Publicado: Mar, 13 Jun 2006 10:59 amAsunto: vender y comprar piso con el mismo dinero como?
Deseari que alguien me pudiera indicar como puedo comprar u piso al mismo tiempo que vendo el mio, es decir tengo un piso por el que pago una hipoteca y quiero comprar uno en otra poblacion con lo que me dan por el mio.
Debo cancelar 1º la hipoteca(vender 1º el mio) y luego tramitar la compra del otro.
Puedo vender y aprovechar la misma hipoteca (restando lo que conseguire por el actual)
Si compro (haciendo otra hipoteca) y espero al vender el actual en menos de 1 mes. La 2ª hipoteca seria sobre un piso 1ª o 2ª residencia y el impuesto de la venta?
Gracis a todos por vuestra ayuda.
Hola, yo creo que lo más normal y habitual es que comentes tu intención en el banco donde vas a pedir la hipoteca para la compra. Dependiendo del plazo que medie entre la venta y la compra (o la compra y la venta) te aconsejarán desde un crédito puente a cualquier otra opción que sea viable. Lo normal sería, si tu entidad actual es buena y les interesa tenerte como cliente, consultarlo lo primero con ellos, porque seguro que tienen alguna ventaja que ofrecerte... Es algo muy habitual...
Ah, claro, para que te den la operación tienes que tener claro qué casa vas a comprar, con lo cual el banco podrá tasar tanto la que vendes como la que compras y ver si con lo obtenido de verdad puedes hacer frente a la hipoteca que te queda.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mar, 13 Jun 2006 5:47 pmAsunto:
Hola BCNBDL:
Son dos operaciones separadas: no intentes planteártelo de otro modo, porque igual luego te sorprenden las cuentas (y te sorprenden cuando ya te has comprometido a comprar ó vender...)
Para que te salga "lo uno por lo otro", debes pensar que la casa que compres debe ser mucho más barata que la que vendes. ¿Razones? De la que vendes, debes pagar los gastos de cancelación de cualquier hipoteca ó carga registral que tengas (calcula que el 1% del capital pendiente de pago, más los gastos de Notario y Registro, que por sí solos pueden rondar los 400,-€, más lo que te cobre la gestoría que te haga el trámite... pon que 1.000,-€ por cancelar la hipoteca, aparte del citado 1%). Y pagar el impuesto municipal de Plusvalía (depende del ayuntamiento y va por años transcurridos desde la compra y relacionado con el valor catastral: pregunta en tu ayto). Y, de la que compras, debes calcular con un 7% que debes pagar a Hacienda por el importe en que escritures, más las facturas de Notario y Registro, más lo que te cueste la gestión de la Hipoteca (apertura, Notario, Hacienda y Registro), más la gestoría... Para no pillarte los dedos, entre un 9 y un 12% del precio que te cueste la casa (cuanto más cara, más años de plazo del préstamo y menos garantías personales, más gastos). Por tanto, para que no te suponga más dinero la que compras que la que vendes, debes buscar una vivienda que cueste lo que la que vendes te deje "libre" tras pagar los gastos de venta antes descritos y los estimados de compra...
Las Hipotecas no son traspasables, por el propio significado de qué es una Hipoteca (es un derecho que alguien adquiere sobre un bien a cambio de un préstamo, normalmente económico. Por tanto, una vez que el bien se vende... la Hipoteca se extingue). Lo que si conservas es, si lo solicitas en el mismo Banco y eres buen cliente (traducido, que no tienes problemas de pago), es "aprobada" una Hipoteca por el importe de la que te queda por pagar. Y si se prorroga el plazo, de más cantidad (lo condicionarán a que puedas pagar las mensualidades). De todos modos, que una Entidad diga que puedes pagar hasta 120.000,-€..., no significa que te vayan a dar una Hipoteca de esa cantidad sobre cualquier inmueble. Éste debe valer lo suficiente como que su valor de tasación, aplicado el 80% (que es lo que se suele conceder) sea como mucho esos 120.000,-€ (Ejemplo: a mí el Banco me puede decir que por ingresos me prestaría 40 millones. Pero si lo que quiero comprar, en el mercado normal, vale 25..., el Banco no me va a dar mas que el 80% de ese valor, que vienen a ser 20 millones. Y al revés: a mí me gusta una casa que vale 50 millones. Pero como por mis ingresos no puedo sacar más que 40 de crédito, el resto lo tengo que tener ahorrado).
Echa bien tus cuentas e, insisto: son dos operaciones separadas, de cara a impuestos y gastos. Por tanto, no te comprometas a nada sin tener bien calculado el riesgo.
Saludos y suerte _________________ Ana S.T.
Publicado: Mar, 13 Jun 2006 10:52 pmAsunto: Re: vender y comprar piso con el mismo dinero como?
bcnbdl escribió:
Deseari que alguien me pudiera indicar como puedo comprar u piso al mismo tiempo que vendo el mio, es decir tengo un piso por el que pago una hipoteca y quiero comprar uno en otra poblacion con lo que me dan por el mio.
Debo cancelar 1º la hipoteca(vender 1º el mio) y luego tramitar la compra del otro.
Puedo vender y aprovechar la misma hipoteca (restando lo que conseguire por el actual)
Si compro (haciendo otra hipoteca) y espero al vender el actual en menos de 1 mes. La 2ª hipoteca seria sobre un piso 1ª o 2ª residencia y el impuesto de la venta?
Gracis a todos por vuestra ayuda.
Un saludo.
Hola bcnbdl;yo he entendido perfectamente a Namar pero seguro que tu no tanto(cada vez que aparece Namar por la oficina,los teclados de los ordenadores se esconden y luego se oye a mi no a mi no y eso significa que ya a cogido alguno) Resumiendo muy resumida mi respuesta aunque menos aclarativa que la de Namar te invito a que busques en el google escribiendo: " Hipoteca cambio de casa" y te apareceran multiples opciones que te dan las entidades financieras
Cada una con un periodo de carencia y sus condiciones particulares y cuando las leas y desmenuces seguro se enciende en ti la
Te digo lo mismo que Namar son 2 operaciones,1ª hipoteca sobre tu vivienda actual(constituida ya) que cancelaras al venderla y 2ª la Hipoteca que estableceras para comprar la segunda y que recaera en esta Cada hipoteca recae en su casa correspondiente y nadie dice que no se puedan tener 2 hipotecas durante X tiempo(el que se desee o se pueda)Ej:1ª hipoteca la que estas pagando y 2ª hipoteca sobre casa nueva con un periodo de carencia(Solo se pagan intereses y no capital) de 2 años o 1 año;tiempo suficiente para vender la 1ª vivienda Tambien tienes que tener en cuenta que el dinero que recojas por tu venta (valor transmision - V adquisicion actualizado)es ganancia patrimonial y pagas un 15% a hacienda y para no pagar nada tienes que como maximo haber comprado tu vivienda 2 años antes de vender la primera o comprala 2 años despues y acogerte en la declaracion a la exencion por reinversion
Saluditos y suerte ya nos contaras
Gracias por todo. Me habeis aclarado muchas dudas.
Ciertamente lo mejor sera consultar con mi banco pero queria ir con algun conocimiento del tema porque esta gente son muy listos y si te ven que no te enteras te aprietan mas (si es que se puede mas).
Mi consejo es que presentes a tu banco al comprador de tu vivenda para que hagais una subrogación de tu hipoteca y te ahorres los gastos de cancelación. Aparte negocia con el banco la comision de apertura de tu nueva hipoteca (les has traido un nuevo cliente al que poder estrangular)
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Lun, 26 Jun 2006 5:29 pmAsunto:
perro escribió:
Mi consejo es que presentes a tu banco al comprador de tu vivenda para que hagais una subrogación de tu hipoteca y te ahorres los gastos de cancelación. Aparte negocia con el banco la comision de apertura de tu nueva hipoteca (les has traido un nuevo cliente al que poder estrangular)
Hola PERRO:
¿Y qué te hace pensar que:
-Al comprador de la vivienda le va a interesar subrogarse a: la cantidad pendiente de hipoteca (igual necesita más). Las condiciones de dicha Hipoteca (lo mismo ahora las hay mejores. Ó es empleado de banca. Ó le interesa hacerle un "favor" a un amigo bancario y lo saca en otro sitio...He tenido los últimos dos supuestos... varias veces).
-El Banco vaya a subrogar, así porque sí, a nadie a una Hipoteca.
-El vendedor vaya a ahorrarse nada (lo normal es que el comprador "negocie" el precio... y se descuente el importe que el vendedor "se ahorra" en concepto de gastos de cancelación).
Los Bancos, en general, negocian con los clientes en base a sus ingresos, condiciones de contrato, vida laboral, ahorro personal, antecedentes de pago de otros préstamos, porcentaje préstamo/tasación... Que les "presentes" ó no nuevos clientes..., en fin, en esos casos igual te regalan una vajilla ó algo...
Saludos _________________ Ana S.T.
intenta que tu banco te conceda un credito puente.Si eres buen cliente no tendras problemas(y no me refiero a que tengas muchos millones,se que de ser asi no habias preguntado,si no a que hay movimiento en tu cuenta,no tienes descubiertos,etc).Efectivamente tambien existe el periodo de carencia,mediante el cual en principio solo te cobran los intereses de la nueva hipoteca,pero ten en cuenta que la parte del leon del importe total corresponde precisamente a los intereses,(que van disminuyendo con los años frente al capital,pero en cualquier tipo de credito,en principio empezamos pagando intereses),por lo que la diferencia frente al importe de la hipoteca completa es minima.
Resumiendo muy resumida mi respuesta aunque menos aclarativa que la de Namar te invito a que busques en el google escribiendo: " Hipoteca cambio de casa" y te apareceran multiples opciones que te dan las entidades financieras 
