Publicado: Sab, 22 Abr 2006 3:31 pmAsunto: Quiere vender la casa pero quiere quedarse en ella
Hola a todos:
Tengo firmado como comprador un contrato de arras que finaliza en junio. El vendedor quiere vender a mediados de mayo, pero me plantea que quiere quedarse en la vivienda, ya que va a utilizar el dinero que le doy para comprar a su vez otra vivienda nueva, que ya tiene apalabrada. Mi problema es que en cuanto firme la escritura voy a empezar a pagar la hipoteca desde el principio por una casa que no voy a poder disfrutar, porque el vendedor todavía estará dentro. Como la casa a la que se traslada es nueva, seguro que hay retrasos en la entrega y, además, tendrá que darse de alta de los servicios y hacer la mudanza.
La clave es que el vendedor quiere ahorrarse el prestamo puente que le haría falta para asumir primero su compra y luego la venta, pero yo me quedo sin poder disfrutar de la casa y tengo que pagar la hipoteca. En el contrato de arras figura que la casa me la ha de vender libre de inquilinos.
Como no me hace falta ocupar la casa inmediatamente, yo puedo asumir la postura del vendedor, pero creo que tiene que compensarme ya que yo estoy pagando la hipoteca desde el momento que firmo la escritura.
¿Existe alguna formula para resolver este conflicto de intereses que me de garantías de que el vendedor pagará mi hipoteca y se irá en cuanto pueda?
He leido algo del alquiler de temporada, pero me parece que el formato clásico no debe valer en estos casos.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Sab, 22 Abr 2006 4:48 pmAsunto:
Hola JSC.
Para casos como éste (bastante frecuente) se suele pactar una "fecha de entrega máxima" por escrito. Te explico:
En primer lugar, desde el mismo momento en que firmeis la Escritura (y más si se acuerda que ésta se encuentra ya deshabitada y libre de ocupantes ó inquilinos) el comprador tiene todo el derecho a ejercer las medidas oportunas para que el vendedor deje la vivienda libre (y esto, escritura en mano, incluye presentar una demanda para iniciar un proceso de desahucio... extremo al que nadie llega, obviamente). Con esto claro, y para no complicar las cosas, lo normal es suscribir un documento en que el comprador (que constará ya como "propietario del inmueble desde fecha tal") autoriza al vendedor a residir en el inmueble "X" días, para permitir que éste efectue la mudanza y/ó traslado de sus muebles y enseres...Cuando esta demora va a ser de 15 días..., lo habitual es no fijar indemnizaciones. Si, como en tu caso, ya sabeis que este traslado va a demorarse, es conveniente pactar un máximo por escrito (para que este plazo no se considere indefinido... que a las malas se te convierte en un alquiler pactado verbalmente), y determinar que te va a pagar tal cantidad diaria por cada día que permanezca en la vivienda. ¿Cómo calcular este importe? Fácil: calcula qué intereses vas a pagar tú en la cuota de tu hipoteca (recalco: los intereses, que el capital se va descontando del total que has pedido... y pro tanto va de tu cuenta), se divide entre 30 y ese es el cálculo diario. Pagadero por meses, claro, y liquidándose los días que no lleguen al mes cuando se vaya. Pero siempre pactando un máximo, insisto: si llegada esa fecha "tope" no te ha entregado la vivienda y decides no prorrogar el plazo, estarás en tu pleno derecho a iniciar las medidas legales oportunas para tomar plena posesión de la vivienda.
Cita:
En el contrato de arras figura que la casa me la ha de vender libre de inquilinos.
claro, pero es que el vendedor no se considera inquilino..., esta alusi´´on se refiere a que la vivienda no está arrendada a terceros en ese momento (porque cuando se compra una vivienda con inquilinos se deben respetar los derechos de éstos: no se les puede "echar")
Normalmente, no suele haber problemas: como el vendedor "vende" para trasladarse a otra vivienda, es el primer interesado en cumplir los plazos...
Suerte _________________ Ana S.T.
A la vista de lo que planteas, lo que estamos firmando ¿es un contrato?. No es que piense que las cosas vayan a salir mal, pero me temo que va a ser muy dicífil cobrar los días de indemnización al vendedor a posteriori.
Estoy pensando que una solución puede ser acordar con el vendedor un máximo de dos meses de tiempo para hacer el traslado, pero combrarle ese dinero por adelantado. El importe de cada mes es el de mi cuota de hipoteca. Le puedo dar diez/quice días de margen para que haga el traslado sin coste, y si lo hace con posterioridad, en el momento en que abandone la vivienda liquido con él los días que me debe, devolviéndole lo que resta del importe que me ha adelantado.
El problema es como formalizar este tipo de acuerdos sin que acaben siendo contratos de alquiler, pero conserven las garantías para que yo pueda legalmente forzar el desaucio si las cosas se tuercen en serio (aunque reconozco que es poco probable). Estoy pensando en que al final tendré que llegar a la opción de contrato de alquiler de temporada por dos meses.
Gracias de nuevo por compartir vuestros conocimientos y experiencias.
Gracias por la respuesta.
El problema es como formalizar este tipo de acuerdos sin que acaben siendo contratos de alquiler, pero conserven las garantías para que yo pueda legalmente forzar el desaucio si las cosas se tuercen en serio (aunque reconozco que es poco probable). Estoy pensando en que al final tendré que llegar a la opción de contrato de alquiler de temporada por dos meses.
¿Has pensado en fiemar un contrato de "cesión en precario"?
Se trata de un documento que se firma despues de formalizar el documento de compraventa y hace referencia a que la ocupación de la finca por el señor que te la vende se realiza sin pago alguno.
Logicamente, en el contrato de compraventa, ya tienes que haber acordado el precio, descontando el dinero equivalente a las mensualidades que tienes que atender la hipoteca sin tener posesión de la finca.
El contrato de cesion en precario sería asi; (más o menos)
CONTRATO DE CONCESIÓN A TÍTULO PRECARIO
En la ciudad de ............................. a .......... de .................... de ............
REUNIDOS
De una parte don .................................................., mayor de edad, casado, en régimen económico de ....................., de profesión ......................., vecino de la ciudad .........................................., con domicilio en la calle ............................................... y con D.N.I. n.º ........................, en adelante cedente.
Y de otra parte don .................................................., mayor de edad, casado, en régimen económico de ....................., de profesión ......................., vecino de la ciudad .........................................., con domicilio en la calle ............................................... y con D.N.I. n.º ........................, en adelante precarista.
COMPARECEN
Ambos en su propio nombre y representación, reconociéndose mutuamente capacidad suficiente para el otorgamiento de este contrato y en su virtud:
MANIFIESTAN
PRIMERO.- Que Don ............................................ es propietario de la siguiente finca :
Que tiene una superficie de ..................................
Se halla inscrita en el Registro de la Propiedad de .............................., al Tomo .................. Libro ................., Folio ..............., página ................, Inscripción ............... Le pertenece a título de dominio en virtud de la compra que de la misma efectuó a Don .............................. en fecha .............................................,
SEGUNDO.- Que los comparecientes han convenido la concesión a título precario de la anterior finca, en la forma y condiciones que se establecen en las siguientes
ESTIPULACIONES
Primera: D............................. concede a D............................., que acepta, el uso de la finca antes descrita, sin mediar pago de renta ni merced.
Segunda: La entrega se hace por término de ............, a contar desde el día de la fecha. Si al final de dicho período ninguna de las partes preavisare a la otra con una antelación de 30 días, se entenderá prorrogado el presente contrato por un período de .............., operando el mismo sistema de prórroga para períodos sucesivos, al final de los cuales bastará con el citado preaviso para poner fin a los efectos del mismo.
Tercera: En este acto D................................ entrega al precarista la posesión material y directa de la finca.
Cuarta: D............................... afirma conocer y estar conforme con el estado en el que se le entrega la finca, comprometiéndose a ser diligente en su conservación y a devolverla en el mismo estado al término del contrato, así como a labrarla y explotarla por su cuenta y riesgo, siguiendo los usos y costumbres de la comarca.
Quinta: El precarista no podrá arrendar la finca a terceros.
Sexta: El precarista se responsabiliza de los deterioros que sufriere la finca, y se obliga a realizar en ella a sus expensas las obras que fueren necesarias para su uso y conservación en el estado que se encuentra actualmente, debiendo previamente ponerlo en conocimiento del propietario cedente.
Séptima: En razón del carácter gratuito del presente contrato, el precarista se obliga a pagar todos los gastos derivados del uso de la finca. Igualmente se obliga el precarista al pago de los impuestos, arbitrios o tributos que graven la finca.
Octava: El incumplimiento de cualquiera de las estipulaciones contenidas en este contrato facultará al propietario cedente para extinguir el presente contrato.
Novena: Llegado el momento en que el precarista deba restituir al propietario en la posesión del predio, bien por finalización del contrato o por incumplimiento de alguna de sus cláusulas, abonará al cedente la cantidad de ....................... pts. por cada día que transcurra desde que debió entregar la finca hasta que haga efectiva dicha entrega; todo ello sin perjuicio de la reserva de acciones legales del propietario cedente, y en especial las derivadas del art. 42 de la Ley Hipotecaria.
Y para que conste y surta los efectos oportunos, firman los comparecientes el presente contrato que consta de ... folios, y que se suscribe en cada hoja de los dos ejemplares idénticos que se otorgan mutuamente, en el lugar y fecha del encabezamiento.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Sab, 22 Abr 2006 10:31 pmAsunto:
Hola de nuevo JSC.
Lo que vais a firmar no es un contrato de alquiler en ningún caso: es un documento de "entrega a plazo determinado", en el que se puede aplicar perfectamente el documento que te ha aportado JOSHUA (gracias JOSHUA!!! )
En esencia, es un favor que tú le haces al vendedor: desde el mismo momento de la firma de Escrituras a tu nombre, él deja de tener cualquier tipo de derecho que se pudiese entender derivado de su antigua propiedad sobre la finca. Lo que ocurre es que le das unos días de plazo, voluntariamente, para que haga el traslado. Que podrías no dárselos: el Notario da fé de la venta, además se suele especificar que se entregan las llaves en ese mismo acto... y tú, con las mismas, decirle que se vaya a vivir a otro sitio. Lo que ocurre es que tampoco se le puede "echar" por las malas (tiene que ser el Juzgado), por lo que es perfectamente común y razonable que se entreguen la mayor parte de las viviendas días (semanas-meses) después de la firma de la Escritura.
Si accede a abonarte esa cantidad cuando firmeis, perfecto: luego suscribes el contrato que te ha adjuntado JOSHUA, y ya está. Por cada día que pase, tiene la obligación de abonarte (por ejemplo) 50,-€. Además, si pensais en dos meses, que el Notario lo especifique en la Escritura: en la finca sigue viviendo el vendedor, y habeis pactado que podrá seguir haciéndolo (sin que tú ejerzas tus derechos como propietario) otros 60 días. Huelga decir que mientras viva en el piso debe abonar la Comunidad, la luz, el gas...
Una alternativa es que no le pagues todo el precio en el acto de firma de Escrituras (esto también se hace con frecuencia, sobre todo en compras a más de 6 meses-vista). Como lo habitual es escriturar por debajo de precio..., se firma con posterioridad a la Escritura que, con independencia a lo reflejado ante Notario, el precio del inmueble ha sido "X", y que los vendedores aún tienen pendiente de cobro la cantidad "Y", que será abonada por el Comprador a la entrega de llaves del inmueble, para lo que se prevee la fecha tal. Digamos que es como un documento de reserva al revés...
De todos modos, no suele haber problemas con el retraso excesivo de entrega de una vivienda. Básicamente, porque quien tiene "la sartén por el mango" es el comprador, que, a las malas, podrá denunciar a los vendedores por incumplimiento de lo previsto en la Escritura (lo que no es que adelante la entrega... pero genera gastos con cargo a quien ocasione el incumplimiento...)
Suerte _________________ Ana S.T.
y con XXXXXXXXX
COMPARECEN
Ambos en su propio nombre y representación, reconociéndose mutuamente en este acto capacidad suficiente para el otorgamiento de este contrato y en su virtud:
MANIFIESTAN
Que es propietario en régimen de gananciales , con DNI XXXXXXX, de la finca urbana con dirección XXXXXXX. La finca se haya libre de arrendamientos y cargas.
Que el domicilio habitual de XXXXXXX es el que figura anteriormente, por lo que XXXXXXXXXX manifiesta que desea permanecer temporalmente en el domicilio habitual de por motivo de permitir al traslado de mobiliario y enseres y alta de servicios desde su anterior vivienda, que ha vendido a XXXXXXXXXXX, trasladándose a su nuevo domicilio habitual que figura en el encabezamiento de este contrato.
CLAUSULAS
Primera: Este contrato tiene un carácter temporal y se otorga por un plazo máximo improrrogable de 30 días desde la fecha de la firma que figura en su encabezamiento.
Segunda: El arrendamiento de la finca antes descrita, se concierta por
el precio total de_____________€, debiendo abonarse el precio pactado en el momento de la firma de este contrato mediante efectivo o cheque bancario.
Tercera: La finalización de este contrato podrá adelantarse antes del periodo máximo anterior si XXXXXXX y XXXXXXX así lo acuerdan.
Cuarta: Si las partes acuerdan finalizar el contrato antes de diez días, XXXXXXX devolverá a XXXXXXXX el total del importe recibido.
Quinta: Si el acuerdo de finalización se produce en fecha posterior a diez días desde la fecha de este contrato, XXXXXXXdevolverá a XXXXXXXXXX la cantidad que resulte de la fórmula siguiente:
(precio total) multiplicado por ((número de días desde la fecha de finalización hasta 30) dividido por 30).
Quinta: Serán a cargo de XXXXXXX los consumos de luz, agua y demás suministros de que esté dotada la finca.
Octava: El presente contrato quedará automáticamente resuelto, sin necesidad de aviso previo, al finalizar el plazo contractual, debiendo entregar las llaves de la vivienda sin demora alguna.
Novena: De no hacerlo así, XXXXXXXXX deberá abonar, aparte de las costas y gastos que se causen por el incumplimiento y en concepto de cláusula penal, una cantidad igual al duplo del precio contratado, por cada mes o fracción de mes, que transcurra, hasta obtener el propietario la libre posesión.
Décima: Las partes se someten a la jurisdicción y competencia de los Tribunales y Juzgados de XXXXXX.
Y para que conste y surta los efectos oportunos firman los comparecientes el presente contrato que consta de 2 folios y que se suscribe en cada hoja de los dos ejemplares idénticos que se otorgan mutuamente, en la fecha y lugar al principio indicada.
Me parece un documento demasiado abrasivo, para solamente unos días.
Hablas de UN MES, ¿crees que es necesario tanta historia por un mes?
Si para recoger la escritura pública y pagar los impuestos te dan más plazo.
El documento que he colgado antes, se realiza entre las partes cuando se trata de seis u ocho meses a entregar la finca despues de la firma de escritura.
Puede que tengas razón y el contrato sea muy "duro", pero las circunstancias particulares son que el vendedor se va a un piso nuevo que, según lo que me dice está a punto, a punto de recibir... pero ya se ha retrasado la entrega un par de veces. El contrato de arras finaliza dentro de un mes, y lo que yo no quiero es tener que pagar mi hipoteca durante el tiempo que él esta pendiente de recibir su casa sin tener ninguna confianza de que la casa se entregará en un plazo razonable.
Supongamos que hay cualquier problema con el promotor y la cosa se retrasa mucho más. El contrato que propongo pretende "motivar" al vendedor a que cuando lo firme esté absolutamente seguro de que le van a entregar la casa nueva en un mes. Yo no quiero ser rehén de su promotor. Es un contrato para facilitarle la mudanza, no para que él gane tiempo y tenga el dinero listo para pagar a su promotor, cuando éste le venda la vivienda. Si al final llegamos al fin del contrato de arras sin que haya recibido la vivienda, buscaremos otra solución antes de ir al juzgado.
Además, de estas circunstancias no se me informó cuando firmamos el contrato de arras, y lo que se me dijo es que él ya tenía autorizado con el banco un crédito puente para poder dejar la casa sin pegas. Esto se me plantea para que él se ahorre los gastos del crédito puente, lo cual me parece lógico si eso se plantea con claridad desde el principio ,y no cuando falta un mes con el fin de forzar una solución que le beneficie.
Es el clásico "infierno español", en lugar de plantear los problemas cuando se conocen y buscar una solución conciliada, se ofrecen medias verdades u pequeñas mentiras para ganar tiempo, aun a costa de quebrar la confianza entre las partes, y llegar a la misma solución, pero con todo el mundo cabreado.
Bueno, suerte a todos en estos líos inmobiliarios.
Publicado: Dom, 23 Abr 2006 7:58 pmAsunto: Re: Quiere vender la casa pero quiere quedarse en ella
JSC escribió:
Tengo firmado como comprador un contrato de arras que finaliza en junio. El vendedor quiere vender a mediados de mayo, pero me plantea que quiere quedarse en la vivienda, ya que va a utilizar el dinero que le doy para comprar a su vez otra vivienda nueva, que ya tiene apalabrada. Mi problema es........
Tu problema es el que tu quieras !!!
Si tienes firmado un contrato que finaliza en junio.
Que importa lo que quiera el vendedor...., puesto que tu no quieres verte en la tesitura de tener que pagar hipoteca sin tener la posesión de la vivienda, ni ser rehén del promotor de tu vendedor.....
Defiende lo que esta firmado y agarrate a ello como si te fuera la vida en ello,
Incluso puedes inventarte que necesitas la vivienda para un familiar que viene para esas fechas y ya te comprometiste a dejarle la vivienda para que no pernocte en un hotel...
Pero no hagas lo que no quieras hacer,
ingeniatelas, buscate la vida y haz lo que tengas que hacer para que seas tú el que decida lo que tienes que hacer.
No te dejes llevar por lo que quieran los demás-
Te repito, si lo que esta firmado es lo que te interesa, pues nada a hacerlo cumplir. Y fuera rollos.
Gracias por la ayuda. A pesar de tener "la sartén por el mango", no querría poner en práctica aquello de la maldición gitana: "Ten pleitos y los ganes". Evaluaré las opciones que me planteaís, y tomaré una decisión al respecto.
Mea culpa. No he buscado adecuadamente en el foro ya que la solución al problema del antiguo proprietario queriendo quedarse en la vivienda está ya resuelta en:
Nota: Reconozco que puede acabar siendo un trabajo de chinos pero, existe alguna posibilidad de crear automáticamente una especie de tabla de contenidos que agrupe los mensajes por temas específicos (arras, herencia, gestión inmobiliaria, divorcios, tasación, etc)?. En fin, contra el vicio de pedir está la virtud de no dar.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mie, 26 Abr 2006 1:01 pmAsunto:
Cita:
Reconozco que puede acabar siendo un trabajo de chinos pero, existe alguna posibilidad de crear automáticamente una especie de tabla de contenidos que agrupe los mensajes por temas específicos
Sería un trabajo de chinos, fijo..., ¿has visto la cantidad de temas planteados?
Para intentar localizar temas, lo mejor es emplear el Buscador... ó confiar en que alguno tengamos algo de tiempo y paciencia e indiquemos el enlace al tema en cuestión.
Saludos _________________ Ana S.T.
¡Qué queréis que os diga!. Yo creo que Joshua tiene razón. ¡Que se cumpla con lo escrito!. Porque, si te entiendo bien, JSC, tú compras, pagas y le dejas la posesión al ex-propietario. ¿Dónde se ha visto?. Yo no me fiaría. Si el vendedor quiere escriturar ..., bien, escritura la compra, déjale la posesión, pero de pagar, ¡nada!. Tú pagarás cuando el ex-propietario te devuelva la posesión. Todo esto debe quedar claro en las misma escritura de compraventa, manifestando que el ex-propietario queda en posesión por un plazo máximo de x días, declarando (o no), que del pago definitivo se descontará una cantidad en concepto de cesión por el uso y que se efectuará en el momento de la entrega de la posesión.
No me creo, tampoco, la película de que necesita un crédito puente para pagar una vivienda nueva que están a punto de entregarle. Si están a punto de entregársela, el promotor no le pedirá dinero por tan poco tiempo, sino que le emplazará directamente para la escritura ante Notario. Y si ya se le ha retrasado el promotor dos veces en la entrega del piso, lo normal, entre profesionales decentes, es que se pacte también un aplazamiento en el compromiso de pago (si es que éste existe, que lo dudo). Si el promotor no cumple con la entrega, el comprador tampoco debe cumplir con el pago. No te fíes y sigue el consejo de Joshua: ¡Tú dame el piso y yo te doy el dinero!.
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¿has visto la cantidad de temas planteados? 