Publicado: Mar, 06 Dic 2005 10:34 amAsunto: Subrogar hipoteca anterior propietario. Es posible, ayuda pl
Hola, acabo de descubrir este foro y me esta sirviendo de gran ayuda. Os comento mi caso.
señale un piso el otro por valor de 126000 euros. Es un ático sin terraza de 40 m útiles en edificio catalogado y reformado. El piso esta para entrar a vivir 3º sin ascensor.
Necesito el 120 del precio de compra ya que no poseo ahorros. Mis ingresos son de 1455 euros mensuales con estabilidad laboral desde hace 4 años, ahora tengo 26.
Intente conseguir una hipoteca conveniada del ayuntamiento de mi ciudad para jovenes menores de 30 que ofrece el 120% del precio de tasación, pero ahora me ponen pegas ya que no poseo ahorros (No entiendo para que ofrece el 120% únicamente a personas que pueden hacer frente a hipotecas solo del 80%) Así que estoy con el cangelo metido en el cuerpo pensando que me pueda quedar sin hipoteca. Poseo avalistas, pero estos no quieren hipotecar ninguna de sus dos residencias, tienen bastante tirria a estas cosas. Y yo creo que la jugada del banco por lo que hable con ellos es que mis padres hipotequen por ese 20% su vivienda. ¿Deberian hacerlo, o presiono para que unicamente esten como avalistas?
La otra opción que se me ha ocurrido y que no tengo ni idea de si se puede hacer es la siguiente:
El anterior propietario tiene una hipoteca con Banco Español de Credito de 5 millones pendientes.
Puedo realizar la compra de ese piso por 5 millones menos 16 m. Y heredar la hipoteca del anterior propietario. es decir la jugada seria que al estar tasado el piso en 21 kl me concedieran 20 kilos y heredara los 5 del propietario.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mar, 06 Dic 2005 3:32 pmAsunto:
Hola, Enderzgz.
Si tienes la posibilidad de conseguir el importe de la diferencia entre la hipoteca pendiente sobre la vivienda y, además, los gastos que se derivan de la compra-venta (calcula, para este importe, unos 12.000-14.000€. Te ahorras la comisión de apertura del banco;, pero todo lo demás hay que pagarlo igual). Eso si, este dinero de diferencia sólo puedes conseguirlo por préstamo familiar, por ahorro, por crédito personal (y no puedes alegar que lo necesitas para completar el precio de una vivienda ya hipotecada, porque no te lo van a dar, aviso), y, al tratarse de una cantidad alta, es posible que el pago de ambas cuotas (hipoteca y personal) se te "dispare"...Además, para poder subrogarte, el banco titular del crédito sobre el piso debe tener que aceptar la subrogación (puede resolver el contrato y exigir que se le pague el pendiente; no suelen, pero pueden), y, si tienes pagos por otro lado, van a salir reflejados y no lo van a aceptar.
No existen las financiaciones 120%, seamos realistas. La única forma de conseguirlo es, como te indican, hipotecando por la diferencia otra vivienda (de un familiar directo, a poder ser). De ese modo, y siempre y cuando el solicitante cuente con ingresos suficientes para abonar la cuota resultante del préstamo, se hipoteca la vivienda a comprar por el 85% al 100% de la valoración según tasación y, el resto, se aplica una hipoteca sobre otro inmueble. No tiene mayor riesgo; es un modo de la entidad de cubrir el derivado de un posible impago, que les dejaría sin poder cobrar el total prestado - sólo se puede sacar a subasta un bien por el 100% de su valor de tasación. Y, en principio, los bancos prestan para cobrar, no para quedarse con inmuebles...)
Otra posibilidad es que tasen el piso por encima de su precio de venta, lo que hace que se pueda cubrir una cantidad mayor del importe necesitado para afrontar la compra. Hay supuestos intermediarios financieros que lo consiguen...lo que pasa es que los honorarios cobrados disparan el coste (también aviso de este punto). Planteemonos el asunto seriamente: si los bancos están tasando tal vivienda entre 120 y 130 (cantidad de ejemplo), y alquien dice que conoce un tasador que puede tasar en 180...¿no resultará sospechoso? Pues es probable que para eso le tenga que compensar el riesgo...
(Si, estoy hablando de sobornos. Y de esas operaciones que no salen en ningún sitio "normal" y que terminan firmándose en una sucursal bancaria a 80 km de la vivienda y de la oficina que lo ha gestionado, sin que el comprador tenga que anticipar un euro... pero financiando 5 ó 6 millones de pesetas por encima del precio de la vivienda...Existe, y, si se acepta, es hasta legal).
Siento no poder darte mejores noticias. Suerte con lo que decidas. _________________ Ana S.T.
