Publicado: Jue, 12 Ene 2006 7:15 pmAsunto: Re: HIPOTECA MAS ALTA QUE EL PRECIO MAXIMO VPO
gataloca escribió:
Pues eso, que he hecho ésta pregunta por ahí, pero lo doy como nuevo tema porque creo que habrá bastantes mas afectados en ésta situación
¿que ocurre si la Junta ejerce el Tanteo sobre una vivienda cuya hipoteca es superior al precio máximo autorizado?
¿se tienen que hacer cargo del resto de hipoteca?
¿será una patata caliente y no querran la vivienda?
Hola gataloca
La hipoteca "va" con el piso, no con la persona. Así que.... la va a tener que asumir la Junta. Evidentemente, no será un tanteo "apetitoso" aunque me pregunto como puede saber la Junta, a priori y antes de 60 dias, y solo con la información que contiene la autorización de venta, que hipoteca está vigente... ¿Sorpresa? ¿Van a acudir al registro para cada autorización de venta? ¿O es que el tanteo va a ser realmente ocasional?
Me comentan que, en casos de subhasta judicial, puede implicar la descalificación: a saber si estan pensando en un camino parecido. O si simplemente no se lo han planteado.
En cualquier caso... el tema de las hipotecas y sobrevaloraciones puede ser un buén follón para todo tipo de viviendas como suban los intereses en los próximos años: se dice que en Japón, en los 90, hay quien tuvo que pagar para vender la vivienda...
Registrado: Jan 04, 2006 Mensajes: 144 Ubicación: jerez
Publicado: Jue, 12 Ene 2006 9:12 pmAsunto:
A ver, lo que si tengo ya seguro es que además de la Autorizacion de Venta a la Junta (o Comunicación de Transmisiones) por parte de Vendedor y de Comprador, hay que presentar otra comunicación en la EPSA, y en ésa hay que incluir una nota simple con 5 dias de antiguedad como máximo, el formulario lo tiene la misma EPSA y es muy parecido al de la Junta, hay que presentarlo con DNI original y copia, Copia de Escrituras, copia de la Notificacion del Vendedor a la Junta y Nota Simple como he dicho antes y hay un apartado donde tienes que decir si la vivienda está libre o con cargas, en ese caso especificar cuales, (se verá en la Nota simple), el lunes o martes presentaré todo y a ver que deciden.
Éste trámite es para un piso cuya fecha de escrituracion data del 4 de Septiembre de 1995.
Gataloca, por favor, una pregunta:
¿tu vivienda es pública? (promovida en suelo público o por promotor público)
O es que en todos los casos interviene EPSA?
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Vie, 13 Ene 2006 12:35 amAsunto: Re: HIPOTECA MAS ALTA QUE EL PRECIO MAXIMO VPO
gataloca escribió:
Pues eso, que he hecho ésta pregunta por ahí, pero lo doy como nuevo tema porque creo que habrá bastantes mas afectados en ésta situación
¿que ocurre si la Junta ejerce el Tanteo sobre una vivienda cuya hipoteca es superior al precio máximo autorizado?
¿se tienen que hacer cargo del resto de hipoteca?
¿será una patata caliente y no querran la vivienda?
Hola GATALOCA.
Cuando una vivienda sale a subasta y en la concesión del préstamo medió la presencia de avalistas, lo que no se cubra en la adjudicación judicial, va contra los avalistas (no se les quita su casa, ni se les obliga a pagar: eso es en las películas. Simplemente se coloca una anotación preventiva de embargo sobre su vivienda, de modo que, si la quieren vender, deberán liquidar la cantidad "no pagada" por la persona a quien avalaron. Y estas anotaciones ni prescriben ni caducan, y solo las levanta el pago con sus costas..., que he tramitado unas cuantas docenas)
Si la Administración ejerce el tanteo, va a pagar por la vivienda el precio máximo legal como VPO (esto es, el valor declarado en la escritura). Si el banco vé que no va a cobrar el total de la hipoteca, supongo que recurrirá a lo más fácil: revertir la diferencia en los avalistas (la mayor parte de las hipotecas los tienen). La razón principal por la que los bancos, desde el 2002 (en Madrid, al menos) no prestan el total del valor de mercado sobre las VPO viene a ser ésta: el riesgo de no cobrarlo si el piso sale a subasta por impago ó si la Administración toma "medidas" y se lo queda por el valor máximo VPO.
(No obstante, voy a intentar confirmar este tema en cuanto "pille" a algún Director de banco de confianza, a ver qué preveen legalmente en estos casos. Supongo que me va a responder que lo de los avalistas, pero, por si hubiesen tenido ya algún caso de ese tipo...)
Un saludo _________________ Ana S.T.
Registrado: Jan 04, 2006 Mensajes: 144 Ubicación: jerez
Publicado: Vie, 13 Ene 2006 3:45 pmAsunto:
Pues no tiene avalista, comprador-financiera unicamente, eso si, al prestar el 100 por 100, se hizo en dos prestamos independientes que entiendo van sobre la vivienda.
Como me gusta esto de internet y me defiendo, voy preguntando por dos o tres viviendas a la vez de diversos conocidos afectados, la vivienda de arriba en cuestión se compro hace dos años, y por circunstancias personales se va a vender, como el propietario solo contaba con una cantidad mensual, pues pidio el valor de escrituración, mas papeles más unos 7000 euros para muebles y pagar un pico de un prestamo que tenia, asi que la vivienda tiene una hipoteca mayor que su valor vpo, pero no existen otros avales más que el comprador y la vivienda en si.
La vivienda es VPO privada no pública.
Ésta mañana he vuelto a hablar con la Consejería de Cádiz, por si había algo nuevo antes de presentar la documentación, y la funcionaria me dijo que estaban superados, a la 1 de la tarde había más de 50 personas en espera, me dijo que no había salido nada nuevo, que presentara las notificaciones del comprador y del vendedor y que ya contestarian, pero no sabía nada de la EPSA, al informarle yo de que había hablado tambien con ellos y me habían facilitado el impreso a presentar allí me dijo, BUENO PUES ESO PRESENTALO EN LOS DOS LADOS Y TE CURAS EN SALUD, así que el lunes o martes (cuando tenga la nota simple) presentaremos las notificaciones en la Consejeria y de ahí, con una copia de la del comprador sellada me iré para la EPSA.
Habría que hacer algo de publicidad al tema de las correcciones por antiguedad que facilitó Quinto Máximo, al parecer es un tema desconocido ya que antes se escrituraba por el mínimo nada más, saber que las viviendas a partir de 15 años multiplican el valor del modulo del suelo vpo por 1.25, del 21 al 25 por 1.5 y de 26 al 30 por 2, boja 165 de Agosto 2004, varian mucho los precios.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Vie, 13 Ene 2006 7:30 pmAsunto:
gataloca escribió:
Pues no tiene avalista, comprador-financiera unicamente, eso si, al prestar el 100 por 100, se hizo en dos prestamos independientes que entiendo van sobre la vivienda.
Como me gusta esto de internet y me defiendo, voy preguntando por dos o tres viviendas a la vez de diversos conocidos afectados, la vivienda de arriba en cuestión se compro hace dos años, y por circunstancias personales se va a vender, como el propietario solo contaba con una cantidad mensual, pues pidio el valor de escrituración, mas papeles más unos 7000 euros para muebles y pagar un pico de un prestamo que tenia, asi que la vivienda tiene una hipoteca mayor que su valor vpo, pero no existen otros avales más que el comprador y la vivienda en si.
La vivienda es VPO privada no pública.
Ésta mañana he vuelto a hablar con la Consejería de Cádiz, por si había algo nuevo antes de presentar la documentación, y la funcionaria me dijo que estaban superados, a la 1 de la tarde había más de 50 personas en espera, me dijo que no había salido nada nuevo, que presentara las notificaciones del comprador y del vendedor y que ya contestarian, pero no sabía nada de la EPSA, al informarle yo de que había hablado tambien con ellos y me habían facilitado el impreso a presentar allí me dijo, BUENO PUES ESO PRESENTALO EN LOS DOS LADOS Y TE CURAS EN SALUD, así que el lunes o martes (cuando tenga la nota simple) presentaremos las notificaciones en la Consejeria y de ahí, con una copia de la del comprador sellada me iré para la EPSA.
Habría que hacer algo de publicidad al tema de las correcciones por antiguedad que facilitó Quinto Máximo, al parecer es un tema desconocido ya que antes se escrituraba por el mínimo nada más, saber que las viviendas a partir de 15 años multiplican el valor del modulo del suelo vpo por 1.25, del 21 al 25 por 1.5 y de 26 al 30 por 2, boja 165 de Agosto 2004, varian mucho los precios.
Hola GATALOCA.
Si se hicieron dos préstamos, uno irá sobre la vivienda y el otro, posiblemente, sea una doble garantía (hipotecaría otra finca) ó es un personal. Sacar dos hipotecas con dos entidades diferentes y a la vez no es posible (el registro lo rechazaría; no digamos ya los bancos). La VPO hasta hace relativamente poco sí podía tener cargas superiores al valor legal porque los bancos se "curaban" en salud aplicando en la escritura de préstamo una cláusula que obligaba al comprador a descalificar la vivienda a la máxima brevedad posible. Y no me va a extrañar si empiezan a "ejecutar" esa claúsula, esto es, si empiezan a contactar con sus clientes avisando que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas firmadas en la escritura de hipoteca puede suponer la resolución de la misma, lo que en la práctica es exigir al cliente que descalifique ó que devuelva el préstamo de golpe...En la práctica no creo que lo hagan, pero como tienen derecho, igual avisan...
Lo de los coeficientes de actualización ya se hace: las subidas del valor del módulo VPO que el Estado (y las CCAA) hacen de vez en cuando se corresponde a esta razón. Sino, los precios estarían realmente blindados durante toda la vida de la VPO. Y, si ya son bajos con respecto a los libres, imaginémonos sin revisiones...
Un saludo _________________ Ana S.T.
Registrado: Jan 04, 2006 Mensajes: 144 Ubicación: jerez
Publicado: Vie, 13 Ene 2006 9:40 pmAsunto:
Pues como que no, son dos prestamos sobre la misma finca con la misma entidad financiera, no se el porque, creo que uno es el 80 por 100 del valor de vpo y el otro el resto, es la manera que tenían las inmobiliarias de darte el total, mas papeles ect. y confirmo, no hay avalista ni garantia sobre otra finca.
No te creas que hay pocos prestamos así, a porrillo en los ultimos 4 o 5 años.
Lo de los indices de correccion por antiguedad lo decía porque se han quedado sorprendidos en una inmobiliaria cuando se lo he comentado, no sabían nada, les he tenido que enseñar el BOJA, y a una amiga con un piso de 90 m2 de 22 años le daban como precio maximo los 1199 euros por metro, ahora con ésto estan super contentos porque pueden escriturar legalmente.
En mi caso pasa lo mismo.
Tengo un prestamo con un banco que supera en mas de 60000 euros el valor oficial.
Si avalistas ni garantias ni nada de nada.
¿ que pasa en esto casos?
No creo que sea muy apetecible para la CAM quedarse con mi casa ¿no?
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Vie, 13 Ene 2006 10:55 pmAsunto:
gataloca escribió:
Pues como que no, son dos prestamos sobre la misma finca con la misma entidad financiera, no se el porque, creo que uno es el 80 por 100 del valor de vpo y el otro el resto, es la manera que tenían las inmobiliarias de darte el total, mas papeles ect. y confirmo, no hay avalista ni garantia sobre otra finca.
No te creas que hay pocos prestamos así, a porrillo en los ultimos 4 o 5 años.
Lo de los indices de correccion por antiguedad lo decía porque se han quedado sorprendidos en una inmobiliaria cuando se lo he comentado, no sabían nada, les he tenido que enseñar el BOJA, y a una amiga con un piso de 90 m2 de 22 años le daban como precio maximo los 1199 euros por metro, ahora con ésto estan super contentos porque pueden escriturar legalmente.
Hola de nuevo.
Con respecto a los préstamos concedidos por encima del valor de la tasación VPO nada que añadir: "sólo" llevo 16 años gestionando préstamos (y dedicándome a cancelarlos), así que imagínate lo que he visto...
No era "la forma de darte los préstamos las inmobiliarias", sino los bancos, que estaban deseando hacer clientes nuevos (ninguno es a priori más sólido que el que firma una hipoteca)y dar salida al enorme pasivo procedente de las cuentas y depósitos financieros de los noventa. Las inmobiliarias no dan préstamos: como mucho, los gestionan. Son los bancos quienes deniegan ó aprueban, dependiendo del momento contractual y las condiciones del cliente.
Las cargas registrales no deben exceder el valor de tasación, y los bancos se han estado acogiéndo a valores de mercado libre para financiar VPO, por lo que se caía en la contradicción de que las cargas superaban el valor legal de la vivienda. Los préstamos "sin avales, sin entrada, sin justificar ingresos, hasta 120% valor de tasación" son considerados "créditos milagro" entre la gente que se dedica al sector inmobiliario, y suelen conllevar prácticas fraudulentas en su concesión, lo que a medio plazo sólo puede perjudicar al cliente. Si éste los acepta previa información exhaustiva de en qué consiste y qué precio va a tener que pagar por ello, de acuerdo; el problema es que no suele ser así...Algunos, simplemente, nos negamos a trabajar ese tipo de producto porque no nos compensa ni moral ni éticamente, y porque pretendemos seguir dedicándonos a trabajar en el sector. Como se están dando cuenta las supuestas oficinas de intermediación financiera que basaban su negocio en financiar VPO por encima del valor..., era "pan para hoy y hambre para mañana": ahora los bancos que daban ese tipo de créditos no los dan, y en el resto de las entidades ya estaban vetados, puesto que quienes se dedican a cosas "irregulares" tienen muy mala prensa en los bancos "normales" (por lo que van a empezar a cerrar oficinas. Hablo de mi zona. Y lo siento por quienes han comprado licencias de franquicia de ese tipo de empresas, que no van a poder cumplir siquiera con el compromiso que suscribieron con el propietario de la marca, después de haberse embarcado en préstamos para poder abrir...Pero eso ya es otro tema)
De vez en cuando alguien escritura por encima del valor VPO (como, de vez en cuando se cometen otras irregularidades en otros temas, y no les pillan) pero hay que ir con cuidado. De momento, sigo sin tener confirmación de que los vectores de regulación por antigüedad de las VPO en cuanto al precio x módulo sean a aplicar sobre el módulo básico..., y estoy en un municipio con un 70% de viviendas protegidas...Si tengo alguna confirmación real de este asunto (me refiero a por parte de la Administración, obviamente), lo comentaré aquí.
Un saludo. _________________ Ana S.T.
Registrado: Jan 04, 2006 Mensajes: 144 Ubicación: jerez
Publicado: Sab, 14 Ene 2006 10:17 amAsunto:
Gracias namar,
Se que el prestamo te lo da una entidad financiera, pero como todo fue a través de inmobiliaria, ellas fueron las encargadas de tramitar todo y llegar a esos acuerdos, y en esas condiciones, el préstamo no lleva entrada ni avalista, pero si se comprobó la solvencia personal,
¿como te crees que se han comprado muchos piso y coche a la vez? y la financiera es un ¿"apéndice"? no se como llamarlo, de un Banco fuerte, dejemos nombres fuera.
El tema iba sobre si se ejercería un Tanteo sobre un piso con cargas mayores que su precio oficial, solo para tener una idea de que podría ocurrir, el porque se concedieron esos préstamos y en que condiciones lo hizo cada particular o cada entidad financiera, ya casi queda atrás, hecho está, pero te confirmo que ya conozco 4 préstamos así (mi hermano en concreto y otro una amiga suya que lo acaba de suscribir tambien hace unos 4 meses), y a 30 años, pero de ellos solo uno está interesado en la venta, creo que se llaman préstamos no cualificados, porque suelen estar más altos que los hipotecarios normales y no llevan ayudas.
Veo que has debido de tener malas experiencias con bancos o financieras por que siempre escribes cosas bastante feas sobre ellos.
Yo puedo hablar de lo que conozco que es mi caso y el de conocidos míos.
Yo firme mi hipoteca con un banco muy conocido, mi préstamos fue muy superior al valor legal de la vivienda, argumente que quería hacer reformas y comprar un coche. Comprobaron mi solvencia y no tuve ningún problema al respecto.
No hubo nada ilegal en la concesión del préstamo ni he tenido que pagar intereses que no hayan sido los normales ni nada parecido.
No se cual habrá sido tu experiencia, pero me parece bastante injusto hablar mal de todos en general.
En cuanto a las intermediarias, te contaré que conozco el caso de una en concreto, que ya lo he contado en este foro, y no puedo hablar nada más que cosas buenas. A un conocido mio le sacaron de un buen fregao, le sacaron del fichero de morosos, le agruparon todas las deudas y se lo pusieron todo a un interes de hipoteca. Por supuesto tuvo que pagar una comisión a la intermediaria, cosa normal, es una empresa no una ONG, o tu no cobras por tu trabajo?. El caso es que lo hizo todo por teléfono y ahora está tan contento.
Este rollo es para decir que no se puede poner verde a todo el mundo, que hay casos y casos.
Y lo que realmente me interesa es saber si me pueden ejercer el tanteo si mi hipoteca es MUY superior al valor de mi vivienda.
Gracias NAmar y espero que no te tomes a mal mis "críticas".
