Publicado: Sab, 22 Jul 2006 6:09 pmAsunto: compraventa de piso
Hola a todos: Me gustaria que alguien me informara sobre:
voy a comprar un piso nuevo a través de una inmobiliaria a una persona que todavía no lo ha escriturado, es decir solamente tiene un contrato privado con la promotora. Es un piso que todavía no está totalmente construído. Este señor va intentar que la promotora nos ceda los derechos a nosotros, para él ahorarrarse todos los gastos de escrituración y los que escrituremos como vivienda nueva seamos nosotros y así al ahorrarse estos gastos de escrituras este señor nos rebaje el precio del piso. Sé que esto no está permitido pero tambien sé que esto se suele hacer. Y todo esto a través de una inmobiliaria. Me podeis asesorar: ¿Qué cuidados tengo que tener con la promotora, el señor y la inmobiliaria? , ¿como se ceden estos derechos?. Muchísimas gracias.
ya sé que es un especulador, pero me gustaría que estuvieras en mi lugar, el piso me gusta y se adapta e mis posibilidades, y ya no queda ninguno por vender. Está cerca de mi trabajo. Entiéndelo no es para que me contestes a sí.
mira lo siento fue un calenton. estoy quemao ten cuidadito
NOTA DE MODERADOR:ten cuidado tú, porque no han sido modos de responder.Otra respuesta semejante se eliminará sin contemplaciones.Aprovecho para invitarte a registrarte en nuestro foro, lo cuál además de ser gratuito te permitirá poder recibir y enviar mensajes privados.
Pues si estas quemado la próxima vez echate crema solar, pero no pierdas los modales, si es que los tienes.
La cesión de derechos sobre bienes inmuebles debes firmarlo ante Notario, y no tiene nada de malo, que el que te lo vende es un especulador, pues que se le va a hacer, tiene algo que tu quieres asi que, si estas dispuesto a pagar el sobreprsio adelante y a por ello, pero cuidado no te hagan el lío, asesorate adecuadamente con alguien independiente (si estas dispuesto a pagar un sobreprecio no creo que te cueste soltar unos euros para que un profesional te asesore) importante que no este relacionado con la agencia ni con el promotor, que luego vienen los lamentos.
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Publicado: Mar, 25 Jul 2006 5:38 pmAsunto: tributar por el contrato de cesión de derechos?
Muchas gracias por la información que me das. ¿Sabes qué se tributa por la realización de este contrato de cesión? He oído que esta operación está sujeta al Impto. sobre Transmisiones Patromoniales onerosas, que deberá pagar el adquirente, es decir yo. ¿El porcentaje que se paga el 6% ó 7% (según comunidad autónoma) es sobre el valor real del inmueble o sobre el precio fijado para la cesión?
Gracias de nuevo. Un saludo a todos.
Publicado: Jue, 27 Jul 2006 11:41 amAsunto: Re: tributar por el contrato de cesión de derechos?
Hola a todos! Esta es la primera vez que escribo, aunque ya entré más veces en el foro.
Lo que le está pasando a virtu es exáctamente lo que me pasa a mi. La casa que quiero comprar es la de mis sueños. Cerca del trabajo y preciosa. La pega es que el señor que me la vende, todavía no ha escriturado porque la casa está en construcción, con lo que quiere que hagamos un contrato para quedarme con ella.
Se que es un especulador, y no me gusta. Pero que puedo hacer? No sé como tributa,. Si se tiene que hacer todo en un mismo acto. Si el constructor estará de acuerdo.... en fin, no os riais de estos temas porque ya sabemos que esto funciona así. Me gustaría que me respondieseis. creo que somos mucha gente la que estamos en la situación de virtu.
Quizás lo que viene a continuación os aclare un poco la cuestión:
NUM-CONSULTA V0040-06
ORGANO SG de Impuestos sobre el Consumo
FECHA-SALIDA 12/01/2006
NORMATIVA Ley 37/1992 arts. 4, 5, 8, 20-Uno-22º y 75-
DESCRIPCION-HECHOS La sociedad consultante se dedica a la promoción y venta inmobiliarias. En ocasiones, el comprador con el que se ha celebrado un contrato privado y al que se le ha cobrado parcialmente el precio de la vivienda que se vende, no es quien acaba firmando la escritura pública, sino que se produce un cambio de titularidad en el contrato para ceder sus derechos a una tercera persona.
CUESTION-PLANTEADA 1.- Base imponible en la cesión de derechos:
2.-Repercusiones o responsabilidades de carácter fiscal que podrían derivarse para la entidad consultante al otorgar la escritura de venta del inmueble terminado al último adquirente cesionario de los derechos, cuando esta cesión se haya realizado en documento privado.
CONTESTACION-COMPLETA I.- El supuesto de hecho planteado es el siguiente:
Una sociedad, dedicada a la promoción inmobiliaria, formaliza la venta de una vivienda en construcción en documento privado, no otorgándose escritura publica hasta la fecha en que se produzca la entrega del inmueble. Hasta ese momento, en cada uno de los cobros realizados con anterioridad a la entrega de la vivienda se devenga el IVA correspondiente, de donde se deduce que se trata de una primera entrega de edificaciones sujeta y no exenta de este Impuesto.
En ocasiones los compradores, personas físicas o jurídicas, con los que se ha celebrado el contrato privado, y que ya han satisfecho parcialmente el precio de la vivienda, ceden sus derechos a una tercera persona, por lo que se solicita el cambio de titularidad del contrato privado ante la entidad promotora, que no obtiene beneficio económico alguno en la operación. De la redacción de la consulta se deduce que el comprador que cede los derechos al tercero no tiene la condición de empresario o profesional, por lo que no resulta sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido.
II.- En cuanto a la tributación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), se plantean las siguientes cuestiones:
1 Cuál sería la base imponible en la cesión de derechos:
-el importe que el cedente recibe del cesionario como consecuencia de la cesión.
- el valor del inmueble en construcción en el momento de la cesión de los
derechos.
-el precio total pactado por el contratante inicial en el contrato de compraventa.
- otra magnitud.
2. Repercusiones o responsabilidades de carácter fiscal que podrían derivarse para la entidad consultante al otorgar la escritura de venta del
inmueble terminado al último adquirente cesionario de los derechos, cuando esta cesión se haya realizado en documento privado.
La operación por la que una persona física, compradora de un inmueble en construcción, cede a un tercero los derechos del contrato privado de compraventa celebrado con el promotor, antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción de dicho inmueble, es una operación sujeta al ITP y AJD, en su modalidad de transmisión patrimonial onerosa, conforme a lo dispuesto en el artículo el artículo 7.1 del Texto Refundido del Impuesto, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, que dispone que son transmisiones patrimoniales sujetas “las transmisiones onerosas por actos «inter
vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas”.
En el caso planteado el cedente no tiene la condición de propietario del inmueble, pues en nuestro sistema jurídico la adquisición de la propiedad está condicionada a un doble requisito: la concurrencia del título, contrato de compraventa, que sí ha tenido lugar, y el modo o entrega del bien que, por el contrario, aún no se ha producido.
Por tanto, no se trata de la transmisión de un inmueble, sino de los derechos que ostenta el cedente frente a la entidad vendedora, a consecuencia de la celebración del contrato privado de compraventa del referido inmueble.
Siendo el contrato de compraventa un contrato consensual que se perfecciona por el consentimiento de los otorgantes sobre la cosa y el precio, el día de la celebración del contrato privado será la fecha en que se entiende realizado el hecho imponible y en la que se produce el devengo del Impuesto, conforme al artículo 49.1.a) del Texto Refundido:
“1. El impuesto se devengará:
a) En las transmisiones patrimoniales, el día en que se realice el acto o contrato gravado.
b) ……”.Base imponible.Conforme al artículo 10.1 del Texto Refundido, la base imponible, en la modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas, está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda, y del que únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.
Junto a este regla general, el artículo 17.1 del Texto Refundido establece una regla especial, según la cual “en la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos”.
Es decir, que en el supuesto planteado en el escrito de consulta habrá que atender
al valor real del inmueble cuyos derechos se han cedido mediante la operación descrita, puesto que tal es el bien que obtendrá en su momento el cesionario de los derechos del contrato privado de compraventa cuando ejercite aquéllos. El concepto de valor real constituye un concepto jurídico de difícil determinación, que el Tribunal Supremo viene considerando como el valor intrínseco o por naturaleza
del bien o derecho, o valor verdadero, asimilándolo al valor de mercado cuando esto sea posible por existir un mercado de los bienes o derechos transmitidos (sentencia de 7 de mayo de 1991). En cuanto a los gastos deducibles para la fijación de la base imponible, el propio artículo 10 citado anteriormente limita los mismos a las cargas que disminuyan el valor real de los bienes o derechos transmitidos, a la vez que excluye la posibilidad de deducir las deudas, incluso aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.
CONTESTACION-COMPLETA Repercusiones o responsabilidades de carácter fiscal para la promotora.
Conforme al artículo 8 del Texto Refundido “estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:
En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere…”
Por otro lado el artículo 53 del Texto Refundido del impuesto establece que “Los órganos judiciales, bancos, cajas de ahorro, asociaciones, sociedades, funcionarios, particulares y cualesquiera otras entidades públicas o privadas, no acordarán las entregas de bienes a personas distintas de su titular sin que se acredite previamente el pago del impuesto, su exención o no sujeción, salvo que la Administración lo autorice”.
Por tanto, la promotora, con carácter previo a la entrega del bien y otorgamiento de la escritura publica, deberá exigir al nuevo titular, sujeto pasivo de la cesión de derechos que ha originado el cambio de titularidad, que acredite el pago del impuesto originado por la citada operación.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
