Publicado: Vie, 16 Jun 2006 8:44 amAsunto: HIPOTECAS, Q LIO!!!!
buenos dias!! despues de haber superado la busqueda de un piso, ahora me encuentro con el problema de la hipoteca. hay tantos bancos y tantas ofertas q la verdad no se ni como mirar ni como comparar unas con otras pa saber cual es mejor. mi idea x supuesto es pagar lo menos posible en el menor tiempo posible asi q... como comparo las ofertas de los bancos¿¿¿ me tengo q fijar en el diferencial¿¿¿ o mas bien en el tae¿¿¿ como lo calculo si no me lo dicen¿¿¿ tb me ofrecen un tipo creciente o fijo, cual es mejor¿¿ me podeis aconsejar algun banco estupendo¿¿¿ puffff... esto es un lio la verdad asi q espero q me podais ayudar
la verdad que hay productos para dar y tomar.
Lo 1º a considerar, tu capacidad de pago, es decir, cuanto puedes pagar al mes, y vivir, que luego hay que amueblar,gas,agua,luz,IBI,comunidad de vecinos,en fin,la ostia.
Lo 2º, una vez fijada la cantida que más o menos puedes afrontar,buscar producto que te lo dé; teniendo en cuenta los años y el tipo de interés que se aplique.
En cuanto a la cuota creciente de Cajamadrid, pues al principio pagas menos, pero a la larga es muchisimo más caro, pero claro, nadie da duros a pesetas.
Efectivamente como te han dicho, si eres de los afortunados que puedes elegir hipoteca, hay varios factores a tener en cuenta, pero quizás el más importante es el diferencial sobre el euribor.
Actualmente el diferencial más bajo que se puede encontrar (salvo que haya algún producto que desconozca) es el Euribor+0.39%, normalmente para estas condiciones tan apetecibles el banco pone requisitos; no superar el 80 % del valor de la tasación, hacer una fuerte aportación inicial o contar con buenos avalistas son algunos de ellos.
Este diferencial es importante ya que va a marcar toda la vida del préstamo, y con la actual subida de tipos es preferible, a mi modo de ver, que consigas esta cifra aunque después te exijan hacer algún tipo de seguro añadido o tenga comisión de apertura, siendo estos pagos que sólo realizas 1 vez .
En cuanto a que te ofrecen un tipo creciente o fijo creo que no es así, lo que actualmente hacen algunas entidades es dar la posibilidad (siempre dentro de una hipoteca tipo variable) de elegir el tradicional sistema francés (capital+intereses) o la cuota creciente.... esta segunda opción ha permitido poder comprar a clientes que con el sistema francés superaban su ratio de endeudamiento con el importe de salida... y te da la opción de poder comprar hoy, y dentro de unos años revisar las condiciones de la hipoteca para amortizar más capital.
Por otro lado, existen agencias inmobiliarias y otro tipo de entidades que se encargan de gestionar el mejor préstamo posible para sus clientes, así que si tienes problemas de tiempo y desconocimiento, puedes recurrir a algún profesional del sector.
efectivamente, lo de la cuota creciente me da la sensacion q esta muy bien pa empezar pero luego me saldra mas caro. aunq tb tengo pensado ir cancelando la hipoteca en cuanto pueda y no se si eso influye en lo weno o malo q pueda ser esta opcion.
luego lo del diferencial, lo mas bajo de momento q he conseguido es un euribor+0.59 sin tener q hacer mas q un seguro de hogar. no se q entidades ofrecen hasta un 0.39 sin ser por internet. pcierto q ventajas e inconvenientes tiene lo de contratar una hipoteca por internet¿¿ tardan mucho¿¿
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Vie, 16 Jun 2006 5:18 pmAsunto:
Hola MJIL:
La verdad es que el tema que planteas se ha tratado otras veces en el Foro... y no existe la "respuesta ideal". Basándome en mi experiencia, te intento dar alguna orientación:
En primer lugar, no sólo nosotros como clientes podemos elegir Hipoteca: también los Bancos nos eligen como clientes. Esto se traduce en ocasiones en muchas sorpresas (y no siempre agradables ). La primera y principal es que las ofertas que las Entidades publicitan... no siempre se ajustan a la realidad. No porque sean falsas (que no lo son) sino porque no son válidas para todos sus clientes. Se suelen aplicar (sobre todo cuando parecen "muy buenas") a sus clientes "vip". A menos dinero a pedir, mayor ahorro demostrable, más disposición para contratar seguros, tarjetas, domiciliar nóminas..., mejores condiciones.
Para empezar a buscar Banco, prepara lo siguiente:
-Las tres últimas nóminas de quienes vayais a constar como solicitantes. Contrato de trabajo. Vida laboral. DNI. Si teneis más ingresos aparte de la nómina (comisiones, incentivos...) que la empresa os haga un Certificado de Haberes "a efectos del préstamo hipotecario que los solicitantes están gestionando"(diciéndolo así, ninguna empresa se niega a hacerlo). Si esa demasía "aparte de nómina" la podeis demostrar por ingresos en el Banco, copia de la cartilla. Si estais pagando cualquier otro préstamo que en origen superaba los 6.000,-€ (un coche, por ejemplo), fotocopiar también los últimos recibos (es que va a salir en "riesgos", y si piensan que lo habeis ocultado puede ser un "mal comienzo"). Sondear a la familia sobre quien ó quienes estarían dispuestos a avalaros (por si acaso, por el tema "tasación baja"). Que preparen la misma documentación que vosotros y una Nota Simple de la vivienda en que residan (salvo que decidais hipotecar también la vivienda del avalista por precisar más del 100% del valor de la vivienda que comprais, el avalista sólo será "solidario").
Con toda esta documentación:
a).- Empezad por el Banco donde tengais la Nómina domiciliada. A priori, es la mejor opción para empezar a hablar. En base a vuestra documentación, os harán un estudio serio de vuestra capacidad de endeudamiento, y a partir de ahí, os ofrecerán la hipoteca que mejor se ajuste a vuestras condiciones personales: por edad (se fija el plazo), por tipo de empleo (crédito mixto, cuotas cero...), por tener ó no la posibilidad de aval... Dejad claro qué cantidad necesitais realmente y qué precio tiene la vivienda que vais a comprar. Y si podeis demostrar que lo que a vosotros os cuesta está por debajo del precio de mercado en la zona, y que eso hará que si se tasa a precio de mercado el valor cubrirá el coste y parte de los gastos... pues plantearlo también.
b).-Haced este estudio mutuo en el Banco donde la familia tenga cuenta desde hace tiempo, si la empresa donde trabajais tiene algún convenio con alguno... e ir al Ayuntamiento. Como no hay planes específicos de ayuda al acceso a la vivienda a nivel estatal, algunos municipios pactan condiciones ventajosas con algunas Entidades para los residentes ´(ó futuros residentes )en la localidad. Estos acuerdos se pueden traducir en una rebaja en el diferencial sobre Euribor, la financiación por encima del clásico 80% del valor de tasación en condiciones ventajosas, alguna pequeña subvención en forma de préstamo sin interés...Por consultarlo lo perdeis nada.
c).-Hablad también con amigos/familiares/conocidos que se hayan comprado una vivienda en los últimos 6 meses y que os digan qué les pareció el Banco (incluido el trato a nivel persona). A veces, ir recomendado por otro cliente también trae sorpresas agradables...
d).-Personalmente, no confío en la Banca Virtual para las Hipotecas (sí puede ser útil para los personales, por ejemplo). Salvo para los clientes que ya tienen cuenta en la versión "analógica" del Banco, y que pueden demostrar sus movimientos, ingresos, gastos..., ó que sean funcionarios..., no suele ser la mejor opción. Son los que más sorpresas dan en la diferencia "crédito publicitado"/"prestamo al que puedo acceder". Sí dan la respuesta más ó menos rápida (como cualquier Banco "físico" )sobre si la operación es ó no factible..., pero no suelen financiar por encima del riguroso 80% de la tasación, al no conocer al cliente "físicamente" lo tratan como un número, no se molestan en "dar un codacito " al tasador para que eleve un poco el importe ( y ellos no pueden hacerlo. De hecho, como no están radicados en la zona donde está la vivienda, no entienden el argumento de que el valor de la zona sea superior al precio de compra). Sólo cuando se va a financiar por debajo del 70% pueden ser una opción a considerar seriamente...
Si vivís en la Comunidad de Madrid, "Cajamadrid" tiene un convenio especial con el Gobierno Regional (bueno, tienen el mejor préstamo que hay actualmente. Sólo para residentes en la CAM). Si no es así, contactad con vuestra CCAA por si tienen convenio con alguna Caja de Ahorros...
Lo que marca la diferencia entre un préstamo ú otro es el Diferencial sobre Euribor (como ya te han indicado). El tipo de interés básico (eso que dicen de "el Banco Central Europeo ha puesto el precio del dinero en el 3,5%...), es el precio a que los Bancos pagan el dinero al Banco Central. El diferencial es lo que te cobran a tí por encima de ese interés básico (y, por tanto, su beneficio ). Actualmente, los préstamos normales (los del 100% de la tasación con avalistas solidarios, empleos más ó menos estables, ahorro para los gastos de escritura...) están entre el Euribor + 0,70 y Euribor +1. Los que yo llamo "créditos milagro" (lo de "financiamos hasta el 120% del precio de tu vivienda + gastos de escritura y sin avalistas") se pueden ir al Euribor + 1,5 ó + 2 sin correr mucho (es lo que cubre el riesgo...). Cualquier comisión de apertura que baje del 1% (que es la más normal para los préstamos normales) será una buena propuesta. Si crees que vas a ir amortizando con antelación cantidades importantes, fíjate también en que la amortización parcial no tenga comisión (si no va a ser así, no le des demasiada importancia: a veces negociar a la baja estas cosas conlleva gastos como contratar costosos seguros de vida, VISAs que no vas a usar nunca.. .).
No hay Bancos mejores ni peores (en ese caso, sólo habría dos ó tres: los malos no tendrían clientes...). Ya digo que negocian SIEMPRE en base al cliente (yo he conseguido préstamos en Entidades muy normales a clientes que ya lo eran de éstas... en condiciones que ellos mismos no habrían conseguido por sí solos. Y esto lo han hecho, seguro, muchos compañeros de profesión....¿Cómo? Vendiéndole al Banco la idea de lo ventajoso que será conservar ese cliente dándole un buen crédito...Lo que pasa es que para exigir hay que ofrecer: por eso recomiendo lo de llevar toda la documentación desde el principio, para dar imagen de seriedad, decisión... y que el Banco se interese por daros las mejores condiciones).
Ah, y muy, muy imporante: si contratas una Hipoteca, por ejemplo, de 180.000,-€ a 35 años y con el Banco "XJR".... no significa NUNCA que vayas a estar 35 años pagándole "esa" Hipoteca a "ese" Banco. Si dentro de 3 años, por ejemplo, ves que las condiciones que firmásteis (el Euribor más 0,90, por ejemplo) son muy altas, porque en ese momento lo que se da es el 0,25, y el Banco "XJR" no te lo quiere bajar..., bastará con que hables con otro Banco, la Caja "ADR" y te hagan una propuesta que te interese. Y si el Banco "XJR" no te iguala las condiciones.. , pues te vas al otro... Vamos, que las condiciones a la baja, si existen, siempre son negociables y conseguibles...
Espero haberte ayudado en algo. Saludos y suerte. _________________ Ana S.T.
Hola MJIL:
La verdad es que el tema que planteas se ha tratado otras veces en el Foro...
pues lo buske pero no encontre los temas relativos a esto
gracias por la respuesta. al final me lo he pensado y voy a contratar alguna via internet. sin duda son las q mejores condiciones me dan asi q he mandado la solicitud a caixagalicia on y oficinadirecta. a ver si tengo suerte... weno, y espero q nadie me diga q son unos estafadores!!!
Hola
Te recomiendo si te lanzas por internet que mires e-bankinter y openbank. Las condiciones son similares al Banco Pastor (e incluso mejores) y es más fácil que te la otorgen. ya que el pastor incluye avales en casi todads las operaciones. un saludo
ya lo mire en ebankinter e ibanesto y aparentemente sale algo mas q en el pastor q ofrece euribor+0.38 (mas barato no¿ donde esta entonces lo mejor¿¿) sin comisiones. de todos modos, solo dan hasta 30 años de plazo de la hipoteca y necesitaba hasta 35. asi q a ver si tengo suerte con el pastor..
otra pekeña consulta: q es mas importante mirar¿¿¿ el tae mas bajo o el diferencial mas bajo¿¿¿¿ es q ahora me aparecio otra oferta de mi banco de siempre (estos despertaron de repente) con euribor+0.36 pero contratando seguro de vida, con lo q el tae sube a 3.90 frente al 3.64 de oficina directa.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Vie, 23 Jun 2006 3:16 pmAsunto:
mjil escribió:
otra pekeña consulta: q es mas importante mirar¿¿¿ el tae mas bajo o el diferencial mas bajo¿¿¿¿ es q ahora me aparecio otra oferta de mi banco de siempre (estos despertaron de repente) con euribor+0.36 pero contratando seguro de vida, con lo q el tae sube a 3.90 frente al 3.64 de oficina directa.
ya me han liao!!!!
El diferencial. El TAE (bueno, "la" TAE, que son siglas de Tasa Anual Equivalente, y todos lo tratamos en masculino ) no deja de ser una información: si el prestamo este año lo contratas (por ejemplo) al 3,25%, es probable que el resultado "real" de a qué interés lo has pagado (insisto, este año) sea una TAE 3,32 (son cifras imaginarias, no las apliques). El término TAE sólo indica que también se pagan comisiones por servicios derivadas del préstamo (lo que te cobran por enviarte los recibos a casa, por ejemplo) y que eso sube el interés "real" aplicado (aparte que el sistema de amortización francés, que es el más común, tiene un cierto matiz "progresivo" en las amortizaciones capital-intereses, que devenga una serie de gastos mínimos pero constantes..., no lo lío más ).
El Diferencial sobre Euribor, en cambio, es para toda la vida "teórica" del préstamo (digo "teórica" porque se puede renegociar con el Banco, hay subrogaciones, se amplían plazos, se paga por adelantado...) El Diferencial es el porcentaje que los Bancos cobran sobre el precio oficial del dinero (Banco de España "presta" al Banco "X" el dinero al 2,30%, y él se lo cobra a los clientes un tanto por ciento por encima... que es la base de su negocio. Vamos, que lo de que el dinero lo tiene el Banco que lo presta tampoco es verdad...)
Por tanto: fíjate en el Diferencial y no en el TAE. Es como si al comprar un coche nuevo te fijases en el cuentakilómetros y no en el tipo de motor... Los kilómetros variarán, pero si el motor es bueno, el coche te servirá para lo que lo compras... (qué metáfora más rara me ha salido )
Saludos _________________ Ana S.T.
muxisisimas gracias ana!!! si es q al final con tantos numeros, no hacen otra cosa q liarnos la cabeza estos bankeros jejeje. ahora ya tengo esto claro y me voy sin miedo al diferencial mas bajo. pero mi ultima duda es lo q tengo q exigir en la escritura pq tengo oido q algunos bancos a la hora de escriturar, ponen algo distinto aunq luego a ti te apliken lo acordado. eso es cierto¿¿ en q repercute¡¿¿
un saludo y creo q aun no te lo dije, asi q gracias!!!
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Vie, 23 Jun 2006 5:35 pmAsunto:
Hola de nuevo MJIL
Cita:
mi ultima duda es lo q tengo q exigir en la escritura pq tengo oido q algunos bancos a la hora de escriturar, ponen algo distinto aunq luego a ti te apliken lo acordado.
Exigir, lo que se dice exigir..., no puedes ni tiene que exigir nada. Simplemente, el Banco te va a ofrecer "X" condiciones (como ya he dicho en otras ocasiones, no en base a lo que ofrezcan en sus páginas web, en su publicidad corporativa ó en lo que le han dado a un conocido: las Entidades a la hora de negociar un crédito con el cliente analizan qué es lo que les aporta el cliente como garantía de pago y a partir de ahí se planifica el préstamo). Una vez llegueis a un acuerdo, lo normal es que antes de firmar nada (y después de tasar y de recibir desde su Central de Riesgos la aprobación del préstamo) te llamen para decirte que tienen a tu disposición la llamada "oferta vinculante". Esto no es sino una especie de "borrador" de lo que va a ser la Escritura de Hipoteca. Es la auténtica oferta de en qué condiciones va a ir tu Hipoteca. Te la lees, la firmas si estás conforme (si no lo estás, vuelves a "negociarla" con la Entidad) y de ahí ya pasais a firmar la Hipoteca el mismo día de la Compra de la vivienda.
Por tanto, lo que va en la Escritura de Hipoteca no es lo que "te diga" nadie, lo que "hayas oido que da el Banco" ó lo que aparezca en publicidad. Lo que vas a firmar son las condiciones que el Banco haya negociado contigo... Por lo tanto, como hay Entidades que por cuestión de tiempo (hay clientes que quieren firmar cuanto antes) no dan la Propuesta vinculante, pídela, y así te quedas tranquil@ en lo que vayas realmente a firmar... Aparte de que si el mismo día de la Firma de Escrituras no estás de acuerdo con cualquier tema, rescindes la firma (con lo que esto pueda conllevar) y punto .
Saludos y suerte _________________ Ana S.T.
de nuevo gracias Ana. la verdad es q este foro es de lo mas util y necesario pa los pekeños "incultos" como yo
aunq no siga con el tema de las hipotecas, keria preguntar tb cuales son los tramites despues de firmar la compraventa en cuanto a empadronamiento, cambio de medico de cabecera, cambio de la direccion en el dni o alguna burocracia del estilo, ya q no se lo q es obligatorio o el plazo para realizarlo. muchas gracias
p.s. pcierto q ayer me llamaron de oficinadirecta y me piden q incluya otro titular con ingresos fijos en la hipoteca (la pedia yo sola y no llegaba al 80% de tasacion ni a una cuota mensual de mas del 35% de la nomina) asi q a seguir buscando
Hola a todos, acabo de descubir este foro y me he animado a contestar.
Os explico mi situación para ver si me podéis ayudar.
Me he comprado una casa que ya tiene la subrogación con Cajamadrid. Y tengo estas dos alternativas:
Prestamo 180000€ a 30años
OPCION CajaMadrid:
1ºer año TAE +0.45
A partir de ahí un +0.7
Con ellos como ya está concedida la hipoteca con el promotor me ahorraría los gastos de tasación,AJD,..etc. Vamos unos 4.500€
OPCION BANCO PASTOR
6 primeros meses TAE 3.25
A partir de ahí TAE +0.38
Aquí tendría que desembolsar los 4.500€
¿Que me recomendáis? Entiendo que mejor CAjamadrid pero viendo que los tipos suben cada vez mas en pocos años lo amortizaré.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mar, 27 Jun 2006 6:37 pmAsunto:
Hola DARK EVIL:
En líneas generales (y conociendo ambas Hipotecas, en lineas generales también ), te compensa la subrogación de Cajamadrid.
Aparte que:
Cita:
TAE +0.38
... esto no significa nada. En lo que te tienes que fijar es el diferencial que te vayan a aplicar sobre Euribor (el TAE, bueno, la TAE no es sino el cálculo de qué interés te cobran efectivamente al año sumando las comisiones de servicio y alguna cosilla más. Por tanto, la TAE sólo se puede calcular el primer periodo fijo (año ó semestre) y en los préstamos de interés fijo (que prácticamente no se solicitan ni se conceden).
Por los datos que das, la Hipoteca de la CAM es la que están dando con subvenciones de la Comunidad de Madrid (actualmente, es la mejor en "Banca Presencial" del mercado, con diferencia).
Ten en cuenta que si recomiendo que se tenga muy en cuenta el diferencial (el porcentaje que se aplica sobre Euribor, en el caso de la Hipoteca de la Caja, el 0,45%) es porque suba ó baje el Euribor, será lo que condicione que estés pagando más ó menos cuota (porque bajadas y subidas las vas a tener en todas las Entidades: depende de Banco de España y, por ende, del Banco Central Europeo). Calcula que te estás ahorrando, de entrada, una serie de gastos... y que si dentro de unos años ves que otra Entidad te da mejores condiciones (un diferencial más bajo, por ejemplo) tienes derecho a subrogar al Banco a tu Hipoteca (en cristiano: le "vendes" la Hipoteca al mejor postor, los gastos son mínimos).
Ah, y un matiz: si las condiciones del Pastor fueran "Euribor + 0,38 y las de la Caja lo mismo + 0,45..., por a muchos años que estuvieras pagando, no te vas a ahorrar los 4.500 € de que hablas si contratas la del Pastor... la diferencia es muy baja de un porcentaje a otro, y la cantidad que mencionas muy elevada...
Saludos y suerte _________________ Ana S.T.
). La primera y principal es que las ofertas que las Entidades publicitan... no siempre se ajustan a la realidad. No porque sean falsas (que no lo son) sino porque no son válidas para todos sus clientes. Se suelen aplicar (sobre todo cuando parecen "muy buenas") a sus clientes "vip". A menos dinero a pedir, mayor ahorro demostrable, más disposición para contratar seguros, tarjetas, domiciliar nóminas..., mejores condiciones.
)sobre si la operación es ó no factible..., pero no suelen financiar por encima del riguroso 80% de la tasación, al no conocer al cliente "físicamente" lo tratan como un número, no se molestan en "dar un codacito 
" al tasador para que eleve un poco el importe ( y ellos no pueden hacerlo. De hecho, como no están radicados en la zona donde está la vivienda, no entienden el argumento de que el valor de la zona sea superior al precio de compra). Sólo cuando se va a financiar por debajo del 70% pueden ser una opción a considerar seriamente...
.).
, pues te vas al otro... Vamos, que las condiciones a la baja, si existen, siempre son negociables y conseguibles...
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