Publicado: Mar, 14 Feb 2006 3:36 pmAsunto: Aceptar arras en b
Pues tengo mi casa en venta, y me ha salido un comprador, pero me quiere pagar una pequeña parte en dinero b.Mi pregunta es la siguiente,debo aceptar que me formalize las arras en b? estoy yo a salvo? me arriesgo demasiado?
Muchas gracias por vuestras respuestas.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mar, 14 Feb 2006 4:10 pmAsunto:
Hola VENDOMICASITA:
Las arras nunca son en "B". Me explico. En el documento de reserva (llámese arras ó como se quiera, no deja de ser un contrato privado de compra-venta condicionado a su formalización en escritura pública ante Notario), lo que vais a firmar es que te entregan la cantidad "X" como parte de pago de la vivienda sita en tal sitio, de la que eres propietario en base a tal documento y cuyo precio pactado asciende a tal cantidad, que serà abonado por el comprador a la firma de Escritura Pública ante Notario y para lo que pactais un plazo máximo de tantos días ó tal fecha.
El llamado dinero "B" ó "negro" es el que no se declara en el Notario, por ejemplo: pactais que la vivienda cuesta 120.000,-€, y escriturais por 100.000,-€. Ahí, el comprador supuestamente "ahorra" en impuestos (no paga el 6 ó 7% sobre los 20.000,-€ de la diferencia en el Impuesto de Trasmisiones) y el vendedor no declara en el IRPF el aumento de patrimonio por esos 20.000,-€.
De momento, lo que vais a suscribir es una reserva, y te aconsejo que pongas muy, muy claro qué precio total tiene la vivienda (si pones menos..., te pagarán menos con todas las de la ley), qué plazo acordais para que se firme la escritura pública de la vivienda ante Notario y te abonen el resto del precio pactado, en qué fecha está prevista la entrega de llaves (si ésta no se efectua en el mismo momento de la firma, que no siempre es así) y lo habitual: si llegada la fecha no habeis firmado por negativa del comprador, te quedas con el anticipo; si la culpa es del vendedor, debe devolver la reserva e indemnizar al compradorr con otra cantidad idéntica a ésta, y (una que suelo incluir yo y que recomiendo, pues evita problemas de entendimiento) si la venta no se puede llevar a término por causas de fuerza mayor, se devuelven las cantidades y se dá por resuelto el compromiso mutuo de compra-venta. (¿Qué son "fuerzas de causa mayor"?. que la vivienda tuviese problemas de tipo legal y/ó registral que hiciera imposible cumplir el compromiso de compra en la fecha prevista -declaraciones de herederos con menores, por ejemplo- y que las partes no quisieran prorrogar el plazo hasta resolverlo; deudas antigüas que debieran cancelarse por mandamiento judicial, que el importe de las deudas excediera del precio pactado, derrumbamientos, fallecimiento de alguno de las partes -se podría seguir, previa declaración de herederos, pero es preferible dejar la puerta abierta una resolución "amistosa"...). Igualmente, si la compra está condicionada a préstamo hipotecario, recomiendo que el vendedor condicione la posible devolución de la reserva por "baja tasación" a la que sea inferior, únicamente, al precio pactado (lo digo porque, en ocasiones, los compradores dicen que si no les dan el préstamo hay que devolverles la señal, cosa perfectamente legítima en condiciones normales...., y luego nos enteramos que han pedido el precio de la vivienda, los gastos de escritura, las comisiones, la reunificación de otros préstamos de tipo personal....y todo ello con el 80% de la tasación. Y, claro, los milagros en Lourdes, pero si se ha acordado que la señal se devuelve si no sale el crédito, pues...)
Espero haberte aclarado alguna duda. Mucha suerte _________________ Ana S.T.
Si es una pequeña cantidad,no te preocupes,si coincide esa cantidad con las arras y firmáis un contrato privado de compraventa en el que se pone el precio real y lo que se entrega en concepto de arras no debería haber ningún problema,es algo habitual.
Eso sí,si la cantidad fuera importante asegúrate que no vaya Hacienda luego a pedir una comprobación de valores,para ello hay unos índices de referencia que son un coeficiente que se multiplica al valor catastral del inmueble,este coeficiente varía según el municipio,pregunta a algún gestor que conozcas.Siempre es preferible que no vendas "oficialmente"por debajo del precio al que adquiriste o al de la última hipoteca concedida en el piso,si la cantidad es pequeña,no hay problema.
De todos modos estás en tu derecho de pedir que se declare por el valor real de venta.
Muuuchas gracias, me habeis aclarado mucho, porque en estas cosas, hay que estarse muy muy alerta.Os contaré el caso completo.Yo vendo mi vivienda en (hablare en pesetas,lo siento )56 millones, mas uno que se lleva la inmobiliaria(por supuestos ellos han dicho que no les "importa"cobrar en b)y el comprador quiere escriturar en 49.A todo esto,yo he comprado otra casa y claro ,necesitaré dinero para acondicionarla( de ahi que no me importe cobrar algo asi)y en cuanto a las arras,quiere dar 5 millones.
Seria mucho pedir, que me comentasesi algo?
Muchas gracias y me ha encantado este foro
Se me olvidó preguntar tb, que si hay alguna posibilidad de atrasar una firma de escritura, debido a lo anterior, si yo tengo las arras en mi poder,puedo acceder a una hipoteca normal como todo hijo de vecino,si nó debo hacer una hipoteca puente con los gastos que ello deriba pero claro, al pasar eso,necesitaria algun dia mas para tener los papeles a punto.
Gracias de nuevo.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mar, 14 Feb 2006 5:54 pmAsunto:
Hola nuevamente VENDOMICASITA.
Como ya te indicaba antes, el dinero "B" será la diferencia entre el precio declarado en la Escritura Pública y el que realmente pidas por tu vivienda, así que las arras (ó cualquier cantidad que te entreguen antes de la firma), ni es "B", ni es "A" ni es otra cosa que un anticipo que te hacen mediante contrato privado como anticipo al precio total que te van pagar en la Notaría. Cuando se firma, de lo que el Notario dá fé es de que habeis acordado libre y voluntariamente tal precio para la compra-venta del inmueble, y que el vendedor ha cobrado ese importe con antelación a ese acto (es la fórmula más habitual: ya sea porque el comprador traiga el importe en efectivo, te haga una trasferencia, uno ó más talones conformados, te pague mediante cheque bancario la Entidad que le preste el dinero al comprador..., tú vas a cobrar el precio en ese mismo acto y lo habitual es declarar que ya está cobrado. Mencionar que lo vas a cobrar después...será tener que suscribir claramente que te han dado ya tanto y que el resto va a ser de tal forma..., cosa absurda y que obligaría a volver a reuniros para cancelar la "condición resolutoría" suscrita al decir que el comprador no ha cobrado todo el importe del precio, cosa que, como digo, se hace de forma simultanea al acto de firma ó un rato después).
Recomendaría que la agencia sí os cobre en "A"; vamos, que firmeis una factura con el correspondiente IVA, a poder ser. ¿Razones? Si eres tú quien paga ese importe, tendrás derecho a "descontarlo" ante Hacienda como gastos de la compra-venta, cuando declares la cantidad que has cobrado por la venta en la próxima declaración anual del IRPF (por reinversión en vivienda habitual no estás sujeto a la obligación de pago, lo que no significa que no tengas que declarar el precio cobrado y el pagado por la nueva vivienda). Si se lo cobran al comprador, lo mismo: podrá declararlo como gastos de compra, y desgravarse la parte que corresponda. Además, si la agencia es legal (tiene su CIF ó NIF del responsable, paga sus impuestos..., vamos, lo que se considera legal) no tiene porqué negarse a hacer factura (lo de "es que no solemos" no sirve como razón e indicaría una cierta "marginalidad").
Lo que podais pactar como precio a declarar en escrituras, si estais de acuerdo, es ya tema vuestro: si escriturais demasiado bajo, Hacienda os puede enviar una "revisión paralela" y abonareis los impuestos que antes no hayais pagado, simplemente.
Podeis pactar las condiciones que os parezcan más ventajosas a ambos. Si tú pones como condición que tras la firma te tienen que dar un plazo de un mes, tres ó un año (exagero a propósito, aunque algunos casos he visto así de largos) para dejar la vivienda libre, y quien te lo compra está de acuerdo, simplemente es cosa de que ambos respeteis lo pactado. Ya digo que lo "raro" es entregar la vivienda el día de la firma, cuando ésta es la vivienda habitual del vendedor. Eso sí, soy partidaria de que este extremo se refleje ya en el mismo contrato de arras, para evitar malentendidos, y que el mismo día de la firma las partes suscribais un compromiso de entrega de vivienda a plazo fijado: esto es, el comprador te permite residir en la vivienda hasta tal día, para que puedas efectur el traslado de tus muebles y enseres, sin iniciar gestiones que busquen el "deshaucio" (desde el momento de la firma, y si no acordais nada, puede denunciarte para que te vayas: mejor dejarlo claro por escrito), y tú te comprometes a dejar la vivienda libre y a su disposíción en la fecha que pacteis, comprometiéndote a abonar tal cantidad (mejor alta, 60,-€ diarios, por ejemplo) por cada día que se demorase la entrega a partir de la fecha máxima pactada y con un máximo de quince días de prórroga pagada. Eso da al comprador la suficiente seguridad como para aceptar el plazo, normalmente. Y, si no lo acepta, pero tú quieres vender la vivienda, pues ya se sabe: muebles a un guardamuebles y vosotros a un hotel ó con la familia y amigos hospitalarios... Si lo preferís, el Notario puede hacer mención a este extremo en la Escritura: que la vivienda no se entrega en el acto y que habeis pactado hacerlo en tal fecha. No suele ser necesario, pero hay quienes se quedan más tranquilos oyéndoselo decir al Notario.
Ah, como la cantidad que te anticipan es bantante alta, personalmente en vez de un documento estándar de reserva (arras), sería mejor firmar un contrato de compra en firme. Eso os dará más margen para plantear condiciones particulares (que la vivienda se entregará tantos días después de la compra, que, a pesar del precio acordado, las partes han decidido que por cuestiones de índole personal podrán negociar el importe a declarar como precio en la escritura, que si los compradores precisan financiación externa para la compra-venta les facilitareis el acceso a la vivienda para poder tasarla y los documentos que precisen para la gestión del préstamo, que si la vivienda no se tasara como mínimo en el precio pactado se devolverán las cantidades anticipadas...), y, si se puede hacer por triplicado con presencia y firma de la agencia, pues mejor: ahí se podrá reflejar claramente el importe de la comisión, y todo quedará más claro por si alguien incumpliera su parte del trato ser "requerido" para cumplirlo en base a lo ya escrito.
Mucha suerte _________________ Ana S.T.
Y como llevar a cabo una situación como nos plantea VENDOMICASITA, el comprador ofrece una cantidad en b, por ejemplo un piso de 18 millones quiere escriturar por 15 millones, dar una reserva de 1 millón y la comisión de la agencia será de 500.000 pts...que tiene que constar en el contrato de compraventa, los 18.5 millones, los 18 millones o los 15 millones y la comisión en otro apartado del contrato.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Sab, 18 Feb 2006 6:53 pmAsunto:
Hola INVITADO.
Se firma un contrato privado por triplicado en que comparecen las tres partes: vendedor (propietario ó apoderado de éste), comprador e intermediario (la agencia). Se deja perfectamente claro cual es el precio pactado para la compra-venta (el que va a abonar el comprador) y cual la comisión de la agencia (si está incluido en ese precio y se ha pactado que lo abonará el comprador, se dice así, dejando claro qué cantidad recibirá por tanto el propietario, si aparte se va a facturar al comprador, se puede indicar que, aparte del precio, el comprador abonará tal cantidad en concepto de honorarios profesionales por la mediación de la inmobiliaria). Si se prevee que el precio de la escritura no va a coincidir con el "real", basta con incluir una claúsula que indique "las partes acordarán las condiciones particulares que se reflejarán en la escritura pública que se firmará ante Notario, en lo que se refiere a fecha de entrega, forma de pago ú otras condiciones determinadas por mutuo acuerdo entre los comparecientes".
La obligación del intermediario es asesorar a los comparecientes de qué riesgos puede conllevar la escrituración por debajo del precio real, pero no puede obligarles a hacerlo por éste (eso es cosa de Hacienda). Los honorarios profesionales se facturan a nombre de quien los pague, con independencia a cual sea el precio determinado en la Escritura. El comprador puede declararlos como "gastos derivados de la compra-venta", el vendedor, descontarlos del beneficio obtenido por ésta, y el intermediario los declarará con el resto de los ingresos y gastos trimestrales, compensando el IVA.
Un saludo _________________ Ana S.T.
Publicado: Mie, 15 Mar 2006 11:16 amAsunto: Cláusula cancelación arras si no hay financiación
Hola a todos:
En este hilo se hace referencia (Namar) a una cláusula sobre la cancelación del contrato de arras si el comprador no encuentra financiación. Estoy en estos momentos a punto de firmar un contrato de arras en el que actúo como vendedor. El comprador me ha indicado que querría introducir uan clausula de cancelación si no encuentra financiación. Por favor:
Podriaís facilitarme un párrafo tipo de este tipo de cláusulas?
Cómo demuestra el comprador que no ha encontrado financiación? Tiene que traer varias tasaciones? Cúal es el procedimiento legal que pueda defenderse ante un juez si al final hay discrepancias?
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mie, 15 Mar 2006 4:52 pmAsunto:
Hola JSC.
"En caso de que no sea posible la formalización de la presente compra-venta en Escritura Pública, por la no concesión al COMPRADOR de la financiación que precisa para poder afrontar el pago del precio acordado, las partes determinan que el VENDEDOR devolverá al COMPRADOR las cantidades que éste haya anticiapado para la Señal y/ó Reserva del inmueble. En este supuesto, las partes darán por resuelto el compromiso de compra-venta suscrito, pudiendo el VENDEDOR volver a poner en venta el inmueble en el precio y condiciones que libremente pueda decidir, y sin que el hoy COMPRADOR pudiera alegar razones que justificasen una opción de compra preferente de la vivienda".
Más ó menos, esto se servirá.
Aconsejo poner como "tope" para considerar que la financiación se haya denegado que el comprador no consiga que la vivienda se tase en el PRECIO PACTADO PARA LA COMPRA-VENTA (ó sea, que si lo que pretende es que le financien el piso, y los gastos de escritura, y la comisión de inmobiliaria y financiera, y el crédito del coche, y.... , vamos, que el contrato se da por resuelto por no poder el comprador cumplir con la fecha acordada para la firma de Escrituras, y la señal no se devuelve). Por eso la Cláusula de "no devolución" suelo redactarla:
"En caso de que en la fecha acordada como máxima para la firma de Escritura Pública ante Notario de la vivienda, y no mediando pacto de prórroga por escrito, el hoy COMPRADOR no haya formalizado la compra-venta, a pesar de tener cumplidos todos los requisitos para la misma (inclusive tasación bancaria en el precio pactado para la compra-venta), se entenderá que renuncia a la compra, perdiendo cualquier cantidad entregada al VENDEDOR como Anticipo para la Reserva de venta de la vivienda. Esta cantidad quedará en poder del VENDEDOR, en concepto de indemnización por los posibles daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento"
¿Manera de demostrar que la tasación ha fallado? Copia de esa tasación (de hecho, como VENDEDOR, se tiene derecho a preguntar a través de qué entidad se va a gestionar el préstamo... y si hay desconfianzas al respecto, ir al Banco a preguntar cómo va la cosa no está nunca de más. Si la tasación se aprueba, pero el problema es que los ingresos y demás condiciones hacen imposible la aprobación económica del préstamo..., yo personalmente también devolvería la señal (pero esto no es algo habitual, la denegación tras tasar, porque los bancos suelen llamar al tasador una vez ven que las condiciones del cliente son las suficientes para poder embarcarse en la cuantía que solicitan).
Cita:
Cúal es el procedimiento legal que pueda defenderse ante un juez si al final hay discrepancias?
Los contratos privados son documentos con absoluto poder legal: si se han suscrito de mutuo acuerdo, por duplicado y su firma no contradice derechos fundamentales ni perjudica a terceros, son defendibles ante cualquiera. Por lo que aconsejo "pecar de exceso" antes que quedarse cortos en según qué cosas: nombres completos y DNI de los comparecientes (con intercambio de copia de éstos a poder ser), dirección de la vivienda completa (en letra, todo, no "3º A", sino "vivienda en planta TERCERA puerta letra A") y no olvidar el nº de Finca Registral (este en nº, claro). Precio en letra y cifra, y fecha máxima pactada para el cumplimiento del compromiso mediante firma de Escritura Pública ante Notario (ó posibilidad de prorrogar el plazo, siempre por escrito).
Saludos y suerte _________________ Ana S.T.
Publicado: Dom, 19 Mar 2006 8:22 pmAsunto: Pago arras con cheque
Por favor, a ver si me aclaraís una duda:
He recibido las arras de una venta en cheque bancario. Hemos anotado en las copias del contrato el número de serie del cheque.
Por diversas razones, no creo que pueda cobralo hasta dentro de unos días. ¿Qué fuerza legal tiene un cheque bancario?¿Qué ocurriría si al final no tiene fondos?¿Queda el contrato anulado?¿Cómo podría demostrarse legalmente?
Espero sinceramente que no ocurra, pero siempre es un posibilidad y aunque ya he metido la pata, al menos querría saber las consecuencias del peor escenario.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Lun, 20 Mar 2006 12:36 amAsunto:
Hola JSC:
Cita:
¿Qué fuerza legal tiene un cheque bancario?¿Qué ocurriría si al final no tiene fondos?
Los cheques bancarios no pueden "no tener fondos": precisamente por eso se suelen pedir (el banco los expide "certificando" implicitamente que la cuenta del titular tiene el dinero correspondiente). De hecho, este dinero se retira de la cuenta del titular en el momento de la expedición del cheque y es el banco quien pasa a ser el responsable del mismo (de ahí que tengan incluso más fuerza que los llamados "talones conformados", que no dejan de ser talones de "talonario" de cuenta corriente del titular... en los que el banco dá fé en el momento de la expedición de que hay dinero suficiente para pagar el importe por el que se expiden).
Otro tema sería que el comprador te hubiese dado un talón normal y corriente de su talonario de cheques de cuenta corriente: ahí podría ó no tener dinero para pagarse en el banco...
Cita:
?¿Queda el contrato anulado?¿Cómo podría demostrarse legalmente?
Como indicas, habeis consignado en el contrato la existencia de ese talón... por lo que, de haber sido un cheque de cuenta corriente (sin conformar) y no tener fondos, bastaría con que el banco te justificase ese extremo por escrito y tú enviases copia al titular por burofax, conminándole a subsanar el "lamentable error" ó, en su defecto, anunciándole que el documento suscrito ha dejado de ser válido, precisamente por no haberse hecho efectiva la entrega de la cantidad reflejada en el mismo en concepto de arras...
De todos modos, te puedo decir que me han reservado muchas viviendas con cheques (normales y corrientes, de los de cuenta corriente) y sólo una vez tuve el problema de que no tenía fondos...Simplemente, como no se trata más que de una pequeña entrega a cuenta sobre el precio pactado, se rescinde el compromiso y punto.
Lo que sí te aconsejaría es que en vez de cobrarlo lo ingreses en tu cuenta: en caso de cualquier problema (no tiene porqué haberlos, no obstante), quedará reflejado su ingreso en una cuenta de la que eres titular, al igual que eres titular de la vivienda...
Suerte _________________ Ana S.T.
El problema es que, en el contrato de arras que lleve a la firma ponía que el cheque sería conformado, y lo que, finalmente acepté fue un cheque normal, aunque en el acto de la firma añadimos a boli en el contrato el numero de serie. En fin, en unos días sabré si tiene fondos o no. Ya os conteré el final del culebrón, por si a alguien le sirve conocer mi propia experiencia.
)56 millones, mas uno que se lleva la inmobiliaria(por supuestos ellos han dicho que no les "importa"cobrar en b)y el comprador quiere escriturar en 49.A todo esto,yo he comprado otra casa y claro ,necesitaré dinero para acondicionarla( de ahi que no me importe cobrar algo asi)y en cuanto a las arras,quiere dar 5 millones.
pero claro, al pasar eso,necesitaria algun dia mas para tener los papeles a punto.
