Necesito ayuda sobre este tema que me tiene absorbida de tanto buscar una solución efectiva (y ecónomica si puede ser). ¡Necesito ayuda ya que estoy perdida!
Tengo una propiedad compartida con una hermana, comprada hace más de 12-15 años por mí madre con un contrato de Compra-Venta y "sin escriturar". Mí madre tenia un poder de hacer y desahecer, ella ha tenido alquilado hasta la actualidad -lo cual cubrio le cubrio el gasto del piso-.
Mí madre compro este piso con el fin de comprar después otro a mís dos restantes hermanas por el mismo importe igualando la "herencia" pero este piso no igualo el precio y mís dos hermanas restantes se negaron. Hace axcasos 4 meses mí madre falleció sin ver cumplir su deseo de dar a cada lo que con su esfuerzo gano.
Debo reconocer en mí madre fatal error que perjudica a mís dos restantes que no tienen lo mismo que otras(yo).
Mí madre advertiendo lo que podía pasar en el futuro y queriendo enmendarlo nos hizó firmar un escrito (a mano de mí madre) dejando constar que ese piso comprado por ella se compartiría entre sus cuatro hijas, firmandolo mí hermana y yo ("las dueñas de la vivienda"). Pero se hizó en mí casa sin haber notario por medio.
Tambien ella hizó otro escrito diciendo que sus restantes hijas compartirían el piso con sus hermanas. Bueno fue un amago de solucionar el error. Tristemente mí madre se marcho sin ver cumplir su deseo.
Mí hermana ahora quiere pasta y no quiere compartir el piso con mís dos restantes hermanas. Yo quiero hacer lo justo y lo oralmente correcto pero mí hermana no deseo lo mismo y olvida su compromiso con mí madre.
Como sea yo quiero compartir el piso con mís hermanas. Si es necesario yo ya las he dicho que comparto mí mitad entre las tres hermanas y la otra se quedará con la otra mitad de la vivienda. ¿Que puedo hacer? ¿Lo dono a mís hermanas a porcentajes, nos metemos en un juicio dudoso por no tener pruebas contra mí otra hermana, ...? Lo que sí que tengo claro es que nunca pensaría recibir dinero de mís hermanas por tal lamentable suceso.
Por favor AYUDARME. No sé las diferentes maneras de hacerlo correctamente. Agradezco cualquier consejo.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Lun, 24 Jul 2006 6:41 pmAsunto:
Hola ALM:
En el Registro ¿a nombre de quién está el piso? ¿De tu difunta madre? ¿Tuyo?
Si es de tu madre, la herencia se deberá compartir y repartir conforme a ley (tres partes: la legítima, que va a los hijos por igual; la de mejora, que podría mejorar la legítima de uno de los hijos; y la de libre disposición, que se puede repartir entre los hijos, dejársela al gato ó encargar misas hasta que se gaste). Si no hay testamento en contra, se reparte en proporciones idénticas entre los hijos. Si hay conyuge viudo, puede heredar el usufructo vitalício de todo (esto es, el derecho de uso y disfrute mientras viva, y sin que los herederos puedan disponer hasta entonces). Aparte, si existía el régimen de ganaciales, el cónyuge que sobrevive es dueño de la mitad de todo lo comprado en el matrimonio...
Si eres de Catalunya ó las Diputaciones Forales, es posible que la legislación varíe... y mucho. Ya nos lo aclararás.
Si el piso está a tu nombre en el registro, que repartas ó no algo ya es tema de conciencia: legalmente eres la dueña y todo empieza y acaba ahí.
Si el piso está a nombre de un tercero, y lo único que acredita la compra por parte de tu madre es un contrato privado, debereis elevarlo a público (bien porque el titular esté localizable y venga a firmar la Escritura, por lo que previamente debeis tener hecha la declaración de herederos en que se diga que existe el piso comprado en privado, bien mediante el Juzgado, donde se requerira al titular registral, se elevará a público y se podrá a vuestro nombre). Para todo esto, mejor buscaros un abogado experto en estos temas.
Los escritos que firmásteis entre vosotros pueden tener validez si estais todas de acuerdo. De no ser así, para legitimarlos vais a precisar de peritos calígrafos... por lo que creo que proceder a liquidar y repartir conforme a ley os va a salir más a cuenta...
Pásate por un Notario con lo que tengas (contratos privados, escritos...) y plantea el tema. Pregunta allí qué abogado ó gestor de confianza tienen experto en estos temas...y mucha suerte _________________ Ana S.T.
Publicado: Mar, 25 Jul 2006 2:52 pmAsunto: Comparto la propiedad con mí hermana
Tengo una propiedad con mí hermana, dicha propiedad fue comprada con dinero de mí madre realizandose un contrato de Conpra-Venta y sin escriturar esta la propiedad.
Mí madre hizo un poder notarial -al mismo tiempo que hacia la compra de la vivienda- donde ella podía hacer y deshacer con la vivienda, teniendola siempre alquilada, estando ya amortizada.
El tema esta en que tengo una vivenda compartida con mí hermana que no quiere compartir con las dos restantes hermanas, ya que no pertenece a la herencia.
Mí madre nos hizo firmar a ambas un escrito a mano -hecho en casa- donde decía mí madre que esa vivienda comprada por ella debía ser para las cuatro hermanas.
Mí hermana dijó no había problema. pero ahora que mí madre falleció hace unos meses no verá cumplido su deseo ya que niega lo dicho y firmado.
"Todo por la pasta" ella solo quiere derechos no responsabilidades.. ignora que además de notificar al inquilino el cese del contrato se le debe ofrece la posibilidad de compra de la vivienda o bien marcharse.
Es horrible, se hace la propitaria de algo ,sin saber y sin conocer lo que tiene que hacer ante esta situación. ¡Si ni a visto el piso! Lo peor es que no tiene conciencia.
Yo si que tengo conciencia, y no por eso lo hago, quiero ver cumplir el deseo de mí madre compartiendo mí parte de la vivenda con mís dos restantes hermanas a partes iguales. ¿pero como se hace?
Primero debo escriturar la vivienda con mí hermana, y posteriormente me dijo el abogado de la familia que puedo dar mí parte a repartir con mís dos restantes hermanas. ¿lo que no le pregunte es si por donación? porque no quiero que les cueste un duro -siendo por venta- ya que no lo es como esplico.
Desearía que me aconsejarías sobre este tema, en el que estoy un tanto perdida.
Publicado: Mar, 25 Jul 2006 9:18 pmAsunto: Re: Comparto la propiedad con mí hermana
Bueno, vamos a ver si nos aclaramos.
alm escribió:
una propiedad con dinero de mí madre realizandose un contrato de Conpra-Venta y sin escriturar esta la propiedad. .
Solo nos dices que no esta escriturada a vuestro nombre, esto es, si tu madre tampoco la tenia a su nombre. Voy a suponer que esta a nombre de tu madre y no al de un tercero
alm escribió:
El tema esta en que tengo una vivenda compartida con mí hermana que no quiere compartir con las dos restantes hermanas, ya que no pertenece a la herencia.
Mí madre nos hizo firmar a ambas un escrito a mano -hecho en casa- donde decía mí madre que esa vivienda comprada por ella debía ser para las cuatro hermanas.
ERROR, si vosotros no habeís pagado ni un duro a vuestra difunta madre, la solución querida Alm es tan sencilla juridicamente, como lenta y costosa. Pasa por lo siguiente.
- Proceder a la partición de la herencia, para ello debereís acudir al juzgado reclamando como parte de la herencia la vivienda que vuestra madre "os vendio" y entendiendola parte de los lotes a repartir.
-Vuestra hermana se opondrá alegando que la vivienda no era de vuestra madre, porque os la vendió, pero ete aquí el error,
vuestra madre realmente realizó una donación simulada, ya que pagó con su dinero y solo firmasteís un contrato sin entrega real de dinero,
NEGOCIO TOTALMENTE SIMULADO Y TOTALMENTE IMPUGNABLE POR IRREAL.
Como pruebas a favor el escrito de vuestra madre y la inexistencia de dinero, asi como el poder que en su día firmó a su favor.
La solución es lenta, pero sencilla, buscate un Abogado y preparate para una asquerosa batalla familiar. Mientras tanto el inquilino puede seguir disfrutando de la vivienda en tanto tu quieras como propietaria al 50% de la vivienda que eres.
PD: Si vas a un Abogado que sea experto en Derecho civil, y si no te da la solución de arriba, que es de "libro" mi consejo profesional es que te vayas a otro.
Un saludo y suerte
- _________________ Visita www.forobroker.com, Foro de intermediarios del sector financiero e inmobiliario.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mar, 25 Jul 2006 10:26 pmAsunto:
Hola nuevamente ALM:
Cita:
Tengo una propiedad con mí hermana, dicha propiedad fue comprada con dinero de mí madre realizandose un contrato de Conpra-Venta y sin escriturar esta la propiedad.
Con esto, entiendo que la vivienda tampoco está en el Registro a nombre de tu madre, ¿no?. Por tanto, lo que ya te indiqué: ó quien conste en el Registro como titular de la vivienda está localizable (para que venga a formalizar la venta en Escritura Pública) ó será imprescindible la mediación judicial (porque será un Juez quien determine la validez del contrato privado y obligue a que se eleve a Público a nombre de los herederos de quien en él constaba como Comprador, esto es, tu difunta madre).
Cita:
Mí madre hizo un poder notarial (.....)donde ella podía hacer y deshacer con la vivienda,
Obviamente, los Poderes Notariales dejan de tener validez en el momento en que fallezcan tanto los Apoderados (tu madre) como los Poderdantes (quien se lo otorgó). Y si tu madre "hacía y deshacía" no era en virtud al Poder, sino a ser propietaria de la vivienda en privado. El Poder para lo que la facultaba era para vender a favor de terceros (incluso escriturando), poder ponerlo a su propio nombre, constituir y cancelar cargas sobre el inmueble (y otras cosas, que omito por largo).
Cita:
El tema esta en que tengo una vivenda compartida con mí hermana que no quiere compartir con las dos restantes hermanas, ya que no pertenece a la herencia
Sí, sí pertenece a la herencia. Con la ley y la legislación española en la mano, si la vivienda era de tu madre, sois varios hijos y no hay testamento que compense de forma expresa al resto de los hijos con otros bienes de valor equivalente, la vivienda es parte de la herencia. Punto.
Cita:
Mí madre nos hizo firmar a ambas un escrito a mano -hecho en casa- donde decía mí madre que esa vivienda comprada por ella debía ser para las cuatro hermanas.
... por tanto, aunque no hubieseis firmado nada: es que no hay otra opción, vamos. Y si lo que quereis es dar validez al documento manuscrito (se podría incluir en el apartado de "últimas voluntades", en ausencia de testamento de fecha posterior), lo ya indicado: perito calígrafo, y que ratifique que las firmas son auténticas (y el resto del texto, claro).
Cita:
quiero ver cumplir el deseo de mí madre compartiendo mí parte de la vivenda con mís dos restantes hermanas a partes iguales. ¿pero como se hace?
Pues lo ya indicado:
a).- Certificado de defunción de tu madre.
b).- Certificado de últimas voluntades (lo otorga el Ministerio de Justicia, e indicará la posible existencia de algún testamento).
c).- Libro de familia (donde constareis los herederos legales).
Con todo esto, te pasas por un Notario, y le dices que quieres hacer la declaración de herederos. Da igual si de momento no llevas los documentos que acrediten qué propiedades tenía tu madre: el tema es que os declaren herederas de todo lo que tuviese, acorde a lo previsto para estos casos (partes iguales, en ausencia de testamento).
Por otro lado, lo ya dicho con respecto a la titularidad registral de la vivienda. Si localizas a quienes constan como titulares registrales, igual acceden a volver a vendérosla...; me explico, a hacer como si os la vendiera ahora a las cuatro, "olvidándoos" del contrato privado previo (el que hacía a tu madre propietaria). Para esto debeis estar todos de acuerdo, y debeis asumir el pago de TODOS LOS GASTOS que se deriven de la compra-venta (sí, también de los impuestos que los vendedores deberían pagar a Hacienda, por incremento de patrimonio. Hay que tener en cuenta que van a declarar recibir con fecha de hoy algo que recibieron hace años...). Este es un procedimiento irregular, pero, si todos estais de acuerdo. E insisto en el "todos": si una de tus hermanas no está de acuerdo, nada que hacer: elevación a público del contrato por vía judicial y posterior declaración como parte de la herencia.
No sé cuál será la especialidad del Abogado de la Familia (he visto gente cuyo abogado era una eminencia en criminal ó laboral... y no sabía elevar a público un contrato privado, ni hacer una declaración de herederos: buscaros un experto en estos temas. Ó en fiscal, cuando menos.) Preguntar en Notaría, que seguro que conocen a alguien.
Y una vez tengais el piso a nombre de las cuatro... empezar a preocuparos por los impuestos: creo que en este caso es lo de menos.
Suerte _________________ Ana S.T.
ERROR, si vosotros no habeís pagado ni un duro a vuestra difunta madre, la solución querida Alm es tan sencilla juridicamente, como lenta y costosa. Pasa por lo siguiente.
buscaros un experto en estos temas. Ó en fiscal, cuando menos.) Preguntar en Notaría, que seguro que conocen a alguien.