Publicado: Vie, 24 Mar 2006 4:56 pmAsunto: venta de piso
Hola voy a vender mi piso despues de llegar a un acuerdo con un particular, no ha habido ningun mediador y lo estamos haciendo todo nosotros (ya tenemos firmado el contrato de arras siguiendo los acertados consejos que he visto en esta web).
Mi vivienda está hipotecada y supongo que habrá que cancelarla antes de realizar la venta. ¿Tengo que realizar algún trámite con mi banco para cancelar la hipoteca (provision de fondos, cancelación de escritura) o se encarga de todo el banco donde el comprador va a solicitar su hipoteca?
no tienes que cancelarla en el mismo acto ante notario el banco del comprador cancela tu hipoteca y establece la suya sobre la finca en cuestion si este no se sobroga a la tuya si esto es asi tendrias comision por cancelacion si la hipoteca la tiene
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Vie, 24 Mar 2006 6:46 pmAsunto:
Hola SAURITO, me alegro de que te sirvamos de ayuda
Como quien realmente "compra" la vivienda es el Banco por el que tu comprador vaya a financiarla, no te tienes que preocupar de nada. Una vez tenga aprobada la operaciòn financiera, previa tasación y estudio económico, lo que sí te van a pedir es que solicites de tu Banco un CERTIFICADO DE HIPOTECA PENDIENTE, ó calculada al día de la firma, ó calculada al día que te lo den, pero con el cálculo de intereses diarios (para hacer las cuentas). En éste deben incluirte la penalización por cancelación anticipada, ya como cantidad, ya como porcentaje (normalmente es un 1% sobre pendiente). Esto puede solicitarlo la gestoría del otro banco..., pero por un tema de Ley de Protección de Datos (y por simple ánimo de hacerse la puñeta entre Bancos) no suelen dar esta información más que al titular ó a quien demuestre estar autorizado por éste.
Aparte de lo que certifique tu Banco, te retendrán, como Provisión de Fondos, lo que se estime vaya a costar la Escritura de Cancelación de tu Hipoteca (del trámite, lógicamente, se encarga la Gestoría del otro Banco. Y no es negociable el que te dejen hacerlo, por lógica: se tienen que asegurar de que se termina...y al que vende igual ya no le preocupa). Normalmente, se cancela económicamente el mismo día de la firma, a través de transferencia bancaria vía "Banco de España" (para que quede constancia oficial). Si se firma antes de las 12, se recibe ese mismo día, si es a partir de esa hora, al día siguiente a las 8,00h. Por eso, calculan siempre un día más de intereses (para que no rechacen la operación por unos céntimos). La Cancelación Registral ya es otro tema: seguramente deberás autorizar a la gestoría para actuar en tu nombre, y tardan entre 3 meses y año y pico (no hay normas generales). Conviene llamarles a los 3 meses (y de ahí de mes en mes) para que te envíen la Cancelación..., más que nada, porque las facturas son gastos deducibles del beneficio obtenido por la venta (de cada 10 vendedores, no llega a uno el que reclama las cancelaciones..., es alucinante!!!)
Y mucha suerte _________________ Ana S.T.
Estoy a punto de cancelar la hipoteca de mi actual vivienda, cuya venta a un futuro comprador se escriturará en unos días. Querría preguntaros si es posible acudir al notario con un certificado del banco como que el prestamo está pagado, y acordar con la gestoría del banco del comprador la forma de registrar la cancelación de esa carga, de forma que los futuros compradores tengan su vivienda "limpia". Yo quiero cumplir mi parte del acuerdo, pero no quiero tener que molestarme en involucrar a mi banco (si es posible), ni buscar mi propia gestoría. De todas formas, ¿es posible, como alternativa, que el propio notario haga esa gestión en el Registro y después liquidarla en la minuta final que me pase como vendedor?. Hemos acordado que los gastos se dividen según ley.
Por otra parte, os agradecería que informaraís sobre cual es el medio de pago habitual que puedo esperar por parte de mi comprador con respecto al dinero de la hipoteca que le concede el banco en el mismo momento de la firma. Le dá un cheque normal que luego él me transmite, es un cheque conformado o bancario. ¿Puede estar a mi nombre?. ¿Cuál es la "secuencia" de acontecimientos normal en la notaría?.
Si al final mi comprador me da algo en B (que como vendedor no me apetece mucho), cual es el procedimiento habitual de recepción para poder comprobar la validez del dinero, y su correcta cuantía antes de la firma: en un banco cercano, en una sala de la notaría (ufff!). ¿Cúal es vuestra experiencia al respecto?.
En fin, como se puede constatar, hace mucho,... mucho tiempo que no hago este tipo de transacciones y estoy un poco asustado con los detalles de última hora.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Dom, 26 Mar 2006 11:49 pmAsunto:
Hola JSC:
Cita:
Querría preguntaros si es posible acudir al notario con un certificado del banco como que el prestamo está pagado, y acordar con la gestoría del banco del comprador la forma de registrar la cancelación de esa carga, de forma que los futuros compradores tengan su vivienda "limpia".
No sólo "es posible"... sino que no se puede hacer de otro modo . Tú solicitas a tu banco el Certificado de Liquidación del Préstamo (es más que probable que lo tengas que entregar a los compradores, para que ellos se lo den a su banco, días antes de la firma: una buena idea es ofrecerte a ir con ellos a llevarlo, así hablas también de otro tema, el del pago). De ese modo, la Escritura de tus compradores se redactará como que la "vivienda se encuentra, según Nota Simple informativa expedida por el Registro en la misma fecha de la presente firma, gravada únicamente por una Hipoteca a favor de tal, por importe de tal. A este respecto, el Vendedor confiesa y acredita que dicha Hipoteca se encuentra a fecha de hoy totalmente pagada y pendiente, únicamente, de otorgamiento de la correspondiente Escritura de Cancelación Registral. Todos los gastos que el otorgamiento de esta cancelación genere serán por cuenta y cargo de la parte Vendedora" (más ó menos). Y lo que hace la Gestoría del banco que presta el dinero a tus compradores es "retenerte" a tí los gastos estimados que vaya a costar esta Cancelación, hacen ellos la gestión completa (tienen que asegurarse de que se hace: su cliente es el banco que presta la nueva Hipoteca...), y ya te avisarán si sobra algo de la provisión de fondos (ó si falta) y para entregarte la Escritura de Cancelación ya registrada (los gastos desgravan, por cierto).
Cita:
¿es posible, como alternativa, que el propio notario haga esa gestión en el Registro y después liquidarla en la minuta final que me pase como vendedor?.
No es factible por una cuestión de tiempo (y de lógica): la Escritura de Cancelación la va a otorgar, ante Notario, un Apoderado del banco que te prestó a tí el dinero en su día..., y eso lleva un proceso: tú debes firmar una solicitud en tu banco, que para evitar duplicidades es mejor que firmes tras la venta de la vivienda ó que sea la gestoría del banco de tus compradores quien solicite; el banco se lo pasa a sus Apoderados y éstos acuerdan qué día van al Notario a firmar que dan fé de que ya no les debes nada..., porque la Cancelación no es más que eso. Suelen firmar estas Cancelaciones aprovechando que han ido al Notario para firmar alguna Hipoteca...Por eso, es prácticamente imposible que las dos firmas se hagan el mismo día...
Cita:
Por otra parte, os agradecería que informaraís sobre cual es el medio de pago habitual que puedo esperar por parte de mi comprador con respecto al dinero de la hipoteca que le concede el banco en el mismo momento de la firma. Le dá un cheque normal que luego él me transmite, es un cheque conformado o bancario. ¿Puede estar a mi nombre?. ¿Cuál es la "secuencia" de acontecimientos normal en la notaría?.
Exclusivamente: talones conformados ó cheques bancarios. Sólo.
Y en el caso de que tuvieses cuenta en el mismo banco que presta el dinero, se podría hacer una trasferencia a tu cuenta..., pero eso ya no es habitual.
Los compradores lo que te van a dar es un talón por el precio que hayais pactado como "oficial" en la Escritura (si este importe procede de la Hipoteca que solicitan, será el Banco quien se encargue de todo). Cuando la hipoteca nueva es muy inferior al precio y los clientes no tienen el dinero en una cuenta de esa misma Entidad, el banco presenta un cheque por el importe de la Hipoteca, y los compradores el resto en otro talón conformado ó cheque bancario (no aceptes otra cosa: es dinero. En un papelito, pero dinero). Nada de cheques normales, de los de talonario..., el banco tiene que haber dado fé de que hay dinero en esa cuenta para poder cubrir el compromiso (vamos, que lo tiene que conformar). El dinero "b" se suele llevar en efectivo..., mejor en billetes grandes (ocupan menos espacio). De no ser así, pues también talón conformado, cheque bancario ó trasferencia hecha a tu cuenta antes de la firma ante Notario (deberán presentarte el justificante de esta trasferencia: en ocasiones, lo que se hace es firmar una "ampliación de reserva" dos ó tres días antes, y se entrega lo que no se va a declarar como "precio oficial" en la Escritura). Lo normal es firmar, que en ese momento el Apoderado del banco dé al comprador los cheques y él te los dé a tí. Y, a partir de ahí, los compradores se quedan firmando la Hipoteca tranquilamente... Como lo de la provisión de fondos para cancelar se suele hablar antes con la Gestoría, (por eso te aconsejo que intentes ir antes al Banco de tus compradores, con el certificado del tuyo), tampoco hay mucho más que hacer.
En caso de que no adelantes el pago de tu hipoteca, será la Gestoría del nuevo Banco quien te "retenga" lo que tu banco diga que se le debe... y se encargarán ellos de toda la gestión. Tus compradores comprarán igual "libre de cargas" y tu Hipoteca se liquidará, vía "trasferencia Banco de España" ese mismo día ( el 90% de las ventas tienen algo pendiente anterior, es muy normal).
Espero haberte aclarado alguna duda. Suerte _________________ Ana S.T.
Publicado: Lun, 03 Abr 2006 10:08 pmAsunto: cédula habitabilidad
hola
he visto tu mensaje y creo que vas a necesitar una cédula de habitabilidad a la hora de cambiar de nombre los recibos del agua, luz y gas.
yo soy arquitecta técnica y me dedico a tramitar cédulas de habitabilidad.
Los pasos a seguir son los siguiente:
se deben tomar una serie de medidas de tu casa y ver que se cumplen ciertos requisitos como ventilaciones, etc..(requisitos que facilmente cumple una casa)
después de rellenan unas hojas con los datos del propietario y las medidas tomadas y se lleva al colegio de aparejadores donde lo visan y como último paso de debe llevar al patronato de habitaje y en 20 dias recibes la cédula de habtabilidad.
Si resides en Barcelona o alrededores y finalmente confirmas que necesitas este trámite, ponte en contacto conmigo y lo realizamos mediante una pequeñas gestiones a un precio muy ajustado.
. Tú solicitas a tu banco el Certificado de Liquidación del Préstamo (es más que probable que lo tengas que entregar a los compradores, para que ellos se lo den a su banco, días antes de la firma: una buena idea es ofrecerte a ir con ellos a llevarlo, así hablas también de otro tema, el del pago). De ese modo, la Escritura de tus compradores se redactará como que la "vivienda se encuentra, según Nota Simple informativa expedida por el Registro en la misma fecha de la presente firma, gravada únicamente por una Hipoteca a favor de tal, por importe de tal. A este respecto, el Vendedor confiesa y acredita que dicha Hipoteca se encuentra a fecha de hoy totalmente pagada y pendiente, únicamente, de otorgamiento de la correspondiente Escritura de Cancelación Registral. Todos los gastos que el otorgamiento de esta cancelación genere serán por cuenta y cargo de la parte Vendedora" (más ó menos). Y lo que hace la Gestoría del banco que presta el dinero a tus compradores es "retenerte" a tí los gastos estimados que vaya a costar esta Cancelación, hacen ellos la gestión completa (tienen que asegurarse de que se hace: su cliente es el banco que presta la nueva Hipoteca...), y ya te avisarán si sobra algo de la provisión de fondos (ó si falta) y para entregarte la Escritura de Cancelación ya registrada (los gastos desgravan, por cierto).