Publicado: Vie, 20 Ene 2006 8:40 amAsunto: Venta durante proceso de descalificación
Compré mi casa actual a un particular con un contrato en que figuraba el expediente VPO. Sin embargo, en la escritura final no apareció ninguna referencia al respecto, ni tampoco en las notas simples que he pedido con posterioridad. En aquel momento, no me precupó (ni me enteré).
Como ahora quiero venderla por un precio superior al máximo permitido para las VPO, he solicitado a la Generalitat Valenciana su descalificación, ya que la calificación es del 81 (hace mas de 15 años).
En la Comunidad Valenciana se utiliza el procedimiento de silencio (si en tres meses no te contestan, se considera descalificada).
La he puesto en venta porque he apalabrado otra que resuelve mis problemas y no quiero hacer nada incorrecto ni ilegal.
He pensado que el mejor procedimiento sería firmar un contrato de arras en el que figurase que la vivienda está en proceso de descalificación y que yo asumiré los gastos.
Podríamos escriturar antes de que se produzca la descalificación, incluyendo alguna clausula al respecto?; o tendríamos que esperar a que la administración se pronunciase?
Valdría entonces la mera aprobación de descalificación sujeta a pago de gastos?
Muchas gracias.
(no sabeis para un profano lo interesante que es este foro)
Publicado: Vie, 20 Ene 2006 5:18 pmAsunto: Re: Venta durante proceso de descalificación
Buenas tardes JSC, te matizo lo que sé:
Cita:
En la Comunidad Valenciana se utiliza el procedimiento de silencio (si en tres meses no te contestan, se considera descalificada).
Esta afirmación es muy improbable. Me explico. La descalificación de una vivienda es un trámite en "3 fases": primero se solicita la descalificación, que la administración responde con si es posible o no. Si la respuesta es si, el propietario debe devolver las ayudas (las ayudas deben devolverse al Ministerio de la Vivienda, no a la Generalitat). Una vez demostrado que se han devuelto las ayudas es cuando hay resolución definitiva descalificando y ya se puede inscribir en el registro. No creo que sea posible que, en ningún caso, el silencio sea positivo.
Cita:
Podríamos escriturar antes de que se produzca la descalificación, incluyendo alguna clausula al respecto?; o tendríamos que esperar a que la administración se pronunciase?
Namar puede asesorarte al respecto. Si contractualmente es posible -y según he leído en el foro lo es- teniendo tu vivienda más de 15 años y en la C Valenciana no hay necesidad de pedir autorización expresa. (mira el art´. 51.3 de la Ley 8/04 de la vivienda de la Comunidad Valenciana
Tienes toda la razón. Lo que figura en la solicitud es, que pasados tres meses, la socilicitud se considera ESTIMADA (según la ley 30/92). Evidentemente, sería mucho pedir que de ello se derivarse que la vivienda se descalifica a expensas del pago de los gastos.
Habrá que ir a la ley 30/92 y mirar que es eso de ESTIMADA, y si existe obligación para que la administración te informe antes de los tres meses de cuanto tienes que pagar para compensar lo que cobró el primer comprador en subvenciones, e intereses.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Vie, 20 Ene 2006 8:35 pmAsunto:
Hola JSC.
Normalmente, el llamado "silencio adminstrativo" tiene relación con los permisos de venta: si en tres meses no contestan, suele ser "que sí" (porque implicará la renuncia al derecho de tanteo).
No, la escritura no permite la mención del asunto "descalificación", puesto que las viviendas se venden "como cuerpo cierto" y en el estado registral real que se refleje en el momento de la transmisión. Además, se va a pagar el precio máximo del módulo (es mucho riesgo escriturar por otro y que la Administración deniegue la Descalificación). Otra cosa es que el Notario os permita hacer la mención a "el vendedor confiesa que tiene solicitada al departamento de vivienda de la Generalitat Valenciana la descalificación de la Vivienda como VPO....), pero eso no va a variar ni precios ni condiciones.
Cuando los bancos sí prestaban por encima del valor de módulo, sí incluían en la Escritura de hipoteca la claúsula de "obligación por parte del comprador a gestionar la descalificación de la vivienda a la máxima brevedad", pero luego el comprador hacía lo que le parecía. Simplemente, el banco se curaba en salud por si Banco de España les amonestaba en caso de subastas masivas de VPO por impago (las diferencias entre el valor y el préstamo no se iban a cubrir en las subastas, con lo que los bancos iban a no poder devolver los intereses a Banco de España...; algo complejo de explicar).
Siento no poder darte mejores noticias.
Un saludo y suerte _________________ Ana S.T.
Publicado: Jue, 26 Ene 2006 9:31 amAsunto: Coste descalificación segunda transmision VPO
Por favor, me podeis confirmar que el segundo comprador de una vivienda VPO de protección privada, si quiere descalificarla, no ha de pagar las subsidiaciones que recibió el primer propietario?
Cuales son, pues, las ayudas habituales que se dan a la "vivienda", que no al comprador, y que hay que reintegrar? Se pagan en proporción al tanto por ciento de participación en la propiedad horizontal que figura en la nota simple?
Es posible pues entender que si el suelo no fue cedido por las Administraciones, ni el constructor (cooperativa, en mi caso) recibió ayudas, se podrá descalificar sin coste para un segundo comprador?
Publicado: Jue, 26 Ene 2006 5:11 pmAsunto: Re: Coste descalificación segunda transmision VPO
Lo siento JSC pero creo que la respuesta vuelve a ser negativa.
Las ayudas que dió el estado, las CCAA o el Ayuntamiento recaen sobre la vivienda. Esto significa que, si se quiere descalificar, hay que devolver lo que "recibió la vivienda", al margen que entre medio haya habido transacciones.
Las ayudas que hay que devolver son las que recibió directamente la vivienda:
-subvenciones a la entrada
-subsidiación de intereses de la hipoteca
-beneficios fiscales (IBI o otros municipales)
Esto es asi SOLO EN CASO DE DESCALIFICACIÓN. Si no hay descalificación, sinó que se vende a precio de VPO no hay que devolver las ayudas antes del periodo de "facultad de disponer" (en general 5 años, en los últimos planes 10 y con todos los matices por cada CCAA)
Salutacions
JSC escribió:
Por favor, me podeis confirmar que el segundo comprador de una vivienda VPO de protección privada, si quiere descalificarla, no ha de pagar las subsidiaciones que recibió el primer propietario?
Cuales son, pues, las ayudas habituales que se dan a la "vivienda", que no al comprador, y que hay que reintegrar? Se pagan en proporción al tanto por ciento de participación en la propiedad horizontal que figura en la nota simple?
Es posible pues entender que si el suelo no fue cedido por las Administraciones, ni el constructor (cooperativa, en mi caso) recibió ayudas, se podrá descalificar sin coste para un segundo comprador?
Os cuento la situación actual en el tema de descalificacion en la Comunidad Valenciana:
Tras solicitarlo hace mes y medio, he recibido una carta de la Generalitat en el que se autoriza la descalificacion, pero tengo que pagar las ayudas recibidas por la vivienda. Me dicen que han informado al Ayuntamiento y que éste se pondrá en contacto conmigo. Tengo que pagar también a la Consellería de Hacienda: he de llevar escritura y célula de calificacion definitiva pafra que calculen y me digan la cifra a pagar.
El Ayuntamiento ya ha llamado diciendome la cantidad a pagar y donde he de hacerlo (chapeau!).
En un par de dias tendré la copia de la celula definitiva. He hablado ya con Hacienda y ellos, con ese documento, me calculan la cantidad a pagar en el día. Vas al Banco, pagas y también en el día te dan el papel justificativo.
En fin, la cosa parece un poco más llevadera y todo el mundo parece colaborar; como debe ser.
Os mantendré informados del final de la historia, aunque ya me han anticipado que, una vez presentados los justificantes de pago del Ayuntamiento, y de la Consellería de Hacienda, han de pasar dos meses hasta que dan el papel final para llevarlo al Registro: en total, el proceso habrá durado unos cuatro meses.
Bueno, sigo contandoos mi caso por si a alguien le puede ayudar:
Me dirigí a la oficina del Ayuntamiento de Valencia desde donde me habían llamado por teléfono. Me facilitaron un formulario con la liquidación y con el fuí al Banco (atención a la hora máxima para pagar recibos en los bancos). Pagué y volví al Ayuntamiento donde me cuñaron el documento como pagado.
Fui a la Generalitat (PROP) y solicité la copia de la célula de la calificación definitiva como VPO de la vivienda. Ese era el requisito previo para conseguir la liquidación de la cantidad a pagar por parte de Hacienda de la Generalitat. En dos días me lo hicieron. Me baje de internet dos formularios M600 (formulario genéricos de pago de impuestos) y con la copia de la célula fui otra vez a la Generalitat. En un par de días me calcularon la liquidación. Reflejé ese dato en los M600. Fui con los M600 al banco y los pagué. Con las copias de los M600 y del documento del Ayuntamiento, adjunte una instancia genérica de presentación de documentos, y entregué todo en el registro de entrada donde había iniciado el proceso.
Me han dicho que en uno a dos meses tendré el documento de la descalificación que podré llevar al registro.
Después de haber seguido el proceso, y a la vista de las cantidades qe hay que pagar y las complicaciones burocráticas, creo que la descalificación es asumible si, como yo, se necesita vender la vivienda calificada para poder comprar otra. Con la descalificación la venta se puede hacer a precio de mercado, con las ventajas que eso representa a la hora de encontrar otra casa mejor.
Publicado: Vie, 17 Mar 2006 7:51 pmAsunto: cuanto has tenido que pagar
Hola JSC. Al igual que tu, tambien soy de la C. Valenciana. tengo una vivienda vpo, pero he adquirido otra que estará construida en julio de 2007. la vpo tiene calificacion de 1994, por lo que en 2009 podré descalificarla. realmente no se que hacer, si vender ahora por vpo o esperarmen a 2009 y mientras alquilarla para poder vender a precio de mercado. total, serian 2 años de paretarnos el cinturón. que opinais???
JSC cuanto te hicieron pagar en totoal por descalificar la vivienda?????
En mi caso, por ser segundo comprador, sólo tuve que pagar la parte proporcional de las ayudas que recibió el promotor y, para mí, no ha sido una cantidad que pueda considerarse inasumible. Si tú eres primera compradora, puede que hayas recibido también ayudas a título personal (dinero a fondo perdido, porcentaje de intereses en hipoteca, etc.). Así que, al menos, esa parte de la devolución ya la sabes. Hecha un vistazo en el foro y tendrás más detalles sobre ésto.
En cualquier caso, mira por cuanto compraste tu vivienda y por cuanto la venderías ahora a precio de mercado. Te aseguro que en Valencia capital y ciudades grandes de la C.V., el aumento de precio desde el 94 ha sido tremendo. Me da la sensación que un mínimo del 100%.
Yo estoy embarcado en la venta de mi vivienda, y eso te obliga a analizar un poco como esta el mercado para marcar el precio que se pueda pagar. En mi barrio en particular, la gente no quiere comprar a precio de mercado viviendas VPO no descalificadas porque la cantidad en B a pagar para compensar la diferencia entre precio autorizado y el de mercado real es muy, muy elevada. De hecho, conozco casos de gente con mucha, mucha prisa, o con desconocimiento del procedimiento de descalificación, que han vendido VPO a un precio mucho menor que el de mercado para que la diferencia en B fuera asumible por el comprador (estamos hablando de cantidades de dos digitos en B). Cómo se ha repetido es este foro, y aparte de ser ilegal, el tema de cobrar mucho en B puede traer problemas en el futuro.
Siempre podrías arriesgarte y pedir la descalificación. Si ves que la cantidad a pagar es elevada para tus expectativas, pues dejas pasar el tiempo. Lo que ya no sé, y es lo que tienes que averiguar con certeza, es si al solicitar la descalificación y no pagar, al pasar el plazo se te deniega dicha descalifiación, o sólo se cancela el proceso y ya está. Y si se deniega, si dicha denegación es para siempre, o puedes solicitar de nuevo la descalificación. Igual en los entresijos de este magnífico foro encuentras la respuesta. A mi este foro me ha aclarado muchas dudas. De todas formas, y a pesar de mi poca experiencia, con el tema inmobiliario siempre tienes la sensación de "salto a vacio", y sólo te relajas cuando sales del notario (y no del todo).
Por otra parte, me parece que el periodo legal mínimo de alquiler son cinco años (infórmate también con cuidado antes de decidirte por el alquiler).
Perdona que te "exprima" pero me interesa mucho esto que comentas:
JSC escribió:
En mi caso, por ser segundo comprador, sólo tuve que pagar la parte proporcional de las ayudas que recibió el promotor
¿No te exigieron devolver las subsidiaciones que percibieron los anteriores propietarios?
Moni: si pidieras la descalificación y te la denegaran, te explicarian en la resolución los motivos (por ejemplo que la vivienda no tiene la antiguedad necesaria etc.). Y podrias volver a solicitarlo una vez resuelto el motivo alegado (en este ejemplo, cumplir la antiguedad necesaria). No dejes de consultar en la Consellería las posibilidades de descalificación.
Publicado: Sab, 18 Mar 2006 8:19 pmAsunto: descalificación
muchas gracias a los 2. Por cierto, la diferencia en mi pueblo entre un vpo y una libre ronda los 8 o 10 millones. supongo que si no la puedo vender como libre, la alquilare y en el 2009 ya pedire la descalififcación. muchas gracias. por cierto, otra de mis dudas es la siguiente: si yo compro otra vivienda libre y la vpo la alquilo, me harán devolver las ayudas que recibí hace 3 años??? y si es así, sabeis si el banco estaria dispuesto a ampliar la hipoteca para poder devolver las ayudas??? La verdad es que estoy muy asustada, hemos comprado un adosado que en 2007 estara construido, y pensabamos vender la vpo, sin saber todo el jaleo que eso implica. desde entonces, mi cabeza va a mil, haciendo todo el dia haciendo números pensando que si la alquilo tendria que pasar mes con 1300 euros limpios. como lo veis??? es dinero no???OJALA NO ME HUBIERA COMPRADO ESTA VPO, AHORA NO TENDRIA PROBLEMAS DE VENTA!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Por lo que dices tu VPO esta calificada definitivamente del 94. Ya han pasado los 5 años de "facultad de disponer" y eso quiere decir que pueden vender a precio de VPO sin necesidad de devolver ayudas.
El tema alquiler se me escapa... en cada CCAA lo han regulado de formas muy distintas... suponiendo que te permitan alquilar ( y no hay ningún motivo para pensar lo contrario) tampoco deberias devolver las ayudas. Lo que si deberas hacer es alquilar a precio de VPO.
