Publicado: Mie, 05 Jul 2006 2:21 pmAsunto: compra de la inmobiliaria para otro particular
Me ha sucedido un caso extraño, que voy a relatar por encima: tenía mi vivienda a la venta y una inmobiliaria trae unos clientes que les encanta y que dicen que se la quedan sobre la marcha, diciéndome que tienen que tener tiempo para vender un piso y poder escriturar.
Cuando llego a la inmobiliaria con idea de formalizar el contrato de compraventa, me dicen que en realidad la casa la van a comprar ellos y que el contrato lo van a firmar por tanto ellos, porque a estos clientes les tienen que entregar 2 pisos en una promoción a cambio del solar, del que eran propietarios, pero que como les ha gustado la casa pues que en vez de los dos pisos le van a permutar mi casa. Me quedo en principio muy sorprendido, y al pedirles más aclaraciones me dicen que la promoción de viviendas la hacen ellos y que el tiempo que necesitan para formalizar mi compraventa es el de elaboración del proyecto, licencia municipal y la financiación del banco. Por ello, me piden 3 meses prorrogrables entregando 3 millones ahora (que han ingresado ya) y dos más pero entregando otros dos millones si les hace falta.
Mosqueado, en el contrato de compraventa he exigido que se introduzca una claúsula por la cual se escriturará antes de final de noviembre, por si las moscas.
El caso es que todo me ha parecido raro, pero no abundan los compradores y además me han ingresado el dinero sin rechistar.
Un amigo opina que esta venta es incluso más segura que para un particular porque la inmobiliaria tiene más posibilidades financieras, ya que para pagarme probablemente pediría la hipoteca sobre el solar.
Las operaciones de permuta de solar por vivienda o por construcción se usan para que el promotor pueda apalancarse financieramente y obtener mayor rentabilidad. El promotor adquiere un solar sin pagarlo, simplemente, comprometiéndose a entregar a cambio del solar otros bienes inmuebles de los que todavía no es propietario. Y no es propietario todavía porque, o bien no los ha construido, o bien no ha formalizado la operación de compra de los mismos. En tu caso, el “promotor-inmobiliaria” adquiere un solar a cambio de entregar tu vivienda, de la cual no es aún propietario, pero pretende serlo. Son operaciones de alta rentabilidad para el promotor.
El peligro de estas operaciones es que, si bien es cierto que el promotor adquiere la propiedad del solar, no obstante, como existe una obligación pendiente por parte del promotor, el expropietario del solar pedirá garantías del cumplimiento de la misma; es decir, pedirá garantías de que le entregarán a él tu vivienda. Si la garantía para el expropietario del solar es una condición resolutoria (o sea, una cláusula por la que si no le entregan tu vivienda, él expropietario recuperá su solar), inscribible en el Registro de la Propiedad, entonces la Banca no le financiará la operación al promotor, y sería falso que te pague a ti tu vivienda con la hipoteca del solar. En este caso deberá buscar otra forma de conseguir los fondos para pagarte tu vivienda y para iniciar la construcción de los pisos. Y esto sólo está al abasto de promotores serios y solventes. Podría ocurrir que se muestren muy remolones a la hora de escriturar tu vivienda. Has hecho bien asegurando la fecha de escritura. Son numerosos los casos de promotores noveles que han fracasado en operaciones de permuta por culpa de no conocer las implicaciones financieras de la misma.
Finalmente, como tu vivienda forma parte del entramado que teje la promotora, intenta averiguar qué compromisos adquiere la promotora sobre la entrega de tu vivienda al propietario del solar. Habla con el propietario del solar para que todo sea transparente. Saludos y espero que se haya entendido.
El caso es que a mi la inmobiliaria me ha enseñado un documento por el que la permuta del solar era por dos pisos, en un plazo de dos años, para entregar al dueño del solar, con un valor de unos 400000 euros en total.
Parece que es a posteriori cuando el propietario del solar cambia de opinión y les pide una casa, en vez de los pisos. Supongo que aquí la promotora lo que rentabiliza es que se quedan desde el principio con los pisos de la promoción y a cambio le entregan mi casa, es decir, quiero explicarlo como que desembolsa ahora el precio de la casa, pero saca mayor plusvalia a los pisos que ahora pueden vender libremente.
La verdad es que estoy hecho un lio y algo "acongojado", tanto que no se si mudarme o no a la casa nueva, sólo me tranquiliza que me hayan ingresado el dinero. Gracias por tus explicaciones urbano.
