Publicado: Vie, 21 Jul 2006 8:37 pmAsunto: subrrogar mi hipoteca
Hola:
Tengo varias dudas sobre este tema, voy a vender mi piso y quería saber si el vendedor se podria quedar con mi hipoteca (claro está que si él está de acuerdo).
Mis dudas realmente son:
¿quien tiene que hablar con el banco, él o yo?
¿podría aumentar el capital a hipotecar?
¿realmente nos conviene, económicamente hablando, a alguno de los dos?
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Vie, 21 Jul 2006 11:04 pmAsunto:
Hola SABI81
A ver si aclaramos alguna duda:
Cita:
voy a vender mi piso y quería saber si el vendedor se podria quedar con mi hipoteca
Supongamo que tú pides por tu casa 150.000,-€. Que como la compraste hace poco y los precios apenas han subido, solicitaste una Hipoteca de 120.000,-€ y que debes aún 100.000,-€. Supongamos que tu comprador ha vendido su casa y le ha quedado dinero suficiente para poder dar una más que buena entrada y pagar los gastos propios de la compra-venta. Además, tu Hipoteca está negociada en unas condiciones muy ventajosas en cuanto a diferencial sobre Euribor, no tiene cancelación por parciales... Sólo en esa situación ideal podrá interesarle subrogarse a tu Hipoteca: deberá tener los 50.000,-€ que completan el precio de la vivienda descontada la Hipoteca que aun no está pagada y lo que cuestan los gastos de escrituración (pon que otros 12.000,-€).
Como casi todo el mundo lo que intenta es que le financien todo lo que le cuesta la vivienda, es difícil encontrar un comprador que "pueda" subrogarse a las Hipotecas de los vendedores de su futura casa. Además, cada Hipoteca es un mundo, y las condiciones en que se conceden a un comprador no siempre son las ideales... ó las que ya tiene "habladas con su banco" el interesado.
Cita:
¿quien tiene que hablar con el banco, él o yo?
Los dos. El piso es tuyo y del pago de la Hipoteca respondes tú. Si el comprador te propone subrogarse a la Hipoteca (por todo lo dicho antes: igual le corre prisa, además de disponer de la diferencia y estar interesado en las condiciones, y quiere ahorrarse el tiempo de esperar a que el Banco tase, estudie su préstamo: subrogarse es mucho más rápido). En ese caso, lo normal es que primero lo tantees en el Banco (les vas a tener que pedir un Certificado sobre lo que te queda por pagar, se subrogue el cliente ó la tengas que cancelar porque solicite su propio crédito): les cuentas que hay un comprador que igual está interesado en subrogarse, y que por eso le vas a llevar el certificado, para que eche sus cuentas. Si el cliente sigue interesado en la posible subrogación, debeis ir los dos por el Banco: lo normal es que se estudie si reune requisitos para seguir pagando las cuotas (deberá presentar los documentos habituales: últimas nóminas, contrato laboral...). Además, el Banco pedirá informes de "no deudor" a Banco de España (por si el piso anterior lo vendió por problemas de pago... y su interés en subrogarse procede de que ya no le quieren como cliente en ninguna Entidad). El Banco debe autorizar la subrogación, en cualquier caso (leete tu Escritura, verás como se menciona el tema, y el Banco al respecto se reserva el derecho de no aceptar subrogaciones aún firmadas en el Notario, y reclamar a su cliente -tú- la liquidación total del préstamo).
Cita:
¿podría aumentar el capital a hipotecar?
En principio, no. Las subrogaciones son a capital pendiente de amortizar y plazo concedido (y tipo de interés, claro). Se subroga a derechos y obligaciones. Otra cosa es que una vez firmada la subrogación, negocie con el Banco... pero eso ya sería una Novación. Si se plantea antes, no será una subrogación: será un préstamo nuevo (como cualquier otro).
Cita:
¿realmente nos conviene, económicamente hablando, a alguno de los dos?
Como digo, se tienen que dar unas cpndiones circunstanciales muy peculiares para que el tema "encaje", así que ....
Antes, se intentaba enfocar el tema diciendo que al vendedor le interesa porque se ahorra los gastos de cancelación, pero, si hacemos bien las cosas (y puesto que éstos le corresponden al titular del préstamo, que es quien vende), lo más legal es que se entregue al comprador la cantidad que estos gastos costarían (me refiero a Notario y Registro), más que nada por si a los 3 meses le da por cancelar y contratar un nuevo préstamo: no le obligaría nadie a cancelar en el Registro, e igual el crédito nunca llegó a estar a su nombre: mejor que no le reclamen esa deuda al vendedor en cualquier año de estos... Se hace un recibo por la cantidad y que el comprador pague los gastos cuando los tenga. Por tanto, el vendedor se ahorraría la comisión por cancelación anticipada... y según, que igual el Banco lo incluye en el Certificado y por una confusión no se llega ahorrar nada. Y se decía que el comprador se ahorraba la comisión de apertura (es verdad: la Hipoteca ya está "abierta"), pero hay Bancos que cobran entorno al 0,5% por subrogación... El comprador lo que se ahorra es la tasación, el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos, que se cobra sobre Hipoteca nueva firmada) y algo de tiempo...
Por tanto, en el mejor de los casos, tú te ahorrarías el 1% del pendiente por no cancelar, y el posible comprador otro 1% (como mucho) de apertura y cancelación y AJD. Como encontrar quien se subrogue no es fácil, pues...
En lo que va de año, he hecho dos "casi-subrogaciones". Una, porque los compradores tenían la diferencia entre el precio y la hipoteca (unos 60.000,-€, más los gastos de escritura, entre ahorro y ayudas familiares) y tenían pendiente la venta de su vivienda, pero no querían correr el riesgo de perder un piso que les encantaba: hablamos con el Banco, se firmó la venta subrogándose a la obligación de pago -no se llegó a poner el préstamo a su nombre- y a los dos meses liquidaron el total tras firmar la venta de su piso, ya pagado (son un matrimonio al borde de la jubilación). La otra, a pesar de que podían conseguir la diferencia (unos 45.000,-€ más gastos), al final optaron por contratar un nuevo préstamo... por poco más de la Hipoteca a la que se podían subrogar y en la misma Entidad (curiosamente): por subrogarse les cobraban un 0,5% y les cobraron de apertura un 0,65%. Y el interés que les dieron era inferior al que la Hipoteca a subrogarse tenía..., echaron cuentas y prefirieron pagar gastos al Banco antes que deber favores a la familia (dicho por ellos).
Por tanto, incluso quienes sí podrían hacerlo por diferencia ahorrada (ó prestada sin interés)no siempre quieren...
Espero haberte aclarado algo. Suerte _________________ Ana S.T.
Se hace un recibo por la cantidad y que el comprador pague los gastos cuando los tenga. Por tanto, el vendedor se ahorraría la comisión por cancelación anticipada... y según, que igual el Banco lo incluye en el Certificado y por una confusión no se llega ahorrar nada. Y se decía que el comprador se ahorraba la comisión de apertura (es verdad: la Hipoteca ya está "abierta"), pero hay Bancos que cobran entorno al 0,5% por subrogación... El comprador lo que se ahorra es la tasación, el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos, que se cobra sobre Hipoteca nueva firmada) y algo de tiempo...
