Publicado: Dom, 07 May 2006 11:13 amAsunto: Razones de la inflación inmobiliaria de las que no se habla
Hay algunas razones de la inflación inmobiliaria que, a veces, se dejan en un segundo plano. Me refiero a las relacionadas con la compraventa de suelo, y en concreto a su intermediación y financiación.
Los costes de la construcción suben un 5-6% anual de media (muy por encima del ipc), debido a que la elevada actividad del sector provoca escasez de materiales (como la escasez mundial de acero), vulnerabilidad a los costes energéticos y carestía de buenos recursos humanos (lo que conlleva inflación salarial en el sector). Pero esto no explica las subidas explosivas de precios.
Los promotores, a su vez, son empresarios que asumen riesgos y quieren maximizar sus beneficios. Cierto, pero aportan un valor añadido a la economía: convierten un producto: un terreno yermo, en un producto acabado: en una serie de viviendas ¿Y ganan dinero?. Sí, y mucho, pero, generalmente, gracias a la inflación (otra cuestión son los grandes promotores, quienes, es cierto, se convierten en especuladores de suelo, en connivencia con la Banca).
Los propietarios de suelo y los intermediarios en la compraventa de suelo, son, en connivencia con la Banca, los principales causantes de las subidas de precios. La intermediación en la venta de solares es un negocio tan repugnantemente pingüe, se puede obtener tanto dinero, que, como era de prever, hasta la delincuencia se ha instalado en él. En una sola operación de suelo, un intermediario puede ganar más que en la intermediación de la venta de 50 viviendas. Hay una competencia tan despiadada por la captación de suelo en venta, que, inexorablemente, suben los precios del suelo. Los terrenos son, hoy en día, una subasta, pura y dura, entre todos los posibles agentes compradores. Cuando un precio de un terreno sale de manera asequible al mercado, interviene la mano negra de este segmento de la intermediación, para hacer que suba irremediablemente. Ello ocurre así, bien porque el intermediario se compromete ante el propietario a vendérselo más caro de lo que pide, o bien porque se lo ofrecen a un posible comprador a precios superiores al que pide el propietario, generalmente pidiendo una diferencia opaca. Tampoco hace falta que un intermediario de terrenos tenga la exclusiva de la venta del terreno, basta con que tenga el comprador. El intermediario se pondrá en contacto con el propietario y le dirá que tiene un comprador dispuesto a pagar a un precio superior al que pide como propietario. Funciona así, con escasos escrúpulos, gracias a unas expectativas de beneficios desmedidos.
Y, por ende, los propietarios de suelo, generalmente pocos, se han beneficiado enormemente. Ha habido mucha gente que se ha hecho multimillonaria de la noche a la mañana, porque sus ascendientes poseían terrenos en las zonas de expansión inmobiliaria de poblaciones importantes. Y las expectativas de beneficios fáciles se propagan al resto del suelo. ¿Quíen va a renunciar a ellos?. ¿Qué valor añadido han aportado, los propietarios, a la sociedad?. Ninguno. Y su riqueza equivale a la pobreza de muchos de los compradores de los pisos futuros, generalmente jóvenes y descendientes de inmigrantes, quienes durante toda su vida estarán pagando, con sus ahorros, la riqueza y la molicie de los antiguos propietarios de suelo y de aquellos intermediarios. Todo esto para empezar.
Antiguamente, los promotores solían compran con fondos propios los terrenos sobre los que iban a construir y promocionar. Con el boom inmobiliario, cada vez es más difícil comprar un solar con fondos propios, hasta el punto de que, hoy en día, es hasta raro hacerlo al 100%. Por ello, algunos pensaron que, al ser cada vez más difícil comprar nuevos terrenos para promocionar, la inflación inmobiliaria se moderaría a si misma en el futuro. ¡Qué ilusos!, porque no contaban con la Banca. Por el lado de la compra de vivienda, la banca la ha financiado hasta extremos de alargarla hasta 50 y mas años, de modo que ya no se concebirá vivienda sin hipoteca. Pues bien; la banca también ha hecho algo parecido con la compra de terrenos. No importa el precio del terreno, porque muchas promotoras, estén o no dominadas por entidades bancarias, puede comprar terrenos casi sin poner un euro. Toda la banca financia la compra de terrenos, convirtiéndose en promotora encubierta, alumbrando un pacto entre banca y promotoras: la banca compra-financia los terrenos a cambio del know-how de la promotora y las hipotecas futuras. Se convierten en socios. De esta manera, el promotor puede continuar su actividad, casi sin freno. Es cierto que el promotor ganará menos, pero también habrá invertido muchísimo menos dinero y podrá acometer mayor número de proyectos, con lo que su rentabilidad se eleva (ello sin contar con la propia inflación inmobiliaria). Es decir, hay un apalancamiento financiero brutal que alimenta la escalada de actividad y de precios. La ingente, astronómica, cantidad de intereses que tiene la Banca en los bienes inmobiliarios (por el suelo en propiedad, por el suelo que no es suyo pero que está financiando, por el accionariado de promotoras, por las hipotecas concedidas, muchas sobrevaloradas, etc.), nos demuestra claramente que es la primera interesada en que no bajen los precios inmobiliarios.
La mejor manera de eliminar una actividad irregular es, dicen, erosionando sus fuentes de financiación (¿...?). No confiemos en los políticos, porque éstos son reos de sus necesidades financieras, esto es, reos de la Banca, y ésta es la principal interesada en que continúe la inflación inmobiliaria.
Te has olvidado,urbano,de otra causa mas y no creo menos importante,que son los pequeños inversores.Y algunos no llegan ni a eso.Me refiero a quienes han pedido un credito para pagar la señal de una vivienda y esperando que en dos años les reportase unos beneficios mayores que su propio sueldo,incluso de quienes en su momento se metieron y ahora cuando llega la firma de escrituras,se dan cuenta que no pueden afrontarlo.
Ninguno de ellos ajusta precios,piden verdaderas barbaridades intantando sacar un beneficio del cien por cien,(como minimo),cuando al lado se edifican promociones a punto de entragarse en las mismas condiciones pero con un treinta por ciento menos en el precio final,(al menos en mi zona).Un ejemplo:una concocida me dice que no puede hacer frente a la hipoteca de un apartamento que aun no le han dado y quiere quitarselo de encima y pide por el treintay tres millones,(lo siento,aun me sigo manejando mejor en pesetas),cuando hace tres años salio a la venta por doce y ahora,enfrente,estan edificando con similares caracteisticas por veinticinco.le dices que te parece excesivo,que no lo ves ajustado,le hablas de la promocion que tiene enfrente y unas cuantas mas que le rodean,pero ella dice que por menos no vende.¿Y tu que haces?.
Yo he tomado la decision de dedicarme a las promociones y si alguien quiere que le venda su piso,en exclusiva y bajo ms condiciones y si lo quieren vale y si no,pues lo siento.Puedo ser drastico pero reconozco que tengo otra serie de faciliades que quiza los demas no tienen.
Se han creado tantas espectativas con el negocio de la vivienda que realmente quien primero ha querido sacar tajada es el pequeño propietario y lo dificil ahora es hacer que se baje del burro.Si no fuese asi,estarian bajando de precio todas las viviendas
