Publicado: Mar, 06 Jun 2006 7:05 pmAsunto: Caso extraño en compra/venta de una VPO
Buenas tardes,
Os cuento mi caso, a ver si alguno habéis oido algo parecido y podéis recomendarme qué hacer porque estoy totalmente perdida y bastante disgustada:
En abril de 2002 me compré una casa que había sido VPO en la Comundidad de Madrid, la compré de 2a mano y yo soy el 3er propietario del piso; aparentemente el piso ya había sido descalificado por el primer propietario, y en la nota simple del registro aparecía como vivienda libre sin cargas. Compré a precio libre y en la escritura pública queda reflejado que la vivienda está libre de cargas. Hace unos meses me decidí a cambiar de casa, y cuál no es mi sorpresa cuando la tasadora me dice que mi piso vale poco más de 120.000 euros porque se trata de una VPO. He ido al registro y efectivamente en la nota simple a fecha de hoy aparece como VPO, y en el registro me dicen que no consta que la casa haya sido descalificada. Me he puesto en contacto con mi vendedor, y éste con el primer vendedor, y parece ser que el 1er propietario no llegó a pagar la descalifiación al Ivima, únicamente pidió la descalificación, inició el expediente, con su código correspondiente, y con dicho código vendió el piso al segundo propietario a precio libre, pero nunca llegó a pagar el importe de las ayudas recibidas (creo que asciende a unos 7mil euros). Ahora dice que él no tiene dinero y que no va a pagar nada y en el Ivima me dicen que tienen que abrir un expediente nuevo a mi nombre y que tengo que hacerme cargo del pago para poder descalificar el piso.
Así que os podéis imaginar el lío que tengo ahora mismo, con una reserva de compra de otro piso, con 7mil euros por pagar y sin saber qué hacer. A quién denuncio? Al registrador?, al 1er. propietario?, al segundo?, a la agencia?, al notario?
Muchas gracias por adelantado y un saludo,
Intentaré dar mi opinión porque yo estoy viviendo un caso algo parecido.
En mi caso me ofrecieron un piso como libre a todos los efectos, incluso después de haberlo preguntado varias veces. Y como te pasó a tí fue el tasador de mi banco quien me puso en alerta de que la vivienda por la que ya habia pagado una señal podría ser de VPO y que les demostrará que la vivienda era libre porque sino no valdría de nada todas las gestiones que habia hecho.
Pues bien, en ese momento yo disponía de la escritura de la compraventa anterior y de una nota simple del Registro, donde se especificaba que el edificio donde se encuentra la vivienda esta calificado definitivamente como VPO. Entonces yo comprobé en la Dirección General de Vivienda si se habia descalificado en alguna de las tres transmisiones, a lo que obtuve una respuesta negativa. Y también solicité del Registro una nota simple extensa o certificación literal de la vivienda en cuestión, donde tampoco aparece anotada ninguna descalificación.
En conclusión, que la vivienda sigue siendo de VPO a día de hoy y estoy en trámites de que el vendedor solicite la descalificación como paso previo a escriturar el piso a mi nombre.
En tu caso parece que el vendedor o la agencia si te asesoró no te informaron de que la vivienda era de VPO y tampoco tuvisteís la previsión de solicitar más información. Entiendo que, salvo opinión en contra, es obligación del vendedor o de la agencia en su caso informar del estado de cargas y de calificación de la vivienda que adquiriste como paso previo a formalizar la venta, porque si te la ofrecieron como libre y te la vendieron así y ahora resulta ser de VPO, deberias ponerte en contacto con un abogado para ejercer las acciones que te correspondan, a no ser que hayan prescrito por el paso del tiempo. Asimismo, según he leído en tu mensaje, en la primera nota simple que pediste antes de comprar el piso aparecia que era libre y, misteriosamente, a día de hoy en esa misma nota simple aparece como de VPO. Deberías investigar este hecho también.
Por último, te deseo toda la suerte del mundo porque entiendo que estés preocupado y que te sientas estafado. Y lo mejor que podrías hacer es poner este caso en manos de un abogado, porque no creo que debas aceptar sin más el hecho de afrontar tú los gastos de descalificación sin antes no cerciorarte de los derechos que te corresponden por ser víctima de un engaño.
Por último, te deseo toda la suerte del mundo porque entiendo que estés preocupado y que te sientas estafado. Y lo mejor que podrías hacer es poner este caso en manos de un abogado, porque no creo que debas aceptar sin más el hecho de afrontar tú los gastos de descalificación sin antes no cerciorarte de los derechos que te corresponden por ser víctima de un engaño.
Hola Bocas, gracias por tu pronta respuesta. Efectivameente todo el problema surgió porque cuando compré la casa ésta aparecía como vivienda libre de cargas en el Registro, no tuve la previsión de pedir una nota extensa porque ni siquiera sabía que existía dicha nota, y me fié de la nota simple, de la agencia y del notario que escrituró la casa como libre. Yo creo que ha sido un error del Registro, porque en la nota simple actual de mi piso aparece una Vpo con una carga de una hipoteca por un valor superior al de un piso Vpo (la hipoteca que yo firmé en 2002 a precio libre), por lo que ya en el Registro hay información incorrecta. No entiendo cómo un piso ha podido pasar de libre a vpo en el Registro. Estoy hablando con un abogado del caso, pero no le veo muy puesto en el tema; lo que él me dice es que tendría que denunciar a quien me vendió el piso para reclamarle el dinero.
Las inscrpciiones de las calificaciones definitivas como vpo en los registros de la propiedad no se hacen de la noche a la mañana. Mi casa es vpo y pedi una nota en abril de 2005 y figuraba como libre. Ya en noviembre de 2005, tras haber hecho las inscripción registral de la calificacion definitiva sí figura como vpo. Quizá haya podido sucederte esto. Pero la verdad es que es para alucinar. Espero haberte ayudado algo
Ya, invitado, pero por lo que cuenta Chabela, no parece que este fuera su caso, es decir, la vivienda sí estaba registrada como VPO (1er propietario, que además no sería 'reciente' porque aunque antes la ley no ponía el plazo de 15 años, para que al menos admitan a trámite la descalificación mínimo 5 años tienen que haber pasado), luego, cuando ella lo compró, estaba como VPO=No (o sea que, aparentemente, el registro solo con el número de expediente que el IVMA asigna cuando solicitas la descalificación ya lo tomó como 'bueno' y registró ... )A no ser, claro, que la nota simple estuviera 'falsificada', siento ser mal pensada, pero si era fotocopia, nada más ´fácil que poner VPO = No donde pone VPO Sí... Porque doy fe de que ahora mismo no registran si no es con la carta del IVIMA diciendo que sí, que admite la descalificación.
Y en tercer lugar, cuando ella va a vender, por arte de birlibirloque aparece de nuevo como VPO = Sí... O sea, yo no creo, por fechas, que haya sido que hayan tardado en registrar la calificación como VPO, sino que, descartando la hipótesis de falsificación, el registro se 'columpió' registrando que la vivienda ya estaba descalificada cuando no lo estaba.
Chabela, quien te la vendió a ti o el primer propietario no conservan un papel con los honorarios del registro? Yo acabo de descalificar, y por hacer el asiento en el registro de la propiedad me han 'clavado' 68 euros, pero me han dado su correspondiente factura. Esto es, cualquier asiento en el registro no solo debería constar en la nota extensa (en su momento no la pediste, pero puedes pedirla ahora) sino quedar documentado y lo que es más importante, pagado. Errores humanos haberlos haylos, pero si no consta en ninguna parte que esta descalificación existió, yo pensaría en que la nota simple que te enseñaron podría estar manipulada (cosas más raras se han visto).
...el registro se 'columpió' registrando que la vivienda ya estaba descalificada cuando no lo estaba.
Chabela, quien te la vendió a ti o el primer propietario no conservan un papel con los honorarios del registro?
Hola Ana, pienso como tú, que el registro registró la vivienda como vpo=NO fiándose sólo del número de expediente del Ivima del primer propietario, más adelante el funcionario de turno comprobaría que no existía ningún pago del Ivima y la volvió a dejar como vpo=SI. El piso tiene casi 20 años y no creo que tarden tanto en calificarlos como Vpo. No pienso que se trate de una falsificación de la nota simple porque yo misma la pedí en el Registro allá por 2002 y ahí aparece como vpo=NO, con esa nota nos fiamos y compramos a precio libre y se escrituró como vivienda libre. En la nota simple a día de hoy es vpo=SI y tiene cargas hipotecarias que exceden el valor de un piso de Vpo.
¿Cuánto se tarda en que te den una nota extensa?, ¿Cuánto cuesta?, Tras pagar los 7mil euros que el 1er. propietario debe al Ivima, ¿Qué más gestiones faltan por hacer y por qué importe?, si sólo por inscribirla en el registro te han 'soplado' 68 euros no quiero ni imaginarme lo que nos queda por pagar y por pasar. Muchas gracias a todos.
Hay algo que no me cuadra en tu teoría (parecemos Sherlock Holmes); por como yo he visto que funciona el registro, 1º no registran solo con que exista un numero de expediente del IVIMA, sino cuando hay una carta explícita diciendo que está descalificada y 2º un funcionario del registro 'ni de coña' se va a molestar en mirar si el propietario ha pagado o no ha pagado (de hecho, es por eso que descalifican con la carta del IVIMA... Porque al IVIMA es al que hay que llevarle los justificantes del pago), ni tampoco creo que tenga 'capacidad' para hacerlo (se va a ir a preguntar a los bancos a ver si has pagado, o al ayuntamiento, o al ministerio???)
La nota extensa no sé cuánto cuesta, a mí no me cobraron nada, pero creo que fue porque en el registro estaban avergonzados de no saber darme lo que necesitaba, entre otras cosas un certificado de dominio y cargas que no me hacía falta para nada y por el que me cobraron como 30 euros. De media, la nota simple son como 3, así que una extensa será algo más. Hay por ahí otro compañero que la acaba de pedir, pregúntale...
En cuanto a lo de los 7000, prepárate a que sean más... Por la sencilla razón de que si cuando el primer dueño iba a pagar, que igual hace diez años, eran 7000, hay que sumarle los intereses de todos estos años, que la administración pública no perdona.
Si pudieras demostrar la equivocación del registro sería estupendo... Y eso debería estar en la nota extensa, que es donde está la historia de la finca (digamos que la nota simple es la 'foto' a un día concreto, pero puede cambiar con el tiempo).
O sea, para que yo me aclare, tú tienes la nota simple original donde ponía VPO No, la pediste tú en persona y te la sellaron??? Ahí, además del sello oficial del registro, figura la fecha y con eso sí que tienes base para ir al registro y que te expliquen, si en la extensa tampoco te sale cuándo se hizo el cambio, cómo es posible. Si te agarras a eso para decir que la información que te llevó a ti a comprar y que provenía de un estamento público fue incorrecta, a lo mejor puedes tener alguna posibilidad de no tener que pagar tú. No soy abogado y no tengo idea, pero es que parece de cajón de madera de pino, no?
Publicado: Mie, 07 Jun 2006 6:56 pmAsunto: Re: Mmmmmm
AnaB escribió:
O sea, para que yo me aclare, tú tienes la nota simple original donde ponía VPO No, la pediste tú en persona y te la sellaron??? Ahí, además del sello oficial del registro, figura la fecha y con eso sí que tienes base para ir al registro y que te expliquen, si en la extensa tampoco te sale cuándo se hizo el cambio, cómo es posible. Si te agarras a eso para decir que la información que te llevó a ti a comprar y que provenía de un estamento público fue incorrecta, a lo mejor puedes tener alguna posibilidad de no tener que pagar tú. No soy abogado y no tengo idea, pero es que parece de cajón de madera de pino, no?
Sí, tengo la nota simple de febrero de 2002 sellada por el Registro en la cuál aparece como vpo=NO. Y tengo la nota simple de hace un mes que dice Vpo=SI. Para mí claramente la culpa es del primer propietario por no pagar en su día y del registro por inscribir mal una propiedad. Voy a llamar mañana para pedir cita con el registrador (no sé si esto es posible) e ir con las dos notas simples en la mano a pedirle explicaciones y ya de paso pido la nota extensa, que entiendo que lleva todo el historial de la finca, no?, qué pesadilla, de verdad...
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mie, 07 Jun 2006 9:16 pmAsunto:
Hola CHAVELA:
Con independencia a que el tema sea un auténtico "expediente X", que ya nos explicarás cuando te expliquen a tí, algunos detalles:
Cita:
Voy a llamar mañana para pedir cita con el registrador (no sé si esto es posible)
Sí, es posible. Vé directamente al Registro a media mañana (antes de las 11, a poder ser). Lo normal es que te atiendan en el momento (tienen la obligación de atender a los clientes que lo soliciten, están también para eso).
Cita:
que el registro registró la vivienda como vpo=NO fiándose sólo del número de expediente del Ivima del primer propietario, más adelante el funcionario de turno comprobaría que no existía ningún pago del Ivima y la volvió a dejar como vpo=SI
Más que improbable. Bueno, casi puedo decir que imposible: hasta que no se presenta el Certificado de Descalificación y éste se registra, la vivienda sigue apareciendo como VPO. Es más, resulta más fácil casi lo segundo: que se inscriba la descalificación y en la Nota Simple aún pueda aparecer como VPO cuando se pide muy de inmediato (resulta contradictorio, porque suele aparecer la descripción de que acaba de ser descalificada por parte del Organismo Oficial correspondiente... que es el documento que cualquier propietario que asegure que ha descalificado su vivienda debe presentar al posible comprador, para demostrar que es verdad...(las palabritas se las lleva el viento, que dice la copla).
Cita:
vivienda libre de cargas en el Registro,
Muy, muy, muy importante: que una vivienda aparezca como "libre de cargas" no implica que sea de Renta Libre. Lo primero se refiere a que no tiene ni hipoteca ni otras posibles deudas pendientes de pago ó cancelación registral. Se puede ser VPO con cargas y sin ellas, y Libre en el mismo sentido..., asegúrate de que lo que te certificaron es que "no era VPO", y no que "no tenía cargas"...
Cita:
Yo creo que ha sido un error del Registro, porque en la nota simple actual de mi piso aparece una Vpo con una carga de una hipoteca por un valor superior al de un piso Vpo (la hipoteca que yo firmé en 2002 a precio libre),
Hasta hace relativamente poco tiempo, los Bancos estaban prestando Hipotecas por encima del valor máximo VPO sin demasiado problema. Y se tasaban como VPO y con Valor de Mercado (libre, claro), optando el Banco por aplicar el valor que mejor le viniese en ese momento al cliente. Pero a la hora de escriturar, se hacía por el valor máximo legal VPO..., para evitar al vendedor problemas con Hacienda y el Organismo competente que regulase las Viviendas Protegidas. Por tanto, que la Hipoteca fuese por valor superior al máximo legal no es tan raro (es ahora cuando han "cerrado el grifo" y no las dan). Y, obviamente, lo que aparece en el Registro es el importe originario de la Hipoteca (no se van haciendo anotaciones parciales de amortización, procediéndose a cancelarla sólo cuando se paga del todo y el Banco lo acredita ante Notario).
Cita:
Estoy hablando con un abogado del caso, pero no le veo muy puesto en el tema; lo que él me dice es que tendría que denunciar a quien me vendió el piso para reclamarle el dinero.
Sí, es evidente que no está "puesto en el tema" (hay poco abogado experto en inmobiliario, y menos en VPO... ). Te explico un poco al respecto:
La solicitud de descalificación es un derecho que tienen todos los propietarios de viviendas protegidas, y lo pueden hacer (solicitarlo) desde el momento en que compran la vivienda. El otorgamiento de las descalificaciones es a voluntad de la Administración. Por criterio más ó menos compartido, se deniegan a las que tengan menos de 15 años (a contar desde la fecha de Calf. Definitiva) y a las de Promoción Pública. La descalificación exige que previamente se hayan devuelto todo tipo de ayudas y subvenciones percibidas por la vivienda y el dueño que solicite la descalificación. Esta devolución implica el pago, también, de los intereses legales correspondientes al tiempo trascurrido...De todos modos, cuantos más años tenga la vivienda, más "barato" es descalificar (se dió menor cantidad de ayudas , en importe económico, básicamente). La solicitud sólo la puede realizar quien acredite ser el propietario de la vivienda EN ESE MOMENTO, y es a esa persona a quien se va a conceder, acreditando en todo momento que es el solicitante. Por tanto, si un propietario pide la descalificación y antes de obtenerla, vende la vivienda... es probable que el proceso se interrumpa. Y resulta más que imposible que ahora, si reclamas al vendedor que te "pague" la descalificación vayas a obtener algo... Si la vendió a tal precio y tú lo aceptaste (y lo firmásteis ante Notario), ahí se termina todo. No es el dueño, no puede descalificar, y no tiene ni derechos ni obligaciones sobre el inmueble. Ergo, el tema no prosperará en ese sentido (no te metas en juicios por ahi, porque te va a costar dinero...) Por tanto:
Cita:
en el Ivima me dicen que tienen que abrir un expediente nuevo a mi nombre y que tengo que hacerme cargo del pago para poder descalificar el piso.
... por eso el IVIMA te ha dicho ésto: es que no hay otro método (y si el tema, encima, viene del primer dueño..., pues más difícil que se pueda entender que tenga cualquier tipo de responsabilidad al respecto: él vendió una vivienda al precio que quisieron pagarle, y ahí termina su proceso).
Empieza por confirmar lo del Registro, y a ver qué consigues..., pero cuenta con que vas a tener que iniciar tú los trámites y pagos correspondientes a la Descalificación de la vivienda. Y míralo por el lado bueno: afortunadamente, tiene más de 15 años y está en la CAM, por lo que te van a admitir la solicitud a trámite .
Mucha suerte, ya nos contarás.
(Ah, y en el Registro lo que tienes que pedir no es un Certificado de nada, es una Nota de la Finca de Procedencia, ó Finca Matriz, donde venga todo el Historial de la vivienda. Díles que lo necesitas para descalificar una VPO: ellos ya saben). _________________ Ana S.T.
Publicado: Jue, 08 Jun 2006 12:15 pmAsunto: En fin...
Hola Namar, he pedido cita mañana con el registrador, porque por teléfono me ha dicho que es imposible que la vivienda apareciera como libre en 2002, que no puede ser, y que le lleve las dos notas simples (la de 2002 y la actual) así como la escritura pública. En la nota de 2002 en la parte de "Naturaleza de la Finca" pone VIVIENDA y en la actual pone VIVIENDA (V.P.O.). Espero que me solucionen algo, también pediré la nota extensa de la finca matriz (es así como se llama?) para ver el historial de apuntes en el registro.
Lo que me recomiendas de no meterme a juicios me deja bastante mal, teniendo en cuenta que puede que no sean sólo 7mil euros, sino bastantes más contando con los intereses...
Publicado: Vie, 09 Jun 2006 7:21 pmAsunto: Pues vaya...
He estado esta mañana con el registrador. Después de revisar las notas simples y el libro del registro me ha dicho que la razón de que en la nota de 2002 aparezca como vivienda libre es un "error informático"...increíble pero cierto...que en esa época estuvieron migrando sus sistemas a un programa nuevo y que mucha información se traspasó mal...yo alucino...para más inri yo soy informática y me cuesta creen que no cotejaran la información antes del paso a producción del nuevo sistema. Es increíble de verdad. Tb me ha dicho que no pague nada al Ivima, que antes me entere de a qué años se descalifica automáticamente la vivienda. ¿Sabéis cómo puedo informarme de esto?
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Vie, 09 Jun 2006 11:29 pmAsunto:
Hola de nuevo, CHAVELA:
Cita:
Tb me ha dicho que no pague nada al Ivima, que antes me entere de a qué años se descalifica automáticamente la vivienda. ¿Sabéis cómo puedo informarme de esto?
Si está acogida a la 31/78, son 30 años de Protección contados a partir de la fecha de calificación definitiva. Y esto no quiere decir que se vaya a descalificar ella solita (la VPO no caduca, mi teoría del yogur), sino que suponemos todos que a partir del día 30 años y uno los Bancos las tasarán como libres, los Notarios admitirán que se escrituren por precios superiores al valor VPO, Hacienda no se meterá en esa "infracción" (es más, reclamará si se escrituran por debajo de un valor razonable como libres); la Administraci´n no tendrá derechos de tanteo y retracto...
Ya digo que son sólo suposiciones: las primeras VPO acogidas a la 31/78 cumplirán los 30 años dentro de año y pico... así que no pasamos de suponer, como digo. Porque lo que sí es seguro es que van a seguir apareciendo como VPOs en el Registro... siendo imprescindible que se adjunte la Nota Extensa con la fecha de Calf. Definitiva para poder decir lo de que "ya no es VPO, por fecha".
Presenta un reclamación contra el Registro, y si inicias los trámites de descalificación, no olvides incluir las dos Notas SImples y la denuncia ó reclamación presentada al Registro: igual tienes suerte y agilizan el proceso, te ahorras algo ó te dan la descalificación directamente (si puedes demostrar que tú compraste algo que aparecía como "libre" en el Registro y que no se mencionó el tema VPO en la Escritura... igual alguien más lo ve desde ese punto de vista también).
Suerte _________________ Ana S.T.
Naturalmente que puedes denunciarlo ante el Defensor del Pueblo, el mal funcionamiento de la administración es precisamente su motivo de existir.
pero no te hagas ilusiones: para lo único que parece servir el defensor del pueblo es para "quejarse" (así lo llaman: "quejas" al defensor, derechos ninguno)
La única cosa favorable: lo puedes hacer por internet y te mandan el recibo a casa
Por "quejarse" que no quede. Si muchos lo hacen igual cambia algo...
... )A no ser, claro, que la nota simple estuviera 'falsificada', siento ser mal pensada, pero si era fotocopia, nada más ´fácil que poner VPO = No donde pone VPO Sí... Porque doy fe de que ahora mismo no registran si no es con la carta del IVIMA diciendo que sí, que admite la descalificación.
). Te explico un poco al respecto:
