Publicado: Mie, 07 Jun 2006 10:40 pmAsunto: DUDA CON DESCALIFICACION
Tengo una duda con respecto a la descalificación de una vivienda que he comprado y que como requisito previo se ha recogido la susodicha descalificación para venderla como libre.
Según consta en la certificación literal del Registro de la Propiedad, esta vivienda obtuvo la calificación definitiva en 1985, tras lo cual fue adquirida por su primer propietario en Enero de 2006. En dicho documento aparece que dicho propietario solicitó una subvención con arreglo al RD 3280/1983 que estaba cifrada en 127.000 ptas, pero no consta que efectivamente se le concediera dicha ayuda.
En 1996 este propietario vende la vivienda al actual, que es quien ha solicitado la descalificación hoy mismo para adquirirla yo como libre. En ese momento parece que la vivienda se vendió como libre pero no debió de ser un trámite muy "legal" porque a día de hoy la vivienda sigue estando calificada como VPO tanto en el Registro como en la Dirección General de Vivienda y además el préstamo hipotecario que obtuvo para dicha compra no es cualificado sino uno normal y corriente.
Entonces mi pregunta es si para descalificar esta vivienda habría que reintegrar el importe de las ayudas obtenidas en su momento (si es que efectivamente se obtuvieron) y quién estaría obligado a ese reintegro, ya que el actual propietario no obtuvo directamente la ayuda sino que presuntamente la obtuvo el primer adquirente. En caso de que haya que reintegrar la ayuda, ¿ hay alguna manera de calcular el importe que habría que devolver?. Lo digo porque conociendo la situación de los vendedores yo podría afrontar ese gasto siempre que luego se me descuente del precio del piso, con el fin de facilitar más la tarea, ya que yo quiero el piso como libre, nunca como VPO, porque "paso" de rollos de dinero B, etc., etc.
Por cierto, se me olvidaba un dato que tal vez sea interesante:
En la escritura de compraventa (22-01-1986) que hace mención a la posible concesión de la ayuda con arreglo al RD 3280/1983, se especifica que, caso de obtener la subvención, la parte compradora se compromete a no ceder por ningún título esta finca en el plazo de cinco años a partir de la concesión de dicha subvención. Y asimismo se compromete a devolver la subvención en el caso de ceder la finca dentro de dicho plazo de cinco años.
Como la venta al actual propietario se produce en el año 1997, ¿ quiere esto decir que ahora en el momento de la descalificación ya no existe obligación de devolver cantidad alguna dado que en su día se extinguió dicha obligación porque desde el 86 al 97 han pasado más de cinco años ?
¿ Puede eso indicar que la vivienda actualmente se pueda descalificar sin necesidad de devolver una posible ayuda otorgada ?
obtuvo la calificación definitiva en 1985, tras lo cual fue adquirida por su primer propietario en Enero de 2006
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Supongo que te refieres al 1986..., un detalle de poca importancia, pero que reseño
Cita:
En 1996 este propietario vende la vivienda al actual (.....). En ese momento parece que la vivienda se vendió como libre (....)a día de hoy la vivienda sigue estando calificada como VPO tanto en el Registro como en la Dirección General de Vivienda
Seguramente el tema "libre" se limitó al precio de venta, práctica bastante habitual, sobre todo en esa época (los Bancos prestaban como si se tratase de viviendas de renta libre) y más aún en zona eminentemente VPO (como la mía). Pero se escrituraría por el valor máximo VPO (suponía un ahorro para el comprador en el ITP). Como los propios Bancos, que eran quienes prestaban como "libres" aseguraban que no había mayor problema y la diferencia de precios en segundamano de las viviendas libres tampoco diferían tanto de los valores máximos legales VPO, pues se vendió mucha vivienda en esas condiciones. En esa época, la posibilidad de descalificar ni se planteaba: aparentemente, vender una VPO por un precio superior al máximo legal, obtener la hipoteca y luego escriturar por el valor VPO era aparentemente "legal" , por lo que nadie se molestaba en meterse en un trámite que iba a retrasar la venta, iba a costar dinero...
Cita:
el préstamo hipotecario que obtuvo para dicha compra no es cualificado sino uno normal y corriente.
En segundamano, era improbable conseguir un préstamo cualificado: es la época de edificación de Loranca, Madridsur..., todos los préstamos cualificados (iban vinculados a los presupuestos de la CAM) se desviaban a la financiación de vivienda nueva. Y como conseguir una hipoteca por encima del valor máximo legal era fácil, y los préstamos cualificados sólo financiaban hasta un porcentaje del valor máximo VPO..., está claro porqué nadie los tenía.
Cita:
mi pregunta es si para descalificar esta vivienda habría que reintegrar el importe de las ayudas obtenidas en su momento
Sí, todas las obtenidas por la vivienda por el hecho de ser VPO. Las de la vivienda, no las que a título personal percibieran sus primeros compradores. Se devuelven ayudas a la construcción y promoción, bonificaciones en el IBI y la Plusvalía municipal, posibles préstamos sin interés (los intereses de éstos, que alguien los "pagó", se supone que el IVIMA...)
Cita:
y quién estaría obligado a ese reintegro
La persona que, acreditando ser actualmente titular de la VPO, solicita le sea otorgada la descalificación como tal. Ó, lo que es igual, quien se va a beneficiar directamente de que la VPO deje de serlo: en vez de estar obligado a vender a precio tasado, lo va a hacer a precio de mercado. Aplicando ese principio lógico, queda claro porqué quien solicita la descalificación debe hacerse cargo de todos los gastos que ésta origine, incluido el devolver subvenciones, pagar lo que corresponda a Hacienda por incremento de patrimonio (compró una VPO a precio VPO, vende una ex-VPO a precio libre..., aún habiendo pagado la VPO a precio de mercado en su día, para Hacienda las cuentas van del precio que escrituró al que escritura ahora..., otra desventaja de pagar las VPO a precio de mercado )
Cita:
En la escritura de compraventa (22-01-1986) que hace mención a la posible concesión de la ayuda con arreglo al RD 3280/1983, se especifica que, caso de obtener la subvención, la parte compradora se compromete a no ceder por ningún título esta finca en el plazo de cinco años a partir de la concesión de dicha subvención
Es una limitación, la de los 5 años sin poder vender desde la primera compra, que tienen todas las VPO. Significa que si se venden antes, no sólo habrá que hacerlo a precio VPO, sino devolviendo cualquier ayuda ó beneficio que el titular haya obtenido en ese tiempo. Se hace para evitar la especulación con ese tipo de viviendas, y no tiene nada que ver con el tema de descalificarla hoy ó en otro momento. Es algo que sólo limita al primer dueño y en ese plazo de tiempo.
Cita:
¿ hay alguna manera de calcular el importe que habría que devolver?.
Sí: poniéndose en contacto con todas y cada una de las Instituciones que subvencionaron ó bonificaron la vivienda en base a su Naturaleza protegida...El IVIMA, si el caso es en Madrid, va a presentar claramente las cuentas de qué y a quien hay que devolver dinero, y que deben entregar los justificantes de pago...; sin ellos, no se descalifica nada.
Cita:
conociendo la situación de los vendedores yo podría afrontar ese gasto siempre que luego se me descuente del precio del piso, con el fin de facilitar más la tarea,
Bueno, poder, se puede: contrato privado de compra en firme actualmente, entrega a cuenta del precio pactado de las cantidades que los vendedores vayan necesitando para afrontar el pago de las devoluciones, compromiso mutuo de que cuando la vivienda sea de precio libre tú vas a comprarla en Escritura Pública y que ellos no van a poder echarse atrás (ni siquiera devolviéndote el doble, no vaya a ser que de aquí a un año, que es lo que se viene a tardar, se lo piensen mejor, ó vean que pueden sacar por el piso lo suficiente para devolverte tus anticipos, el doble y aún vender con beneficio...). Ya digo que poderse se puede, pero eres tú quien tiene que valorar si de veras la vivienda te interesa lo bastante como para esperar ese tiempo, y, además, entregando cantidades según se vayan necesitando (firmaríais recibos anexos al contrato de venta de la vivienda, obviamente).
Espero haberte aclarado algo. Saludos y suerte _________________ Ana S.T.
Ana, en tu respuesta indicas que habría que reintegrar todas ayudas las obtenidas por la vivienda por el hecho de ser VPO, pero te refieres solo a las de la vivienda, no las que a título personal percibieran sus primeros compradores.
Pues bien, en la anotación registral que he mencionado en mis anteriores mensajes se menciona literalmente que "la cantidad de 127.000 ptas. queda pendiente de pago y será abonada a la parte vendedora mediante la SUBVENCIÓN PERSONAL a fondo perdido solicitada por la parte compradora al Instituto para la Promoción Pública de la Vivienda, de acuerdo con el RD 3280/83 de 14 de Diciembre", pero no se mencionan ayudas a la vivienda en ninguna parte.
¿ Quiere esto decir que no habría que reintegrar nada y que la descalificación se puede realizar por la "vía rápida?
Yo vivo en Murcia y en la Dirección General de la Vivienda me han comentado que el trámite de descalificación puede ser bastante ágil si no se han recibido ayudas a reintegrar, pero que en caso de que haya que devolver alguna cantidad la cosa se complica porque habría que mandar el expediente al Ministerio de Fomento y esperar, esperar, esperar... aunque el plazo máximo es de 3 meses.
Por eso mi interés en conocer vuestras opiniones sobre si habría que devolver algo, ya que los vendedores tampoco me dan mucha confianza en el caso de que se retrase la cosa.
, por lo que nadie se molestaba en meterse en un trámite que iba a retrasar la venta, iba a costar dinero...
