cada nueva finca del conjunto total edificado y eso supone, aparte de la aprobación del resto de vecinos, una rectificación de la inscripción en el Registro de la Propiedad de todos los pisos y garajes del edificio. Muyyyyyyy complicado.

_________________
Asegúrate de tener garantizadas mediante contratos de seguro o avales bancarios las cantidades pagadas de la entrada de tu vivienda de nueva construcción.


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NotaPublicado: Mié, 28 Oct 2009 1:09 am 
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Registrado: Mié, 08 Ago 2007 5:48 pm
Mensajes: 2227
Ubicación: Galicia
Con que pertenecen al piso... ¿quieres decir que son anejos inseparables?
Maica.

_________________
La Coruña?... La Coruña es.... como un córner... bien tirado. -Citando a Julio Iglesias-


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NotaPublicado: Mié, 28 Oct 2009 2:22 am 
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Registrado: Jue, 24 Sep 2009 10:33 pm
Mensajes: 114
Ubicación: Cataluña
Buenas tardes,
En mi opinión, por lo que expones, diría que me queda claro en que cada piso tiene un parking como anejo que la escritura calificará de "inseparables", y aunque Maica lo dude, yo diría que esta es la situación de partida con los datos facilitados.
Coincido con Pipiolo de que una habitadción no puede separarse, pero no veo equiparable este elemento a una plaza de aparcamiento, que entiendo sí podría separarse por cuanto en la declaración de obra nueva (o quizás incluso en la licencia) ya se habrá hecho constar que el edificio consta de X viviendas y X plazas de aparcamiento, reconociendo por tanto la existencia de elementos físicamente independientes, aunque jurídicamente no lo sean en estos momentos.
Por consiguiente, entiendo que únicamente necesitas una norma comunitaria del régimen de propiedad horizontal que permita la segregación o, caso contrario, el consentimiento de la comunidad de propietarios (ignoro si son los 2 únicos pisos del inmueble o existen otros).
Ocurre algunas veces en que los ayuntamientos exigen la vinculación de plazas de aparcamiento a la vivienda, y en este caso la solución vendría por intercambiar los anejos, en lugar de segregarlos, o conseguir licencia municipal de segregación. La opción del intercambio podría también ser válida aunque te permitieran segregarlos y dejarlos como fincas independientes, evitando así la modificación de coeficientes de la propiedad horizontal.
Si no optas por esta solución, efectivamente no habrá otra opción que segregar los dos parkings, tal com ya te ha dicho Legion, y distribuir los coeficientes de la propiedad horizontal de las 2 fincas originales entre las 4 fincas resultantes, puesto que los restantes entidades del edifico (si las hay) mantendrían sus coeficientes, todo esto en una única escritura, no dos, como apuntas.
El impuesto de segregación por AJD es el 1% del valor de lo segregado, cuyo valor mínimo tiene fijado supongo que todas las comunidades autónomas, a tanto alzando (caso de Cataluña), o corrigiendo con un coeficiente su valor catastral.
En cualquier caso, los gastos de segregación o títulos previos para tener dispuestas las fincas que se desean vender, deberían ser a cargo del vendedor, sin lo cual no podría transmitirlas.
Saludos
Citar:
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística

Artículo 53. Requisitos de los títulos de constitución de propiedad horizontal.
Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas:

· No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.


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NotaPublicado: Mié, 28 Oct 2009 1:29 pm 
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Registrado: Mar, 27 Oct 2009 12:25 am
Mensajes: 2
Gracias por las respuestas.
En el registro de la propiedad no aparece la palabra "inseparable": Lo que dice es que al piso "le correponde como integrante la plaza de garaje nº...".
Se trata de un bloque de viviendas en el que hay bastantes pisos y plazas de garaje. En principio todas las plazas de garaje van asociadas a un piso.

Narmer comenta que una solución podría ser intercambiar los anejos en vez de segregarlos. Creo que sería la solución ideal, pero no sé cómo se puede hacer ésto oficialmente. ¿Se requiere también el permiso de la comunidad de propietarios y el municipal?. ¿Qué trámites y gastos tendría?

Muchas gracias.


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