Nunca he comprado un piso a través de una inmobiliaria. El contrato que firmas de compraventa ¿lo haces con la inmobiliaria o con el propietario, pues es un piso de 2ª mano? Me informais un poco como va este rollo de las inmobiliarias. Me imagino que en el precio que me está pidiendo ya está la comisión que se llevará la inmobiliaria, no? Estoy un poco nula en este tema de inmobiliarias. Gracias.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Lun, 24 Jul 2006 6:05 pmAsunto:
Hola TOÑI:
Cita:
Estoy un poco nula en este tema de inmobiliarias.
Bueno... pues al menos has tenido la suerte de dar con nosotros (que tenemos mucho éxito de crítica y público y tendríamos muchos clientes satisfechos... si cobráramos el servicio que damos
Paso a aclararte un poco lo que consultas:
Cita:
El contrato que firmas de compraventa ¿lo haces con la inmobiliaria o con el propietario, pues es un piso de 2ª mano?
Depende.
Como lo normal, cuando la inmobiliaria dice que uno de los clientes que han llevado a una casa lo quiere, es que éste precise de financiación externa (esto es, que el Banco de turno le dé un préstamo), lo que se va suscribir es un contrato privado que se define como "contrato de arras". Pedirán una pequeña cantidad a cuenta del precio, comprometiéndose comprador y vendedor a Escriturar antes de una determinada fecha. En ésta, el comprador debe tener el total del precio del piso, y el vendedor (según lo que acordeis) debe entregarlo. Todo esto, tras la firma de la Escritura Pública ante Notario.
Y dije "depende", porque hay documentos de arras en que el comprador entrega la señal a la agencia, con la que pacta el precio, si ellos cobran en su comisión el trámite de gestionar el préstamo ó ésta va aparte, si la reserva queda "condicionada a la aceptación del propietario" ó si la agencia está facultada para representar al dueño "en virtud a documento de Exclusiva ó Nota de Encargo de venta suscrita en fecha tal...". En ese caso, digamos que la Agencia "responde" por el cliente cara a la propiedad. Si la Agencia se va a encargar de gestionar el préstamo, lo normal es que, ó antes de reservar ya ha hecho al comprador un estudio financiero serio y sabe más ó menos en cuanto van a tasar el piso, por lo que se "atreven" a señalizar conociendo que a un 98% de posibilidades la operación es factible, ó condicione la operación (y la entrega del dinero anticipado al dueño) a la concesión del préstamo, comprometiéndose, por escrito, a reembolsar al comprador la señal si el préstamo no sale según lo previsto. En ese caso, es más seguro para el comprador que la señal la retenga la agencia: de ese modo, si la financiación se deniega, el vendedor no podrá alegar que "eso no es asunto suyo" y negarse a devolverla.
En otras ocasiones, la Agencia reune a las tres partes: vendedores, compradores y ellos mismos, que median defendiendo los derecho de ambos (de unos por tener el encargo de venta, de los otros porque han conocido la venta del inmueble por sus medios). El comprador entrega al vendedor la señal, declarando éste último que conoce que el primero debe gestionar un préstamo para afrontar la compra, y comprometiéndose, si la operación no es factible por un problema de tasación ó un imprevisto ajeno a la voluntad de ambos, a devolver la señal. Al tiempo, queda claro que si el vendedor voluntariamente decide no vender, deberá devolver la señal e indemnizar al comprador con una cantidad idéntica, y que si es el comprador quien se echa atrás (ó deniegan su préstamo por causas ajenas al vendedor y la vivienda), la reserva quedará en poder del vendedor, como indemnización por el tiempo perdido (con el piso sin poder venderse).
Personalmente, tiendo a no entregar la señal al vendedor. Se reunen las tres partes, se acuerdan fechas de firma, de entrega, precio, condiciones... el comprador entrega su señal (preferiblemente, un 10%) y el vendedor autoriza a que se quede en depósito en la agencia, hasta la seguridad de que el préstamo está concedido, por no tener el inmueble problemas que impidan la venta ni el comprador problemas con el préstamo (incluida tasación). Normalmente, a la semana tenemos resultado de tasación (y, en ese momento, el vendedor puede reclamar que se le entregue la señal), pero como lo habitual viene a ser firmar en unos 20 días desde la reserva, la verdad es que la mayoría no quieren que se les adelante nada...
También personalmente siempre he podido hacer esto porque no enseño pisos a quienes no he hecho un estudio serio y veo que pueden comprarlos, sé qué es lo que buscan (de cada 10 clientes, dos ven pisos, sólo) y, además, tengo completa información del estado registral de la vivienda (para evitar sorpresas), conozco la tasación (si falla, será porque lo tasen más alto de lo que yo he dicho: soy pesimista en las tasaciones)y, por descontado, estoy facultada por los dueños plenamente...
Cita:
Me imagino que en el precio que me está pidiendo ya está la comisión que se llevará la inmobiliaria, no?
No necesariamente...., hay alguna (muy, muy conocida) que sólo habla de su comisión cuando el cliente ya está interesado. Vamos, cuando va a reservar y le echan cuentas de los "gastos" de escritura (en algunos casos, primero se reserva "no vaya a ser que te lo quiten", que dicen los comerciales, y luego se habla de gastos y comisiones). Por tanto: pregunta antes.
Si la agencia es seria (la mayor parte lo son, pero lo que no son así son los que nos hacen la mala publicidad... y muchos son además los que más se gastan en propaganda), no tendrá ningún problema en contestarte todo lo que les preguntes. No te meterán prisa: si de veras hay otro cliente que está interesado en el mismo piso que tú, te darán todo tipo de datos (y te aseguro que no te meterán prisa argumentando esto: les dará igual que lo compres tú ó el otro...¿no?). Pide leer antes (incluso una copia para consultarlo con "un primo abogado que tienes y que se va mañana") cualquier documento que vayas a firmar. Que te dejen claro qué servicios comprende su trabajo y qué comisión y a quién cobran por ella. Deja claras las fechas de firma de Escritura, de entrega de la vivienda... Exige una Nota Simple (puedes pedirla tú misma) antes de firmar nada; de reservarse sin ir antes al Registro, condiciona la reserva a verificar el estado registral del inmueble (añade al documento que, de surgir problemas no conocidos en este acto tras verificarse el estado registral de la finca, y si estos suponen un impedimiento ó retraso en la compra, podrás requerir que te devuelvan la señal).SI el piso fuese VPO y no pudieran demostrar que ya está descalificado, no pueden cobrarte por encima del valor máximo VPO (que tú decidas pagar por encima de ese valor ya es cosa vuestra, al margen de lo legal...). Si quien firma por parte del vendedor no es la persona que consta en la Nota Simple como propietario, que acredite qué relación guarda con éste...
Y, como te decía, lo normal es que si la agencia es seria, no tengan ningún problema en informarte de todo. Y si desconfias... no trates con ellos, y punto.
Saludos y suerte _________________ Ana S.T.
