Publicado: Jue, 23 Feb 2006 4:37 pmAsunto: Compra VPO a precio libre
Hace unos días vinieron a tasar mi casa y descubrí que compré en diciembre de 2000 una VPO de promoción privada a precio libre (20 millones). La calificación definitiva como VPO es de 1985. ¿Podre descalificarla? ¿Preescribe la falta de la venta de la VPO en cinco años?
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Publicado: Jue, 23 Feb 2006 8:26 pmAsunto:
Hola INVITADO.
Puedes solicitar la descalificación (por antigüedad, al menos, no te la van a denegar). Supongo que aunque pagases por ella 20 millones, ése no sería el precio que declarariais en la Escritura, sino que se consignaría el de VPO en ese momento, dependiendo de los metros útiles, la zona y el valor del metro VPO...
Cita:
Preescribe la falta de la venta de la VPO en cinco años?
Si nos explicas un poquito a qué te refieres con ésto ..., te contestaremos. En principio, las VPO lo son mientras no se descalifiquen y nadie está obligado a venderlas si son su domicilio habitual...
Un saludo _________________ Ana S.T.
Publicado: Vie, 24 Feb 2006 12:55 pmAsunto: Fuimos muuuy pardillos
El caso es que el vendedor creyo que al haber pasado 15 años desde la calificación definitiva podía venderla por las bravas como vivienda libre. Ni el banco, ni el tasador ni el notario -ni por supuesto nosotros- sabiamos que la vivienda era VPO y se escrituro por los 20 millones. Ha sido ahora, a los cinco años y tres meses de aquella operación cuando, al tratar de venderla nosotros a su vez, nos hemos encontrado con el marrón.
Por lo que me han comentado la sanción administrativa para el dueño original por vender VPO como vivienda libre ha caducado pero nosotros podemos pedir judicialmente una compensación por la diferencia entre lo que pagamos y el valor VPO en su momento.
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Publicado: Sab, 25 Feb 2006 12:21 amAsunto:
Hola INVITADO.
No voy a dudar de tu afirmación, pero si un banco medio en la compra-venta, es ABSOLUTAMENTE IMPOSIBLE que no se mencionase la Naturaleza Protegida de la vivienda. Imposible.
Es una carga registral de máxima importancia, y es un dato de lo más público (en las Notas de Registro, cuando una vivienda es VPO, es el primer dato que aparece). Otro tema es que el banco decidera prestar por encima del valor VPO, que nadie se "metiera" al escriturar por encima del valor máximo..., pero si la vivienda sigue siendo VPO, con toda seguridad el banco hizo mención a este "detalle" en la escritura de Hipoteca (entre otras cosas, porque solían reflejar la "obligación" del prestatario a descalificar a la mayor brevedad la finca, y más aún si se diera un impago que devengase en subasta judicial)
¿Seguro que no es una vivienda de precio tasado, pero libre? ¿O calificada con anterioridad al 30/Octubre/1978...? Ya digo que sería "creible" si la hubierais comprado directamente (sin financiación), renunciando a que el Notario os leyese la escritura, atraidos por un precio muy bajo..., pero si medio un banco (con lo que son... ), es imposible que no se mencionase el tema VPO...
Al haber pasado más de 5 años, si Hacienda no ha reclamado, ya no hay nada que hacer... Y como vosotros comprasteis libr y voluntariamente..., pues tampoco creo que fuese posible que ahora podais reclamar...De todos modos, consultadlo con un abogado, a ver si hay alguna opción.
Y mucha suerte _________________ Ana S.T.
Publicado: Sab, 25 Feb 2006 9:57 amAsunto: Desesperados...
Hola Ana. Se que parece imposible pero creeme. No tengo porque mentirte y me esta viniendo fenomenal lo que me cuentas. La vivienda es de promocion privada calificada definitivamente en el 85. El tasador de Banesto no miro la escritura original ni pidio la nota extensa al registro y en la simple no se hacia mencion a su calificacion como VPO. El banco solto los 20 millones de hipoteca y se realizo la nueva escritura ante notario sin que se mencionase el "detalle" de que era VPO.
El caso es que ahora no se como deshacer el entuerto y necesito vender la casa. Me dicen que si intento descalificarla en la CAM me puedo encontrar con que, a la vista de la venta fraudulenta del 2000, pueden ejercer derecho de retracto. Y la casa a precio VPO vale menos que lo que nos queda de hipoteca...
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Sab, 25 Feb 2006 1:23 pmAsunto:
Hola INVITADO:
Cita:
en la simple no se hacia mencion a su calificacion como VPO
.
¿Tienes una copia de la nota simple empleada? (supongo que sí, se adjunta una copia "fotocopiada" a la Escritura de compra, vá grapada, normalmente, a la última página, con las facturas, la presentación por fax al registro de la petición de "vez" para firmar, la presentación del asiento de la nueva escritura...). Con ella, vé al registro y que te expliquen. (Reitero que lo veo más que raro: sólo las viviendas expresamente descalificadas por los propietarios dejan de serlo en el registro; hasta las anteriores al 78 siguen con la "coletilla" VPO en las Notas Simples: siempre encabezan los datos, tanto en las informatizadas como en las literales...
Cita:
El tasador de Banesto no miro la escritura original ...y se realizo la nueva escritura ante notario sin que se mencionase el "detalle" de que era VPO.
Pero en Notaría, siempre y en todas, a la hora de hacer una nueva escritura se hace transcribiendo los datos de la anterior, en lo referente a en qué base los vendedores son propietarios, los datos básicos de la vivienda en cuanto a ubicación (número de finca, situación "en plano" y con respecto a las lindes), y, sobre todo, cargas y situación, donde se incluye la posible calificación VPO...Cierto que el Notario tiene la potestad de remitirse al ar´tículo 175 (que, más ó menos, viene a decir que él da fé de lo que le cuentan, y que siempre va a prevalecer lo que diga el registro en cuanto a cargas, y que los comparecientes han tenido la opción de verificar cargas y situaciones antes de la presente firma...).
Reune toda la documentación (sobre todo en lo relativo al registro) y si no se menciona nada relativo a la VPO en tu compra..., por ahí tienes un hilo para pedir explicaciones. Insisto en que creo completamente lo que dices..., pero es de lo más raro.
Mucha suerte _________________ Ana S.T.
Voy a ponerme nombre ya que, tras el cruce de mensajes, somos casi de la familia. Soy Eduardo.
No me interesa tanto lo que ocurrio con el notario, el banco, el tasador y su p... madre como el hecho de deshacer el entuerto y vender la casa, porque necesitamos el dinero...
Me dicen que si intento descalificarla en la CAM me puedo encontrar con que, a la vista de la venta fraudulenta del 2000, la administracion puede ejercer derecho de retracto sobre la vivienda -y ser el primero en el foro al que le dan...- Y la casa a precio VPO vale menos que lo que nos queda de hipoteca...
Me cuentan tambien que esta sancionada la falta de comunicacion de la venta del 2000. Pero, ¿como es posible que si la sancion para el vendedor esta prescrita (5 años), yo me vea jodido si se aplica el derecho de retracto?...
¿No conoceras un abogado que me pueda asesorar en este asunto?
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Sab, 25 Feb 2006 6:49 pmAsunto:
Hola EDUARDO (regístrate como usuario, y así tendrás oficialmente nombre .Es un proceso rápido, gratuito y te permitirá recibir mensajes privados directos...)
A lo que vamos: solicita la descalificación, y presenta (si ponen pegas en lo relativo a posibles sanciones por el hecho de haber escriturado en el 2000 por encima del valor VPO) todos los documentos que te "protejan" a la hora de alegar que no te indicaron que la vivienda era VPO. Por eso comento lo del registro...Si fue un fallo de transcripción (y se omitió); no consta en la Escritura, en el portal ya no está la "plaquita" de VPO..., no sé, si puedes demostrar que no sabías de veras que estabas infringiendo la ley..., no sé si te dejarán descalificar (tendrás que dejar la hipoteca pendiente, como máximo, en el valor VPO sí te dicen que puedes descalificarla ), pero al menos que os den el permiso de venta, si es que quereis vender...
No tengo noticias de que la CAM pueda ejercer el retracto pasados 5 años, la verdad...Creo que el máximo son 6 meses a contar desde la fecha de firma de la vivienda. Otro tema es que os puedan multar, ó que resulte sospechoso que compráseis a precio superior al máximo legal y ahora vendais al valor VPO...., aunque puede obligar a vender nada por menos de lo pagado en la compra, y los precios de las VPO están regulados por la Administración...
Y, como el tema de las VPO (y el general de la vivienda, seamos francos) tiene tan pocos "entendidos" a quienes les compense trabajarlo..., pues no, no conozco abogados expertos en el tema (precisamente por que no los hay es por lo que he terminado siendo yo la "experta", porque diecisiete años de gestor inmobiliario en una zona eminentemente VPO..., pues ó aprendes ó te mueres de asco, vamos... )
Mucha suerte. A ver si algún compañero del Foro te puede indicar algo más al respecto... _________________ Ana S.T.
Desde luego tu historia es compleja... yo de ti empezaria a pensar en asesorarme legalmente... aunque tampoco veo la situación tan "negra" como tu...
Entiendo que lo que ahora te preocupa es que la CAM pueda ejercer el retracto... yo entiendo que esa posibilidad no existe, lo digo en base a lo siguiente:
-En el momento en que se efectuó la compra-venta (año 2000) la CAM no tenia derecho de tanteo y retracto sobre todas las viviendas VPO. Esos derechos nacen con la Orden 2907 de octubre del 2005, no afectan a las transacciones anteriores (por cierto... ¿cuando escriturasteis a tu nombre?)
-Tu has pedido una descalificación, acto que puedes realizar puesto que la vivienda tiene más de 15 años como exige la CAM. La solicitud de descalificacion no está sujeta a derechos de tanteo y retracto, es independiente de la autorización de venta.
-El otro interrogante es si tus suegros o tu mismo podeis ser objeto de alguna sanción administrativa, de acuerdo con el regimen disciplinario de las VPO. Tendriamos que consultar la Ley de Procedimiento Administrativo para asegurarnos de los plazos de prescripción, pero yo casi aseguraria que esta prescrito (me queda la duda si no elevasteis a pública la compra.venta). Namar ya te ha dado toda la información para "protegerte" de una eventual sanción administrativa.
-Que puede pasar en el futuro: puede que te concedan la descalificación, en este caso el problema estaria resuelto devolviendo las ayudas percibidas por tus suegros. Puede que no te la concedan (recordemos que es un acto discrecional de la administración conceder o no, aunque si se deniega debe motivarse). En eso caso, para tu vender, vas a tener que pedir autorización y te la darán pero a precio de VPO, independientemente que tu hipoteca sea mayor.
Eduardo: yo no soy abogada.. así que tómate esta respuesto solo como una opinión.
Publicado: Lun, 27 Feb 2006 12:19 pmAsunto: COMPRA DE VPO DESCALIFICADA
Hola: ésta mañana os he descubierto buscando información sobre las VPO. me podeís informar sobre lo siguiente, os lo agradecería muchísimo.
Estamos con la ilusión de comprar un adosado, el propietario nos ha informado era VPO pero que ahora está descalificada, que pago ya por ello. Está dentro de una urbanización en las que algunas viviendas siguen siendo VPO y otras no.
La casa está escriturada en menos metros de los que tiene ya que hicieron reformas de ampliación . También está escriturada un 40% inferior del precio que piden ahora . Mis preguntas:
¿Con una vivienda descalificada puedo encontrarme alguna problemática futura que tenga que ver con su pasado estado de VPO.
¿Al estar en urbanización con adosados que aún son VPO, como puede afectarme?
Las reformas de ampliación me da a mi que nos se han declarado, aunque creo si hicieron ya hace años, que puede pasarme con esto?
En cuanto al valor de escritura, hay alguna forma de subir este valor al escriturar al comprar nosotros? o éste planteamiento es una tontería y no nos aportaría nada....
Publicado: Lun, 27 Feb 2006 4:31 pmAsunto: Re: COMPRA DE VPO DESCALIFICADA
Buenas tardes Giselonix y bienvenid@
Te respondo solo a lo que yo sé...
GISELONIX escribió:
¿Con una vivienda descalificada puedo encontrarme alguna problemática futura que tenga que ver con su pasado estado de VPO.
¿Al estar en urbanización con adosados que aún son VPO, como puede afectarme?
Si la vivienda esta realmente descalificada (debe constar en el registro, si se ha descalificado y no inscrito debe hacer se ese trámite) quiere decir que ya no es VPO y por lo tanto, cualquier norma sobre VPO deja afectar a la vivienda.
El hecho de que en un misma urbanización, o bloque de viviendas, coexistan VPO y descalificadas no debería afectarte para nada: las cargas son sobre la vivienda.
No obstante, asegúrate que no haya ninguna cláusula en la división horizontal o la constitución de comunidad que pueda afectar de forma distinta a unas u otras viviendas (yo no conozco ningún caso, pero el mundo es muy grande!)
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Lun, 27 Feb 2006 5:05 pmAsunto: Re: COMPRA DE VPO DESCALIFICADA
GISELONIX escribió:
Hola: ésta mañana os he descubierto buscando información sobre las VPO. me podeís informar sobre lo siguiente, os lo agradecería muchísimo.
Estamos con la ilusión de comprar un adosado, el propietario nos ha informado era VPO pero que ahora está descalificada, que pago ya por ello. Está dentro de una urbanización en las que algunas viviendas siguen siendo VPO y otras no.
La casa está escriturada en menos metros de los que tiene ya que hicieron reformas de ampliación . También está escriturada un 40% inferior del precio que piden ahora . Mis preguntas:
¿Con una vivienda descalificada puedo encontrarme alguna problemática futura que tenga que ver con su pasado estado de VPO.
¿Al estar en urbanización con adosados que aún son VPO, como puede afectarme?
Las reformas de ampliación me da a mi que nos se han declarado, aunque creo si hicieron ya hace años, que puede pasarme con esto?
En cuanto al valor de escritura, hay alguna forma de subir este valor al escriturar al comprar nosotros? o éste planteamiento es una tontería y no nos aportaría nada....
Hola GISELONIX.
Vas a comprar uno de los "Increibles Chalets Crecientes...!!!!"
Coñas aparte, paso a responder tus razonables dudas una por una:
Cita:
Está dentro de una urbanización en las que algunas viviendas siguen siendo VPO y otras no.
Cita:
Al estar en urbanización con adosados que aún son VPO, como puede afectarme?
Simplemente, porque en la misma urbanización puede darse el caso de que no todas las viviendas se edificaron a la vez y bajo la misma ley de VPO. Si las hay anteriores a la 31/78, estarán descalificadas "de hecho". Además, puede darse el caso de propietarios que descalifiquen para vender ó que vendan a precio VPO, ó que no descalifiquen porque no lo necesitan...Cada unifamiliar tiene estatuto de "finca independiente", y no le repercute el estado registral del resto de los unifamiliares (ejemplo: en una familia de cuatro hermanos, uno puede pasar el sarampión y los otros tres no. Si los cuatro entran en contacto posteriormente con alguien que tenga la enfermedad, que uno de ellos ya la haya pasado y tenga anticuerpos no garantiza que los otros no vayan a pillarla..., pero es seguro que quien la pasó ya está libre de riesgos; pues, salvando las distancias, lo mismo. La VPO una vez que se ha "perdido" por descalificación, ya no se vuelve "a coger", y que lo sean las viviendas colindantes no repercute en nada sobre la que ya no lo es)
Cita:
La casa está escriturada en menos metros de los que tiene ya que hicieron reformas de ampliación
Esto es lo que yo denomino "increibles chalets crecientes". En Getafe, Sector=3, lo son la mayoría. Para cumplir con los requisitos indispensables para ser calificados como VPO, que implican unos metros cuadrados útiles máximos, los constructores declaraban unas medidas... sospechosas cuando se veía el chalet en la realidad. Así que resolvían el tema "tapiando" metros. Y, una vez el propietario tomaba posesión de la vivienda, era informado por los vecinos, alguien de la promotora...de dónde había metros "camuflados". Los salones crecían tirando tabiques, salían vestidores del fondo del pasillo; el extraño "remate" puntiagudo que se veía sobre la última planta desde la calle resultaba ser una buhardilla de 30 m2, a la que se accedía haciendo un hueco en el techo de un dormitorio y colocando una escalera; el garaje duplicaba el tamaño, surgía un trastero/bodega en el suelo de la cocina...Y los porches que se volvían offices, y...El "problema" es que en el registro la vivienda sigue teniendo los metros útiles que se declararon al principio (tengo la seguridad, por conocer el tema, de unifamiliares de 90 m2 útiles declarados que, cinta métrica en mano, pasan de los 200 construidos..., hasta ése punto se camuflaban metros ). La cara de algunos tasadores a la hora de medir esas viviendas, cuando no conocían el asunto, era para no perdérsela...
Cita:
Las reformas de ampliación me da a mi que nos se han declarado, aunque creo si hicieron ya hace años, que puede pasarme con esto?
No pasa nada. Al tratarse de una vivienda que no está "limitada" por el régimen VPO, el tasador va a medir los metros reales, y éso es lo que cuenta. Probablemente, si la diferencia es muy grande, hará la oportuna reseña en el informe de tasación, y quedará al libre criterio del banco si determina que en la nueva escritura de compra se "rectifican" los metros, especificando los reales. En la práctica, como las viviendas de segundamano se adquieren como "cuerpo cierto" (no a "tanto el metro cuadrado"), las reales dimensiones de la vivienda, si el comprador está de acuerdo en pagar el precio solicitado, no pasan de ser algo anecdótico.
Cita:
También está escriturada un 40% inferior del precio que piden ahora
Cita:
En cuanto al valor de escritura, hay alguna forma de subir este valor al escriturar al comprar nosotros
Vosotros ahora vais a escriturar por el precio que vayais a pagar (ó, si estais de acuerdo, por algo menos, aunque escriturar por debajo del precio real no sea ni legal, ni beneficioso a medio plazo). El "problema" entre el valor declarado por los anteriores propietarios (tus vendedores) y el actual es un tema que a vosotros no os repercute en lo más mínimo: son ellos quienes van a tener que declarar en el IRPF por la Plusvalía generada, y que les produce un incremento de patrimonio determinado. Pasa con todas las VPO descalificadas (sobre todo, si quien las descalifica yvende no es el primer propietario y ya escrituró por mucho menos de lo que pagaba, al estar la vivienda sujeta a unos baremos por su naturaleza protegida). Vosotros vais a pagar los impuestos derivados del precio que pagais ahora, y ellos del beneficio de vender. Y aconsejo no escriturar muy por debajo del precio real (muchos vendedores de VPO descalificada lo intentan, para ahorrar impuestos en concepto de incremento de patrimonio), pero se corre el serio riesgo de revisión paralela del valor por parte de Hacienda..., lo que significaría tener que pagar lo "ahorrado" al declarar un valor inferior, y, además, una multa.
Simplemente, asegúrate (yendo al Registro de la Propiedad) de que la vivienda ya no es VPO. No lo será si su calificación definitiva como VPO es anterior al 30/ Octubre/ 1978, ó si ya no consta como tal en base a haber sido descalificada por el Ministerio de la Vivienda en base a solicitud expresamente presentada por sus propietarios y otorgada por la Administración.
Mucha suerte _________________ Ana S.T.
..., te contestaremos. En principio, las VPO lo son mientras no se descalifiquen y nadie está obligado a venderlas si son su domicilio habitual...
), es imposible que no se mencionase el tema VPO...
Y como vosotros comprasteis libr y voluntariamente..., pues tampoco creo que fuese posible que ahora podais reclamar...De todos modos, consultadlo con un abogado, a ver si hay alguna opción.
.Es un proceso rápido, gratuito y te permitirá recibir mensajes privados directos...)
