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NotaPublicado: Jue, 04 Jun 2020 4:25 pm 
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Registrado: Jue, 04 Jun 2020 4:09 pm
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Alguien podría ayudarme con esto:
Calcular el precio que un promotor inmobiliario debería pagar por un solar de 1.000 metros cuadrados sobre el que va a realizar una promoción de 5.580 metros cuadrados destinados a vivienda residencial.
El precio probable de venta será de 3.500 euros/metro cuadrado.
Los costes de construcción con las características requeridas ascienden a 980 euros/metro cuadrado.
El margen habitual del beneficio del promotor se estima en el 20%
Para la promoción, se utilizará financiación ajena a un tipo de interés del 4%, por un importe equivalente al 80% de la promoción.



2.- Valor actual de un edificio destinado a oficinas.
El edificio está destinado a oficinas con contratos de arrendamiento que tienen una duración de 5 años. Al final de este período el edificio se considerará libre.
El valor residual del edificio asciende a 1.980.000 euros.
Los ingresos a percibir, constantes a lo largo de cada período, ascienden a 150.000 euros/anuales.
Los gastos ascienden a 30.000 euros/anuales.
El tipo de capitalización a utilizar es el 3,75%

Muchas gracias.


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NotaPublicado: Jue, 04 Jun 2020 6:34 pm 
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Registrado: Mar, 23 Feb 2010 11:59 am
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Qué quieres que te resolvamos el examen. Anda majo, pregunta a tu profesor o aplica los apuntes porque desde luego no es tan complicado, tienes todos los datos solo tienes que hacer los cálculos.

PD: Soy profe y estoy en periodo de exámenes, de hecho con una montaña por corregir desde ayer.


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NotaPublicado: Jue, 04 Jun 2020 7:12 pm 
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No seas malo Rojiblanco, vamos a ayudar un poco al chico, aunque como tú has dicho es un problema en el que ya tiene todos los datos y simplemente es hacer las operaciones.

Cómo lo calcularía yo:

Coste de hacer el edificio: 980 €/m2 si son 5.580 m2 sería 5.580 x 980 = 5.468.400 €
Entiendo que los 980 €/m2 es la media, ya que es más económico construir el parking que las viviendas y que ahí están incluídos los permisos, sueldo de los industriales, etc. No domino mucho precios de coste de los edificios, porque es un tema que no suelo tocar, en una casa unifamiliar en barcelona el coste medio con calidad-media alta y ya todo incluído suele ser de 1.800 €/m2.
Costes hipoteca: imaginemos que la obra se construye en 1,5 años desde el inicio de la construcción y obtención licencia obras. Si se solicita un préstamo de 5,5 mill para financiar el total de la obra, suponiendo que se disponga del capital para la compra del solar, los intereses anuales son de 220.000 €, en 1,5 años: 330.000 €.

Por tanto costes mínimos y redondeando: 5.500.000 € + 330.000 € =5.830.000 €

Respecto al precio de venta, si contamos 5.580 x 3.500 €/m2= 19.530.000 € pero aquí habría que saber si los 5.580 m2 son todos de vivienda, ya que las plazas de parking y el trastero no se venden a ese precio el m2. Suponiendo que sea así y que el total del edificio se venda por 19,530 mill €, si el beneficio del promotor ha de ser mínimo del 20% serían unos 3.900.000 €.

Por tanto:
Coste obra: 5.500.000 €
Intereses hipoteca: 330.000 €
Beneficio promotor: 3.900.000 €
Precio venta: 19.530.000 €

El precio del solar no puede ser superior a 9.800.000 €.

A ver profe, lo he hecho bien?

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NotaPublicado: Jue, 04 Jun 2020 7:23 pm 
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Kukyroy escribió:
2.- Valor actual de un edificio destinado a oficinas.
El edificio está destinado a oficinas con contratos de arrendamiento que tienen una duración de 5 años. Al final de este período el edificio se considerará libre.
El valor residual del edificio asciende a 1.980.000 euros.
Los ingresos a percibir, constantes a lo largo de cada período, ascienden a 150.000 euros/anuales.
Los gastos ascienden a 30.000 euros/anuales.
El tipo de capitalización a utilizar es el 3,75%

Muchas gracias.


En este caso yo no soy economista y por lo tanto el tema del valor residual no lo voy a tener en cuenta, básicamente porque no sé cómo se aplicaría.
Como comercial, para valorar un edificio haría el siguiente cálculo:
Los ingresos netos son: 150.000 - 30.000 €/anuales= 120.000 €.
Si el interés neto que se quiere obtener es del 3,75%, el valor del edificio no puede superar los 3.200.000 €.

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NotaPublicado: Jue, 04 Jun 2020 9:21 pm 
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A mi lo que me sorprende es que consigue tener todos estos datos pero no el precio del solar. :D


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NotaPublicado: Jue, 04 Jun 2020 9:55 pm 
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Arnau escribió:
A mi lo que me sorprende es que consigue tener todos estos datos pero no el precio del solar. :D


Hombre, básicamente son los datos que necesitas para poder valorar un solar, a parte del precio de mercado que se está moviendo por la zona

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NotaPublicado: Vie, 05 Jun 2020 12:34 am 
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Citar:
En este caso yo no soy economista y por lo tanto el tema del valor residual no lo voy a tener en cuenta, básicamente porque no sé cómo se aplicaría.
Como comercial, para valorar un edificio haría el siguiente cálculo:
Los ingresos netos son: 150.000 - 30.000 €/anuales= 120.000 €.
Si el interés neto que se quiere obtener es del 3,75%, el valor del edificio no puede superar los 3.200.000 €.

Muy bien, Elisa, lo que has hecho tú es calcular el valor actual de una renta perpetúa, traes del futuro las entradas netas de dinero considerando que obtendrás una rentabilidad real del 3,75% cada año. Lo que plantea el alumno es traer a hoy esas entradas de dinero de los próximos cinco años más una cantidad adicional de 1980000€ que se recibe dentro de cinco años (lo que se hace es dividir esa cantidad entre 1,0375 elevado a la quinta porque es la cantidad resultante que tendríamos hoy y que si dejamos invertida en una cuenta que genera un 3,75% de interese cada año que se va acumulando al capital inicial permitiría tener 1980000€ en cinco años, concretamente a valor de hoy serían. 1647118€).

Ese método de valoración en finanzas se llama calculsr el valor actual neto (VAN) y en inmobilario se llama valor de actualización de renta aunque el otro que dices que se llama de comparación se usa mas y probablemente es el que da un valor de mercado más ajustado al mercado del momento. Hay un tercero que es calcular el valor de reposición , volver a construir.

El primero muy bien, para calcular el valor de un solar lo que se hace es calcular el precio al que se puede vender lo que se puede construir y luego ir restando todas las partidas de coste, lo que resulta es el valor teórico del suelo. Si el precio que se pide es mas bajo es interesante comprarlo y si no pues lo contrario.


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NotaPublicado: Vie, 05 Jun 2020 10:10 am 
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Registrado: Vie, 28 Sep 2007 7:07 pm
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rojiblanco escribió:
Citar:
En este caso yo no soy economista y por lo tanto el tema del valor residual no lo voy a tener en cuenta, básicamente porque no sé cómo se aplicaría.
Como comercial, para valorar un edificio haría el siguiente cálculo:
Los ingresos netos son: 150.000 - 30.000 €/anuales= 120.000 €.
Si el interés neto que se quiere obtener es del 3,75%, el valor del edificio no puede superar los 3.200.000 €.

Muy bien, Elisa, lo que has hecho tú es calcular el valor actual de una renta perpetúa, traes del futuro las entradas netas de dinero considerando que obtendrás una rentabilidad real del 3,75% cada año. Lo que plantea el alumno es traer a hoy esas entradas de dinero de los próximos cinco años más una cantidad adicional de 1980000€ que se recibe dentro de cinco años (lo que se hace es dividir esa cantidad entre 1,0375 elevado a la quinta porque es la cantidad resultante que tendríamos hoy y que si dejamos invertida en una cuenta que genera un 3,75% de interese cada año que se va acumulando al capital inicial permitiría tener 1980000€ en cinco años, concretamente a valor de hoy serían. 1647118€).

Ese método de valoración en finanzas se llama calculsr el valor actual neto (VAN) y en inmobilario se llama valor de actualización de renta aunque el otro que dices que se llama de comparación se usa mas y probablemente es el que da un valor de mercado más ajustado al mercado del momento. Hay un tercero que es calcular el valor de reposición , volver a construir.

El primero muy bien, para calcular el valor de un solar lo que se hace es calcular el precio al que se puede vender lo que se puede construir y luego ir restando todas las partidas de coste, lo que resulta es el valor teórico del suelo. Si el precio que se pide es mas bajo es interesante comprarlo y si no pues lo contrario.


:smt023 :smt023 :smt023 merci por la explicación

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NotaPublicado: Vie, 05 Jun 2020 12:42 pm 
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Ubicación: Madrid zona nor-oeste
rojiblanco escribió:
Citar:
En este caso yo no soy economista y por lo tanto el tema del valor residual no lo voy a tener en cuenta, básicamente porque no sé cómo se aplicaría.
Como comercial, para valorar un edificio haría el siguiente cálculo:
Los ingresos netos son: 150.000 - 30.000 €/anuales= 120.000 €.
Si el interés neto que se quiere obtener es del 3,75%, el valor del edificio no puede superar los 3.200.000 €.

Muy bien, Elisa, lo que has hecho tú es calcular el valor actual de una renta perpetúa, traes del futuro las entradas netas de dinero considerando que obtendrás una rentabilidad real del 3,75% cada año. Lo que plantea el alumno es traer a hoy esas entradas de dinero de los próximos cinco años más una cantidad adicional de 1980000€ que se recibe dentro de cinco años (lo que se hace es dividir esa cantidad entre 1,0375 elevado a la quinta porque es la cantidad resultante que tendríamos hoy y que si dejamos invertida en una cuenta que genera un 3,75% de interese cada año que se va acumulando al capital inicial permitiría tener 1980000€ en cinco años, concretamente a valor de hoy serían. 1647118€).

Ese método de valoración en finanzas se llama calculsr el valor actual neto (VAN) y en inmobilario se llama valor de actualización de renta aunque el otro que dices que se llama de comparación se usa mas y probablemente es el que da un valor de mercado más ajustado al mercado del momento. Hay un tercero que es calcular el valor de reposición , volver a construir.

El primero muy bien, para calcular el valor de un solar lo que se hace es calcular el precio al que se puede vender lo que se puede construir y luego ir restando todas las partidas de coste, lo que resulta es el valor teórico del suelo. Si el precio que se pide es mas bajo es interesante comprarlo y si no pues lo contrario.

Me quito el sombrero
=D> =D>

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SALUDOS.
“si, si... yo también sufro mucho”


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NotaPublicado: Vie, 05 Jun 2020 5:04 pm 
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Hombre, básicamente son los datos que necesitas para poder valorar un solar, a parte del precio de mercado que se está moviendo por la zona


Te aseguro que para valorar un inmueble no me hacen falta todos estos datos, solares incluidos.
Y si ha conseguido sacar todos estos datos puede averiguar el precio real y vendible de dicho solar sin tirarse dos horas haciendo numeros.


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NotaPublicado: Vie, 05 Jun 2020 5:38 pm 
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Registrado: Mar, 23 Feb 2010 11:59 am
Mensajes: 3537
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Los datos se los ha dado el profe, Arnau, tiene pinta de ser un examen, que este curso se están haciendo todos a distancia. De hecho en menos de un mes me toca hacer el de la convocatoria extraordinaria de una de mis asignaturas que va de todo esto aunque no aplicado al sector inmobiliario sino financiero en general.

Si echas mano a la tasación de un local o una oficina, es decir, que no sea de una vivienda ya verás que te plantean las valoraciones con los tres métodos aunque en muchos casos ya digo que la más sencilla es la de compración por operaciones con producto similar que es como tú y cualquier agente pone el precio casi de forma intuitiva, sabes mejor que nadie como están los precios en tu zona.


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NotaPublicado: Vie, 05 Jun 2020 7:56 pm 
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Registrado: Sab, 02 Feb 2008 8:31 pm
Mensajes: 8350
Citar:
la más sencilla es la de compración por operaciones con producto similar que es como tú y cualquier agente pone el precio casi de forma intuitiva, sabes mejor que nadie como están los precios en tu zona.


Correcto.


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NotaPublicado: Mié, 10 Jun 2020 6:06 pm 
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Registrado: Jue, 04 Jun 2020 4:09 pm
Mensajes: 6
La fórmula sería:. V= renta/1+ tipo*5+valor residual /1+tipo*5. Pero tengo la duda la renta es 120000? Siendo asi me da como resultado 405405.52 me puede decir el profe si es asi o en su caso que es lo que tengo mal.


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NotaPublicado: Mié, 10 Jun 2020 9:32 pm 
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Mensajes: 8350
:smt005 :smt005 profe coño enróllate dale la chuleta al chaval!


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NotaPublicado: Mié, 10 Jun 2020 9:35 pm 
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Registrado: Jue, 04 Jun 2020 4:09 pm
Mensajes: 6
No gracias, no quiero chuletas lo que me interesa es saber hacerlopor eso solo pregunto si el resultado es bueno


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