Me has aclarado muchas dudas. Una última pregunta.
Cajamadrid me ofrece la cuota creciente a 25 años y por lo que he podido leer por ahí y en este post terminas pagando mucho mas.
También me han dicho Cajamadrid que puede estudiar bajarme a +0.6 si contrato un plan de pensiones de unos 50€ al mes.
¿es recomendable? o hipoteca sistema francés a 30 años
Mejor subrogar a 30 años, sistema francés, sin contratar plan de pensiones.
PD: Y para la próxima, "DiabloOscuro" a ver si te registras y nos aclaras eso de la TAE + 0.45 _________________ "El suelo no puede servir para financiar los ayuntamientos y los partidos políticos" (La Trujillo, Ministra de Vivienda)
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mar, 27 Jun 2006 8:23 pmAsunto:
Hola de nuevo, DARK EVIL:
Cita:
Cajamadrid me ofrece la cuota creciente a 25 años y por lo que he podido leer por ahí y en este post terminas pagando mucho mas.
Una Hipoteca "creciente" no deja de ser un préstamo sobre el préstamo: lo que ahora te "rebajan" con respecto a lo que deberías pagar, te lo estarán acumulando al capital prestado... por lo que en cierto modo pagas intereses dos veces (no es así de drástico, pero es que explicarlo, de palabra, me da para dos tardes, a cuatro horas tarde..., así que mejor lo dejamos ahí ). Lo que ocurre es que es un sistema que posibilita que quien de otro modo no puede "entrar" al crédito lo haga... Es como lo de contratar una Hipoteca a 40 años: de entrada, es una salvajada. Lo que pasa es que hay quienes (muchos!!!) que si no es así, no pueden contratar el préstamo. Por ingresos, pueden pagar la cuota a 40 años, ó la creciente (que en vez de cuotas de 790,-€, te salen por 580.-€..., lo dicho, los 210,-€ menos no te los regalan, sino que se suman al total que le debes al Banco. Pero a veces es eso, ó no poder sacar el préstamo...).
Como bien te indica PIPIOLO: si puedes elegir, sistema de amortización francés (el normal, vamos: capital e intereses desde el principio, aunque en plazos largos no sepas cuando vas a notar que te está bajando el capital contratado ).
Lo del Plan de Pensiones... pues lo mismo. Es un producto más. No te pueden obligar a contratarlo (ni ese, ni ninguno), pero pueden decir que si no se contrata las condiciones son las estándar... que a veces son "apertura 1,5%; euribor más 1%, y máximo 80% de tasación, siendo los avalistas imprescindibles siempre que los solicitantes no sean fijos en la empresa...".
Como digo muchas veces: no sólo el préstamo nos tiene que interesar a nosotros. También nosotros le tenemos que interesar al Banco... si queremos negociar con él.
Saludos y suerte, ya nos contarás. _________________ Ana S.T.
Ya descartado Banco Pastor y depués de hablar con Cajamadrid.
Me dice que comparativamente pagas menos intereses con el sistema cuota creciente a 25 años que con el sistema francés a 30 años. Palabras del gestor. "Es de cajón" y que si quiero pagar mas yo mismo y elija el francés a 30 años.
En cuanto a lo del plan de pensiones me dicen que son aportar 50€ al mes solamente durante el primer año.Que luego puedo dejar de aportarlo.
Mi intención es estudiar luego cambiarme de entidad a los 2 años mas o menos. Con el cuota creciente no me saldría rentable. Vamos digo yo.
Muchas gracias de nuevo y si vivís en Madrid invito a cañas a quien me ayude. jejej
Me dice que comparativamente pagas menos intereses con el sistema cuota creciente a 25 años que con el sistema francés a 30 años. Palabras del gestor. "Es de cajón" y que si quiero pagar mas yo mismo y elija el francés a 30 años.
No es una cuestión de pagar más o menos, es una cuestión de "poder pagar" y si no pregúntale por la cuota que sale a pagar en el año 25.
Y si realmente no te importa tener 600 euros en un pozo hasta los 65 años con el plan de pensiones, adelante, haz feliz al empleado de la Caja.
PD: Nunca he entendido porque hay entidades que se empeñan en estropear las relaciones con sus clientes a la primera de cambio, el que da instrucciones de "crujir" al cliente que viene a pedir algo le beberían pagar con billetes "crujientes" _________________ "El suelo no puede servir para financiar los ayuntamientos y los partidos políticos" (La Trujillo, Ministra de Vivienda)
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mie, 28 Jun 2006 6:57 pmAsunto:
Hola DARK EVIL:
A mí, personalmente, no me gustan las cuotas "progresivas" (debe ser que yo sí conocí la celebre "Hipoteca Diapasón" de UCI..., si algún compi del Foro la padeció, que te cuente ). No tanto porque suba durante toda la vida del préstamo (que no sube) sino por lo dicho de "intereses sobre intereses". Es más que probable que el segundo año debas más de lo que pediste...
Pero también entiendo que si tus ingresos no te permiten acceder a la hipoteca si no es de ese modo, adelante!!! (esto también se lo he explicado a muchos clientes... y ya digo que por principios no trabajo Hipotecas progresivas. Bueno, más que "Por principios", porque cuando al cliente le explicas claramente en qué consisten suelen desestimarlas).
Lo del plan de pensiones..., pues es lo mismo que suelo comentar con respecto a los "paquetes" de otros productos a contratar conjuntamente a la Hipoteca para que te den "esas" condiciones excepcionales que publicitan. Sólo son obligatorios a la hora de contratar la Hipoteca y se pueden dar de baja el siguiente año. Así que vuelvo al comienzo de mis opiniones en este Hilo: ¿te interesa adquirir esa casa? ¿Para que te den la Hipoteca tienes que contratar otros productos con la Entidad ó empresas asociadas? ¿Sólo contratando una Hipoteca de cuotas progresivas puedes "entrar" en el préstamo por ingresos? Valorando todo esto, adelante. En el peor de los casos, tendrás más deuda (importe de capital) de la contratada si la quieres cambiar de Banco (subrogar) en menos de 5 años (suele ser el periodo "progresivo" de verdad), y tendrás aportada una cantidad "X" a un Plan de Pensiones "inmovilizado" (si lo contratas, sigue aportado cantidades: tal y como está el tema, igual te estás haciendo una hucha... que hasta te puede compensar fiscalmente). Pero como digo siempre: esto va de que alguien se quiere comprar una casa determinada, y todo lo demás... es el medio para llegar al fin.
Si el piso te interesa mucho y el gestor te ha puesto delante unas condiciones que te interesan también y que te puedes permitir, adelante con el tema.
Cita:
comparativamente pagas menos intereses con el sistema cuota creciente a 25 años que con el sistema francés a 30 años. Palabras del gestor
Pues...., considerando que llevo como 16-17 años gestionando préstamos, que al ser de "letras puras" las matemáticas me inspiran mucho respeto, y que conozco ambos tipos de Hipoteca (mucho, los conozco mucho...)... palabrita de Gestor Hipotecario sin intereses personales que el sistema de amortización francés, tanto a medio como a corto plazo es más económico para el cliente. ¿A largo plazo...? Bueno, es que no he conocido a nadie, aún, que haya estado 30 años pagando el mismo préstamo en la misma Entidad y sin novar condiciones... Igual es porque no tengo edad, y porque lo de las Hipotecas a más de 20 años es un invento reciente... (tampoco tengo "edad" para conocer el fin de las de 20 años, la verdad ).
Saludos y suerte _________________ Ana S.T.
aunq no siga con el tema de las hipotecas, keria preguntar tb cuales son los tramites despues de firmar la compraventa en cuanto a empadronamiento, cambio de medico de cabecera, cambio de la direccion en el dni o alguna burocracia del estilo, ya q no se lo q es obligatorio o el plazo para realizarlo. muchas gracias
aunq no siga con el tema de las hipotecas, keria preguntar tb cuales son los tramites despues de firmar la compraventa en cuanto a empadronamiento, cambio de medico de cabecera, cambio de la direccion en el dni o alguna burocracia del estilo, ya q no se lo q es obligatorio o el plazo para realizarlo. muchas gracias
hola ya q estoy expongo mi caso q es muy parecido. A lo q se esta hablando.
ME comprado un piso, y tiene una hipoteca del constructor, por lo visto de 167.000 euros, y yo necesito 210.000 euros.
Las condiciones de la subrogacion son las siguientes en bbva:(+ del 80%)
euribor + 0.70 ( pero casandome con el banco) -0.05 si hago el plan de pensiones con 50 euros al mes ( de risa).
0.25 comision de apertura, sin comision parcial, y total 1%.
Lo q no tengo claro es lo q me ahorro al subrogarme a esta hipoteca, he leido unos post mas arriba q uno se ahorraba 4500 euros!!!
Me parece una pasada, pero si es asi pues cojonudo.
Pues ahora estoy mirando otro banco q al parecer me puede ofrecer euribor + 0.45, y sin comisiones de ningun tipo,incluso superando el 80%.
Esa diferencia de euribor, es merecedora de llevar la hipoteca a ese banco, o por contra con lo q me va a costar de mas me subrogo y ya esta?
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mar, 11 Jul 2006 7:21 pmAsunto:
Hola DABAGO:
Como en tu consulta se incluyen cosas que no tienen relación entre ellas, la "desmenuzo" y a ver si podemos ayudarte a resolver alguna duda:
Cita:
tiene una hipoteca del constructor, por lo visto de 167.000 euros, y yo necesito 210.000 euros.
Si necesitas mayor importe del que la vivienda tiene constituido como Hipoteca, nos olvidamos de subrogaciones: únicamente te puedes subrogar a la cantidad ya existente. Para "ampliar" deberás hacer posteriormente una novación, que al ser ampliación de cantidad, es más que probable que conlleve tener que cancelar la hipoteca a la que te has subrogado (los 167.000,-€) y solicitar otra por la cantidad que necesitas (los 210.000,-€). Ambos trámites conllevan gastos. Aparte que es posible que si no tienes los 210.000 concedidos (a través de quien sea) ,-€, no puedas comprar (supongo que quien te vende la vivienda lo hará cuando puedas pagársela...). Las subrogaciones pueden ser interesantes cuando el promotor ya tiene constituida hipoteca sobre las viviendas, los compradores han ido entregando cantidades a cuenta del precio, y en el momento de la firma lo único que queda por pagar es el importe de la Hipoteca (y si queda algo más, los compradores disponen de ese importe por ahorro personal, préstamo de la familia...). Si se necesita mayor importe del ya constituido, lo dicho. Y que sea el promotor quien corra con los gastos de cancelación de esa hipoteca a la que no te puedes subrogar (incluso si la cantidad te bastase, en el momento en que a tí no te interesara esa Entidad, por lo que fuese, no puede obligarte ni a subrogarte a su Hipoteca, ni cobrarte los gastos de cancelación...). Sólo serán de tu cuenta y cargo si firmas en Notaría que te subrogas a la Hipoteca vigente sobre la vivienda y, posteriormente, decides cambiar de Banco, cancelarla, novarla...
Cita:
he leido unos post mas arriba q uno se ahorraba 4500 euros!!!
En ocasiones, incluso más: la subrogación conlleva que no hay gastos de apertura (en ocasiones, llegan al 1%), que no hay tasación, que no se "obliga" al cliente a contratar productos adicionales que mejoren las condiciones estándar (seguros de vida, de multihogar, VISAS...). También son una buena opciòn para compradores con ingresos "poco demostrables" ó en precario (baja antigüedad en las empresas, mucho en dinero "B" ): como la Hipoteca ya está constituida, no se mira tanto si el cliente tiene ó no tiene..., aparte que normalmente ya lleva tiempo pagando cantidades a cuenta del precio al promotor...
Cita:
euribor + 0.70 ( pero casandome con el banco) -0.05 si hago el plan de pensiones con 50 euros al mes ( de risa).
0.25 comision de apertura, sin comision parcial, y total 1%.
En principio, las condiciones no son nada malas (ya sé que los Bancos dicen en su publicidad que dan "Euribor + 0,45%" y barbaridades similares..., pero como he dicho muchas veces, luego vas a pedir esas condiciones, y te dicen que, bien, que son sólo si financias el 50% del precio de la vivienda, si eres funcionario, si te avala toda tu familia... y que lo domicilies todo ya, que tienen que ver tus movimientos de cuenta en los próximos 6 meses para ver si pueden ó no darte esas condiciones... Suena exagerado, pero muchos habrán oido cosas peores). La apertura es muy competitiva, el 1% de cancelación total es por ley (aparte que sólo se paga cuando se vende antes de tiempo..., porque si el tema es que se consigue el dinero antes, se hacen parciales hasta que sólo quede un euro en cuenta, y se paga el 1%... de un euro .La idea, por cierto, es de un Director de Banco). Y lo del plan de pensiones.... pues como lo de los seguros y otras cosas que se ponen como condici´n para dar una serie de beneficios: los contratas el primer año, y el año que viene das de baja lo que no te interese).
Consulta, como digo siempre, en el Banco donde tengas la Nómina domiciliada, donde tenga tu familia cuenta "desde siempre", donde hace poco algún amigo-familiar haya contratado su Hipoteca (si está conforme con ellos, claro) y puedes consultar con alguna Caja de Ahorros que lleve poco tiempo en la zona (a veces dan sorpresas). Pásate por el Ayuntamiento y pregunta si tienen convenio con alguna Entidad para la financiación de viviendas en el Municipio (a veces lo tienen).
Suerte _________________ Ana S.T.
¿Por qué los gastos de cancelación de la hipoteca del promotor, cuando no se subroga el comprador, deben ir a cargo del promotor?. ¿Dónde, en qué normativa, dice, o se interpreta, que deba ser así?. Yo no la he encontrado. Agradecería que alguien pudiera indicarlo. Saludos.
¿Donde dice que para llenar un vaso primero tiene que estar vacio?
Es de lógica que si al promotor le ha interesado obtener financiación para construir (y no lo hace con sus propios fondos) y esta financiación no le interesa al futuro comprador, este no se vea afectado por el sistema de financiación empleado por el promotor y los gastos de cancelación sean soportados por el que constituyo la hipoteca. Vamos, creo yo
Igual que a ti cuando te toca la loteria y vas a cancelar el préstamo del coche _________________ "El suelo no puede servir para financiar los ayuntamientos y los partidos políticos" (La Trujillo, Ministra de Vivienda)
Los gastos de financiación que tiene el promotor son gastos idénticos a cualquier otro gasto de la promoción. Cuando el comprador de obra nueva decide adquirir una vivienda, pero solicita al promotor que le incluya un acabado no previsto en la memoria, es lógico que el promotor exija un sobreprecio. Lo mismo es aplicable a los gastos de cancelación de hipoteca. Se vende una vivienda con una financiación incorporada y/o unas cargas (salvo que se indique en el contrato o escritura que se entrega completamente libre de cargas). Quien quiera la vivienda sin esas cargas ha de pagar el sobreprecio. Es el único mecanismo lógico que vislumbro. Si obligamos al promotor a asumir los costes de cancelación, acabará por incrementar el precio de las viviendas, y deberá ser entonces el comprador quien exija un descuento en caso de subrogarse. No sé qué es mejor. No existe, creo, normativa alguna que obligue a asumir los costes de cancelación al promotor, y en caso de existir, ésta sería ineficaz, amén de constituir una intromisión inaceptable en el derecho de propiedad. Saludos.
y nos aclaras eso de la TAE + 0.45
