Publicado: Sab, 31 Dic 2005 10:40 amAsunto: Ley andaluza 13/2005. Los nuevos Robin Hood
JUNTA DE ANDALUCIA, Los nuevos Robin Hood.
Una historia navideña real
Claves: vivienda, vivienda protegida, Ley 13/2005, estado de derecho, navidad.
Como todos ustedes saben, Robin Hood es un famoso personaje que destacaba respecto a sus semejantes por dos razones: por sus certeros flechazos y porque robaba a los ricos para donarlo a los pobres.
La nueva Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo, aprobada recientemente por la Junta de Andalucía, representa una solución, adaptada desde el punto de vista de la Junta de Andalucía, a la situación de la vivienda. Mediante esta Ley, la Junta adopta el personaje de un Robin Hood moderno, en versión mejorada, pero que a diferencia del auténtico roba a unos pobres para darlo a otros pobres… porque los ricos de verdad ya no se dejan robar.
Desde mi punto de vista, que he vivido 15 años en una VPO, estos ciudadanos se caracterizan tanto por su normalidad como por su tesón y trabajo. Representan la base trabajadora del país y mediante su esfuerzo diario intentan sacar adelante a su familia, como mejor pueden y las circunstancias les dejan.
Dicen que al que se le da no elige y el pobre menos. Vivir en una VPO no es mas que un guiño del destino; a mi me tocó. Quince años después tengo una familia numerosa y el piso de 83 m2 se me queda pequeño. Según la Ley, tengo derecho a una vivienda protegida de 120 m2, que me imagino que me la tendrán reservada en el cielo porque en mi ciudad no se encuentra.
Vista la situación no me queda otra solución que buscar en el mercado libre de vivienda, donde sí que podría encontrarla. Pero todos sabemos lo que pasa; con lo que ganas, de autónomo y con las cosas como están es lo mismo que si no existiera.
Cuando daba todo por perdido surge una buena oportunidad, ¡¡a precio de mercado libre claro!! Mediante una ayuda de mis padres, los ahorros, la venta del piso de protección oficial y una hipoteca de por vida, me compro una vivienda mayor. Aunque no lo veo del todo claro la gente me anima, así que me digo que, total, el que no se moja no se embarca, que nunca se ha escrito nada de los cobardes y que mis hijas necesitan un buen sitio para estudiar.
Pues bien, no se le ocurra ser valiente, porque los planes parece que se hacen para no cumplirse y en este Estado de derecho o uno es un jurista de los buenos o te conviertes en un pelele de la Administración, que a golpe de Leyes y Decretos te atiza desde un lado y desde el otro.
El día 23 de diciembre, no me había tocado el Gordo, pero me tocaba cobrar la venta de mi piso VPO. Al llegar a la notaría para firmar las escrituras me dicen que no se pueden firmar porque ha salido una nueva disposición de la Junta de Andalucía, la Ley 13/2005, que afecta a mi vivienda. La Ley es tan confusa que, ¡oh sorpresa!, nadie sabe por donde cogerla.
Aquí es donde recibo un certero flechazo, al más puro estilo Robin Hood, en la línea de flotación de mi economía que, al instante, empieza a hacer agua a la vez que se cercena un primer derecho básico: disponer de mi vivienda de manera inmediata. Puedo seguir vendiéndola, pero sólo después de cumplir una serie de trámites que me impone la nueva Ley y que antes no existían.
Esta Ley dice que tengo que notificar mi intención de vender el piso a la Junta de Andalucía, la cual se reserva un derecho de tanteo de mi vivienda por un plazo de 60 días, es decir, que dentro de ese plazo pueden comprarla al precio máximo que marca la Ley. Así que ahora me encuentro con que la Junta de Andalucía, interpretando lo que dice la Ley, puede comprar y además fijar el precio de la misma. !! Olé la seguridad jurídica!!, que se va a tomar por donde ustedes saben.
El hecho es que pueden comprar mi vivienda al precio que ellos dicen, y si no estoy de acuerdo sólo queda recurrir a la justicia que es la que interpreta las leyes. Claro, que para entonces mi solvencia se habrá ido al garete, no habré podido hacer frente a la hipoteca y habré tenido que dar marcha atrás asumiendo unas enormes pérdidas. Toque de retirada y vuelta a la vivienda de protección oficial, eso si antes no me la expropian por llevar más de tres meses vacía… ¿qué les parece?
Lo curioso de todo este asunto es que si tuviera una economía más saneada todo serían ventajas, podría alquilar mi vivienda y esperar a que pasasen los 9 años que le quedan para ser de renta libre, pudiendo percibir en ese momento las plusvalías acumuladas en los 30 años de protección oficial. Si compras una VPO cuando le quede poco para cumplir este plazo, tienes derecho a todas las plusvalías. Te ha tocado la lotería a costa del pobre que tuvo que vender.
Por lo tanto imagínense la estampa: todos en el agua manteniéndonos a flote como buenamente podemos, para no hundirnos, y de repente llega el héroe de turno, sin superpoderes, sin Zodiac, sin un maldito flotador, ni tan siquiera una botella de gaseosa vacía y con tapón y pretende salvar a los que se ahogan pisando sobre las cabezas de los que se sostienen… curioso, ¿verdad?
Algunos dirán que ésto es especulación, que teníamos que ir a la cárcel, que si nos metimos en una VPO ya sabíamos lo que había; en definitiva, la misma sensibilidad e inteligencia del que ante el naufragio de una patera cargada de inmigrantes comenta que ya se podían haber comprado una lancha que no hiciera agua.
Moraleja: al igual que a veces los árboles no dejan ver el bosque, las leyes no dejan ver la justicia.
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• Un afortunado propietario de VPO
• Copropietario de otra vivienda con el banco
• Padre de familia feliz
• Alguien que a partir de mañana no se tiene que quitar de fumar
• En resumen: un bicho raro
Publicado: Sab, 31 Dic 2005 12:35 pmAsunto: Re: Ley andaluza 13/2005. Los nuevos Robin Hood
El artículo es bueno, pero esconde todos los "gazapos". No se vale ir creando confusión.
Cita:
Desde mi punto de vista, que he vivido 15 años en una VPO, estos ciudadanos se caracterizan tanto por su normalidad como por su tesón y trabajo. Representan la base trabajadora del país y mediante su esfuerzo diario intentan sacar adelante a su familia, como mejor pueden y las circunstancias les dejan.
De acuerdo, aunque también seria bueno que se hicieran públicos los datos relativos a viviendas de VPO transmitidas hasta 3 veces en un mismo año, las que estan a nombre de empresas, las que estan deshabitadas desde hace siglos, las que son segundas residencias... pq haberlas, también las hay (y no pocas)
Cita:
Dicen que al que se le da no elige y el pobre menos. Vivir en una VPO no es mas que un guiño del destino; a mi me tocó. Quince años después tengo una familia numerosa y el piso de 83 m2 se me queda pequeño. Según la Ley, tengo derecho a una vivienda protegida de 120 m2, que me imagino que me la tendrán reservada en el cielo porque en mi ciudad no se encuentra.
Efectivamente: hay colas para acceder a una VPO, las había también hace 15 años aunque en menor proporción: no todo el mundo que quiso pudo acceder a una vivienda protegida.
Cita:
Cuando daba todo por perdido surge una buena oportunidad, ¡¡a precio de mercado libre claro!! Mediante una ayuda de mis padres, los ahorros, la venta del piso de protección oficial y una hipoteca de por vida, me compro una vivienda mayor.
Efectivamente: esto es lo que le está ocurriendo al 40% de los nuevos compradores. El 60% restante -que no tienen vivienda puente ni trabajo estable para conseguir hipoteca- son los "expulsados del mercado inmobiliario.
Cita:
El día 23 de diciembre, no me había tocado el Gordo, pero me tocaba cobrar la venta de mi piso VPO. Al llegar a la notaría para firmar las escrituras me dicen que no se pueden firmar porque ha salido una nueva disposición de la Junta de Andalucía, la Ley 13/2005, que afecta a mi vivienda. La Ley es tan confusa que, ¡oh sorpresa!, nadie sabe por donde cogerla.
Aquí es donde recibo un certero flechazo, al más puro estilo Robin Hood, en la línea de flotación de mi economía que, al instante, empieza a hacer agua a la vez que se cercena un primer derecho básico: disponer de mi vivienda de manera inmediata. Puedo seguir vendiéndola, pero sólo después de cumplir una serie de trámites que me impone la nueva Ley y que antes no existían.
Completamente de acuerdo: es vergonzoso publicar una ley y largarse de vacaciones sin prever los efectos ni desarrollar la norma. Pienso que casos como el que plantea el artículo deberían solicitar responsabilidad patrimonial de la administración. Había muchas maneras de evitar esta "travesia del desierto" en la propia ley: con una transitoria o con una entrada en vigor aplazada, por ejemplo.
Cita:
Esta Ley dice que tengo que notificar mi intención de vender el piso a la Junta de Andalucía, la cual se reserva un derecho de tanteo de mi vivienda por un plazo de 60 días, es decir, que dentro de ese plazo pueden comprarla al precio máximo que marca la Ley.
Eso dice la ley, si. Pero no explica si afecta a las viviendas nuevas calificadas a partir de la Ley, si a las calificadas por la Junta o si a todas las viviendas protegidas: efectivamente, se crea indefensión hasta que esto no se aclare.
Cita:
El hecho es que pueden comprar mi vivienda al precio que ellos dicen, y si no estoy de acuerdo sólo queda recurrir a la justicia que es la que interpreta las leyes.
Gazapo: la ley no dice que puedan comprar al "precio que ellos dicen". El precio es el oficial y así ha sido siempre desde el 78. Una VPO nunca se ha podido vender a precio libre sin ser descalificada antes (con la salvedad de los liberalizadas por el decreto del 93). ¿o es que el/la autor/a del artículo quería percibir sobreprecio? Porqué el sobreprecio siempre ha estado prohibido.
Cita:
Lo curioso de todo este asunto es que si tuviera una economía más saneada todo serían ventajas, podría alquilar mi vivienda y esperar a que pasasen los 9 años que le quedan para ser de renta libre, pudiendo percibir en ese momento las plusvalías acumuladas en los 30 años de protección oficial. Si compras una VPO cuando le quede poco para cumplir este plazo, tienes derecho a todas las plusvalías. Te ha tocado la lotería a costa del pobre que tuvo que vender.
Otro gazapo: las VPO no pasan a ser de renta libre a los 30 años. Y tercer gazapo: si quien redacta el artículo tiene una vivienda VPO de 21 años (eso parece) hace ya bastantes que hubiera podido descalificarla, cosa por otra parte que puede seguir haciendo... ¿por qué no lo hace? ¿por qué traspasa esa obligación al futuro comprador?
Cita:
Algunos dirán que ésto es especulación, que teníamos que ir a la cárcel, que si nos metimos en una VPO ya sabíamos lo que había; en definitiva, la misma sensibilidad e inteligencia del que ante el naufragio de una patera cargada de inmigrantes comenta que ya se podían haber comprado una lancha que no hiciera agua.
Quizás la comparación debería ser otra: viajar en transporte público o en coche privado. Lo vergonzoso no es que haya transporte público sinó que se prime la circulación del privado.
Cita:
Moraleja: al igual que a veces los árboles no dejan ver el bosque, las leyes no dejan ver la justicia.
De acuerdo en que la falta de información y la prepotencia de la administración es de juzgado de guardia. Pero si recurre ud. a la justicia le van a responder: VENDA A PRECIO DE VPO
Me agrada encontrar otros puntos de vista pero creo que tambien hay unos cuantos gazapos en la contestacion:
- No es mi intencion saltarme la Ley. Solo digo que es injusta.
- La ley es confusa y por lo tanto hay que juzgar la intencion del legislador. La opinion de juristas profesionales es que resulta aplicable desde el plan 31/78 (incluido). Yo estoy de acuerdo con esta interpretacion.
- La ley dice que pueden ejercer el derecho de tanteo al precio maximo permitido. ?Cual el del plan del 78 o el actual plan 2003-2007?. El precio maximo te lo dan en la Consejeria de Obras Publicas y, en mi caso, no se ajusta a ley al haber omitido un coeficiente de correccion por antiguedad de la vivienda. Tengo la nota informativa que lo acredita. Ver art.94 del decreto 149/2003. En primera instancia la ley la interpreta el funcionario que calcula el precio maximo y si no te gusta recurre a la justicia con todo lo que implica.
- El periodo de proteccion de mi vivienda es de 30 años. Seguro seguro. Art 1 RD 31/78 "el regimen legal relativo al uso, conservacion y aprovechamiento de estas viviendas durara treinta años, a partir de su calificacion".
- No descalifico mi vivienda porque tengo que devolver unas ayudas que no he recibido (soy el tercer propietario), pagando el interes legal correspondiente a 21 años. Una ruina. Es mas barato vender al precio legal.
- La justicia responde a su tiempo y eso es lo que yo no tengo.
- Aclarando la cuestion tengo que decir que el problema se centra en que los actuales propietarios de VPO son los que tienen que financiar el nuevo plan de vivienda de la Junta ya que tendran que pagar una plusvalia en el mercado libre que no tienen derecho a percibir de su actual vivienda. En definitiva un salto imposible. Corolario: si tienes una VPO cuidala y aprende a vivir en ella porque será de por vida a no ser que te toque la loteria.
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Excelente el diálogo entre los dos "contertulios"; gracias a los dos. A mí me ha estremecido personalmente la última frase: "Si tienes una vivienda de VPO cuídala porque será de por vida..." Ostia, y ahora que yo quiero comprar una vivienda y donde vivo el 90% son de VPO... si nadie la vende... ¿¡entonces qué compro!? Y que nadie me diga que una vivienda nueva de VPO porque prácticamente es imposible. Entonces ¿una de renta libre? Peor todavía... En fin, me da la impresión de que seguiré de alquiler mucho tiempo, enriqueciendo al casero y sintiendo que tiro un dinero que podría estar destinando a pagar una hipoteca. Un saludo a todos.
Hola. La situación que describe Quinto Máximo me suena y me parece muy ajustadaa la realidad. NT dice toda la verdad -con la ley en la mano- pero, como siempre, la "base de la pirámide" o sea, los ciudadanos de a pie, nos encontramos con un montón de resquicios que nos perjudican en la práctica. Yo pienso que la solución a todo esto pasa por que la Administración "retoque" los precios de venta de VPO y los ajuste a la realidad: a lo largo de los 30 años de protección (es cierto, son 30 años: a mi me lo han ratificado en la CAM) las circunstancias del dueño de la vivienda han cambiado tanto las de la realidad social y económica.
Como siempre, a pringar y a "pasar por la piedra". Yo estoy harto de ver como a mucha gente le salió bien la jugada y ha prosperado "inmobiliariamente", que no economicamente (el beneficio lo han empleado en mejorar, en comprar una casa más adecuada a sus necesidades que no son las mismas de hace años). Si quisieras hacer lo mismo hoy en día se correría el riesgo de ser un delicuente fiscal. Así es este pais: Si debes tres recibos de la hipoteca al banco o Hacienda te "trinca" en una de estas, vas al talego. Si debes 1000 millones de las antiguas pesetas, no pagas a tus trabajadores o evades capitales puedes llegar a ser alcalde de alguna población de la costa.
Quinto Máximo, no estás solo. Ánimo.
Por cierto: ¿Qué actor era más guapo interpretando a Robin Hood: Kevin Costner o Errol Flynn?
Me agrada encontrar otros puntos de vista pero creo que tambien hay unos cuantos gazapos en la contestacion:
- No es mi intencion saltarme la Ley. Solo digo que es injusta.
No creo haber dicho que quisieras saltarte la ley: solo preguntaba.
Cita:
- La ley es confusa y por lo tanto hay que juzgar la intencion del legislador. La opinion de juristas profesionales es que resulta aplicable desde el plan 31/78 (incluido). Yo estoy de acuerdo con esta interpretacion.
No soy experta pero tengo dudas: en en contexto de la ley, por ejemplo... ¿como se interpreta el plan regido por el decreto 1186? y este en relación al II plan devivienda andaluz?)
Cita:
- La ley dice que pueden ejercer el derecho de tanteo al precio maximo permitido. ?Cual el del plan del 78 o el actual plan 2003-2007?. El precio maximo te lo dan en la Consejeria de Obras Publicas y, en mi caso, no se ajusta a ley al haber omitido un coeficiente de correccion por antiguedad de la vivienda. Tengo la nota informativa que lo acredita. Ver art.94 del decreto 149/2003. En primera instancia la ley la interpreta el funcionario que calcula el precio maximo y si no te gusta recurre a la justicia con todo lo que implica.
Por lo que dices, el que te "contó" se equivoco: intenta recurso administrativo: al menos que el precio sea el precio! Pero el cálcula del precio no a a placer del funcionario: esta normado.
Cita:
- El periodo de proteccion de mi vivienda es de 30 años. Seguro seguro. Art 1 RD 31/78 "el regimen legal relativo al uso, conservacion y aprovechamiento de estas viviendas durara treinta años, a partir de su calificacion".
Yo, aquí miraria a que plan está realmente acogida la vivienda y me aseguraria. Por eso estamos hablando de los problemas de la retroactividad.
Cita:
- No descalifico mi vivienda porque tengo que devolver unas ayudas que no he recibido (soy el tercer propietario), pagando el interes legal correspondiente a 21 años. Una ruina. Es mas barato vender al precio legal.
Hasta ahora, en los foros casi todas las intervenciones han sido en el sentido de decir que las ayudas no eran relevantes etc. Y, efectivamente, durante unos años, la subsidiación de intereses fué importante. Descalificar puede tener un alto o bajo coste.
Cita:
- La justicia responde a su tiempo y eso es lo que yo no tengo.
Tienes más razón que un santo
Cita:
- Aclarando la cuestion tengo que decir que el problema se centra en que los actuales propietarios de VPO son los que tienen que financiar el nuevo plan de vivienda de la Junta ya que tendran que pagar una plusvalia en el mercado libre que no tienen derecho a percibir de su actual vivienda. En definitiva un salto imposible. Corolario: si tienes una VPO cuidala y aprende a vivir en ella porque será de por vida a no ser que te toque la loteria.
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Los planes de vivienda se financian de los presupuestos públicos (por cierto, la mayoría de los recursos proceden del Ministerio de la Vivienda)
Bien, me parece que es conveniente centrar un poco más el tema. Creo que le ley andaluza no solo es injusta sino que además es ilegal por inconstitucional. Veamos el razonamiento para lo que partimos del Art.9 de la Constitución:
Artículo 9 Constitución española
1. Los ciudadanos y los poderes públicos están sujetos a la Constitución y al resto del ordenamiento jurídico.
3. La Constitución garantiza el principio de legalidad, la jerarquía normativa, la publicidad de las normas, la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales, la seguridad jurídica, la responsabilidad y la interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos.
De este artículo podemos extraer dos cosas que nos van a ser de utilidad:
1ª Que todos estamos sujetos a la Constitución y eso incluye a los poderes públicos y
2º Que la Constitución garantiza la irretroactividad de las disposiciones restrictivas de derechos individuales.
La nueva Ley infringe claramente este articulo ya que aunque no limita de manera absoluta mi derecho a disponer de mi vivienda si lo restringe al no poder ejercerlo de manera INMEDIATA algo que sí podía hacer antes de la nueva de la ley.
El más claro ejemplo de esta restricción al derecho de disponer de manera inmediata es mi caso que tenía que firmar escrituras el día 23 y no pude hacerlo por las disposiciones establecidas en la nueva ley. Por lo tanto los preceptos de la nueva ley que restrinjan este derecho son INCONSTITUCIONALES y nulos de pleno derecho, es decir, que no tengo porque cumplirlos.
¿Por lo tanto, que sucede si yo comunico mi intención de vender justo antes de firmar las escrituras y no espero los 60 días que me impone la Ley para que la Junta pueda ejercer el derecho de tanteo?.
Pues que estoy ejerciendo un derecho que tengo y que la nueva ley no me puede restringir, que la Junta de Andalucía se ha quedado sin derecho de tanteo y que no puede ejercer el de retracto amparándose en que no he esperado los 60 días que ellos han fijado en un precepto inconstitucional.
Creo tener razón en este sentido lo que pasa es que necesitar justicia es perder a la fuerza. Aunque ganes esto necesita mucho, mucho tiempo y también mucho, mucho dinero.
La interesante Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de Octubre de 2005, publicada en el B.O.E. el pasado 18 de Noviembre, trata el problema que estudiamos, y, entre otras razones al alegar el recurrente que la normativa gallega, similar en parte a la andaluza, no se puede aplicar retroactivamente pues ello vulneraría la Constitución Española en sus artículos 9 y 33, resuelve que con la nueva regulación “no se agrava un ápice la situación de los titulares de la vivienda enajenada: los derechos de tanteo y retracto no privan de la facultad de disposición, ni imponen el cumplimiento de otras condiciones que las ya establecidas (señaladamente la existencia de un precio máximo y las condiciones que han de reunir los compradores)”. El artículo 2 del Código Civil ha de interpretarse conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional, ya asumida aunque con vacilaciones por el Tribunal Supremo, que recoge la tesis de Roubier desarrollada por el Catedrático López Menudo, de la aplicación o eficacia inmediata de las normas nuevas que únicamente son inaplicables a los efectos jurídicos producidos y ejecutados bajo la legislación anterior; cualquier lesión injusta que produzca la tesis de la aplicación inmediata o retrospectiva de la Ley nueva, es medida y reparada por el Tribunal Constitucional a través de otros principios constitucionales concomitantes (seguridad jurídica, confianza legítima, interdicción de la arbitrariedad, etc.) Para el Tribunal Constitucional “la prohibición de la retroactividad solo es aplicable a los derechos consolidados, asumidos e integrados en el patrimonio del sujeto, y no a los pendientes, futuros, condicionados, expectativas....”. El Código Civil en sus disposiciones transitorias dio a entender claramente que la retroactividad prohibida por el artículo 2º era la retroactividad plena, o sea, la retroactividad que alcanza a regular derechos ya nacidos de hechos realizados bajo la legislación anterior. Por otro lado, el derecho de propiedad reconocido en el artículo 33 de la Constitución Española no está considerado como uno de los derechos individuales o fundamentales protegidos en el artículo 9 por la irretroactividad de las disposiciones restrictivas de los mismos.
