Publicado: Mie, 19 Jul 2006 10:19 pmAsunto: compra de piso de adigsa con valor muy superior al legal
Quiero comprarme un piso de protección oficial de Adigsa,.
Por el piso me piden 31.000.000 ptas, mientras que el piso está tasado por unos 8.000.000 ptas, aproximadamente.
Según dice la agencia estos pisos quedaran libres de ADISA cuando pasen 15 años, es decir entonces se podrán tasar a precio de mercado.
Me comentan en la agencia que ellos trabajan con algunos bancos especializados en este tipo de operaciones y que me podrian dar la cantidad total que me piden en una hipoteca, no préstamo, por tanto me aseguran que yo podria declarar la totalidad de la hipoteca ( 31.000.000 ptas) en mi declaración de hacienda para desgravarlo como hipoteca.
En otras agencias donde no venden pisos de estas características me aseguran que esto no es así y que puedo tener muchos problemas.
Tengo una serie de preguntas a las que no encuentro respuesta y necesito ayuda.
-Como demuestro yo legalmente que he pagado ese dinero negro, es suficiente con el papel de la hipoteca que me haga el banco?
-Que problemas puedo tener con hacienda como compradora al desgravar la totalidad de la hipoteca?
-De aquí 15 años cuando pase el piso a renta libre, si quiero venderlo tendré que pagar algo en concepto de liberalizar el piso
-Adigsa puede sacar nuevas leyes que me afecten? cuando pasen 15 años negar la liberalización?
-Si necesito vender antes de esos 15 años que problemas me puedo encontrar?
-Me piden doble garantia, en que consiste eso?
-Me han dicho que esos pisos no se pueden alquilar, eso es cierto?
Espero su respuesta, gracias por la ayuda, tengo mucha confusión y dudas con este tema y nadie sabe aclararmelo.
Gracias por adelantado, agradeceria cualquier tipo de información o link que pudierais facilitarme.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mie, 19 Jul 2006 11:14 pmAsunto:
Hola DESIREE:
Aunque el 99% de lo que consultas ya ha sido tratado en estos Foros (y, por tanto, son la mejor base de información al respecto que puedas encontrar), intentaré aclararte dudas:
Cita:
Por el piso me piden 31.000.000 ptas, mientras que el piso está tasado por unos 8.000.000 ptas, aproximadamente.
Por las cifras, me suena a VPO de Promoción Pública. Luego explico en qué puede afectarte. En general, una VPO de 8 millones vale 8 millones. Punto. El sobreprecio no es legal. Intentar explicar que lo pueda ser basándose en que alguien lleve tiempo haciéndolo es un burdo intento de estafa y de incitación al delito fiscal.
Cita:
Según dice la agencia estos pisos quedaran libres de ADISA cuando pasen 15 años,
No. Las VPOs, acogidas como están TODAS a la 31/78, tienen una limitación de venta como VPO de TREINTA AÑOS a contar desde la concesión de la Calificación Definitiva como tales. Si el piso que te ofrecen se calificó como VPO hace 15 años, se supone que dentro de otros 15 podrás solicitar la descalificación y te la darán en base a la aplicación de la ley a cuyo amparo se calificó. Y lo podrás vender como libre... Y digo "se supone", porque no hay aún ninguna vivienda acogida a la 31/78 que tenga más de 30 años, por lo que no conocemos el proceso en la práctica, ni si será gratuito, ni si tendrá matices... Y, pregúntate a tí misma: ¿estás segura de que en 15 años no vas a necesitar vender el piso? Porque compras una VPO que vale 8 millones, no lo olvides. E igual dentro de 5 años... vale 10. Y que hayas pagado de más..., en fin, que las VPO no admiten sobreprecio
Cita:
y que me podrian dar la cantidad total que me piden en una hipoteca, no préstamo,
Una HIPOTECA es un PRÉSTAMO (hipotecario: esto es, se da con la garantía de cobro que supone la existencia de un bien inmueble). Y quien te ha dado tamaña definición intentando diferenciarlo es un analfabeto integral. Hay préstamos que no son hipotecas (los personales, al consumo, las VISAs), pero todas las hipotecas son préstamos. Créditos Hipotecarios, para ser más concretos...
Cita:
por tanto me aseguran que yo podria declarar la totalidad de la hipoteca ( 31.000.000 ptas) en mi declaración de hacienda para desgravarlo como hipoteca.
Que te lo den por escrito, esta promesa: van a sacar 31 millones sobre una VPO y te lo vas a poder desgravar en Hacienda. Escriturando la VPO en el precio máximo legal como VPO. Y con el papelito, te vas a Hacienda: llévate una cámara, la cara del funcionario va a ser de premio en "vídeos de primera"...
No, eso no es ni verdad ni mentira: eso es imposible. Te puedes desgravar el máximo que recaiga sobre la VPO (en el mejor de los casos, los 8 millones). El resto...
Cita:
Me piden doble garantia, en que consiste eso?
... te lo darán en una Doble Garantía. Significa que, aparte de la VPO (que, como mucho, se va a Hipotecar por los 8 millones declarados, cuando no por el 80% de esos 8 ), deberás aportar otra vivienda, ó totalmente pagada, ó con muy poca hipoteca, que se va a hipotecar por la diferencia. Esto es: por 22 millones. Veintidós millones que no te vas a poder desgravar (no gravan tu vivienda habitual) ni se va a desgravar el dueño de la vivienda "doble garantía" (no es el titular de la hipoteca). Es algo perfectamente legal... pero tiene ese inconveniente.
Cita:
-Como demuestro yo legalmente que he pagado ese dinero negro, es suficiente con el papel de la hipoteca que me haga el banco?
Mejor no intentes demostrarlo: pagar por encima del precio legal (en tu caso, 8 millones) es un delito fiscal: no estás pagando a Hacienda por la diferencia (que son "solo" 22 millones, no lo olvidemos). Aparte, como ya hemos dicho que sólo te vas a poder desgravar por el importe que recaiga sobre tu VPO..., no tientes al diablo mencionado a Hacienda el importe real que has pagado por el piso, please, no vaya a ser que decidan quedárselo por los 8 millones declarados (derecho de retracto, que lo tienen).
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Cita:
Que problemas puedo tener con hacienda como compradora al desgravar la totalidad de la hipoteca?
Todos. Sólo se puede desgravar el pago de la Hipoteca que reacae sobre la vivienda habitual (ya hemos hablado de la doble garantía y de los porcentajes).No has pagado el ITP sobre 22 millones. Has comprado una VPO por precio superior al módulo....; vamos, que tienes todas las papeletas para todas las multas, inspecciones, auditorías... que existan, si mencionas el tema.
Cita:
-De aquí 15 años cuando pase el piso a renta libre, si quiero venderlo tendré que pagar algo en concepto de liberalizar el piso
Una de mis frases es "las VPO no son yogures: no caducan llegada una fecha". La vivienda no va a pasar a ser libre sola. Es posible que se trate, en la práctica, como con las anteriores a la 31/78: en el Registro siguen apareciendo como VPOs, pero los Bancos las tratan como libres y Hacienda no se mete en si se escrituran por encima. Lo pueden hacer porque una ley del 93 las "castigó" haciéndolas perder los beneficios como VPO. Esto es, las liberalizó de un plumazo. Pero si alguien quiere que en el Registro tampoco sean VPO... debe pagar por ello. Y en tu caso, como no somos Rappel...
Cita:
Adigsa puede sacar nuevas leyes que me afecten?
Adigsa no sé..., el Gobierno Autómico y el Central sí (echa un vistazo al Foro de Andalucia y pregunta por la Ley 13/2005, verás qué "alegría": cambiaron todo lo previsto en tema descalificaciones, por mucho que estuviese previsto en Planes de Vivienda previos ó Escrituras)
Cita:
cuando pasen 15 años negar la liberalización?
Lo dicho: como no somos Rappel...
Cita:
Me han dicho que esos pisos no se pueden alquilar, eso es cierto?
Es probable: a esto sólo te puede contestar Adigsa.
Ah, y la cuestión que dejé abierta al comienzo: si la VPO es de Promoción Pública, la cosa se complica aún más. En privada, puedes condicionar la compra a que el vendedor la descalifique (en cuyo caso, puede pedirte el rprecio que estés dispuesta a pagar) ó decidir tú después de comprada descalificarla (para unificar la hipoteca, por ejemplo).Pero si es pública... la descalificación no se prevee. Necesitan los vendedores un permiso especial (que no siempre se da). Te van a estudiar con lupa... Vamos, que si el tema VPO no es ya bastante complejo, que la vivienda sea Promo Pública lo anima aún más.
Cita:
En otras agencias donde no venden pisos de estas características me aseguran que esto no es así y que puedo tener muchos problemas.
Creo que es lo único de veras coherente (por desinteresado) que te han dcho
Soy profesional del sector desde hace casi 18 años. Gestiono préstamos desde hace más de 16. Mi zona es eminentemente VPO (70% del total de las viviendas lo son). He mediado en docenas de ventas de VPO (el 70% de las vendidas, como mínimo..., aunque si las cuento seguro que se van al 80%). Se pedía por ellas un precio muy similar al de las libres, el Banco al principio (principios de los 90) prestaba el 80% del valor VPO... y si el comprador podía conseguir el resto, se hacía, y si no, pues no. Esto hacía que los precios entre libres y VPO fuesen a la par (esta es una zna zona obrera) y que las subidas fueran mínimas. Poco a poco, la Banca fue abriendo la mano: el 100% del valor VPO. El 70% del valor de mercado, con avales. El 80%. El 80% sin avales. El 100%... del valor de mercado. Escriturarando por el precio VPO, claro...
El precio podían ser 10 millones, y el valor VPO 7. Los Bancos corrían el riesgo de prestar por encima: en el peor de los casos, podían descalificar. Como también las libres se vendían por encima de lo declarado, no tenía demasiada importancia. Los clientes eran informados de los riesgos, sabían hasta dónde podían desgravarse, y punto..
Hace cuatro años, la Banca empezó el camino de vuelta: nada de prestar por encima del 70% del valor de mercado de una VPO, y con buenos avales. Para el 100%, doble garantía. Los valores de una VPO media eran 80.000,-€. El precio de mercado, 100.000,-€.
Yo dejé de mediar en ventas de VPO. Me limito, desde entonces, a informar de qué va el tema.
Actualmente, en mi zona, una VPO vale entorno a los 110.000,-€. Se pide por ella, de media, 240.000,-€. Sólo se compran con dobles garantías, claro...
Muchos Bancos, ni eso: 80% del valor de VPO. Punto.
El tema, DESIREE, está así. Por suerte ó desgracia.
Plantéatelo seriamente, y decide si te compensa.
Ya nos contarás. Suerte _________________ Ana S.T.
Muchas gracias por tu rápida respuesta me ha aclarado muchas dudas, buscaré un piso de renta libre, a fin de cuentas ganaré en tranquilidad.
Menos mal que me he informado, porque casi caigo.
Tienes razón el piso es de Promoción pública, fue entregado en un sorteo de hace unos cuantos años.
1000 gracias
Desirée.
PD. me encanta esta página, creo que a partir de ahora voy a entrar a menudo, he visto muchos temas interesantes.
Saludos
Hola Desiree,
Lo que tienes que hacer es denunciar a esos caraduras que te han intentado "colar" esa venta. A ver si entre todos conseguimos que de una vez se haga justicia.
Un saludo.
Chapeau (como siempre ) por la respuesta de Namar.
Añado que comparto plenamente el comentario del último invitado: vender una piso de promoción pública en estas condiciones es una ESTAFA y hay que denunciar ante la Direcció General d'Habitatge (932147000).
Atención a navegantes para Catalunya: últimamente se estan colgando varios mensajes donde se cita a ADIGSA. Adigsa es una empresa pública de la Generalitat de Catalunya que gestiona el PARQUE PÚBLICO de vivienda.
Si os ofrecen una vivienda y os hablan de Adigsa, teneis muchos -todos?- los números para pensar que es pública, se trata de un parque de viviendas muy controlado, no os dejeis llevar por cantos de sirena. En estos casos hay que consultar siempre con la Direcció General d'Habitatge y Adigsa.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Vie, 21 Jul 2006 8:10 pmAsunto:
Cita:
Desirée.
PD. me encanta esta página, creo que a partir de ahora voy a entrar a menudo, he visto muchos temas interesantes.
Saludos
Hola de nuevo, DESIRÉE:
Me alegro de que te hallamos servido de ayuda
Y, como esta página (y estos Foros) los hacemos entre todos, te invito a que te registres como Usuaria. Es un proceso rápido, gratuito y ventajoso (aparecerás con tu nombre de Usuario cuando entres, podrás editar tus mensajes ó suprimirlos si no te gustan ó salen repetidos -a veces pasa -, podrás recibir mensajes privados de otros Usuarios que quieran compartir información contigo sin pasar por el lado "público" del Foro...).
Y esperamos que sigas participando: como digo, nos basamos en compartir conocimientos y experiencias
Saludos y suerte _________________ Ana S.T.
Me acabo de registrar.
Estoy buscando vivienda de renta libre por El Prat de Llobregat.
Los precios son prohibitivos, asi que esta dificil.
yo mas de 40.000.000 ptas no me puedo gastar porque la letra se dispararia con mas de 1000€ al mes.
Llevo semanas y semanas buscando, y el piso que mas me ha gustado vale 39.000000 ptas.
Son 60m2 y tan solo tiene dos habitaciones, eso si el piso esta reformado y solo me tendria que gastar dinero en los muebles.
La realidad es que da un poco de miedo meterse en una hipoteca, pero durante estos 2 años que me he pasado ahorrando solo he podido conseguir 1.500.000 ptas que para mas desgracia mia es mucho menos de lo que han subido los pisos en dos años.
Espero tener suerte!
Por otra parte le estoy exigiendo a la agencia que quiero que me hagan la prueba de aluminosis, estan realmente obligados a hacerla?
Bueno espero tener suerte!
Ya os contare a todos!
Muchas gracias de nuevo por vuestra ayuda que me ha servido de mucho.
Saludos
Desiree
¿Prueba de la aluminosis? ¿Para que consideras importante esa "prueba"? Sobre la eficacia de este tipo de prueba ya se ha comentado algo en los foros, y si te interesa puedo extenderme pq es un tema que conozco bastante.
Evidentemente que como compradora puedes pedir el test aluminoso -no es obligatorio- , y también puedes hacer incluir en un contrato de compra-venta una clausula especial en este sentido.
No obstante... fíjate que a ti lo que te interesa no es una "prueba" aluminosa, sino -como a todo comprador- conocer el estado general del edificio.
Para tener esta informacion es absolutamente indispensable que hables con los vecinos del propio inmueble: no te cortes y pica timbres. Al menos sabras si hay algún problema identificado y si hay proyectos de rehabilitación en marcha. A estas alturas, en Catalunya no queda casi ningún edificio con cemento aluminoso que no haya sido ya detectado (con resultados dispares y desconcertantes, en función del estado de las vigas).
Otra alternativa, claro, es visitar la vivienda con un técnico.
), deberás aportar otra vivienda, ó totalmente pagada, ó con muy poca hipoteca, que se va a hipotecar por la diferencia. Esto es: por 22 millones. Veintidós millones que no te vas a poder desgravar (no gravan tu vivienda habitual) ni se va a desgravar el dueño de la vivienda "doble garantía" (no es el titular de la hipoteca). Es algo perfectamente legal... pero tiene ese inconveniente.
