Publicado: Lun, 24 Abr 2006 9:28 amAsunto: Cambiar piso por chalet
Hola,
Me ha salido la oportunidad de cambiar mi piso por un chalet (pagando la diferencia, claro).
¿Existe alguna ventaja desde el punto de vista fiscal (o de otro tipo) a la hora de realizar esta operacion? ¿Como me recomendais estructurar la operacion para que salga lo mejor posible?
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Lun, 24 Abr 2006 10:25 pmAsunto: Re: Cambiar piso por chalet
Moggul escribió:
Hola,
Me ha salido la oportunidad de cambiar mi piso por un chalet (pagando la diferencia, claro).
¿Existe alguna ventaja desde el punto de vista fiscal (o de otro tipo) a la hora de realizar esta operacion? ¿Como me recomendais estructurar la operacion para que salga lo mejor posible?
Muchas gracias por vuestra ayuda.
Hola MOGGUL:
Te comento la forma en que, normalmente, se efectuan este tipo de "cambios":
-Si es una agencia quien lleva la venta del chalet que te gusta, y te propone la opción de "cambiar tu piso" por el chalet, lo más habitual es que pongan tu piso en venta, a la vez que firmas una reserva del chalet con sus titulares registrales. El riesgo es que el vendedor no espere tanto tiempo (si la venta de tu vivienda se demora ) y haya problemas hasta con la devolución de las reservas... Si la agencia es profesional realmente, buscará negociar al máximo el precio de venta de tu vivienda (aunque eso pueda conllevarles una menor comisión), puesto que lo que quieren es llevar a buen puerto su compromiso.
-Otra posibilidad es que la propia agencia compre tu vivienda: formalizarán un contrato privado contigo, si tienes una hipoteca por pagar se subrogarán a la obligación de pago de la misma y adelantarán el dinero que te hace falta para que puedas comprar el chalet. Realmente no te lo "cambian" (puesto que el chalet no es suyo), pero te facilitan la forma de hacerlo. Obviamente, no te van a pagar por tu vivienda el precio de mercado (que es en el que lo van a vender ellos), ni suelen escriturar a su nombre (para no encarecer la vivienda), pero el procedimiento es perfectamente legal.
-Los constructores, en muchas ocasiones, publicitan el "aceptamos su piso como parte de pago"... lo que se traduce en que lo van a valorar, y lo ponen en venta en su propia empresa (muchos tienen división "segundamano"). Como la inmensa mayoría de la obra nueva se vende sobre plano, cuentan con ese plazo para encontrar un comprador para el piso. El problema es cuando llega el plazo tope para escriturar el chalet y aún el piso no está vendido..., suele ser el comprador/vendedor quien se encuentra con el problema... puesto que ellos suelen desentenderse (como mucho, pueden plantear una valoración muy "a la baja" del piso para buscar alguien que lo compre...).
En definitiva: no se cambia nada, es una operación doble. Por un lado, se vende el piso a un comprador interesado, y, por la otra, se compra el chalet. Incluso si el vendedor del chalet es quien realmente va a comprar (escriturandolo a su nombre) el piso: no hay ahorro en gastos. Las dos partes deberán liquidar ante Hacienda el Impuesto de Transmisiones y/ó Actos Jurídicos (si una de las viviendas es nueva, pagará IVA), ambos propietarios deberán declarar ante Hacienda la respectiva venta (exenta de tributación en el IRPF si las viviendas eran habituales y van a seguir siéndolo), pagarán la Plusvalía municipal correspondiente... Vamos, que no hay mayor diferencia entre una compra-venta "normal" (vender el piso a un comprador "X" y comprar el chalet a uno "Y") ó "intercambiar" las propiedades...
Quizá el único "ahorro" sea que os pongais de acuerdo para que ambas viviendas se escrituren en un precio similar, para evitar plusvalías en uno ú otro sentido si las viviendas se van a destinar a ser domicilios habituales..., pero esto también dependerá del valor real para cada una de ellas...
Espero que te haya servido para aclararte algo. Saludos _________________ Ana S.T.
¿Y una permuta? _________________ "El suelo no puede servir para financiar los ayuntamientos y los partidos políticos" (La Trujillo, Ministra de Vivienda)
No soy experto fiscal, pero creo que lo puedes estructurar como una permuta mixta (cambio de un bien por otro, más dinero), o como dación en pago (compras el chalet y lo pagas perte mediante un piso), o como dos operaciones simultáneas, una de venta de tu piso y otra de compra de chalet.
La normativa fiscal, creo, establece que en caso de permuta o de dación en pago, para evitar cualquier posibilidad de defraudación fiscal, se han de liquidar impuestos por el mismo importe que si se tratara de dos operaciones independientes, una de compra y otra de venta, por lo que la fórmula que utilices resulta neutra.
Como las dos viviendas son usadas y entiendo que la otra parte es también persona física, las dos transacciones deberán ir por itp (salvo que quepa una renuncia a la exención del iva, que lo dudo).
La duda me surge en caso de una permuta y las partes estén domiciliadas en CCAA diferentes, ¿dónde se paga el itp?; ¿se paga itp por dos compraventas en dos CCAA diferentes?. Me temo que sí.
El único ahorro que vislumbro es en los honorarios de notaría, en caso de estructurarlo en forma de permuta; pues podría darse el caso de que el Notario valorara la escritura como una sola operación, a efectos de la base de sus aranceles. En todo caso, es más que dudoso.
Muchas gracias por vuestras respuestas. Visto que hay muchas alternativas os pongo mas datos de la posible operacion.
Mi mujer y yo estamos viendo chalets para cambiarnos y a la vez estamos intentando vender nuestro piso para poder pagar el chalet. Como el piso esta pagado, nos meteriamos en una hipoteca por la diferencia. Debido a la incertidumbre del mercado no estamos considerando comprar el chalet sin vender antes el piso para no quedarnos colgados en caso de no vender.
Hemos visto un chalet que os ha gustado (lo vimos sin agencia, directamente con la dueña), y ella esta buscando un piso, por lo que le dije que viera el mio y le gusto. Yo pido unos 60 millones por mi piso y ella unos 100 por el chalet.
Supongo que habra un problema a la hora de la mudanza, porque habria que vaciar una de las casas primero (para pintar y esas cosas) antes de poder vaciar la otra.
Una ventaja que vemos es que las dos partes encontrariamos un comprador rapido, lo cual visto como esta el mercado no es mala cosa. Pero no sabemos si hay mas ventajas fiscales o de otro tipo.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mar, 25 Abr 2006 10:35 amAsunto:
Hola nuevamente, MOGGUL.
Aplícaros lo que os he descrito: se llame permuta ó no, los impuestos a pagar (como os indica URBANO), son los correspondientes a dos operaciones de compra-venta.
Vosotros comprais el chalet, pagando el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales derivado del precio declarado en Escrituras, y la persona que os vende el chalet y os compra el piso, pagará este mismo impuesto sobre el valor que le deis al piso. Ella declarará en Hacienda (la declaración del año próximo) que vendió su chalet a tal precio y que reinvirtió en vivienda habitual (el piso) y vosotros lo mismo.
¿Ahorro? Poco. La cesión de los contratos de la luz, del gas, del agua...
Si están en CCAA diferentes, cada uno pagará impuestos en la suya (en la que esté la propiedad a comprar).
Tampoco creo que el Notario haga "descuento" a la hora de escriturar: realmente, son dos operaciones independientes...
Y, sí, uno de vosotros deberá buscar un guardamuebles durante unos días para dejar vacía una de las viviendas e iniciar el traslado. El tiempo ya irá relacionado con la necesidad que tengais de arreglar ó mejorar la vivienda...Lo más lógico es deshabitar el piso primero (al ser más pequeño, necesitará menos "retoques") para que la vendedora del chalet haga su mudanza. Posteriormente, vosotros haceis lo más necesario en el chalet (supongo que pintar) y ya podeis trasladaros sin problemas.
Saludos _________________ Ana S.T.
) y haya problemas hasta con la devolución de las reservas... Si la agencia es profesional realmente, buscará negociar al máximo el precio de venta de tu vivienda (aunque eso pueda conllevarles una menor comisión), puesto que lo que quieren es llevar a buen puerto su compromiso.
