Publicado: Mar, 23 May 2006 5:20 amAsunto: Para nini y CUCO
Nini, yo te aconsejaría que, si puedes, lo pilles, te aseguro que dentro de 1 año has recuperado un alto porcentaje como inversión, un bien inmueble es una inversión segura. CUCO, te aseguro que NINGUNA inmobiliaria puede ofrecerte un piso a un precio y resultar la cifra final más elevada, es IMPOSIBLE, "supuestamente" el precio en el que se te ofrece es el precio final más los honorarios. Un consejo: NO TE FÍES DE LAS FRANQUICIAS, mira que cuando vayas a una inmobiliaria haya, por lo menor un API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria), es una garantía ya que si tienes algún problema (como éste) puedes acudir al "Colegio de APIs". Un saludo.
Publicado: Mar, 23 May 2006 3:55 pmAsunto: Re: quiero comprar una
Hola nini y cuco
Encontrareis muchos mensajes en el foro con abundante información sobre la compra de VPO con sobreprecio.
Solo un resumen (aunque parezcan las plagas de egipto)
-infracción y fraudes: el administrativo y el fiscal. De improbable ejecución pero... luego no te quejes
-problemas con la financiación (evidentemente el banco no va a correr el riesgo y os dará 80% del precio VPO como hipoteca)
-desgravar... pues el 15% del blanco, el resto a tragar.
-limitaciones: según antiguedad y CCAA, os podeis encontrar con derechos que afectan a la vivienda (tanteo, facultad de disponer... y hasta el retracto). Y evidentement limitación del precio de venta si quereis vender en un futuro.
Las viviendas protegidas tienen sus propias normas: mucha atención, a solo quedarse con los inconvenientes pero ninguna de las ventajas...
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mar, 23 May 2006 5:02 pmAsunto:
Hola a tod@s ( y gracias a NT por el concreto resumen que acaba de colocar sobre de qué va esto de pagar sobreprecios en VPOs )
Vamos a desglosar un poquito algunas cosas, para no caer en más errores, que este es un Foro con fama de serio y algunas cosas hay que contrastarlas antes de publicar respuestas/consejo alegremente (que no queremos que los Usuarios con dudas se líen aún más):
Duda de NINI
Cita:
el caso es que tengo en vista un piso de VPO que por supuesto me están pidiendo mucho más de lo que se escritura, y todo el mundo me dice que no lo compre, que me voy a meter en un lio, que voy a perder el dinero (....)Lo jodido es que si no lo compro yo lo comprará otro... y habré perdido la oportunidad. no sé qué hacer (...)
Respuesta de UTXI
Cita:
yo te aconsejaría que, si puedes, lo pilles, te aseguro que dentro de 1 año has recuperado un alto porcentaje como inversión, un bien inmueble es una inversión segura
.
No mezclemos conceptos: una VPO tiene un precio TASADO por la Administración, y ése es el precio "bueno". Punto. Si alguien la quiere comprar pagando un sobreprecio, allá él, pero que no diga luego que no se le advirtió de los riesgos (que son muchos: desde el retracto que significaría perder el piso y el sobreprecio pagado, a los que se encuentra quien quiere vender una VPO que pagó como libre, llegando al mal menor de devolver ayudas no percibidas para descalificar y encontrarse con un incremento de patrimonio que no ha recibido). La vivienda habitual NUNCA ES UNA INVERSIÓN: se vende para comprar otra. Es tan absurdo como considerar el pan una inversión porque si nos lo comemos (mucho)ganaremos kilos de peso. Si hay algo seguro en este sector tan raro en que nos movemos, es que quien compre una VPO... dentro de un año tendrá una VPO (salvo milagro gubernamental ó descalificación pagando su coste). Por tanto, si NINI compra la VPO a precio "libre", dentro de un año no habrá recuperado nada. Es más, habrá tenido "pérdidas" puesto que la desgravación aplicable en Hacienda por compra de vivienda habitual se aplicará EXCLUSIVAMENTE sobre el valor VPO. Y si quiere descalificarla, lo dicho: tendrá que devolver ayudas que no ha recibido. Y si la quiere vender dentro de un año..., en fin, si al precio pagado le debemos incrementar los gastos que conlleva una compra-venta (un 10% más, digamos), y estando los precios bastante "inmóviles" por diferentes razones... ¿de veras alguien puede asegurar a NINI que dentro de un año su VPO (que tiene un precio tasado) se va a vender no ya por un 10% mas (que será recuperar la inversión inicial) sino por mucho más....? Dentro de un año, es posible que NINI tenga una VPO y un problema: venderla.
Mensaje de CUCO
Cita:
Entonces una vez pagadas las arras o sorpresa el precio maximo de escritura de la VPO era X con un sobreprecio de un 20%.
Respuesta de UTXI:
Cita:
CUCO, te aseguro que NINGUNA inmobiliaria puede ofrecerte un piso a un precio y resultar la cifra final más elevada, es IMPOSIBLE, "supuestamente" el precio en el que se te ofrece es el precio final más los honorarios.
Vamos a analizar las cosas: a CUCO le ofrecen una vivienda que vale un precio. Lo acepta y la reserva. Luego va al Registro, y resulta que ese precio aceptado excede en un 20% el valor VPO de dicha vivienda. Y eso de que ninguna inmobiliaria te va a ofrecer viviendas cuyo precio final sea superior al "ofrecido en principio"... dejémoslo ahí. "Que creo que todos conocemos empresas que ofertan las viviendas a precio "X", y cuando el cliente las ha visto, le han interesado... incluso ha ido al cajero a por una pequeña reserva para "parar" la venta y queda al día siguiente en la oficina para que le echen cuentas de qué gastos tiene... resulta que uno de esos gastos viene a ser la comisión de la agencia, que no está incluida en ese precio. Y no hablemos ya de quienes derivan la gestión de préstamo a su "división financiera", lo que convierte el tema en un "suma y sigue" de gastos...
Consejo general: antes de entregar ni medio céntimo de euro: nota simple. Si no se dispone de ella, condicionar la reserva a constatar el estado registral de la vivienda, dejando claro que si la venta no es posible en el precio y condiciones acordadas en el contrato de reserva, se devolverán INTEGRAMENTE las cantidades entregadas. Y no dejar de preguntar nunca a la agencia si ése es el precio "real", esto es, si su comisión va aparte y si ellos gestionarían la financiación, gratuitamente ó pagando lo que suponga esta gestión. Y todo esto antes de reservar nada: mejor intentar llegar a un acuerdo si la vivienda interesa mucho y tiene "pequeños" problemas (hay que descalificar, vamos a necesitar gestionar una doble garantìa para pagar el sobreprecio, el precio real es superior a lo que pensábamos, vamos a tener que buscar el préstamo nosotros...) a tener que lamentarse durante años....
Cita:
NO TE FÍES DE LAS FRANQUICIAS
¿Por....? ¿De ninguna? Mejor dicho ¿de ninguna oficina que esté abierta bajo el nombre de una red de franquicias...? Porque si se conoce el tema (y aquí se ha hablado largo y tendido de él), las oficinas franquiciadas son independientes jurídicamente entre ellas... lo que se traduce que el que marchen mejor ó peor queda al libre criterio (y ética, y experiencia, y suerte, y...) del responsable de la misma. ¿Que algunas marcas venden licencias de franquicia a todo el que la quiera y pueda comprar sin que sea necesaria otra cosa que la intención de comprarla? Pues ya lo hemos hablado mucho, también. Por tanto: si alguien entra en una oficina franquiciada, lo dicho muchas veces: que pregunte por el responsable, a poder ser; que no se "corte" en preguntar si la comisión está ya incluida, si se la cobran a él (que avise de que va a querer factura, por lo de la posible desgravación), si la gestión del préstamo es gratuita ó, incluso, si es obligatoria que la gestione la empresa...Y lo de siempre: dejarse llevar por la intuición y confiar en los conocidos: casi todos tenemos amigos/familiares/vecinos que han tenido buenas y malas experiencias al respecto. Con tener la precaución de no ir donde se han tenido malas experiencias demostrables y tener en cuenta que una oficina que se llame "tal" en Bilbao no tiene porqué funcionar ni tan mal ni tan bien como otra con el mismo nombre en Cádiz (franquiciadas ó en red de oficinas propias), ya es bastante precaución.
Cita:
cuando vayas a una inmobiliaria haya, por lo menor un API
Desde el 2000, no es obligatoria la existencia del API a la hora de intermediar en la venta inmobiliaria. Antes, como lo obligatorio era tener un número de colegiado, algunos "alquilaban" el título (no voy a dar nombres, pero podría). Desde el 2003, ni siquiera es necesario saber escribir para abrir una agencia inmobiliaria. Por eso muchos estamos luchando para que nos regulen y nos legislen. Si ha un API y es una empresa seria, pues mejor. Si no, se pregunta por el responsable y se vé si sabe de qué está hablando..., tampoco es tan complicado.
Cita:
es una garantía ya que si tienes algún problema (como éste) puedes acudir al "Colegio de APIs".
Esto, por descontado. Porque como de todo hay en la viña del Señor, en estos mismos foros hemos tenido interesantes historias de gente que entraron a una agencia con el respaldo API...., y, eso, que les hemos recomendado denunciar donde corresponda las ilegalidades. Porque no hay que partir de la base de que como en una agencia hay un API, pues es una oficina en la que no puede pasar nada...
Hechas las aclaraciones, por si había alguna duda, un saludo _________________ Ana S.T.
Publicado: Mar, 23 May 2006 7:53 pmAsunto: FE DE ERRATAS
Creo que no m'explicado bien: el precio con el que me vendierón la vivienda fue de 25 como VPO. Lo primero que solicito mi banco fue la nota registral y la escritura. La inmobiliaria dijo que antes de facilitar estos documentos teniamos que pagar las arras. Una vez pagadas, descubrimos que el valor máximo de la vivienda como VPO eran 20. Y aqui mi error, e inexperiencia de no haber tomado las medidas ante esta situación.
Hay algun mecanismo? No pueden los goviernos hacer de intermediarios?
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mar, 23 May 2006 9:49 pmAsunto:
Hola CUCO:
Yo sí te he entendido (como habrás deducido por la respuesta).
Cita:
Lo primero que solicito mi banco fue la nota registral y la escritura. La inmobiliaria dijo que antes de facilitar estos documentos teniamos que pagar las arras
El Registro de la Propiedad es una institución pública, esto es, cualquiera puede solicitar información sobre el estado registral de una finca. Basta con que en la solicitud ponga para qué necesita esa información (lo obliga la ley de protección de datos: hubo un tiempo en que se podían coger los libros de registro, libremente, y hubo quienes ganaron dinero vendiendo datos... sobre todo de pisos con problemas de pago. Y dando datos de otros deshabitados...un mundo muy sucio ).
Nadie puede obligar a otra persona a entregar una cantidad para reservar una vivienda sin antes demostrarle cual es el estado registral de ésta e, incluso, enseñarle las Escrituras (aunque esto último importa menos: prima el estado registral sobre cualquier otro documento. Sólo cuando alguien firma en nombre de los titulares la venta y dice hacerlo por Poder deberá presentar, si el comprador se lo pide, una copia de este Poder, que obligatoriamente deberá haber firmado ante Notario).
El comportamiento de la agencia es claramente denunciable: lo tuyo ya no tiene arreglo ; pero en caso de que a alguien le obliguen a entregar un dinero negándose a dar antes información sobre el estado registral del inmueble (insisto: el interesado puede, y debe, ir antes al Registro. Es más, yo suelo entregar una Copia de la Nota simple de la vivienda... y aunque estoy plenamente segura de que no ha habido variación alguna, animo a los interesados a ir al Registro a verificar mis palabras. No suelen ir, pero eso ya es porque supongo que ven que no se les va a engañar. Y otro tema: cuando no he tenido la Nota simple, he condicionado la reserva a la aportación de ésta y verificación de la corrección del estado registral para la venta, ó he dicho a los interesados que volvieran al día siguiente, para poder presentársela antes de firmar nada. Lo normal es esto: lo demás dice mucho de a qué se dedican algunos que dicen intermediar. Vergonzoso ). En casos similares, se puede presentar la correspondiente queja en Consumo (la OMIC municipal) contra la agencia: como siempre digo, datos concretos: nombre comercial, de la red a que pertenezca si es una franquicia, datos del responsable, claridad a la hora de describir la irregularidad...Los inspectores de consumo sabrán cómo ir a investigar si el comportamiento denunciado es tal y como se expone , y aunque difícilmente se va a pasar de una multa..., menos es nada.
Cita:
Hay algun mecanismo? No pueden los goviernos hacer de intermediarios?
En cierto modo, ya lo hacen. Por eso las VPO tienen precios "tasados". Pagar más por ellas es una acto voluntario por parte de los compradores: siempre pueden negarse. Incluso con la vivienda reservada: basta con presentar una copia de la Nota Simple y el cálculo de qué precio debería tener la vivienda como VPO. Y decir que, una de tres: ó se les vende en ese precio, ó se descalifica, ó se les devuelve la reserva entregada. A elegir.
Diferente es cuando el comprador, a sabiendas de que la vivienda es protegida, decide pagar el sobreprecio. Eso ya es un tema particular en que los contratos privados pasan a tener fuerza de ley por no estar ninguna de las partes obligada a firmarlo y siendo conscientes de qué supone comprar una VPO por un precio superior. Pero, cuando el tema está en que alguien, supuestamente profesional, está mediando en la operación con engaños, ocultaciones..., francamente, denuncia al canto y a intentar terminar con tanta basura acumulada.
Me temo que lo tuyo ya no tiene solución , pero a ver si quienes lean este tema aprenden algo al respecto. Saludos _________________ Ana S.T.
Para empezar les voy a decir a unos cuantos que antes de hablar se pongan en los 2 lados, los propietarios de VPO como yo, no somos los culpables de que los pisos esten por las nubes y que la gente no se pueda comprar una casa.
En segundo lugar, os aseguro que los que somos propietarios de una VPO estamos encarcelados hasta que los gobiernos quieran, para que lo entendais mejor.
Cuando yo compre mi casa en el año 96 los pisos de protección estaban un 10% mas barato en el caso de las promociones libres, no te podías acoger a todas la ayudas porque sobrepasabas los límites establecidos, y creedme en aquella época si tenías esas renta casi no podías ni comer para pagar una casa, pero bueno el tema es otro, en aquella época tu podías descalificar esa vivienda a los 5 años, por ese motivo la compré yo, pero claro, esa ley cambió y ahora no puedo hacerlo hasta pasados 15 años porque la ley es de caracter retroactivo, ¿Eso es justo?
Aqui se esta diciendo que especulamos con las viviendas porque las queremos vender por encima de los precios máximos establecidos, pero no señores, no es así, las queremos vender por el precio de mercado que no es el que marcamos nosotros. Imaginemos que yo vendo mi casa por el precio máximo, 120.000 euros por una casa de 90 m2 utilies, trastero y plaza de garage para comprarme otra porque tengo que cambiar de residencia, ¿Que me compro por ese dinero? Explicarmelo vosotros, esos que tanto os jaztais de que somos unos especuladores, pues no señores no lo somos, somos unos presidiarios.
Ahora os voy a poner otro ejemplo, si quiero alquilar mi casa también lo tengo que hacer por el precio que marca la ley, en mi caso es mas dinero que lo que pago de hipoteca, independientemente de si la dejo amueblada claro, que es es otro tema.
Así que a esos que nos ponen a parir, mejor que se callen la boquita, porque comentarios como los que se leen encienran al mas frio. El que quiera que me responda, y q nadie se enfade.
Tienes una vivienda VPO porque no te podrías permitir otra.
Si ahora te puedes permitir irte a una vivienda mejor, será porque puedes económicamente, no porque tú especules con una VPO. Es decir, vender una VPO al precio establecido (que será lo que te costó + las subidas establecidas hasta hoy por impuestos), sino, estarías delinquiendo.
Si tu vivienda está valorada en 120.000 € y la quieres cambiar, la deberías vender en 120.000 € e irte a otra casa y pagar lo que vale, no lo que os dé la gana a los dueños, es decir, no puedes especular con un bien subvencionado para todo hijo de vecino para irte a vivir hasta donde tus posibilidades económicas reales no llegan.
De esta manera también estarás fastidiando a gente que quiere tener acceso a una vivienda digna y no puede.
Sólo así conseguiremos unos precios de vivienda verdaderamente justos. Pero claro, miramos el bien individual y mientras uno mismo esté bien, al de al lado que le jodan.
La descalificación de VPO's debería de estar prohibida, así de claro.
Moraleja: Si no te puedes permitir otra cosa distinta a la que tienes, no compres.
Yo diria que el 50% de los miles de mensajes del foro VPO tratan este tema. Y los argumentos se van repitiendo.
Por una parte estamos los “legalistas” (entre lo que me incluyo) que ponemos como argumentos (ya añadireis los que faltan):
1.que la normativa de VPO data de la friolera de 28 años (des del RDL 31/7 y que no se ha modificado desde entonces.
2.que, cada plan de vivienda ha alterado/modificado algunas condiciones (por ejemplo el plazo para disponer) y alli estan esas condiciones.
3.que el precio máximo de venta de la VPO siempre ha sido tasado
4.que todas las viviendas de VPO han percibido ayudas, sean mediante ayudas directas al promotor, sea mediante el uso de suelos reservados, sea mediante ayudas directas al comprador.
5.que la descalificación es una figura creada en el 1978 para penalizar a los que incumplieran la ley, y que la descalificación voluntaria ha sido desde siempre una posibilidad, a criterio discrecional de la administración. Que nunca ha habido un plazo de derecho a descalificar con excepción de los 30 años.
6.que no todo el mundo que quiso pudo comprar una VPO, ni en los años 80 ni en los 90, por no decir en los 2000. Que en muchas ciudades y pueblos no se contruyeron o se construyen tan pocas que era muy difícil acceder.
7.que las viviendas de VPO se pueden vender, y que deben venderse a su precio. Que nunca han sido un producto de mercado y que debe seguir siendo así.
8.que con las viviendas de VPO han ocurrido verdaderos despropósitos, tanto por parte de promotores como de particulares. Que hay que acabar con el fraude.
9.etc…(ya añadireis argumentos)
Por su parte los “realistas” ponen como argumentos
1.que cuando compraron la vivienda de VPO nadie les advirtió de posibles limitaciones legales, que en aquél momento muchas viviendas eran de VPO y no había más que acercarse a la caseta de venta para comprar, sin control alguno por parte de la administración.
2.que la diferencia de precio entre una vivienda libre y una VPO era mínimo
3.que no percibieron ayudas directas por no reunir las condiciones
4.algunos –parece ser que bastantes- compraron la VPO en segunda transmisión a precio de libre y tienen hipotecas superiores al precio escriturado.
5.que han mejorado la vivienda y no pueden recuperar la inversión
6.que la distancia actual entre el precio de VPO y el precio libre es un abismo, que sus viviendas no se han revalorizado en la misma proporción.
7.que las actuales normas estan teniendo carácter retroactivo y se imponen derechos como en el tanteo que no existian
8.que se estan limitando las descalificiones o alargando los plazos de forma arbitraria, cuando hace pocos años se daban sin reparos
9.que cobrar en dinero negro la diferencia entre VPO y libre lo hace todo el mundo
10.etc…(ya añadireis argumentos)
Y seguro que legalistas y realistas comparten algunos argumentos como estos:
1.Que el actual precio de la vivienda es una vergüenza
2.que la administración, durante estos 30 años y incluso ahora, no ha ejercido su obligación de controlar el parques de viviendas protegidas
3.que la administración no ha cumplido con su obligación de promover nuevas viviendas protegidas
4.que los niveles de corrupción urbanística son un escándalo
5.etc…
El problema es que en los foros estamos legalistas y realistas, pero no tenemos a la Trujillo para que nos responda :evill:
El otro dia llame, para informarme de que mecanismo se tiene que seguir para denunciar una VPO de segunda mano con sobreprecio/ eludir el tener que pagar el sobreprecio.
Pero no saque nada en claro, no te dan ninguna solución clara y eficaz. Que debes reunir toda la documentación posible que demuestre este sobreprecio etc....pero que entras en un proceso oscuro y sin definir. que no te garantiza el exito inclusive puedes acabr quedandote tu sin la vivienda.
Piesno yo: no seria factible que toda vivienda nueva y de segunda mano solo se pudiera vender al organismo y este lo volviera a vende a un futuro comprador?
Últimamanete estamos viviendo una serie de cambios en la vivienda y la normativa de Vpos, y como no podemos ver el futuro no sabemos que pasara el dia de mañana. y según la ley de Murphy, solo hace falta que se nos ocurra pagar en "b" y ser los primeros pringados en vernos penalizados con una falta muy grave, con sus consecuencias de multas etc....
Publicado: Vie, 09 Jun 2006 4:19 pmAsunto: Re: VPO
CUCO escribió:
Piesno yo: no seria factible que toda vivienda nueva y de segunda mano solo se pudiera vender al organismo y este lo volviera a vende a un futuro comprador?
Buenas tardes
Cuco, lo que planteas está "organizandose": son los registros de solicitantes. Pero la regulación es muy nueva (de este último plan vivienda) y debe desarrollarla cada CCAA.
Como ejemplo: aqui tienes las normas del registro para Aragón:
Pero, curiosamente, este tipo de registros parecen controlar más las condiciones de los compradores que las de los vendedores: si una cooperativa o un promotor puede "proponer" al adjudicatario... ¿como se controla que no se siga cobrando negro?
Se supone que los registros públicos + los derechos de tanteo y retracto están pensados para dar transparencia...
)
¿Por....? 
; pero en caso de que a alguien le obliguen a entregar un dinero negándose a dar antes información sobre el estado registral del inmueble (insisto: el interesado puede, y debe, ir antes al Registro. Es más, yo suelo entregar una Copia de la Nota simple de la vivienda... y aunque estoy plenamente segura de que no ha habido variación alguna, animo a los interesados a ir al Registro a verificar mis palabras. No suelen ir, pero eso ya es porque supongo que ven que no se les va a engañar. Y otro tema: cuando no he tenido la Nota simple, he condicionado la reserva a la aportación de ésta y verificación de la corrección del estado registral para la venta, ó he dicho a los interesados que volvieran al día siguiente, para poder presentársela antes de firmar nada. Lo normal es esto: lo demás dice mucho de a qué se dedican algunos que dicen intermediar. Vergonzoso 
, y aunque difícilmente se va a pasar de una multa..., menos es nada.
y que no se ha modificado desde entonces.