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NotaPublicado: Jue, 04 Jun 2020 11:24 pm 
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Registrado: Jue, 04 Jun 2020 10:34 pm
Mensajes: 1
Buenos días si alguien es tan amable de ayudarme con esto tengo pronto el examen y me gustaria tenerlo todo claro muchisimas gracias de antemano.

Emisión de un informe de valoración.
Es conveniente adjuntar las operaciones de cálculo realizadas.

Encargo de trabajo, recibido de un matrimonio en proceso de divorcio, que desea una valoración independiente al objeto de un reparto equitativo de los bienes.
El objeto de valoración es una vivienda unifamiliar.
La vivienda pertenece a un municipio de una zona turística de playa y está emplazada en una zona de viviendas unifamiliares próxima a la playa.
Los habitantes censados son 35.000. Se observa tendencia al crecimiento debido a que la mejora de las comunicaciones con la capital de provincia ha permitido que algunos propietarios de viviendas secundarias hayan fijado su residencia en el municipio.
La población de hecho en la época de vacaciones triplica a la población de derecho. La urbanización de la zona se considera consolidada.
Existe una expansión del municipio hacia otra zona alejada de la playa con abundante promoción.

La ocupación en el municipio se centra en los servicios turísticos, con fuerte estacionalidad.
Realizada la inspección ocular se han obtenido los siguientes datos:
Edificio residencial de 2 plantas sobre rasante, construido sobre un solar de 400 metros cuadrados con lindes a la calle y a otras parcelas.
Cimentación sobre pilares, cubrimiento por terraza no practicable.
Superficie útil: 180 metros cuadrados.
Conservación: Regular.
Dependencias:
Planta baja: Salón de 30 metros cuadrados, una habitación de 12 metros cuadrados, una cocina de 10 metros cuadrados, un servicio de 4 metros, pasillos de 6 metros cuadrados, garaje de 28 metros cuadrados, apto para dos automóviles.
Planta primera: 1 habitación de 25 metros cuadrados con baño incorporado, dos habitaciones de 12 metros cuadrados cada una, un baño de 10 metros cuadrados y una terrada de 25 metros cuadrados.
Suelo de cerámica, paredes pintadas en habitaciones y comedor, de cerámica en cocina y servicios.
Todas las dependencias dan hacia el exterior, con buena ventilación.
En el estudio de mercado se han obtenido los siguientes datos:
Abastecimiento de agua: Bueno.
Suministro eléctrico: Bueno.
Suministro de gas: Distribución individual por empresas del sector.
Alumbrado: Suficiente.
Pavimentación: Buena.

Equipamiento asistencial: Ambulatorio.
Equipamiento comercial: Bueno, con gran estacionalidad.
Equipamiento docente: Bueno.
Comunicaciones:
Ferroviario: Excelente.
Autobuses: Comunicación directa, pero defectuosa, con la población de mayor importancia. No existe servicio interurbano.
Servicio de taxis: Defectuoso.
Carreteras: Saturadas en temporada alta y suficientes el resto del año.
En la zona de ubicación del inmueble existen dificultades para el aparcamiento exterior, y la distancia con la estación de ferrocarril es aceptable.
Oferta de inmuebles: Abundante, debido a la edad media de los propietarios. El período medio entre la oferta y la venta efectiva suele ser de cuatro meses.
Demanda: Fluida.
Los valores de venta de la zona oscilan entre un máximo de 3.500 y un mínimo de 1.200 euros/metro cuadrado útil.
Documentación.
Copia simple de fecha xx/xx/xxxx del Registro de la Propiedad número 1 de XXXXX Finca registral número 9325,. Libro 3, Tomo 19. Folio 189. Inscripción 3ª.
La propiedad, “pro indiviso” corresponde a los cónyuges.
No existen cargas.
Las superficies coinciden con las comprobadas.
El edificio tiene una antigüedad de 30 años.
Certificación del catastro: coinciden la superficie y los lindes.

Documentación municipal referente a las características urbanísticas de la zona.
Uso residencial adecuado a la normativa urbanística de la zona.
También se ha obtenido el resto de documentación requerida para efectuar la valoración.
Datos de transmisiones de inmuebles comparables.
A continuación, se incorporan datos de transmisiones efectuadas. Por simplificación de la muestra no se aporta el número mínimo de inmuebles requerido.
De los datos aportados, se ha de descartar uno, argumentando esta decisión.
Inmueble número 1.
Superficie del terreno: 600 metros cuadrados.
Superficie útil: 300 metros cuadrados.
Plazas de garaje: 4
Conservación: Excelente.
Antigüedad: venta en el mercado primario.
Precio de venta metro cuadrado útil: 3.500 euros.

Inmueble número 2
Superficie del terreno: 300 metros cuadrados.
Superficie útil: 180 metros cuadrados.
Plazas de garaje: 1
Conservación: Buena.
Antigüedad: 25 años.
Precio de venta metro cuadrado útil: 2.000 euros.

Inmueble número 3
Superficie del terreno: 150 metros cuadrados.
Superficie útil: 90 metros cuadrados.
Plazas de garaje: 1
Conservación: Deficiente.
Antigüedad: 35 años.
Precio de venta metro cuadrado útil 1.200 euros.

Inmueble número 4
Superficie del terreno: 200 metros cuadrados.
Superficie útil: 120 metros cuadrados.
Plazas de garaje: 1
Conservación: Buena.
Antigüedad: 15 años.
Precio de venta metro cuadrado útil: 1.850 euros.

Inmueble número 5
Superficie del terreno: 500 metros cuadrados.
Superficie útil: 200 metros cuadrados.
Plazas de garaje: 4
Conservación: Excelente.
Antigüedad: 5 años.
Precio de venta metro cuadrado útil: 3.100 euros.


Inmueble número 6
Superficie del terreno: 300 metros cuadrados.
Superficie útil: 150 metros cuadrados.
Plazas de garaje: 3
Conservación: Buena.
Antigüedad: 10 años.
Precio de venta metro cuadrado útil: 2.800 euros.

Ponderaciones.
En el informe, se deberán argumentar las siguientes ponderaciones.
Superficie del terreno: 45%.
Superficie útil: 35%.
Número de plazas de garaje: 8%.
Estado de conservación: 3%.
Se aplicará la siguiente escala de relación:
Excelente: 1,10
Buena: 1,05
Regular: 1,00
Deficiente: 0,90
Antigüedad: 9%.


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NotaPublicado: Vie, 05 Jun 2020 12:28 pm 
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Registrado: Lun, 29 Mar 2010 11:23 am
Mensajes: 3509
Estudie Ud. es lo que tiene que hacer y resuelva sus propios problemas.


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NotaPublicado: Vie, 05 Jun 2020 12:44 pm 
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Registrado: Dom, 07 Oct 2007 11:30 am
Mensajes: 11785
Ubicación: Madrid zona nor-oeste
Patmar escribió:
Buenos días si alguien es tan amable de ayudarme con esto tengo pronto el examen y me gustaria tenerlo todo claro muchisimas gracias de antemano.

Emisión de un informe de valoración.
Es conveniente adjuntar las operaciones de cálculo realizadas.

Encargo de trabajo, recibido de un matrimonio en proceso de divorcio, que desea una valoración independiente al objeto de un reparto equitativo de los bienes.
El objeto de valoración es una vivienda unifamiliar.
La vivienda pertenece a un municipio de una zona turística de playa y está emplazada en una zona de viviendas unifamiliares próxima a la playa.
Los habitantes censados son 35.000. Se observa tendencia al crecimiento debido a que la mejora de las comunicaciones con la capital de provincia ha permitido que algunos propietarios de viviendas secundarias hayan fijado su residencia en el municipio.
La población de hecho en la época de vacaciones triplica a la población de derecho. La urbanización de la zona se considera consolidada.
Existe una expansión del municipio hacia otra zona alejada de la playa con abundante promoción.

La ocupación en el municipio se centra en los servicios turísticos, con fuerte estacionalidad.
Realizada la inspección ocular se han obtenido los siguientes datos:
Edificio residencial de 2 plantas sobre rasante, construido sobre un solar de 400 metros cuadrados con lindes a la calle y a otras parcelas.
Cimentación sobre pilares, cubrimiento por terraza no practicable.
Superficie útil: 180 metros cuadrados.
Conservación: Regular.
Dependencias:
Planta baja: Salón de 30 metros cuadrados, una habitación de 12 metros cuadrados, una cocina de 10 metros cuadrados, un servicio de 4 metros, pasillos de 6 metros cuadrados, garaje de 28 metros cuadrados, apto para dos automóviles.
Planta primera: 1 habitación de 25 metros cuadrados con baño incorporado, dos habitaciones de 12 metros cuadrados cada una, un baño de 10 metros cuadrados y una terrada de 25 metros cuadrados.
Suelo de cerámica, paredes pintadas en habitaciones y comedor, de cerámica en cocina y servicios.
Todas las dependencias dan hacia el exterior, con buena ventilación.
En el estudio de mercado se han obtenido los siguientes datos:
Abastecimiento de agua: Bueno.
Suministro eléctrico: Bueno.
Suministro de gas: Distribución individual por empresas del sector.
Alumbrado: Suficiente.
Pavimentación: Buena.

Equipamiento asistencial: Ambulatorio.
Equipamiento comercial: Bueno, con gran estacionalidad.
Equipamiento docente: Bueno.
Comunicaciones:
Ferroviario: Excelente.
Autobuses: Comunicación directa, pero defectuosa, con la población de mayor importancia. No existe servicio interurbano.
Servicio de taxis: Defectuoso.
Carreteras: Saturadas en temporada alta y suficientes el resto del año.
En la zona de ubicación del inmueble existen dificultades para el aparcamiento exterior, y la distancia con la estación de ferrocarril es aceptable.
Oferta de inmuebles: Abundante, debido a la edad media de los propietarios. El período medio entre la oferta y la venta efectiva suele ser de cuatro meses.
Demanda: Fluida.
Los valores de venta de la zona oscilan entre un máximo de 3.500 y un mínimo de 1.200 euros/metro cuadrado útil.
Documentación.
Copia simple de fecha xx/xx/xxxx del Registro de la Propiedad número 1 de XXXXX Finca registral número 9325,. Libro 3, Tomo 19. Folio 189. Inscripción 3ª.
La propiedad, “pro indiviso” corresponde a los cónyuges.
No existen cargas.
Las superficies coinciden con las comprobadas.
El edificio tiene una antigüedad de 30 años.
Certificación del catastro: coinciden la superficie y los lindes.

Documentación municipal referente a las características urbanísticas de la zona.
Uso residencial adecuado a la normativa urbanística de la zona.
También se ha obtenido el resto de documentación requerida para efectuar la valoración.
Datos de transmisiones de inmuebles comparables.
A continuación, se incorporan datos de transmisiones efectuadas. Por simplificación de la muestra no se aporta el número mínimo de inmuebles requerido.
De los datos aportados, se ha de descartar uno, argumentando esta decisión.
Inmueble número 1.
Superficie del terreno: 600 metros cuadrados.
Superficie útil: 300 metros cuadrados.
Plazas de garaje: 4
Conservación: Excelente.
Antigüedad: venta en el mercado primario.
Precio de venta metro cuadrado útil: 3.500 euros.

Inmueble número 2
Superficie del terreno: 300 metros cuadrados.
Superficie útil: 180 metros cuadrados.
Plazas de garaje: 1
Conservación: Buena.
Antigüedad: 25 años.
Precio de venta metro cuadrado útil: 2.000 euros.

Inmueble número 3
Superficie del terreno: 150 metros cuadrados.
Superficie útil: 90 metros cuadrados.
Plazas de garaje: 1
Conservación: Deficiente.
Antigüedad: 35 años.
Precio de venta metro cuadrado útil 1.200 euros.

Inmueble número 4
Superficie del terreno: 200 metros cuadrados.
Superficie útil: 120 metros cuadrados.
Plazas de garaje: 1
Conservación: Buena.
Antigüedad: 15 años.
Precio de venta metro cuadrado útil: 1.850 euros.

Inmueble número 5
Superficie del terreno: 500 metros cuadrados.
Superficie útil: 200 metros cuadrados.
Plazas de garaje: 4
Conservación: Excelente.
Antigüedad: 5 años.
Precio de venta metro cuadrado útil: 3.100 euros.


Inmueble número 6
Superficie del terreno: 300 metros cuadrados.
Superficie útil: 150 metros cuadrados.
Plazas de garaje: 3
Conservación: Buena.
Antigüedad: 10 años.
Precio de venta metro cuadrado útil: 2.800 euros.

Ponderaciones.
En el informe, se deberán argumentar las siguientes ponderaciones.
Superficie del terreno: 45%.
Superficie útil: 35%.
Número de plazas de garaje: 8%.
Estado de conservación: 3%.
Se aplicará la siguiente escala de relación:
Excelente: 1,10
Buena: 1,05
Regular: 1,00
Deficiente: 0,90
Antigüedad: 9%.

:shock: :shock: :shock:
Q flipao !!

.....
Animo Elisa, entretente !!

_________________
SALUDOS.
“si, si... yo también sufro mucho”


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NotaPublicado: Vie, 05 Jun 2020 12:47 pm 
Moderador
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Registrado: Vie, 28 Sep 2007 7:07 pm
Mensajes: 7604
Ubicación: Barcelona
DESERT escribió:
:shock: :shock: :shock:
Q flipao !!

.....
Animo Elisa, entretente !!


A esto no llego :D creo que más que en un foro de inmobiliaria, debería ponerlo en un foro de economistas.

_________________
Y ahí lo dejo..


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NotaPublicado: Vie, 05 Jun 2020 5:05 pm 
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Registrado: Sab, 02 Feb 2008 8:31 pm
Mensajes: 8350
Me da que Patmar y Kukyroy son los mismos :D .


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NotaPublicado: Vie, 05 Jun 2020 5:12 pm 
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Registrado: Lun, 29 Mar 2010 11:23 am
Mensajes: 3509
Arnau escribió:
Me da que Patmar y Kukyroy son los mismos :D .


Son como dos gotas de agua.
Tiene pinta de estar haciendo un curso de Agente Inmobiliario y esta mas verde que un pepino.


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NotaPublicado: Vie, 05 Jun 2020 5:50 pm 
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Registrado: Mar, 23 Feb 2010 11:59 am
Mensajes: 3537
Ubicación: vizcaya
:lol: Como si les viese a los dos. Mi consejo es que intenten lo primero hacer el dibujo de cada local porque alguno me da que es muy raro. Perdón, que había bajado a buscar el dato pero resulta que es de otro mensaje que debió poner con locales y este es de casas :lol: Por mi parte si espera que me ponga a hacerle los cálculos va dado. Pero me había acordado antes de que uno de los locales tenía 100m de escaparate y 200m de superficie y no estaba en esquina. Si lo dibuja verá que es un local que no vale para mucho y así se lo indicaría al profesor, que sin calcular el valor según el método de comparación ese local habría que infravalorarlo porque ciertamente no sé para que vale 100m a la calle con 2m de fondo a parte de para hacer un escaparate gigante no se me ocurre para qué puede servir.


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NotaPublicado: Vie, 05 Jun 2020 7:58 pm 
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Registrado: Sab, 02 Feb 2008 8:31 pm
Mensajes: 8350
Ya ves :D . O quizas para Usain Bolt.


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NotaPublicado: Sab, 06 Jun 2020 9:18 am 
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Registrado: Lun, 29 Mar 2010 11:23 am
Mensajes: 3509
rojiblanco escribió:
:lol: Como si les viese a los dos. Mi consejo es que intenten lo primero hacer el dibujo de cada local porque alguno me da que es muy raro. Perdón, que había bajado a buscar el dato pero resulta que es de otro mensaje que debió poner con locales y este es de casas :lol: Por mi parte si espera que me ponga a hacerle los cálculos va dado. Pero me había acordado antes de que uno de los locales tenía 100m de escaparate y 200m de superficie y no estaba en esquina. Si lo dibuja verá que es un local que no vale para mucho y así se lo indicaría al profesor, que sin calcular el valor según el método de comparación ese local habría que infravalorarlo porque ciertamente no sé para que vale 100m a la calle con 2m de fondo a parte de para hacer un escaparate gigante no se me ocurre para qué puede servir.


Totalmente de acuerdo Rojiblanco, no vale lo mismo un local con poca fachada y mucho fondo, que un local con mucha fachada y poco fondo.
Igual que un local en una esquina vale lógicamente mas.
Lo que has comentado, valoración comparativa con otros similar en cuanto a lugar, servicios, etc.. es lo mas seguro, y esta comparación es valida para cualquier inmueble.


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NotaPublicado: Vie, 12 Jun 2020 4:17 pm 
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Registrado: Jue, 04 Jun 2020 4:09 pm
Mensajes: 6
Jajaja tela, no somos los mismos no Arnau pero yo tambien estoy estudiando sobre los mismos temas creo que deberia de utilizar el metodo de comparación a mi me va ha venir muy bien hacerlo voy a intentar a ver que tal me sale un poco intenso pero bueno.


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NotaPublicado: Sab, 13 Jun 2020 6:02 pm 
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Registrado: Sab, 02 Feb 2008 8:31 pm
Mensajes: 8350
Pues cuidado de no hacer el mismo copiar pegar de las respuestas del "profe del foro". A ver si os pillan y vais a suspender los dos :wink:


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NotaPublicado: Vie, 19 Jun 2020 4:12 pm 
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Registrado: Jue, 04 Jun 2020 4:09 pm
Mensajes: 6
Hola ya tengo los resultados estoy muy seguro de todos menos de uno del sistema homogeneizacion creo q me sale un resultado a diferencia de los otros muy desproporcionado.me sale como 749.000 no se ahi donde tengo el fallo seguro q el profe me da una clase. Creo q me lio en la variable de conservacion del inmueble.Ahora si ya creo q me sale un resultado mejor 497.000


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