Publicado: Sab, 21 Ene 2006 11:49 amAsunto: Asesoramiento para comprar una vpo a un particular
Buenas soy nuevo en este foro y estoy interesado en ver si alguien me puede facilitar asesoramiento para la compra de una vivienda de protección oficial, estoy interesado porque la vivienda esta situada al lado de donde viven nuestros padres,
Me comentan que para que el comprador pueda venderme la vivienda, ahora hay más problemas porque se esta pidiendo una carta de la Comunidad renunciando al tanteo y retracto de la vivienda, mi pregunta es cuanto tarda la Comunidad en dar esta carta? Unos hablan de 3 meses y otros de 6 meses? .
Una vez que el vendedor tenga esta carta tengo entendido que solamente puede venderla si el que la compra reune los requisitos como adudicatorio de VPP (No tener una vivienda en propiedad en la Comunidad de Madrid) mi pregunta es esto cierto? o se lo puede vender a cualquier persona?
La carta tiene fecha de caducidad osea desde que le den la carta cuanto tiempo tiene para vender?
Una vez que yo sea el propietario del piso, me quedan 5 años de protección oficial, pasado estos 5 años, si quiero vender la vivienda, tengo que pedir alguna autorización? Tiene algún coste en recalificarla para poder vender al valor del mercado?
Os agredecería me ayudarais porque el piso que hemos visto, cumple todas nuestras necesidades (esta en el barrio donde hemos nacido), y nos surgen dudas como para dar el paso definitivo
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Sab, 21 Ene 2006 4:46 pmAsunto:
Hola SAKA.
Te recomiendo que eches un vistazo al Foro y emplees el buscador: las respuestas a tus preguntas han sido dadas muchas veces. No obstante, te extracto lo básico:
- El VENDEDOR precisará, dependiendo de los años y el tipo de vivienda, ó un Permiso de Venta expresamente otorgado en que la CAM renuncie a su derecho de tanteo, ó, simplemente, la aceptación de la comunición de su deseo de vender. Al parecer, están dando las respuestas en TRES MESES.
- El precio NO PUEDE EXCEDER en ningún caso al máximo previsto según módulo VPO (metros útiles de la vivienda X precio máximo del metro en la zona). Si se detecta irregularidad en el precio, el problema puede ir desde una sanción administrativa hasta el retracto por parte de la CAM.
-Como COMPRADORA, no puedes ser titular de ninguna otra vivienda, sea del tipo que sea (tampoco libre). Si has sido titular de una VPO, debes haberla vendido, como mínimo, hace cuatro años (aunque, en ocasiones, en esto último no son tan estrictos): Tus ingresos deben oscilar entre unos mínimo y máximo. Se prioriza a los residentes ó empleados en el municipio donde se encuentra la vivienda (en segunamano esta condición tampoco es muy tenida en cuenta).
-El préstamo hipotecario no debe exceder del precio máximo legal, por tanto, si hay "dinero B", ó lo tienes como ahorro personal, ó planteas al banco la opción "doble garantía", esto es, la hipoteca por la diferencia de otra vivienda, propiedad de un aval, que esté pagada y no sea VPO. A la hora de desgravarte, sólo puedes hacerlo del importe máximo declarado como precio VPO y los intereses derivados del importe de ese préstamo.
-La "Protección Oficial" no es un yogur : por tanto, no caduca llegada una fecha. Dependiendo de la Cédula de Calificación Definitiva, se puede solicitar a la Administración la descalificación de la vivienda. Este no es un proceso automático (lleva meses), es voluntario y discreccional por parte de la Administración (no siempre lo dan) y cuesta dinero (hay que devolver subvenciones e intereses). Pero si se consigue es el único método para vender una VPO al precio deseado y sin tener que esperar permisos ni reunir condiciones especiales.
Y, para más detalles, vuelvo a remitirte a lo expuesto ya en el foro.
Un saludo y suerte. _________________ Ana S.T.
Ante toda gracias NAMAR9988 por tu estimada colaboración, pero te agradecería a tí o al que me pudiera aclarar alguna duda más. Insisto por que estoy en una mar de dudas en si decirle a mi vendedor si vamos para adelante o no
Unos de los motivos que mas me podía preocupar era el tema de como quedaba nuestra situación una vez comprada la vivienda, en cuanto al tema de la descalifación gracias NAMAR9988 otra vez, por darme la respuesta. Esta me podría hechar para atrás porque una vez descalificada no tengo la facilidad de vendarla como libre, Pero a pesar de ello y como mi afán no es especulativo, sino como os he dicho es el vivir en el barrio en que nacimos, aunque siempre esta expuesto que por motivos laborales o vete tu a saber tengas que irte de tu vivienda, esto no me hecharía para atrás
Lo que si necesito me aclareis. Es si el derecho de tanteo por parte de la CAM la ejerce sobre el vendedor es vinculante, osea si una vez solicitada la autorización de venta, y la comunidad compra la vivienda, el vendedor ya no se puede hechar para atras? Osea le puede decir a la CAM que no la quiere vender? O puede negarse?
En cuanto a mi que soy el comprador, ya que he leído lo siguiente:
"En caso de realizarse la compra-venta de un piso protegido entre particulares, el comprador deberá informar a la Comunidad de esta transacción entregando una copia de la escritura. La Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, a través de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda, podrá ejercer el derecho de retracto, por el plazo de 10 días, y adquirir la vivienda al precio oficial"
Quisiera preguntaros?
El derecho de retracto me afecta a mi como comprador, osea yo compro la vivienda y la CAM me la compra a mí o al vendedor?
Osea el vendedor me vende su piso, y la CAM me lo compra a mí al precio oficial, si hubiera dinero "B" de por medio al vendedor no le afectaría?
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Sab, 21 Ene 2006 6:30 pmAsunto:
Cita:
El derecho de retracto me afecta a mi como comprador, osea yo compro la vivienda y la CAM me la compra a mí o al vendedor?
Osea el vendedor me vende su piso, y la CAM me lo compra a mí al precio oficial, si hubiera dinero "B" de por medio al vendedor no le afectaría?
Hola de nuevo, SAKA.
El retracto se aplica sobre la vivienda y una vez firmada la Escritura a nombre del comprador (de ahí que haya que facilitar a la CAM una copia de la escritura). En caso de que, por detectarse irregularidades, la Administración determinase ejercer el retracto, lo que hace es volver a abonar al comprador el precio que oficialmente ha pagado por la finca (lo que conste como precio en la escritura, que deberá estar calculado según los metros útiles de la vivienda y el importe fijado para el metro según módulo) y hacerse cargo de los gastos que el comprador haya tenido por el otorgamiento de la Escritura (es decir, te devolverían el precio que consideren "vale" la vivienda como VPO, lo que te haya cobrado el Notario, el Impuesto pagado en Hacienda y, de haber llegado hasta ahí, la factura del Registro. Exclusivamente). En caso de haberse pagado dinero "B", será el vendedor quien deba devolvértelo. Con el dinero que la CAM te devuelve, deberás liquidar la Hipoteca (por eso no prestan por encima del módulo, básicamente; para no quedarse con cantidades "descolgadas" que deban reclamar a los titulares). Como de momento no hay casos que puedan servir como ejemplo, no sabemos qué pasará con los gastos derivados de la Hipoteca (apertura, por ejemplo), ni qué resultará en la práctica si el vendedor no puede (ó no quiere) devolver el dinero "B" (el valor de la vivienda es el declarado en la escritura...)
Comprar VPO siempre ha tenido los mismos riesgos y las mismas limitaciones, no nos vayamos a engañar ni a creer que esto es nuevo. La novedad quizá sea el repentino interés por parte del Estado en "controlar" el proceso de transmisiones de las viviendas protegidas, con la obligación de los vendedores de solicitar permisos de venta, de adjuntarlos a la Escrituras para evitar retracto directo, facilitar a la CAM una copia de la escritura de compra...
Un saludo y mucha suerte. _________________ Ana S.T.
Gracias NAMAR9988 me estas resolviendo bastantes dudas, deja que me aproveche y te pide si me puedes aclarar el tema de si para la parte vendedora es vinculante la petición de venta (Una vez solicitada no pueda hecharse para atras y tenga que vender a CAM aunque no quiera)
Y otra duda es el plazo de retracto, según el escrito que había leido es de 10 días después de la compra-venta, es eso real? o puede ejercer el retracto cuando le venga en gana..
: por tanto, no caduca llegada una fecha. Dependiendo de la Cédula de Calificación Definitiva, se puede solicitar a la Administración la descalificación de la vivienda. Este no es un proceso automático (lleva meses), es voluntario y discreccional por parte de la Administración (no siempre lo dan) y cuesta dinero (hay que devolver subvenciones e intereses). Pero si se consigue es el único método para vender una VPO al precio deseado y sin tener que esperar permisos ni reunir condiciones especiales.
